Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
MET NEVENVESTIGING TE HAARLEM
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 4901994 \ CV EXPL 16-2641
Uitspraakdatum: 21 september 2016
Vonnis in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. L.A. van Walree-Brascamp
tegen
[gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.W.N. Brand
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 25 augustus 2015 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Bij vonnis van 19 februari 2016 heeft de kantonrechter te Amsterdam de zaak voor verdere behandeling verwezen naar Haarlem.
1.3.
Op 5 juli 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. Beide partijen hebben daarbij zittingsaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] producties E.9 tot en met E.11 en [gedaagde] producties G.18 tot en met G.31 toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] , vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger] , heeft als verkopend makelaar de benedenwoning aan de [adres] (hierna: de woning), in verkoop gekregen en een verkoopbrochure met plattegronden gemaakt.
2.2.
De woning is op 16 april 2015 te koop aangemeld op Funda.nl met een vraagprijs van
€ 225.000,00.
€ 225.000,00.
2.3.
Op maandag 20 april 2015 tussen 16:00 en 18:00 uur hebben een tiental potentiele kopers het appartement bezichtigd, waarbij zij werden rondgeleid door [vertegenwoordiger] . [eiseres] is samen met haar vader, [vader] , om 17:15 uur door het appartement geleid. [eiseres] heeft een papieren versie van de verkoopbrochure inclusief een plattegrond op schaal ontvangen van [gedaagde] . In de verkoopbrochure staat vermeld:
“Te koop: [adres]Prijs € 225.000,- k.kType object Appartement, benedenwoningAantal kamers 2Gebruiksoppervlakte wonen 57 m2(…)Bijzonderheden:* Woonoppervlakte 57 m2(…)Oppervlaktes en inhoudPerceelsoppervlakte 57 m2Gebruiksoppervlakte wonen 57 m2Op de plattegrond staan de oppervlaktes van de diverse vertrekken van het appartement aangegeven (24,5 + 14,2 + 4,3 + 1,2 + 2,0 + 1,0 = 47,2 m2) en de lengte- en breedtematen van die vertrekken. De netto-gebruiksoppervlakte bedraagt 50,63 m2.
“Te koop: [adres]Prijs € 225.000,- k.kType object Appartement, benedenwoningAantal kamers 2Gebruiksoppervlakte wonen 57 m2(…)Bijzonderheden:* Woonoppervlakte 57 m2(…)Oppervlaktes en inhoudPerceelsoppervlakte 57 m2Gebruiksoppervlakte wonen 57 m2Op de plattegrond staan de oppervlaktes van de diverse vertrekken van het appartement aangegeven (24,5 + 14,2 + 4,3 + 1,2 + 2,0 + 1,0 = 47,2 m2) en de lengte- en breedtematen van die vertrekken. De netto-gebruiksoppervlakte bedraagt 50,63 m2.
2.4.
[eiseres] heeft op 21 april 2015 een bod van € 220.000,00 op het appartement uitgebracht onder het voorbehoud van een bouwkundige inspectie/beoordeling.
2.5.
Na onderhandelingen is het bod verhoogd tot € 223.000,00 en geaccepteerd door verkoopster. Op 24 april 2015 hebben partijen de bereikte overeenstemming in e-mails aan elkaar bevestigd. [eiseres] heeft daarbij bericht:
“Wij hebben een bouwkundige inspectie aangevraagd. Onze bouwkundige (…) kan volgende week (…) langskomen voor de inspectie. (…)Kunt u mij voorzien van de eigendomsakte, kadastrale kaart en tekening, splitsingsakte VVE, reglement VVE, financiële informatie VVE en al hetgeen voor koper van belang is of zou kunnen zijn?”.De gevraagde stukken zijn door [gedaagde] direct aan [eiseres] toegezonden.
“Wij hebben een bouwkundige inspectie aangevraagd. Onze bouwkundige (…) kan volgende week (…) langskomen voor de inspectie. (…)Kunt u mij voorzien van de eigendomsakte, kadastrale kaart en tekening, splitsingsakte VVE, reglement VVE, financiële informatie VVE en al hetgeen voor koper van belang is of zou kunnen zijn?”.De gevraagde stukken zijn door [gedaagde] direct aan [eiseres] toegezonden.
2.6.
