ECLI:NL:RBNHO:2016:4076

• Datum uitspraak: 18 mei 2016
• Publicatiedatum: 18 mei 2016
• Zaaknummer: 4561193 / CV EXPL15-9959
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.P. Stolp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak met dringende eigen gebruik en financiële noodzaak verhuurder

In deze huurzaak heeft de kantonrechter op 18 mei 2016 uitspraak gedaan over de vordering van [eiser 1 c.s.] tot beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van dringend eigen gebruik. [eiser 1 c.s.] heeft gesteld dat zijn financiële situatie zo nijpend is dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [eiser 1 c.s.] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in een financiële noodsituatie verkeert en dat hij het gehuurde zelf wil gaan bewonen. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen, ondanks haar verzet tegen de huuropzegging. De kantonrechter heeft de huurbeëindiging toegewezen, maar [gedaagde] een ruime termijn gegund om een andere woning te vinden. Tevens is er een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten toegekend aan [gedaagde]. In reconventie heeft [gedaagde] vorderingen ingesteld wegens onverschuldigde betaling van huurverhogingen, die door de kantonrechter deels zijn toegewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurprijs per 1 januari 2015 € 616,98 bedraagt en dat [gedaagde] recht heeft op terugbetaling van teveel betaalde huur. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat [eiser 1 c.s.] verplicht is om gebreken aan het gehuurde te verhelpen. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor bepaalde onderdelen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 4561193 / CV EXPL 15-9959

Uitspraakdatum: 18 mei 2016

Vonnis in de zaak van:

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

wonende te [plaats]

eisers in conventie, verweerders in reconventie

verder gezamenlijk te noemen: [eiser 1 c.s.]

gemachtigde: mr. A.J.W. van Elk

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.W. Spanjer

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser 1 c.s.] heeft bij dagvaarding van 21 oktober 2015 een vordering tegen
[gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij
een eis in reconventie ingediend. [eiser 1 c.s.] heeft schriftelijk op de eis in reconventie gereageerd en daarbij haar eis in conventie vermeerderd onder overlegging van aanvullende producties.

1.2.

Op 2 maart 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. Voorafgaand aan de zitting heeft
de gemachtigde van [gedaagde] stukken (foto’s van het gehuurde) toegezonden.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter verdere toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van [eiser 1 c.s.] heeft comparitieaantekeningen overgelegd.

1.3.

De kantonrechter heeft op de comparitie bij mondeling vonnis een descente gelast.
De descente is gehouden op 10 maart 2016. Van hetgeen daarbij is geconstateerd en besproken is proces-verbaal opgemaakt.

2. De feiten

2.1.

Tussen de echtgenoot van [gedaagde] als huurder en het Grondbedrijf van de gemeente [plaats] als verhuurder is in 1989 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [a-straat nr. x] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde).

2.2.

De woning is gebouwd in 1907. Aan de voor-, achter-, en zijkant is een tuin. De begane grond bestaat uit een woonkamer, keuken en badkamer met toilet. Op de eerste verdieping zijn twee slaapkamers en een klein balkon op de overloop.

2.3.

[eiser 1 c.s.] heeft het gehuurde in 2000 in verhuurde staat gekocht als belegging.
De koop is gefinancierd met een hypothecaire lening. De hypotheeklasten (rente en aflossing) bedragen € 1.023,00 per maand.

2.4.

[eiser 1 c.s.] was destijds ook eigenaar van het naastgelegen woonhuis aan de [a-straat nr. y] , dat hij samen met zijn gezin bewoonde. [eiser 1] en [eiser 2]
zijn gehuwd en hebben drie kinderen. Twee kinderen zijn inmiddels uitwonend en studeren, de jongste zit op de middelbare school en woont nog thuis.

2.5.

De echtgenoot van [gedaagde] is in 2012 overleden, waarna [gedaagde] de huur van rechtswege heeft voortgezet. [gedaagde] is 68 jaar oud. Zij heeft de ziekte van Parkinson.

2.6.

De huurprijs van het gehuurde bedroeg in juni 2005 € 344,48 per maand. [eiser 1 c.s.] heeft aan [gedaagde] en haar echtgenoot vanaf juni 2005 jaarlijks huurverhogingen voorgesteld die uitstegen boven de wettelijk ten hoogste toegelaten percentages.
en haar echtgenoot hebben die huurverhogingen steeds betaald. De huidige huurprijs per maand bedraagt volgens [eiser 1 c.s.] € 712,96 en volgens [gedaagde]
€ 371,14.

2.7.

De financiële situatie van [eiser 1 c.s.] is sinds 2010 verslechterd. [eiser 1] heeft
zijn in Rotterdam gevestigde onderneming (een adviesbureau voor volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) moeten sluiten en zijn zakelijke activiteiten in New York moeten beëindigen. De daar gevestigde bedrijven zijn geliquideerd. [eiser 1] is doende met de opbouw van een nieuwe adviespraktijk, maar geniet daaruit nog geen noemenswaardig inkomen. [eiser 2] heeft een eenmanszaak met de naam ‘ [naam eenmanszaak] ’. Zij houdt
zich bezig met particuliere thuishulp aan ouderen. Haar inkomen bedraagt gemiddeld
€ 800,00 per maand.

2.8.

Om tot een lastenverlichting te komen heeft [eiser 1 c.s.] vanaf 2011 getracht de huurovereenkomst in der minne te beëindigen, aanvankelijk met de bedoeling het gehuurde vrij van huur te verkopen en vanaf eind 2014, na de verkoop van het eigen woonhuis, teneinde het gehuurde zelf te gaan bewonen. In december 2014 heeft [eiser 1 c.s.]
[gedaagde] € 18.500,00 aangeboden als verhuiskostenvergoeding, vertrekpremie en huurgewenningsbijdrage, indien zij zou bewilligen in een huurbeëindiging op een termijn van zes maanden. Het aanbod omvatte ook de inschakeling van een makelaar voor het vinden van een andere passende woning voor [gedaagde] .

2.9.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft het aanbod bij brief van 9 januari 2015 afgewezen. In de brief staat voorts:
“Bestudering van brieven, waarin u in het verleden de huurverhogingen heeft aangezegd, brengen mij tot het punt dat in vele gevallen de huurverhogingen de wettelijk maximaal toegestane verhogingen overschrijden. Dat betekent dat (...) de destijds aangezegde huurverhogingen in strijd met de wet zijn gedaan, hetgeen tot gevolg heeft dat de uit de verhogingen voortvloeiende betalingen door cliënte onverschuldigd zijn gedaan en zij zal deze terugvorderen. (...) Tot slot is gebleken dat er sprake is van achterstallig onderhoud. (...)”

2.10.

Op 9 februari 2015 heeft het notarieel transport plaatsgehad van het woonhuis van [eiser 1 c.s.] aan de [a-straat nr. y] te [plaats] . Blijkens de afrekening van de notaris bedroeg de netto opbrengst € 77.977,73. [eiser 1 c.s.] is vervolgens een woning aan de [b-straat] te [plaats] gaan huren voor een huurprijs van € 1.850,00 per maand.

2.11.

In april 2015 heeft [eiser 1 c.s.] nogmaals een soortgelijk voorstel als dat van december 2014 aan [gedaagde] gedaan, maar ook dat heeft zij verworpen.

2.12.

[gedaagde] is vanaf mei 2015 ongeveer de helft minder huur gaan betalen.
Nadat [eiser 1 c.s.] haar in kort geding tot betaling en ontruiming had gedagvaard, heeft [gedaagde] de achterstand (onder protest) vóór de behandeling van het kort geding voldaan, waarna het kort geding is ingetrokken. Vanaf september 2015 betaalt
€ 371,14 per maand.

2.13.

[eiser 1 c.s.] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 5 oktober 2015 aan [gedaagde] opgezegd tegen 1 mei 2016. De brief luidt als volgt:

“ (...) Wij hebben de Woning dringend nodig voor eigen gebruik om de volgende redenen:

1) Wij hebben sinds 2011 financiële problemen. Wij hebben ons adviesbureau hierdoor moeten opdoeken; 2) De enige andere woning die wij in eigendom hadden ( [a-straat nr. y] te [plaats] ), is al verkocht om de financiële klappen op te kunnen vangen;

3) Vanwege onze financiële situatie wordt aan ons geen nieuwe hypotheek verstrekt voor een koophuis;

4) Onze huidige huurlast bedraagt aanzienlijk meer dan de maandelijkse hypotheekrente en aflossing voor de Woning;

5) Wij hebben twee kinderen die uitwonend zijn en studeren. Zij hebben maandelijks een bijdrage nodig hebben voor de kosten van levensonderhoud en studie;

6) Wij dragen bij aan de kosten voor levensonderhoud van de 89-jarige moeder van [eiser 1] .

(...)

Passende woonruimte Wij zijn ons ervan bewust dat bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Bijgevoegd zijn (...) een drietal huurwoningen in [plaats] in de prijsklasse € 900,- tot € 935,- huur per maand. Alle drie de woningen zijn gelegen in dan wel nabij het centrum van [plaats] . Alle woningen zijn gelijkvloers of bereikbaar per lift. Alle woningen beschikken ook over een balkon/tuin. (...)Wij zijn ook bereid u ondersteuning te bieden bij de zoektocht naar passende woonruimte. Dit houdt in dat voor de periode van 2 maanden een makelaar van een makelaarskantoor naar uw keuze op zoek gaat naar een passende woonruimte (...).”

[gedaagde] heeft desgevraagd niet ingestemd met de huuropzegging.

2.14.

Het inkomen van [gedaagde] bedroeg in 2014 (aldus de “definitieve berekening toeslagen” van de Belastingdienst) € 20.284,00. Op basis hiervan is haar voor dat jaar
€ 771,00 aan zorgtoeslag en € 2.167,00 aan huurtoeslag toegekend. Voor 2015 bedroegen deze toeslagen respectievelijk € 941,00 en € 2.751,00.

2.15.

In een brief van 8 oktober 2015 van [belastingadviseur]
aan [eiser 1 c.s.] is over hun vermogenspositie het volgende vermeld:

“(…) Aan de hand van de door ons kantoor opgestelde aangiften inkomstenbelasting 2014 delen wij u het volgende mede.

Uw bezittingen bedroegen per 31 december 2014 een (positief) bedrag van € 277.674,00. Uw schulden bedroegen per 31 december 2014 een (negatief) bedrag van € 863.224,00.

Per saldo betekent dit dat u per genoemde datum een gezamenlijk negatief privé vermogen heeft van een bedrag van € 585.550. Uw gezamenlijke inkomen uit woning en werk bedroeg in het kalenderjaar 2014 negatief

€ 35.481,00. Voor het kalenderjaar 2015 zijn ons overigens geen informaties en/of feiten bekend die een materieel ander beeld zullen opleveren over uw inkomens- en vermogenspositie dan hetgeen hierover is medegedeeld per 31 december 2014.

De aandelen die u houdt in [B.V. eiser 1] vertegenwoordigen per 31 december 2014 een negatieve waarde van afgerond € 215.000. Voor het kalenderjaar 2015 zijn ons overigens geen

informaties en/of feiten bekend die een materieel ander beeld zullen opleveren over de waarde van dit aandelenbelang in [B.V. eiser 1] dan hetgeen hierover is meegedeeld per 31 december 2014.

Voor de goede orde merken wij op dat op het in deze brief genoemde cijfermateriaal geen accountantscontrole is toegepast. (…)”

3. De vordering in conventie

3.1.

[eiser 1 c.s.] vordert - na vermeerdering van eis en samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen;

II. [gedaagde] veroordeelt het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen;

III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 712,96 per maand althans een in goede justitie te bepalen bedrag vanaf september 2015 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

IV. voor recht verklaart dat [eiser 1 c.s.] een betaling aan [gedaagde] , al dan niet uit hoofde van teveel betaalde huurpenningen, mag verrekenen met achterstallige huur;

V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser 1 c.s.] legt het volgende - kort weergegeven - aan de vorderingen sub I en II

ten grondslag. [eiser 1 c.s.] heeft het gehuurde dringend nodig voor duurzaam eigen gebruik. Sinds 2010 gaat het financieel bergafwaarts met hen. Als gevolg van de economische crisis heeft [eiser 1] zijn ondernemingen moeten staken. [eiser 1 c.s.] heeft getracht de financiële tegenslagen op verschillende manieren op te vangen, onder meer door de verkoop van het woonhuis aan de [a-straat nr. y] . De opbrengst daarvan is besteed aan de aflossing van de leaseauto, advocaatkosten en een aanslag inkomstenbelasting 2014, waarna € 31.856,00 resteerde. Dit bedrag wordt samen met het saldo van de spaarrekeningen (€ 12.758,00) gebruikt om het gat tussen inkomsten en uitgaven op te vangen. Per 1 juli 2016 zal dit bedrag op zijn. Inmiddels heeft zowel [eiser 1] als [eiser 2] een nieuw bedrijf opgezet, maar met twee startende ondernemingen komen zij niet in aanmerking voor een tweede hypotheek. Daarom wonen zij nu in een huurhuis. Met een laag inkomen uit hun ondernemingen, drie kinderen, waarvan twee uitwonend zijn en studeren, de huurlasten van

€ 1.850,00 en de lasten van de aan [gedaagde] verhuurde woning, komt [eiser 1 c.s.] elke maand geld tekort. Uitgaande van de thans door [gedaagde] betaalde huur van

€ 371,14 en de hypotheek van € 1.023,00 vormt het gehuurde momenteel een kostenpost van € 652,00 per maand. Als [eiser 1 c.s.] het gehuurde zelf kan gaan bewonen levert dat een aanzienlijke lastenverlichting op, want in dat geval resteert alleen de hypotheek en kan ook aanspraak worden gemaakt op een hypotheekrenteaftrek van ongeveer € 200,00. Hun woonlasten dalen in dat geval van € 2.500,00 per maand naar € 800,00 per maand.

3.3.

[gedaagde] kan andere passende woonruimte verkrijgen. Zij wil dicht bij haar dochter (blijven) wonen omdat bij haar de ziekte van Parkinson is gediagnosticeerd.
De afstand tussen het gehuurde en de woning van haar dochter bedraagt 3,6 km. Uit het
door [eiser 1 c.s.] als productie 10 overlegde overzicht blijkt dat er ten minste drie woningen zijn binnen die afstand, waaronder een woning met een huur van € 502,00 per maand in een flatgebouw met lift, grenzend aan een parkje waar [gedaagde] haar hond kan uitlaten. Een dergelijke, gelijkvloerse woning zal haar meer comfort bieden dan zij nu heeft in een woning met een trap naar de slaapkamer, zonder toilet boven.

3.4.

[eiser 1 c.s.] biedt een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aan van
€ 2.500,00. Verder verzoekt hij om uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis.
Indien de uitkomst van een appelprocedure zou moeten worden afgewacht, zal [eiser 1 c.s.] zich verder in de schulden moeten steken, met een mogelijk persoonlijk faillissement tot gevolg. Aangezien [eiser 1 c.s.] het gehuurde zelf zal betrekken, zal na toewijzing van de vordering tot ontruiming geen onomkeerbare situatie ontstaan.

3.5.

[eiser 1 c.s.] legt aan de vordering sub III ten grondslag dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van € 712,96 per maand ter zake van huur. [gedaagde] is vanaf september 2015 € 371,14 gaan betalen, omdat dit volgens haar het correcte huurbedrag zou zijn. [eiser 1 c.s.] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat de in het verleden aangezegde huurverhogingen juist zijn geweest. Dit betekent dat [gedaagde] een maandelijks oplopende huurachterstand heeft.

3.6.

Voor het geval dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] wel recht heeft op terugbetaling van enig bedrag ter zake van in het verleden teveel betaalde huur, vordert [eiser 1 c.s.] (onder IV) een verklaring voor recht dat hij bevoegd is dat bedrag te verrekenen met (onder meer) de achterstallige huurtermijnen van [gedaagde] .

4. Het verweer in conventie

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe - kort weergegeven - het volgende aan. [eiser 1 c.s.] heeft de gestelde nijpende financiële situatie niet voldoende onderbouwd. [eiser 1 c.s.] stelt dat de ondernemingen in New York zijn geliquideerd, maar uit de website blijkt dat één daarvan (www.rollingorangebikes.com) nog altijd actief is. [eiser 1 c.s.] heeft geen stukken overgelegd, waaruit het netto resultaat van de verkoop van de woning volgt, terwijl ook stukken ontbreken waaruit blijkt dat het onmogelijk is het gehuurde in verhuurde staat te verkopen. In de jaarrekening van 2013 van [B.V. eiser 1] staat een totaal post activa van € 792.937,00. [eiser 1 c.s.] heeft het zelf in de hand zijn lasten te verlagen. Hij kan een goedkopere huurwoning betrekken. Het gehuurde is ook te klein om door een gezin met drie kinderen te worden bewoond.

4.2.

Het woonbelang van [gedaagde] is groot. Zij woont al meer dan 26 jaar in het gehuurde. Zij heeft een emotionele band met het huis en geniet van de tuin en het aangrenzende wandelbos. Bij haar is de ziekte van Parkinson geconstateerd. Zij wil daarom graag in de buurt van haar dochter blijven wonen, die tevens haar mantelverzorgster is.
heeft een hond. Het houden van een hond is niet in iedere huurwoning toegestaan. Zij komt niet binnen korte tijd in aanmerking voor een andere huurwoning.

Zij staat op de wachtlijst voor een aanleunwoning in Heemstede. Vanwege haar leeftijd en gezondheid wil zij slechts één keer verhuizen. [gedaagde] ontvangt nu huurtoeslag.
Bij de voorgestelde woningen zou dit niet langer het geval zijn, nu deze boven de huurtoeslaggrens liggen. De aangeboden huurwoningen zijn niet passend, omdat deze te duur zijn, in een verkeerde wijk liggen en geen tuin hebben.

4.3.

Subsidiair, voor het geval dat de vordering tot huurbeëindiging wordt toegewezen, verzoekt [gedaagde] om toekenning van een vergoeding van € 58.500,00, bestaande uit € 10.000,00 voor verhuiskosten, € 8.500,00 voor herinrichtingskosten en € 40.000,00 als compensatie voor een hogere huur.

4.4.

Voor dat zelfde geval verzoekt [gedaagde] om te bepalen dat [eiser 1 c.s.] haar
€ 100.000,00 dient te betalen, indien blijkt dat bij [eiser 1 c.s.] de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid heeft ontbroken. Gelet op de eerdere pogingen het gehuurde in onverhuurde staat te verkopen heeft het er namelijk alle schijn van dat het gehuurde na een huurbeëindiging zal worden verkocht.

4.5.

Tot slot verzoekt [gedaagde] de kantonrechter het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [eiser 1 c.s.] heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die rechtvaardigen dat het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

5. De vordering in reconventie

5.1.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de huurprijs vanaf 2005 tot aan 2014 in strijd met de wet is verhoogd en dat [gedaagde] per 1 januari 2015 een huurprijs van € 371,14 per maand is verschuldigd;

II. [eiser 1 c.s.] veroordeelt tot betaling van € 30.855,72, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.277,21 inclusief btw en met de wettelijke rente over beide bedragen vanaf de dag dat [gedaagde] onverschuldigd te veel huur heeft betaald tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [eiser 1 c.s.] veroordeelt om vier weken na betekening van het vonnis de lekkage te verhelpen, het balkon te herstellen en de kozijnen te repareren, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag dat [eiser 1 c.s.] daarmee in gebreke blijft;

IV. [eiser 1 c.s.] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

5.2.

[gedaagde] legt aan de vorderingen sub I en II het volgende - samengevat - ten grondslag. [eiser 1 c.s.] heeft de huur jarenlang met meer dan het maximaal toegestane percentage verhoogd. [gedaagde] heeft uitgerekend dat de maximale huurprijs thans
€ 371,14 mag bedragen en dat zij vanaf 2005 tot en met augustus 2015 in totaal € 30.885,82 te veel huur heeft betaald. [gedaagde] heeft haar huurbetalingsverplichting per september 2015 gedeeltelijk opgeschort. Door ondanks aanmaning met de terugbetaling van de teveel betaalde huur in gebreke te blijven, is [eiser 1] buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente verschuldigd.

5.3.

[gedaagde] legt aan de vordering sub III - samengevat - ten grondslag dat zij diverse malen heeft geklaagd over het achterstallig onderhoud. [eiser 1] heeft weliswaar een loodgieter naar de lekkage laten kijken, maar die heeft geen werkzaamheden verricht.

6. Het verweer in reconventie

6.1.

[eiser 1 c.s.] betwist de vordering en voert daartoe - samengevat - het volgende aan.

Op grond van artikel 3:309 BW is de vordering tot terugbetaling van huurpenningen die zijn betaald in de periode van 1 juli 2004 tot en met 2 december 2010 verjaard. Daarom dient de huurprijs per 1 januari 2011 als uitgangspunt te gelden voor de berekening van de huidige huurprijs. De huurprijs bedroeg op die datum € 604,96 per maand. Als deze huurprijs wordt verhoogd met de sedertdien wettelijk toegestane huurverhogingen leidt dit tot een huurprijs van € 658,64 per 1 januari 2015 en een bedrag van € 2.386,44 aan te veel betaalde huur in de jaren 2011 tot en met 2014.

6.2.

[eiser 1 c.s.] betwist ook dat de woning gebreken heeft die een veroordeling tot herstel rechtvaardigen. De loodgieter heeft geen lekkage aangetroffen. Als er sprake is van lekkage, dan komt dit doordat de dakgoot niet langer wordt schoongehouden. Voorheen deed de echtgenoot van [gedaagde] dit. Na diens overlijden heeft de dochter die taak overgenomen. Als [gedaagde] sinds enige tijd om welke reden dan ook de dakgoot niet meer laat schoonmaken, dan had zij dit bij [eiser 1 c.s.] moeten aangeven. Als het nu lekt komt dat voor haar rekening.

6.3.

[eiser 1 c.s.] heeft de echtgenoot van [gedaagde] voorgesteld het houten balkonhek te vervangen door een hek van ijzer. Dat wilde [gedaagde] niet. Daarop hebben partijen besloten de bestaande situatie in stand te houden. [gedaagde] gebruikt het balkon nauwelijks.

7. De beoordeling in conventie

De vorderingen sub I en II

7.1.

Artikel 7:274 lid 1 onder c BW bepaalt, kort gezegd, dat een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte kan worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als zulk eigen gebruik wordt aangenomen, zal moeten worden afgewogen of het belang van de verhuurder daarbij zo dringend is, dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Dringend eigen gebruik

7.2.

Partijen twisten allereerst over de vraag of aan de zijde van [eiser 1 c.s.] sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend, waartoe het volgende redengevend is. De kantonrechter stelt voorop dat ook

de noodzaak om een financiële situatie te verbeteren een grond kan zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen. [eiser 1 c.s.] zal het bestaan van die grond wel aannemelijk moeten maken.

7.3.

[eiser 1 c.s.] heeft ter comparitie meerdere financiële bescheiden overgelegd. Aan
[gedaagde] kan worden toegegeven dat er nog geen sprake is van een definitieve aanslag inkomstenbelasting 2014 en dat er geen accountantscontrole is toegepast op de (onder feit 2.15 aangehaalde) verklaring van de belastingadviseur. Een en ander laat echter onverlet dat de kantonrechter ervan overtuigd is geraakt dat [eiser 1 c.s.] in een nijpende financiële situatie verkeert en dat hij op verschillende manieren heeft getracht die situatie te verbeteren. Gelet op de overgelegde stukken, waaronder de afwikkeling van de diverse ondernemingen, de jaaroverzichten van de bank, de aangifte inkomstenbelasting 2014,

de jaarrekeningen, de verkoop van het woonhuis aan de [a-straat nr. y] en de nota van afrekening daarvan, is voldoende aannemelijk dat [eiser 1 c.s.] over onvoldoende inkomen beschikt om alle vaste lasten te (blijven) voldoen.

7.4.

Niet is gebleken dat [eiser 1 c.s.] nog een florerende onderneming in New York heeft, zoals [gedaagde] heeft gesteld. [eiser 1 c.s.] heeft op de comparitie immers gemotiveerd betwist dat de door [gedaagde] overgelegde prints van de websites betrekking hebben op zijn voormalige onderneming, waarna [gedaagde] hierop niet is teruggekomen.

7.5.

[gedaagde] voert voorts aan dat [eiser 1 c.s.] zelf debet is aan het ontstaan van zijn financiële situatie. De omstandigheid dat [eiser 1 c.s.] in het verleden mogelijk beslissingen heeft genomen die thans mede ten grondslag liggen aan zijn benarde financiële situatie, vormt op zichzelf echter geen beletsel voor toewijzing van de vordering.
De kantonrechter kan [gedaagde] ook niet volgen in haar betoog dat uit de jaarrekening 2013 blijkt dat [eiser 1 c.s.] de beschikking heeft over een onderneming met een eigen vermogen van bijna € 800.000,00, gelet op de gemotiveerde betwisting, de eerder genoemde financiële stukken en de verklaring van de belastingadviseur, waarin de waarde van de aandelen van die onderneming op een negatief bedrag is gewaardeerd.

7.6.

[eiser 1 c.s.] heeft ook de financiële gegevens van [eiser 2] overgelegd. Anders dan [gedaagde] acht de kantonrechter die gegevens wel voldoende. Er is immers een aangifte over 2014 overgelegd en jaaroverzichten van de bank. Uit die gegevens kan niet worden opgemaakt dat [eiser 2] zichzelf meer salaris kan toekennen dan het bedrag dat in de door [eiser 1 c.s.] ter zitting overgelegde liquiditeitsprognose is voorgerekend.

7.7.

Dat het gehuurde mogelijk niet passend is voor bewoning door een gezin en dat [eiser 1 c.s.] eventueel ook op andere wijze zijn financiële situatie kan veranderen doet geen afbreuk aan de dringendheid van de reden en zal worden betrokken bij de belangenafweging.

7.8.

Gelet op het vorenstaande kan worden aangenomen dat de financiële situatie van [eiser 1 c.s.] zo nijpend is, dat hierdoor een dringende reden voor eigen gebruik van het gehuurde is ontstaan. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat de financiële situatie van [eiser 1 c.s.] aanzienlijk zal verbeteren door het gehuurde zelf te gaan bewonen.

Andere passende woonruimte

7.9.

Niet is weersproken dat [eiser 1 c.s.] aan [gedaagde] concrete andere woonruimte heeft voorgesteld. Aan [gedaagde] is tevens aangeboden om op kosten van [eiser 1 c.s.] met behulp van een huurmakelaar een andere woning te zoeken, in combinatie met een huurgewenningsbijdrage. [gedaagde] heeft alle voorstellen afgewezen. Dat zij zelf actief en voldoende naar andere woningen heeft gezocht, is niet gebleken.

7.10.

[gedaagde] betwist dat de aangedragen woonruimte passend is, gelet op de huurprijs en haar verdere woonwensen. De kantonrechter kan [gedaagde] niet volgen

in haar stellingname dat de laatstelijk door [eiser 1] genoemde, beschikbare huurwoningen in redelijkheid niet als passend zijn aan te merken. Deze komen voldoende tegemoet aan

de objectieve woonwensen van [gedaagde] en hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is gebleken dat [gedaagde] een andere passende woonruimte zal kunnen verkrijgen. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] van een andere woning mogelijk niet hetzelfde woongenot zal hebben als van het gehuurde. Een passende woning behoeft niet een soortgelijke woning (dus een eengezinswoning met tuin) te zijn, en kan zelfs een minder woongenot biedende woning met een hogere huurprijs zijn. De vraag of een woning passend is, wordt bepaald door de persoonlijke omstandigheden van de huurder. In het geval van

[gedaagde] kan een flatwoning met lift in [plaats] of Heemstede, en met een huurprijs die ongeveer gelijk is aan de huurprijs die zij al jarenlang heeft betaald, als passend worden aangemerkt. Concrete feiten en omstandigheden waaruit moet worden afgeleid dat alle door [eiser 1 c.s.] genoemde woningen waarvoor [gedaagde] in aanmerking zou kunnen komen, gelet op haar persoonlijke omstandigheden, niet passend zouden zijn, zijn niet aannemelijk geworden.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] , gezien haar leeftijd en gezondheidstoestand, opziet tegen een verhuizing en mogelijk later nog een verhuizing naar een aanleunwoning. Onvoldoende aannemelijk is echter, dat dit onmogelijk voor haar is en daarom niet van haar kan worden gevergd. Ook de huidige woning is overigens niet aangepast aan de fysieke gesteldheid van [gedaagde] .

Belangenafweging

7.11.

Gelet op het voorgaande wordt aangenomen dat het belang van [eiser 1 c.s.] bij het verlagen van zijn vaste lasten door het gehuurde te betrekken, zwaar weegt. Dit geldt temeer, omdat niet aannemelijk is dat de inkomenspositie van [eiser 1 c.s.] binnen afzienbare periode zal verbeteren. Ook is voldoende aannemelijk dat het voor [eiser 1 c.s.] , gelet op diens inkomenssituatie, niet mogelijk is een andere woning met een substantieel lagere huurprijs te huren. [eiser 1 c.s.] heeft onbetwist aangevoerd dat hij is aangewezen op de vrije huursector en dat hij niet meer voldoet aan de inkomenseisen die commerciële verhuurders stellen.

7.12.

Aan de door [gedaagde] opgeworpen stelling dat het gehuurde te klein, en dus niet passend is voor het gezin van [eiser 1 c.s.] dient naar het oordeel van de kantonrechter voorbij te worden gegaan. De eis dat een andere woning passend moet zijn, geldt wel voor de huurder, maar niet voor de verhuurder die zijn eigen woning zelf wil gaan bewonen. Relevant is slechts of er voor [eiser 1 c.s.] in redelijkheid een andere mogelijkheid dan
het opzeggen van de huurovereenkomst met [gedaagde] bestaat om tot de voor hem noodzakelijke lastenverlichting te komen. Het is de kantonrechter niet gebleken dat die mogelijkheid er daadwerkelijk is.

7.13.

Hoewel de kantonrechter zich terdege realiseert dat een verhuizing [gedaagde] gezien haar leeftijd, gezondheid, woonduur en emotionele verknochtheid met de woning, mede door het overlijden van haar man zwaar zal vallen, moet de slotsom op grond van het voorgaande toch luiden dat het belang van [eiser 1 c.s.] prevaleert boven het belang van [gedaagde] . De kantonrechter zal de vordering van [eiser 1 c.s.] tot huurbeëindiging daarom toewijzen en daarbij een tijdstip voor ontruiming bepalen.

Datum huurbeëindiging en uitvoerbaarheid bij voorraad

7.14.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] een ruime termijn moet worden gegund voor het vinden van een andere woonruimte. Haar belang daarbij weegt zo zwaar, dat de wens en het belang van [eiser 1 c.s.] om het gehuurde al in het komende najaar zelf te kunnen gaan bewonen daarvoor moeten wijken. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt zal daarom worden bepaald op 1 januari 2017. Daarmee staat ook het tijdstip vast waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen.

7.15.

Aan het verzoek van [eiser 1 c.s.] om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren staat het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW in de weg. De kantonrechter ziet in de door [eiser 1 c.s.] aangevoerde omstandigheden niet voldoende aanleiding om af te wijken van de wet, te minder nu het verweer van [gedaagde] tegen de huuropzegging niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.

Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten

7.16.

[gedaagde] verzoekt om een tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 18.500,00. Zij heeft dit bedrag tegenover de betwisting van [eiser 1 c.s.] niet onderbouwd. [eiser 1 c.s.] stelt zich op het standpunt dat de tegemoetkoming dient te worden beperkt tot € 2.500,00.

7.17.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] recht heeft op een passende tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Nu er sprake is van een belang van [eiser 1 c.s.] in de zin van zelfbewoning ligt het in de rede dat [gedaagde] dezelfde vergoeding wordt toegekend als in de situatie dat een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte op vordering van de verhuurder wordt beëindigd wegens eigen gebruik in de zin van renovatie (artikel 7:274 lid 1 sub c jo lid 3 sub a BW). In die gevallen heeft de huurder recht op de in artikel 7:275 lid 3 BW bedoelde, bij ministeriële regeling jaarlijks vastgestelde minimumbijdrage. Deze bedraagt thans € 5.892,00. De kantonrechter zal dat bedrag ten behoeve van [gedaagde] als tegemoetkoming vaststellen. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit blijkt dat deze bijdrage in haar geval niet toereikend is.

7.18.

Aangezien deze tegemoetkoming hoger is dan het laatstelijk door [eiser 1 c.s.] genoemde bedrag, zal de kantonrechter [eiser 1 c.s.] op grond van artikel 7:275 lid 2 BW in de gelegenheid stellen de huuropzegging in te trekken.

7.19.

[gedaagde] verzoekt tevens een compensatie in verband met een hogere huurprijs. [eiser 1 c.s.] heeft aangevoerd dat het niet zeker is dat [gedaagde] na een verhuizing meer huur moet gaan betalen, aangezien de laatstelijk aan [gedaagde] voorgestelde woningen nu juist een lagere huurprijs hebben. De kantonrechter is van oordeel dat

[gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat het noodzakelijk is haar de verlangde compensatie toe te kennen, zodat het verzoek wordt afgewezen.

Verzoek ex artikel 7:276 lid 3 BW

7.20.

[gedaagde] verlangt voorts dat de kantonrechter reeds nu bepaalt dat [eiser 1 c.s.] een schadevergoeding moet betalen van € 100.000,00, indien mocht blijken dat [eiser 1 c.s.] niet de wil had het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Hoewel er thans geen aanwijzingen bestaan dat [eiser 1 c.s.] het gehuurde niet zelf zal gaan bewonen, zal de kantonrechter dit verzoek toewijzen, nu [eiser 1 c.s.] zich daartegen niet heeft verzet.

De kantonrechter tekent daarbij aan dat de schadevergoeding uitsluitend opeisbaar zal zijn, indien komt vast te staan dat [eiser 1 c.s.] het gestelde eigen gebruik niet heeft gerealiseerd binnen een jaar na het vertrek van [gedaagde] uit het gehuurde.

De vorderingen sub III en IV

7.21.

Deze vorderingen hangen nauw samen met de vorderingen sub I en II in reconventie

en zullen daarom hierna gezamenlijk bij de beoordeling van de zaak in reconventie worden behandeld.

8. De beoordeling in reconventie

8.1.

[gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2015

€ 371,14 per maand bedraagt. Daarnaast vordert zij restitutie van teveel betaalde huur. [eiser 1 c.s.] vordert in conventie veroordeling van [gedaagde] tot betaling van

€ 712,96 huur per maand vanaf september 2015.

8.2.

De brieven waarin [eiser 1 c.s.] in de jaren 2005 tot en met 2014 huurverhogingen heeft voorgesteld voldoen niet aan de in artikel 7:252 BW gestelde voorschriften, met name niet omdat [eiser 1 c.s.] heeft verzuimd [gedaagde] te wijzen op de mogelijkheid om bezwaar tegen het huurverhogingsvoorstel te maken en de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen zij dat diende te doen. Uit het bepaalde in lid 4 van artikel 7:252 BW volgt dat [gedaagde] daarom de voordien geldende huurprijs verschuldigd is gebleven, tenzij blijkt dat zij niet door het verzuim is benadeeld. Van dit laatste is geen sprake, nu de voorgestelde huurverhogingen uitstegen boven de door de minister jaarlijks vastgestelde maximale huurverhogingspercentages. Het voorgaande laat echter onverlet dat het uit

artikel 7:252 lid 4 BW voortvloeiende recht om op grond van onverschuldigde betaling restitutie van in het verleden teveel betaalde huur terug te vorderen, kan verjaren.

De kantonrechter zal dit aspect eerst behandelen.

Verjaring en hoogte huurprijs per januari 2015

8.3.

[eiser 1 c.s.] doet primair een beroep op verjaring van het vorderingsrecht van

[gedaagde] , voor zover dit betrekking heeft op de periode van 1 juli 2004 tot en met

2 december 2010. [eiser 1 c.s.] voert daartoe aan dat de verjaringstermijn is gaan lopen vanaf het moment waarop [gedaagde] bekend was met iedere afzonderlijke, jaarlijkse, schriftelijke aanzegging tot huurverhoging, en dat de verjaring pas is gestuit door het instellen van de eis in reconventie op 2 december 2015, zodat elke vordering van vóór

2 december 2010 is verjaard.

8.4.

[gedaagde] stelt daartegenover dat zij pas vanaf januari 2015, toen haar gemachtigde bij de zaak werd betrokken, bekend is geraakt met de onjuiste huurverhogingen, zodat van verjaring geen sprake is. In ieder geval is de verjaring gestuit met de brief van

9 januari 2015 (genoemd bij feit 2.9) althans met de eis in reconventie die [gedaagde] heeft ingesteld in het door [eiser 1 c.s.] in mei 2015 geëntameerde kort geding (genoemd bij feit 2.12), aldus [gedaagde] .

8.5.

De kantonrechter overweegt als volgt. Een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling verjaart op grond van artikel 3:309 BW door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser (in dit geval [gedaagde] ) zowel met het bestaan van de vordering als met de persoon van de ontvanger (in dit geval [eiser 1 c.s.] ) bekend is geworden. Met ‘bekend’ wordt de subjectieve bekendheid met de feiten bedoeld en niet de juridische beoordeling van de feiten (aldus HR 16 november 2004, NJ 2006/115 en

HR 5 januari 2007, NJ 2007/320). Vast staat dat [gedaagde] vanaf 2005 bekend was met het feit dat [eiser 1 c.s.] de huur periodiek heeft verhoogd en dat zij de verhoogde huur betaalde. Dit is voldoende voor de aanvang van de verjaring. Dat betekent dat telkens na de ontvangst door [gedaagde] van een voorstel tot huurverhoging, de verjaring van het recht tot terugvordering van de desbetreffende huurverhoging is aangevangen.

8.6.

Ingevolge artikel 3:317 lid 1 BW kan de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Aangezien in de onder feit 2.9. aangehaalde brief van 9 januari 2015 duidelijk staat dat

[gedaagde] de onverschuldigd betaalde verhogingen zal terugvorderen, kan deze brief naar het oordeel van de kantonrechter als een stuiting in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW worden beschouwd.

8.7.

Het voorgaande betekent dat de vordering sub II in reconventie is verjaard, voor zover die betrekking heeft op de periode vóór 9 januari 2010. Aangezien ingevolge artikel

3:304 BW door de verjaring van de rechtsvordering ook de onderliggende verbintenis is teniet gegaan, dient voor de vaststelling van de huidige huurprijs te worden uitgegaan van de huurprijs die in januari 2010 gold ingevolge de voorheen door [eiser 1 c.s.] aangezegde huurverhogingen. De huurprijs bedroeg toen € 559,96, zoals blijkt uit de brief van 4 mei 2009 van [eiser 1 c.s.] over de huurverhoging per 1 juli 2009.

8.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat in de voor de beoordeling van deze zaak relevante jaren de volgende huurverhogingspercentages golden: 2010: 1,2 %; 2011: 1,3%; 2012: 2,3%; 2013: 2,5% en 2014: 2,5%. Op grond hiervan komt de kantonrechter tot de volgende berekening, waarbij de huurprijs van € 559,96 per januari 2010 dus het uitgangspunt is:

Jaar in rekening gebrachte Toegestane correcte teveel betaald in dat jaar

huur per 1 juli van dat % huurprijs

jaar

2010 € 604,96 1,2 € 566,68 € 459,36

2011 € 639,96 1,3 € 574,05 € 790,92

2012 € 674,96 2,3 € 587,25 € 1.052,52

2013 € 699,96 2,5 € 601,93 € 1.176,36

2014 € 724,96 2,5 € 616,98
€ 1.295,76

Totaal € 4.774,92

8.9.

De huur per januari 2015 bedraagt dus € 616,98 per maand en [gedaagde] heeft over de periode van juli 2010 tot en met 2014 € 4.774,92 onverschuldigd betaald.

In conventie en in reconventie zal dienovereenkomstig worden beslist.

8.10.

[gedaagde] vordert de wettelijke rente over het onverschuldigd betaalde bedrag

en buitengerechtelijke incassokosten. De vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel

6:96 lid 6 BW. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf het moment van het instellen van de vordering.

Huurachterstand

8.11.

Vaststaat dat [gedaagde] vanaf september 2015 slechts € 371,14 per maand aan huur voldoet, dus (€ 616,98 - € 371,14 =) € 245,84 te weinig. Hierdoor is sprake van een huurachterstand. De vordering in conventie van [eiser 1 c.s.] tot verrekening van die huurachterstand met het bedrag dat [eiser 1 c.s.] aan [gedaagde] is verschuldigd, wordt toegewezen.

Gebreken

8.12.

[gedaagde] vordert herstel van gebreken. Op grond van de bevindingen tijdens

de bezichtiging ter plaatse is de kantonrechter van oordeel dat het houten hek van het balkon en het raamkozijn in de slaapkamer aan de achterzijde van het gehuurde deugdelijk herstel behoeven. De vordering van [gedaagde] zal in zoverre worden toegewezen. Gelet op de in dit vonnis vastgestelde datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de duur van een eventuele appelprocedure heeft [gedaagde] daarbij voldoende belang. [eiser 1 c.s.] is gerechtigd het herstel desgewenst zelf uit te voeren. [gedaagde] dient dat toe te laten.

De vordering ter zake van het verhelpen van de lekkage zal worden afgewezen, reeds omdat er geen lekkage is geconstateerd. De kantonrechter overweegt voorts dat het achterstallig onderhoud niet van dien aard is dat dit een (gedeeltelijke) opschorting van de verplichting tot huurbetaling rechtvaardigt.

Conclusie

8.13.

Gelet op het vorenstaande zal voor recht worden verklaard dat de huurprijs per

1 januari 2015 € 616,98 per maand bedraagt. [eiser 1 c.s.] zal worden veroordeeld tot betaling van € 4.774,92 aan [gedaagde] , met dien verstande dat hij is gerechtigd dit bedrag te verrekenen met de huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan.

10. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

10.1

bepaalt dat [eiser 1 c.s.] de huuropzegging door middel van een schriftelijke

mededeling aan de griffier, met toezending van een kopie daarvan aan de gemachtigde

van [gedaagde] , kan intrekken tot en met uiterlijk
15 juni 2016;

10.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1 c.s.] van € 616,98 voor elke maand of gedeelte daarvan met ingang van de maand september 2015 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

10.3.

bepaalt dat [eiser 1 c.s.] bevoegd is een betaling aan [gedaagde] , al dan niet uit hoofde van teveel betaalde huurpenningen, te verrekenen met achterstallige huurtermijnen van [gedaagde] ;

voor het geval dat [eiser 1 c.s.] de huuropzegging niet tijdig intrekt:

10.4.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [a-straat nr. x] te [plaats] zal eindigen en waarop het gehuurde dient te worden ontruimd vast op 1 januari 2017;

10.5.

veroordeelt - voor zover nodig - [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op voormelde datum te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser 1 c.s.] te stellen;

10.6.

kent aan [gedaagde] ten laste [eiser 1 c.s.] een tegemoetkoming toe in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5.892,00 en veroordeelt [eiser 1] - voor zover nodig - tot betaling daarvan;

10.7.

veroordeelt [eiser 1 c.s.] tot betaling aan [gedaagde] van een vergoeding van

€ 100.000,00 op grond van artikel 7:276 lid 3 BW, indien blijkt dat het gehuurde niet binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst duurzaam door [eiser 1 c.s.] in gebruik is genomen;

in reconventie:

10.8.

verklaart voor recht dat [gedaagde] per 1 januari 2015 een huurprijs is verschuldigd van € 616,98 per maand;

10.9.

veroordeelt [eiser 1 c.s.] tot betaling aan [gedaagde] van € 4.774,92 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 december 2015 tot aan de dag van de gehele betaling;

10.10.

veroordeelt [eiser 1 c.s.] om het balkonhek en het raamkozijn van de slaapkamer aan de achterzijde van het gehuurde binnen acht weken na betekening van dit vonnis te (laten) herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag tot een maximum van € 2.000,00;

in conventie en in reconventie:

10.11.

verklaart dit vonnis, uitsluitend voor zover dat betrekking heeft op de onderdelen 10.2, 10.3, 10.9 en 10.10, uitvoerbaar bij voorraad;

10.12.

wijst de vorderingen voor het overige af;

10.13.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp, kantonrechter, en is op 18 mei 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter