ECLI:NL:RBNHO:2016:2681

• Datum uitspraak: 3 februari 2016
• Publicatiedatum: 5 april 2016
• Zaaknummer: C/15/221370
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: H.E. van Erp-van Harten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toepasselijkheid van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken op een koopovereenkomst met directe genotsovergang

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 3 februari 2016 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen Alicante Investments B.V. en een gedaagde. De kern van het geschil betreft de toepassing van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz) op een huurkoopovereenkomst die partijen op 1 april 2014 hebben gesloten. De overeenkomst voorziet in de directe overgang van het genot van onroerende zaken in Spanje aan de koper, terwijl de eigendomsoverdracht pas plaatsvindt na volledige betaling van de koopprijs. De rechtbank heeft vastgesteld dat de overeenkomst voldoet aan de definitie van huurkoop zoals bedoeld in de Twhoz, omdat de koper blootstaat aan de risico's die de wet beoogt te beschermen. Dit betekent dat de buitengerechtelijke ontbinding door de verkoper geen effect heeft gehad. De rechtbank heeft de vordering van Alicante Investments om de gedaagde te veroordelen tot medewerking aan de eigendomsoverdracht afgewezen, omdat Alicante niet aan haar verplichtingen had voldaan. De rechtbank heeft geoordeeld dat de gedaagde niet verplicht was om mee te werken aan de overdracht van de onroerende zaken, aangezien Alicante niet had aangetoond dat zij in staat was om aan haar verplichtingen te voldoen. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat ieder partij haar eigen kosten draagt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie Handel & Insolventie

Zittingsplaats Alkmaar

HvE/SvR

zaaknummer / rolnummer: C/15/221370 / HA ZA 15-74

Vonnis van 3 februari 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ALICANTE INVESTMENTS B.V. ,

gevestigd te [Woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. K. Roderburg te Amsterdam,

tegen

[Voorletters gedaagde] [Achternaam gedaagde] ,

wonende te [Woonplaats] , gemeente [Gemeente] ,

gedaagde,

advocaat mr. D.C. Patberg te Haarlem.

Partijen zullen hierna Alicante en [Achternaam gedaagde] genoemd worden .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding van 11 december 2014 met negen producties;
• de conclusie van antwoord met vijf producties;
• het tussenvonnis van 29 april 2015;
• producties 10 tot en met 12 van de zijde van Alicante;
• het proces-verbaal van comparitie van 23 september 2015;
• de akte wijziging van eis;
• de akte uitlaten wijziging van eis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[Achternaam gedaagde] heeft in eigendom twee onroerende zaken in [Land] , te weten:

• een woonhuis aan de [Straat 1] , [Stad] [Plaats 1]

• een appartement aan de [Straat 2] [nummer] , [Toev] , [Gebouw] , [Stad] [Plaats 2] ,

(hierna te noemen: de onroerende zaken).

2.2.

Eind 2013 kwam [Achternaam gedaagde] in financiële nood en ontstonden er achterstanden in de betaling van de hypotheek- en overige lasten verbonden aan de onroerende zaken.

2.3.

Partijen hebben erover gesproken de onroerende zaken over te doen aan Alicante. Alicante heeft zich in dat kader bereid getoond de vier achterstallige termijnen voor de hypotheek te voldoen.

2.4.

Tussen partijen is op 1 april 2014 een overeenkomst tot stand gekomen met het opschrift ‘huurkoopovereenkomst’. Deze overeenkomst houdt - voor zover hier van belang - het volgende in:

“(…)

Artikel 1

1.1

[Achternaam gedaagde] verkoopt met ingang van 11 maart 2014 in huurkoop aan Alicante Investments, gelijk Alicante Investments met ingang van de voormelde datum van huurverkoper in huurkoop aanneemt, het vastgoed gelegen aan [Straat 1] , belast met hypotheek gevestigd door Bankinter met een bedrag van € 499.500,00 en een appartement gelegen te [Plaats 3] aan te [Plaats 2] [Gebouw] [Toev] , [Straat 2] [nr.] (…).

1.2

De verkoop vindt plaats naar de toestand van het vastgoed per 11 maart 2014.

Het in de feitelijke macht van Alicante lnvestments gebrachte vastgoed is vanaf deze datum geheel voor rekening en risico van Alicante Investments.

Vanaf dat tijdstip zijn ook alle baten en lasten voor rekening van Alicante Investments.

(…)

Artikel 2

2.1

De koopprijs voor het verkochte bedraagt € 585.000 (…), zónder rente.

2.2

Alicante lnvestments zal de koopprijs voor het verkochte inclusief de rente voldoen als

volgt. Plan van regelmatige afbetaling; De koopprijs ad € 585.000 dient te worden voldaan door overname van de hypotheekverplichting en een nabetaling van € 85.000,00 waarop reeds € 9.000,00 is voldaan.

Verder zal Alicante Investments maandelijkse termijnen, elk groot € 1.000,00 (…), betalen aan [Achternaam gedaagde] welke door [Achternaam gedaagde] dienen te worden aangewend ter betaling van de lopende hypotheekverplichting, dit voor het eerst op 1 april 2014, vervolgens op iedere eerste werkdag van de maand, dit totdat Alicante Investments een geschikte hypotheekbank heeft gevonden welke een hypotheek wenst te verstrekken op het gekochte, met een minimale inschrijving van € 499.000,00.

2.3

Het restant ad € 76.000,00 zal worden voldaan binnen 2 maanden na de ingangsdatum

-11 maart 2014- van deze overeenkomst. Voorts is Alicante Investments bekend met een hypotheekachterstand van 4 maanden welke voor haar rekening komt en reeds door haar is voldaan, tevens een achterstand van ca. € 5.000,00 aan kosten van het appartement te [Plaats 3] welke ook voor rekening komen van Alicante Investments, indien de kosten voor [Plaats 3] lager of hoger uitvallen dan € 5000,00 leidt dit niet tot enige verrekening, dit komt ten goede of ten laste van Alicante lnvestments. Alle nog lopende verplichtingen van vóór 11 maart 2014 voor wat betreft [Straat 1] komen voor rekening van [Achternaam gedaagde] en zullen derhalve in mindering worden gebracht op het nog te betalen bedrag aan [Achternaam gedaagde] , dit met uitzondering van de kosten van elektra & gas en overige nog niet betaalde gebruikerslasten, waaronder waterverbruik en huisvuil en waterafvoerbelasting. De eigenaarsbelasting komt vanaf 11 maart 2014 voor rekening van Alicante lnvestments.

Artikel 3

3.1

[Achternaam gedaagde] behoudt zich uitdrukkelijk de eigendom van het verkochte voor, zolang

Alicante Investments de (gehele) koopprijs als bedoeld in artikel 2 lid 3 van deze overeenkomst alsmede al hetgeen Alicante Investments ingevolge ter zake kosten, boetes of anderszins verschuldigd is of verschuldigd zal worden aan [Achternaam gedaagde] , niet mocht hebben voldaan.

(…)

3.3

Zolang Alicante Investments regelmatig aan haar verplichtingen uit deze overeenkomst

voldoet, is zij bevoegd om het verkochte te beheren en te gebruiken en hieruit winst te genieten, als ware zij reeds eigenaar van het verkochte.

(…)

Artikel 4

(…)

4.2

Na volledige, eventuele vervroegde, betaling van het gehele ingevolge deze overeenkomst verschuldigde bedrag, verkrijgt Alicante Investments de volle en vrije eigendom van het verkochte, en wordt deze overeenkomst geacht geheel te zijn uitgevoerd.

Artikel 5

5.1

Zolang Alicante Investments niet volledig heeft voldaan aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst – en [Achternaam gedaagde] dus nog eigenaar is van het verkochte – is Alicante Investments verplicht het in huurkoop verkregen vastgoed als goed huurkoper te exploiteren.

(…)

Artikel 9

9.1

Indien Alicante Investments:

a. hetzij terzake van de huurkooptermijnen een achterstand heeft van meer dan € 3.000;

b. hetzij surséance van betaling, schuldsanering en/of faillissement aanvraagt;

c. hetzij opeisbare schulden aan derden welbewust onbetaald laat;

d. hetzij tot sluiting of liquidatie van de overgedragen onderneming overgaat,

e. hetzij in staat van faillissement wordt verklaard;

f. wanbetaling pleegt met betrekking tot de huur van de vastgoedruimte of andere verplichtingen uit de huurovereenkomst in ernstige mate niet nakomt; is [Achternaam gedaagde] gerechtigd na een sommatie per aangetekend schrijven de onderhavige huurkoopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst als ontbonden te beschouwen, respectievelijk de aan Alicante Investments overgedragen onderneming met de alsdan aanwezige inventaris weer in bezit te nemen met alles wat daartoe behoort en de aan Alicante Investments overgedragen of daarvoor in de plaats getreden inventaris en inrichting, voorraden en vorderingen weer tot zich te nemen.”