Blijkens de splitsingsakte maakt het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning [adres] voor 50/585ste deel uit van de gemeenschap. In de akte is voorts bepaald:
“Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het breukdeel als aangegeven bij de omschrijving van het appartementsrecht; de breukdelen zijn vastgesteld aan de hand van de bruto vloeroppervlakte van de tot de appartementsrechten behorende woningen zonder de bergingen.”.In bijlage II bij de splitsingsakte staat achter de aanduiding van de woning vermeld dat het BVO 50 m2 bedraagt.
2.7. Voor het appartement is een Energielabel afgegeven. In de betreffende documentatie staat dat het gebruiksoppervlak van het appartement 49,3 m2 bedraagt.
“Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het breukdeel als aangegeven bij de omschrijving van het appartementsrecht; de breukdelen zijn vastgesteld aan de hand van de bruto vloeroppervlakte van de tot de appartementsrechten behorende woningen zonder de bergingen.”.In bijlage II bij de splitsingsakte staat achter de aanduiding van de woning vermeld dat het BVO 50 m2 bedraagt.
2.7. Voor het appartement is een Energielabel afgegeven. In de betreffende documentatie staat dat het gebruiksoppervlak van het appartement 49,3 m2 bedraagt.
2.8.
In het eigendomsbewijs van verkoopster, een leveringsakte van 1 augustus 2008, staat opgenomen dat: “
de actuele canon (…) bedraagt op basis van vijftig (50) vierkante meter bruto vloeroppervlak”.
de actuele canon (…) bedraagt op basis van vijftig (50) vierkante meter bruto vloeroppervlak”.
2.9.
Op 29 april 2015 heeft de bouwkundige inspectie van de woning plaatsgevonden. Daarbij waren naast de inspecteur aanwezig [eiseres] , [vader] en [vertegenwoordiger] . Op verzoek van [eiseres] heeft [vertegenwoordiger] met behulp van zijn digitale afstandsmeter van verschillende ruimtes de breedte, lengte en hoogte opgemeten en de resultaten daarvan mondeling aan [eiseres] opgegeven.
2.10.
Op 30 april 2015 is de koopakte van de woning bij de notaris getekend.
2.11.
Na de opleveringsinspectie is de woning op 11 mei 2015 in eigendom overgedragen aan [eiseres] .
2.12.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 27 mei 2015 bericht dat de woonoppervlakte van de woning door haar architect is opgemeten en 49,3 m2 bedraagt en niet 57 m2 zoals weergegeven op Funda.nl en in de projectbeschrijving. [gedaagde] heeft diezelfde dag [eiseres] gevraagd om de verschillen tussen de plattegrond van de verkoopbrochure en de metingen van de architect aan te geven.
2.13.
Op 28 mei 2015 heeft [eiseres] aan [gedaagde] gemaild: “
Wij hebben vertrouwd op de projectinformatie (…) We hebben de verschillende metrages op de plattegrond niet bij elkaar opgeteld om het door u opgegeven metrage te controleren.(…)”.Diezelfde dag heeft [gedaagde] aan [eiseres] bericht:
“(…) Overigens ben ik niet van plan om discussies te gaan houden over oppervlaktes. Daarom heb ik een plattegrond op schaal gemaakt zodat iedere potentiele koper helder is hoe groot het object is. Deze plattegrond heb ik zowel in de brochure opgenomen als separaat op onze website en op andere sites zoals funda. Vervolgens heb ik deze plattegrond apart aan u verstrekt met de overige documentatie zoals de VVE-gegevens, energielabel etc.”.
Wij hebben vertrouwd op de projectinformatie (…) We hebben de verschillende metrages op de plattegrond niet bij elkaar opgeteld om het door u opgegeven metrage te controleren.(…)”.Diezelfde dag heeft [gedaagde] aan [eiseres] bericht:
“(…) Overigens ben ik niet van plan om discussies te gaan houden over oppervlaktes. Daarom heb ik een plattegrond op schaal gemaakt zodat iedere potentiele koper helder is hoe groot het object is. Deze plattegrond heb ik zowel in de brochure opgenomen als separaat op onze website en op andere sites zoals funda. Vervolgens heb ik deze plattegrond apart aan u verstrekt met de overige documentatie zoals de VVE-gegevens, energielabel etc.”.
2.14.
Bij brief van 8 juli 2015 heeft [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld:
“(…) U heeft derhalve misleidende informatie verstrekt over essentiële eigenschappen van het appartement. Door deze misleidende informatie (waarop cliënte mocht vertrouwen) heeft u gehandeld in strijd met de vereisten van professionele toewijding en derhalve onrechtmatig, als gevolg waarvan cliënte schade heeft geleden. (…)Cliënte stelt u aansprakelijk voor alle schade die zij heeft geleden. Immers zij heeft zo’n€ 28.000,-- te veel betaald voor het appartement.”.
“(…) U heeft derhalve misleidende informatie verstrekt over essentiële eigenschappen van het appartement. Door deze misleidende informatie (waarop cliënte mocht vertrouwen) heeft u gehandeld in strijd met de vereisten van professionele toewijding en derhalve onrechtmatig, als gevolg waarvan cliënte schade heeft geleden. (…)Cliënte stelt u aansprakelijk voor alle schade die zij heeft geleden. Immers zij heeft zo’n€ 28.000,-- te veel betaald voor het appartement.”.
2.15.
Op 2 augustus 2015 heeft ir. [betrokkene] , verbonden aan [architectenbureau] het appartement opgemeten en een gebruiksoppervlakte van 51,9m2 vastgesteld.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
a. bepaalt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie aan [eiseres] te verstrekken over de woonoppervlakte van de woning en dat [gedaagde] de door [eiseres] geleden schade dient te vergoeden;
b. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 20.500,00 aan schadevergoeding te vermeerderen met de proceskosten.
a. bepaalt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie aan [eiseres] te verstrekken over de woonoppervlakte van de woning en dat [gedaagde] de door [eiseres] geleden schade dient te vergoeden;
b. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 20.500,00 aan schadevergoeding te vermeerderen met de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij door [gedaagde] is misleid bij de aankoop van het appartement. Achteraf blijkt het woonoppervlak van het appartement geen 57m2 maar 51,9 m2 te bedragen. [gedaagde] heeft in de verkoopdocumentatie niet de woonoppervlakte conform de toepasselijk NEN-norm opgenomen maar een (ander) bruto oppervlak. [gedaagde] is aangesloten bij haar beroepsorganisatie VBO. De makelaars aangesloten bij VBO hebben zich verplicht om NEN meetnormen te hanteren en de op basis daarvan gemeten oppervlakten te hanteren in hun verkoopdocumentatie. [gedaagde] heeft dit niet gedaan en daarmee [eiseres] misleid. [gedaagde] heeft hiermee onrechtmatig gehandeld jegens [eiseres] . Door dit handelen van [gedaagde] heeft [eiseres] schade geleden doordat zij het appartement tegen een te hoge koopsom in eigendom heeft verworven. [eiseres] begroot haar schade op € 20.500,00 (koopsom ad € 223.000,00 -/- (51,9m2 x 3.900/m2)) en wijst voor de wijze van berekening van haar schade naar diverse jurisprudentie en referentiepanden.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.
4.2.
De maten in de plattegrond behorende bij de verkoopbrochure zijn door [gedaagde] conform de meetinstructie van de NEN2580-norm gemeten. Door [gedaagde] is daarom een correcte plattegrond verstrekt. [vertegenwoordiger] heeft de maten met een digitale meter op verzoek van [eiseres] en [eiseres] sr op 29 april 2015 tijdens de technische inspectie nagemeten en alle maten mondeling aan hen opgegeven. Verder zijn er op basis van de NEN2580-norm verschillende manieren om te meten: meten vanaf de glaslijn, meten vanaf de binnenwanden en hart-op-hart. Uitgaande van de hart-op-hart methode bedraagt de bruto oppervlakte 57m2 en die is opgenomen in de beschrijving. Op de plattegrond zijn ook de maten gemeten vanaf de binnenwanden opgenomen. Echter, alle drie de methodes zijn toegestaan, er is niet één juiste manier. [gedaagde] betwist daarom dat zij niet als goed makelaar zou hebben gehandeld.
4.3.
[eiseres] heeft een eigen onderzoeksplicht die zij onvoldoende heeft ingevuld. Naast de omschrijving in de verkoopbrochure had [eiseres] de beschikking over de plattegrond, de splitsingsakte, het eigendomsbewijs en het energieprestatiecertificaat waarin diverse (andere) oppervlaktematen zijn genoemd. Ook had zij de beschikking over de maten die [vertegenwoordiger] op 29 april 2015 in haar bijzijn had opgemeten.
4.4.
