ECLI:NL:RBNHO:2016:391

• Datum uitspraak: 25 januari 2016
• Publicatiedatum: 20 januari 2016
• Zaaknummer: 4710187
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.J. Baas
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik

In deze zaak heeft de verhuurder, aangeduid als [verhuurder], een kort geding aangespannen tegen de huurders, aangeduid als [huurders], met als doel de ontruiming van de woning. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik, maar de huurders hebben de opzegging betwist. De huurovereenkomst bestaat sinds 1 maart 2014 en de huurprijs is door de Huurcommissie als onredelijk beoordeeld. De verhuurder heeft de huur opgezegd per 31 november 2015, maar deze datum bestaat niet. De huurders hebben geweigerd de woning te ontruimen en hebben verweer gevoerd tegen de vordering van de verhuurder. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de opzegging niet rechtsgeldig was, omdat deze niet volgens de wettelijke vereisten was gedaan. De vordering van de verhuurder is afgewezen, en zij is veroordeeld in de proceskosten. De tegenvordering van de huurders behoeft geen verdere bespreking omdat de vordering van de verhuurder is afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton – Locatie Zaanstad

zaak/rolnr.: 4710187 / VV EXPL 15-116

datum uitspraak: 25 januari 2016

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING

inzake

[naam]

te [woonplaats]

eiseres in conventie/verweerster in reconventie, hierna te noemen [verhuurder]

gemachtigde: mr. M. van Zijtveld

tegen

[naam ged. 1]

[naam ged. 2]

beiden te [plaats] , gemeente [gemeente]

gedaagden in conventie/eisers in reconventie, hierna te noemen [huurders]

gemachtigden: mr. K.J. de Jong.

Het procesverloop

[verhuurder] heeft een voorziening gevorderd, zoals omschreven in de daartoe op 31 december 2015 uitgebrachte dagvaarding.

De zaak is behandeld op de terechtzitting van 11 januari 2015. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn door mr. Van Zijtveld bij schrijven van 8 januari 2015 nog aanvullende producties in het geding gebracht. Zijdens [huurders] is ter zitting gediend van een op voorhand door mr. De Jong toegezonden (voorwaardelijke) conclusie van eis in reconventie. Van hetgeen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling door en namens partijen is verklaard (door beide gemachtigden mede aan de hand van overgelegde pleitnotities), zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.

Hierna is vonnis bepaald op heden.

De feiten

Tussen [verhuurder] als verhuurster en [huurders] als huurders bestaat sedert 1 maart 2014 een huurovereenkomst betreffende de (aan [verhuurder] in eigendom toebehorende) woning [adres] . Van de huurovereenkomst maken deel uit de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte”. Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 730,-- per maand, te vermeerderen met een bedrag van € 20,-- als vergoeding voor door of vanwege [verhuurder] ten behoeve van [huurders] te verzorgen leveringen en diensten. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [huurders] een bedrag van € 750,-- als waarborgsom betaald. Bij haar uitspraak van 10 november 2014 (verzonden 8 december 2014) heeft de Huurcommissie voormelde huurprijs van € 730,-- niet redelijk geacht. Een huurprijs van € 644,37 is naar het oordeel van de Huurcommissie redelijk, zij het dat de huurprijs wegens ernstige gebreken in de woning per 1 maart 2014 tijdelijk (tot de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld) is verlaagd tot een bedrag van € 257,75 per maand, zijnde 40% van voormeld bedrag van € 644,37.

Volledig herstel van de aan de tijdelijke huurverlaging ten grondslag liggende gebreken heeft nog niet plaatsgevonden.

Bij brief van 11 december 2014 aan [verhuurder] hebben [huurders] erop gewezen dat zij

- gelet op de uitspraak van de Huurcommissie - sedert 1 maart 2014 een bedrag van

€ 4.722,50 teveel aan huur hebben betaald. [huurders] hebben [verhuurder] verzocht aan te geven of zij kiest voor terugbetaling van dit bedrag in 10 maandelijkse termijnen van

€ 472,25 elk dan wel voor verrekening met toekomstig verschuldigde huurtermijnen. [huurders] hebben daaraan toegevoegd dat zij uitvoering zullen geven aan de laatste optie indien zij binnen twee weken nadien van haar geen reactie zouden hebben ontvangen. [verhuurder] heeft niet gereageerd op deze brief en is evenmin tot terugbetaling van het bedrag van € 4.722,50 overgegaan.

[huurders] hebben daarop voor de maanden januari en februari 2015 een bedrag van

€ 277,75 voor huur en servicekosten betaald en voor de maanden maart tot en met augustus 2015 een bedrag van € 126,46. Sinds 1 september 2015 betalen zij maandelijks € 0,01.

Over de periode 1 maart 2014 – 1 februari 2016 zijn [huurders] wegens huur een totaalbedrag van € 5.928,25 aan [verhuurder] verschuldigd. Zij hebben over die periode

€ 8.814,31 betaald.

[verhuurder] heeft [huurders] op 14 augustus 2015 een brief gestuurd, waarin zij hen heeft meegedeeld:

Bij deze zeg ik de huur op voor dringend eigen gebruiken daarmee de huur beëindigen op 31 november 2015.

De reden voor dit is dat ik per 1 december geen woonruimte meer heb.

In reactie hierop hebben [huurders] bij (aangetekend en per gewone post verzonden) brief d.d. 25 november 2015 aan [verhuurder] meegedeeld:

Op 14/08/2015 datum hebt u mij schriftelijk laten weten dat u onze huurovereenkomst per 30/11/2015 opzegt.

Ik ga niet akkoord met de opzegging. De huurovereenkomst eindigt dan ook niet.

Zoals ik rapporteerde de eerste keer via e-mail op 01/09/2015.

Volgens artikel 7:272 BW blijft de huurovereenkomst bestaan tot de rechter hierover anders heeft beslist. Voor de duidelijkheid: ontruiming kan alleen als de rechter daar toestemming voor heeft gegeven. Ik stel u aansprakelijk voor alle schade die zou ontstaan bij ontruiming zonder deze toestemming.

Artikel 7:272 lid 1 luidt:
Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.

Artikel 7:272 lid 2 luidt:
De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Het geschil

[verhuurder] vordert
in conventie bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat):

vaststelling van het tijdstip waarop haar woning door [huurders] moet zijn ontruimd op 8 februari 2016 met veroordeling van [huurders] om de woning alsdan uiterlijk te ontruimen, met machtiging van [verhuurder] om die ontruiming zelf met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen indien [huurders] met de ontruiming in gebreke blijven, met veroordeling van [huurders] in de proces- en nakosten.

[verhuurder] legt aan haar vordering het navolgende ten grondslag.

Zij heeft haar in 2009 gekochte woning begin 2014 uit veiligheidsoverwegingen moeten verlaten. Nadat eind 2013 sprake was geweest van ernstige vernielingen, huisvredebreuk en bedreiging in en om de woning door haar ex-partner, waarvan aangifte is gedaan bij de politie, voelde [verhuurder] zich niet meer veilig in de woning. Zij is opgevangen door een bekende van haar, de heer [X] uit [stad] , bij wie zij mocht logeren om bij te komen van de gebeurtenissen. Omdat zij anders de vaste lasten met betrekking tot haar woning niet zou kunnen betalen, heeft [verhuurder] haar woning te huur aangeboden en is in dit verband de huurovereenkomst met [huurders] tot stand gekomen. Inmiddels heeft [verhuurder] de woning van de heer [X] moeten verlaten en heeft zij geen vaste woon- of verblijfplaats meer. Zij logeert bij vrienden en familie. [verhuurder] kan geen woonruimte huren omdat zij kosten daarvan niet kan betalen, naast de kosten voor haar eigen woning, overige vaste lasten en levensonderhoud. [verhuurder] heeft de woning dan ook dringend nodig voor eigen gebruik. Daarbij komt dat voor [huurders] (en hun minderjarige zoon) in de regio [regio] voldoende passende woonruimte beschikbaar is. Zij heeft [huurders] een ruime periode gegeven om vervangende woonruimte zoeken door de huurovereenkomst bij brief van 14 augustus 2015 op te zeggen tegen eind november 2015. Naar de mening van [verhuurder] dienen haar belangen te prevaleren boven de belangen van [huurders] en is aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure tussen partijen zal oordelen dat [verhuurder] zich met succes kan beroepen op de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Het spoedeisend belang van [verhuurder] bij ontruiming van de woning door [huurders] is erin gelegen dat zij thans geen vaste woon- of verblijfplaats heeft en dat zij zo snel mogelijk een plek wil hebben om te wonen. Daarnaast is haar financiële situatie schrijnend. Zij kan niet langer een beroep doen op vrienden en familie en zal moeten betalen voor woonruimte. Daar heeft zij de financiële middelen niet voor, zodat zij op korte termijn op straat zal belanden en geen onderdak meer zal hebben. Een bodemprocedure kan door [huurders] lang gerekt worden en gelet op de spoedeisendheid van haar probleem heeft [verhuurder] niet de tijd om een dergelijke procedure af te wachten.

[huurders] hebben, onder verwijzing naar op voorhand toegezonden producties, gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [verhuurder] in haar vorderingen althans tot afwijzing ervan. Allereerst betwisten zij het spoedeisend belang van [verhuurder] . Haar schrijnende financiële situatie heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. Daarnaast zijn [huurders] in de bodemprocedure reeds gedagvaard tegen 14 januari 2016 en [huurders] zien niet in hoe zij die procedure lang zouden kunnen rekken. [huurders] hebben voorts aangevoerd dat, zelfs als in de bodemprocedure zal blijken dat er sprake is van een dringend eigen gebruik aan de zijde van [verhuurder] , en zelfs als in de bodemprocedure blijkt dat [huurders] over passende woonruimte zullen kunnen beschikken, de bodemrechter in een belangenafweging zal moeten vaststellen dat van [verhuurder] niet gevergd kan worden dat zij de huurovereenkomst met [huurders] in stand houdt. Op basis van hetgeen zijdens [huurders] door hun gemachtigde in zijn pleidooi naar voren is gebracht, achten [huurders] het niet aannemelijk dat de bodemrechter tot een dergelijke overweging zal komen. Daar komt bij dat een eventueel in kort geding uitgesproken ontruiming onomkeerbaar is.

Voor het geval [huurders] de woning dienen te ontruimen, vorderen [huurders]
in reconventie de veroordeling van [verhuurder] tot betaling aan hen van een bedrag ineens van

€ 2.886,06 ter zake van onverschuldigd betaalde huurpenningen, tot terugbetaling van de door [huurders] betaalde waarborgsom ad € 750,-- alsmede tot betaling van een voorschot op de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ad € 5.857,--.

[verhuurder] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van deze vorderingen wegens het ontbreken van een spoedeisend belang en wegens de gemotiveerde en op goede gronden geformuleerde betwisting, zoals door haar gemachtigde tijdens zijn pleidooi naar voren gebracht.

De beoordeling

De vordering zal moeten worden afgewezen, wat ook zij van het door [verhuurder] gestelde (en door [huurders] overigens betwiste) spoedeisend belang bij haar vordering. Daartoe wordt het volgende overwogen.

De vordering van [verhuurder] strekt tot ontruiming van woonruimte. In een kort geding is een vordering tot ontruiming in beginsel slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en van de verhuurder niet gevergd kan worden dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. In het geval van wanprestatie kan in een dergelijk geval vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure de ontruiming bij wege van voorlopige voorziening worden bevolen.

In deze zaak ligt dat anders. [verhuurder] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zij heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt, waarin zij heeft gevorderd dat de rechter het tijdstip zal vaststellen, waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Hierop vooruitlopend wenst [verhuurder] dat de woning door [huurders] wordt ontruimd. Vooropgesteld wordt dat de opzegging niet - zoals artikel 7:271 lid 3 BW voorschrijft - bij exploot of aangetekende brief heeft plaatsgevonden, maar bij per gewone post verzonden brief, terwijl bij de opzegging [huurders] niet is gevraagd - zoals lid 4 van voormeld artikel voorschrijft - binnen zes weken aan [verhuurder] mede te delen of zij al dan niet toestemmen in de beëindiging. Voorts is de huur door [verhuurder] opgezegd tegen een niet bestaande dag, te weten 31 november 2015. Met het vorenstaande is niet voldaan aan het vereiste voor het instellen van een beëindigingsvordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW, te weten dat de opzegging rechtsgeldig is gedaan. Voorshands kan derhalve niet worden uitgesloten dat de bodemrechter de door [verhuurder] ingestelde beëindigingsvordering reeds om die reden zal afwijzen. Wat daarvan ook zij, voor een vordering als de onderhavige is in kort geding geen plaats. Uit het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW volgt immers dat een (rechtsgeldig) opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft (en daarmee het gebruik van het gehuurde door de huurders) tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ex artikel 7:272 lid 2 BW. Daarvan is hier geen sprake, zodat afwijzing van de vordering van [verhuurder] heeft te volgen.

Gelet op de uitslag van de procedure dient [verhuurder] met de proceskosten te worden belast. Daarbij wordt [verhuurder] ook veroordeeld tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [huurders] worden gemaakt.

Omdat hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht niet tot een andere beslissing kan leiden, behoeft dat geen bespreking.

In (voorwaardelijke) reconventie

Omdat de vordering van [verhuurder] wordt afgewezen, treedt de voorwaarde waaronder de tegenvordering door [huurders] is ingesteld niet in, zodat deze geen verdere bespreking en beslissing behoeft.

De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

Wijst de vordering van [verhuurder] af.

Veroordeelt [verhuurder] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [huurders] tot op heden begroot op een bedrag van € 400,-- voor salaris gemachtigde en veroordeelt [verhuurder] voorts tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [huurders] worden gemaakt;

Dit vonnis is gewezen door mr. C.J. Baas, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.