2.5.

Alicante is vanaf 11 maart 2014 in bezit gesteld van de onroerende zaken en heeft vanaf die datum alle lasten verbonden aan de onroerende zaken voldaan (hypotheekrente, belastingen, gas, water en licht). Partijen hebben in afwijking van de overeenkomst afgesproken dat de maandelijkse vergoeding van € 1.000,-- ten behoeve van de hypotheekverplichtingen door Alicante rechtstreeks op de hypotheekrekening van [Achternaam gedaagde] bij Bank Inter zou worden betaald.

2.6.

Het restant van de koopsom buiten de hypotheek om (€ 76.000,--) is tot op heden nog niet volledig door Alicante voldaan. Op het oorspronkelijke bedrag strekken enige door Alicante voor [Achternaam gedaagde] verrichte betalingen, alsmede een contante betaling aan [Achternaam gedaagde] , in mindering. Tussen partijen bestaat een geschil over de hoogte van de nog verschuldigde restantbetaling: volgens Alicante dient zij nog € 56.378,36 te betalen; [Achternaam gedaagde] is van mening dat hij nog € 65.000,-- tegoed heeft.

2.7.

Bij aangetekende brief van 21 augustus 2014 heeft [Achternaam gedaagde] Alicante in gebreke gesteld in verband met het uitblijven van de restantbetaling. Alicante ontkent dat zij deze brief heeft ontvangen.

2.8.

Vervolgens heeft [Achternaam gedaagde] , nadat betaling uitbleef, bij aangetekende brief, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 9 van de overeenkomst, de ontbinding ingeroepen van de tussen partijen gesloten overeenkomst.

2.9.

Alicante heeft tegen de ingeroepen ontbinding bezwaar gemaakt en in kort geding een verbod gevorderd voor [Achternaam gedaagde] om de onroerende zaken aan een derde te vervreemden. Bij vonnis van 11 november 2014 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank
op straffe van een dwangsom
verboden “de onroerende zaken te vervreemden anders dan aan Alicante totdat onherroepelijk uitspraak is gedaan in een nog aan te spannen bodemprocedure over de verkoop van de onroerende zaken van [Achternaam gedaagde] aan Alicante (…).”

3. Het geschil

3.1.

Na wijziging van eis vordert Alicante samengevat - veroordeling van [Achternaam gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 1 april 2014 na te komen en als uitvoering daarvan zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaken aan (de rechtbank leest) Alicante, nadat Alicante een bedrag van € 65.000,-- in depot heeft geplaatst bij de notaris alwaar de levering zal plaatshebben ter zekerheid van de betaling van het restant van de koopsom aan [Achternaam gedaagde] en [Achternaam gedaagde] te veroordelen om alle ten behoeve van de levering van de onroerende zaken benodigde handelingen te verrichten, een en ander binnen een termijn van 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en op staffe van een dwangsom,

alles met veroordeling van [Achternaam gedaagde] in de (na)kosten van de procedure.

3.2.

[Achternaam gedaagde] voert verweer, inhoudende dat Alicante geen nakoming van de koopovereenkomst kan vorderen, omdat [Achternaam gedaagde] deze buitengerechtelijk heeft ontbonden toen betaling door Alicante uitbleef.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De onderhavige overeenkomst met het opschrift “huurkoopovereenkomst”, voorziet erin dat het genot van de daarin genoemde onroerende zaken per direct op Alicante overgaat, terwijl de daadwerkelijke overdracht eerst zal plaatsvinden wanneer de volledige koopprijs is betaald, waarvoor verschillende betaalmomenten zijn overeengekomen. Gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz) heeft de rechtbank zich de vraag gesteld of de onderhavige overeenkomst een huurkoopoverkomst in de zin van die wet is. Zij heeft partijen uitgenodigd zich hierover ter comparitie uit te laten.

4.2.

Alicante heeft aangevoerd dat de overeenkomst op grond van artikel 1, eerste lid van de Twhoz inderdaad op de overeenkomst van toepassing is, omdat aan alle elementen van de wet wordt voldaan en de wet dwingend recht bevat. Volgens Alicante zijn partijen betaling van maandelijkse termijnen ten bedrage van € 1.000,-- overeengekomen ter dekking van de hypotheekrente van [Achternaam gedaagde] , terwijl de daadwerkelijk verschuldigde hypotheekrente lager was dan € 1.000,-- per maand. De maandelijkse betaling strekte dus deels tot betaling van rente en deels tot betaling van de koopsom. Daarnaast is bij het tekenen van de overeenkomst een bedrag van € 9.000,-- betaald, later gevolgd door een termijn van
€ 20.000,--, die strekten in mindering op de koopsom.

4.3.

[Achternaam gedaagde] heeft bestreden dat de Twhoz op de onderhavige overeenkomst van toepassing is, omdat partijen niet de bedoeling hadden een huurkoopovereenkomst te sluiten. [Achternaam gedaagde] heeft erop gewezen dat de overeenkomst niet notarieel is vastgelegd, niet is ingeschreven in de openbare registers en dat Alicante geen schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter heeft gevorderd. De rente die Alicante betaalde, is niet aan te merken als rente in de zin van artikel 2 lid 3 sub a. Twhoz, omdat hij niet zag op rente over de in de huurkoopovereenkomst vastgelegde koopsom, maar op de rente die [Achternaam gedaagde] aan de bank verschuldigd was. Alicante heeft dus alleen de hypotheekverplichtingen overgenomen zonder dat sprake is van een splitsing tussen rentebetalingen en betalingen die zien op aflossing van de koopsom. Tussen partijen is voorts niet afgesproken dat het surplus van de € 1.000,-- dat overbleef na betaling van de hypotheekrente, in mindering zou komen op de koopsom.

4.4.

De rechtbank overweegt dat artikel 15 Twhoz bepaalt dat elk beding waarbij wordt afgeweken van de bepalingen van de Twhoz, nietig is. Dat brengt mee dat, indien de overeenkomst van partijen voldoet aan de in de Twhoz gegeven definitie van huurkoop van onroerende zaken, de rechtbank die wet – los van de bedoeling van partijen – moet toepassen. Volgens artikel 1 lid 1 Twhoz is huurkoop in de zin van deze wet de koop en verkoop van een onroerende zaak, waarbij partijen overeenkomen (a) dat de koopprijs wordt bepaald in termijnen en (b) dat de overdracht eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld. Op grond van artikel 1 lid 2 Twhoz zijn alle overeenkomsten welke dezelfde strekking hebben, onder welke benaming ook aangegaan, aan de voorschriften van deze wet onderworpen. Ratio van de Twhoz is om de huurkoper te beschermen tegen de risico’s van huurkoop van onroerend goed, zoals de tussentijdse levering door de huurverkoper aan een derde.

4.5.

De onderhavige overeenkomst strekt ertoe dat Alicante het genot van de onroerende zaken heeft verkregen met ingang van 11 maart 2014, terwijl de overdracht eerst zal plaatsvinden nadat Alicante de koopprijs zal hebben voldaan. Omtrent de betaling van die koopprijs van € 585.000,-- is afgesproken dat Alicante die zal voldoen door overname van de hypotheekverplichting van [Achternaam gedaagde] en een nabetaling van € 85.000,--, alsmede door betaling van maandelijkse termijnen van € 1.000,-- ter dekking van de lopende hypotheekverplichtingen, betaling van een achterstand in de hypotheek van vier maanden en een bedrag van € 5.000,-- aan achterstallige kosten die voor rekening van Alicante komen. Volgens [Achternaam gedaagde] (cva punt 5.) dient de betaling door Alicante van de achterstallige kosten ter compensatie voor een lagere verkoopprijs, zodat deze betaling indirect onderdeel van de koopprijs vormde. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 1 april 2014 was reeds een aanbetaling van € 9.000,-- voldaan; het restant van € 76.000,-- diende binnen twee maanden na 11 maart 2014 te worden betaald.

4.6.

In artikel 4.2 is bepaald dat Alicante na volledige betaling van het ingevolge de overeenkomst verschuldigde bedrag de volle en vrije eigendom van het verkochte verkrijgt. De strekking van de overeenkomst is dus dat overdracht van de onroerende zaken eerst zal plaatsvinden na voldoening van de koopprijs, die niet slechts op de betaling van een geldsom aan de verkoper ziet, doch ook op de overname van op geld waardeerbare verplichtingen van de verkoper, voor welke voldoening verschillende momenten zijn afgesproken. De eerste betaling van € 9.000,-- had op 1 april reeds plaatsgevonden, de achterstallige hypotheektermijnen waren op dat moment ook reeds voldaan, terwijl voor de betaling van
€ 76.000,-- een termijn was gesteld en ook de betaling van de achterstallige kosten en de overname van de hypotheekverplichting nog dienden plaats te vinden. Hieruit volgt dat Alicante, die al wel in het genot was gesteld van de onroerende zaken, eerst meerdere betalingsverplichtingen diende na te komen, voordat zij de eigendom van de onroerende zaken geleverd zou krijgen. Alicante staat aldus bloot aan de risico’s waartegen de Twhoz de huurkoper beoogt te beschermen. Dat niet aan alle verplichtingen een duidelijke termijn was verbonden, doet daar niet aan af. Daar komt voorts nog bij dat [Achternaam gedaagde] onvoldoende heeft betwist dat de daadwerkelijke hypotheekverplichting lager was dan de maandelijkse betaling van € 1.000,--, zodat aangenomen kan worden dat in dit bedrag een gedeelte aflossing van de koopprijs is begrepen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de overeenkomst voldoet aan een huurkoopovereenkomst als bedoeld in artikel 1 Twhoz, zodat zij wordt beheerst door de Twhoz. Dat de overeenkomst niet is vastgelegd in een notariële akte en niet is ingeschreven in de openbare registers, maakt dit niet anders, aangezien de rechtsgevolgen van deze gebreken in de Twhoz zijn beschreven en de gebreken niet van invloed zijn op de kwalificatie van de overeenkomst.

4.7.

De toepasselijkheid van de Twhoz brengt met zich dat de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van [Achternaam gedaagde] niet tot ontbinding van de overeenkomst heeft geleid, omdat op grond van artikel 11 lid 1 Twhoz ontbinding slechts door de rechter kan geschieden. [Achternaam gedaagde] heeft in deze procedure geen ontbinding gevorderd, zodat de overeenkomst in stand is gebleven en Alicante hiervan nakoming kan vorderen. De overige door Alicante tegen de ontbinding aangevoerde weren behoeven daarom geen behandeling.

4.8.

Op grond van artikel 4.2 in samenhang met artikel 5.1 aanhef van de huurkoopovereenkomst behoeft [Achternaam gedaagde] pas mee te werken aan overdracht van de eigendom van de onroerende zaken, ná volledige betaling door Alicante van het ingevolge de overeenkomst verschuldigde bedrag, hetgeen impliceert dat Alicante als eerste moet presteren. Partijen verschillen van mening over de hoogte van het door Alicante te betalen restantbedrag. Aanvankelijk stelde Alicante zich op het standpunt dat zij nog slechts € 56.378,36 diende te betalen, terwijl [Achternaam gedaagde] van mening was dat nog € 65.000,-- diende te worden voldaan alvorens hij behoefde mee te werken aan levering. Na de buitengerechtelijke ontbinding door [Achternaam gedaagde] heeft mr. Roderburg zich bij brief van 10 september 2014 namens Alicante op opschorting van de betalingsverplichting beroepen, hetgeen heeft geleid tot een impasse.

4.9.

Bij wijzing van eis heeft Alicante zich bereid verklaard het door [Achternaam gedaagde] gewenste bedrag van € 65.000,-- te betalen en hiervoor zekerheid te stellen door het bedrag te deponeren bij de notaris. Zoals [Achternaam gedaagde] evenwel terecht heeft opgemerkt, betreft de betaling van het restant van € 65.000,-- slechts een deel van de verplichtingen van Alicante. Alicante dient immers ook de hypotheekverplichtingen van [Achternaam gedaagde] over te nemen door het aanzoeken van een geschikte hypotheekbank die bereid is een hypotheek te verstrekken met een minimale inschrijving van € 499.000,-- (artikel 2.2 van de huurkoopovereenkomst). Eerst indien Alicante in staat blijkt de hypotheekverplichtingen over te nemen, is [Achternaam gedaagde] gehouden tot medewerking aan levering van de onroerende zaken, waaronder mede begrepen moet worden geacht de noodzakelijke notariële vastlegging van verkoop en levering in [Land] . Nu de vordering van Alicante er evenwel niet in voorziet dat Alicante ook deze verplichting nakomt en Alicante evenmin door stukken onderbouwd heeft aangetoond dat zij deze verplichting kan nakomen, is er geen aanleiding [Achternaam gedaagde] reeds nu te verplichten tot medewerking aan de overdracht. De vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.10.

In de omstandigheden van het geval, waarin partijen over een weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank, ondanks de afwijzing van de vordering, aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

compenseert de proceskosten aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.E. van Erp-van Harten en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2016. ^[1]

Voetnoten

1. type: HvE