Verder voert [gedaagde] aan dat [eiseres] het bestaan van causaal verband onvoldoende heeft aangetoond doordat zij haar stelling dat het exacte aantal vierkante meters woonoppervlakte voor haar van belang was, niet heeft onderbouwd. Dat zij op Funda.nl enkel heeft gezocht naar woningen met een oppervlakte boven 55m2 acht [gedaagde] niet aannemelijk nu de standaard zoekinstellingen op Funda.nl 50m2 en daarna 75m2 bedragen. Verder heeft [eiseres] bij [gedaagde] ook nooit geïnformeerd naar het exacte woonoppervlak.
4.5. [gedaagde] voert tot slot aan dat [eiseres] geen schade heeft geleden. Zij heeft het appartement tegen de marktwaarde aangekocht en in eigendom verkregen. In tegenstelling tot een beleggingsobject is voor een eigen woning de vierkante meterprijs niet bepalend. Daarbij zijn de door [eiseres] aangehaalde referentiepanden niet vergelijkbaar met het onderhavige appartement.
4.5. [gedaagde] voert tot slot aan dat [eiseres] geen schade heeft geleden. Zij heeft het appartement tegen de marktwaarde aangekocht en in eigendom verkregen. In tegenstelling tot een beleggingsobject is voor een eigen woning de vierkante meterprijs niet bepalend. Daarbij zijn de door [eiseres] aangehaalde referentiepanden niet vergelijkbaar met het onderhavige appartement.
5.De beoordeling
5.1.
Uitgangspunt is dat van een makelaar verwacht kan worden dat hij zich bij de verkoop van een woning bewust is van de belangen van zowel zijn klant als van (potentiële) kopers en zich deze belangen aantrekt. In dat verband is van belang dat hij dusdanige informatie verstrekt over de te verkopen woning op basis waarvan een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken van deze woning om zo te komen tot een afgewogen
besluit om al dan niet over te gaan tot koop. Door de vermelding van de bruto gebruiksoppervlakte gemeten vanaf de buitenkant van de voor- en achtermuren en de hart-op-hart maat van de zijmuren van de woning, zijnde 57m2 op www.funda.nl in plaats van de netto gebruiksoppervlakte van 50,63m2 is bij [eiseres] in eerste instantie de verkeerde verwachting gewekt betreffende de woonoppervlakte van de woning.
besluit om al dan niet over te gaan tot koop. Door de vermelding van de bruto gebruiksoppervlakte gemeten vanaf de buitenkant van de voor- en achtermuren en de hart-op-hart maat van de zijmuren van de woning, zijnde 57m2 op www.funda.nl in plaats van de netto gebruiksoppervlakte van 50,63m2 is bij [eiseres] in eerste instantie de verkeerde verwachting gewekt betreffende de woonoppervlakte van de woning.
5.2.
[eiseres] heeft voorafgaande aan de totstandkoming van de koop het appartement bezichtigd en zo de werkelijke omvang van het appartement kunnen waarnemen. Bovendien had [eiseres] voor aanvang van de onderhandelingen over de koopprijs en overige koopcondities de plattegrond van het appartement met vermelding van de juiste maten van alle ruimtes tot haar beschikking. Nadat partijen overeenstemming hadden bereikt over de koop en voordat de ondertekening van de schriftelijke overeenkomst ten overstaan van de passerend notaris door verkoper en [eiseres] op 30 april 2015 had plaatsgevonden, heeft [gedaagde] nadere verkoopdocumentatie aan [eiseres] verstrekt. Dit betrof onder andere de onder feiten 2.6, 2.7 en 2.8. genoemde stukken. Tevens heeft een technische inspectie plaatsgevonden waarbij de maten van de diverse woonvertrekken door [gedaagde] op verzoek van [eiseres] digitaal zijn opgemeten en doorgegeven.
5.3.
Voor zover de bruto vermelding van de gebruiksoppervlakte op www.funda.nl en in de verkoopbrochure een verkeerde verwachting heeft gewekt bij [eiseres] betreffende het woonoppervlak van het appartement, is deze voorafgaande aan het tot stand komen van de koop mede door toedoen van [gedaagde] dus rechtgezet. Nu [eiseres] in ieder geval ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst de juiste informatie heeft gehad over de netto gebruiksoppervlakte van het appartement, waaruit volgde dat de woning niet het op www.funda.nl genoemde woonoppervlak van 57m2 had, kan niet gezegd worden dat [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld.
5.4.
De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] daarom ook afwijzen.
5.5.
Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd kan onbesproken blijven.
5.6.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. [eiseres] zal daarbij worden veroordeelt tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt. De proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
6. De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 800,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis, en veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;
6.3.
bepaalt dat het vonnis terzake van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.I. Oyunlu en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter