Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 4695750 / VV EXPL 15-115
Uitspraakdatum: 25 januari 2016
Vonnis in kort geding in de zaak van:
Stichting
Woningstichting Eigen Haard,
Woningstichting Eigen Haard,
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. M. Kerkhof
tegen
[naam],
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [de huurder]
niet verschenen
1.Het procesverloop
1.1.
Eigen Haard heeft [de huurder] op 31 december 2015 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2016. [de huurder] is niet ter zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat Eigen Haard naar voren heeft gebracht. De kantonrechter heeft verstek tegen [de huurder] verleend.
2.De beoordeling
2.1.
De kantonrechter neemt gelet op de dagvaarding en het verhandelde op de zitting als vaststaand aan dat Eigen Haard aan [de huurder] heeft verhuurd de woning aan het adres Jura 10 te Assendelft (hierna: het gehuurde), dat op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de Algemene Voorwaarden Woonruimte van Eigen Haard van toepassing zijn verklaard en dat in het gehuurde op 26 november 2015 door de politie Noord-Holland een in werking zijnde hennepkwekerij, bestaande uit 183 planten, is aangetroffen en ontmanteld. De stellingen hierover van Eigen Haard zijn niet betwist door [de huurder] .
2.2.
De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen omdat deze naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig is. Bedrijfsmatige teelt van hennep in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak levert immers een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen aan de zijde van [de huurder] op die in een bodemprocedure in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner het betreffende pand betreden en ontruimen.
2.3.
Uit de dagvaarding blijkt dat Eigen Haard haar vordering wat betreft de gevorderde boete baseert op artikel 10.5 van de Algemene Voorwaarden Woonruimte, dat luidt: “
De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere strafbare activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 10.000,-. (…)”
De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere strafbare activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 10.000,-. (…)”
De kantonrechter overweegt op dat punt als volgt. De overeenkomst tussen Eigen Haard en [de huurder] moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Eigen Haard is immers een rechtspersoon die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke bedrijfs- of beroepsactiviteit en [de huurder] is een natuurlijk persoon, waarvan niet is gebleken dat zij bedrijfs- of beroepsmatig handelt. Artikel 10.5 van de algemene voorwaarden is een beding als bedoeld in artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn, omdat daarover niet afzonderlijk is onderhandeld. De kantonrechter is dan ook verplicht om ambtshalve na te gaan of een beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de richtlijn, en hij moet dat beding vernietigen indien hij vaststelt dat het beding oneerlijk is. Ook in verstekzaken zal de kantonrechter dit onderzoek ambtshalve moeten verrichten (zie: Hoge Raad, 13 september 2013, ECLI:NL:HR: 2013:691).
2.4.
Het voorgaande brengt mee dat moet worden beoordeeld of artikel 10.5 van de Algemene Voorwaarden Woonruimte, op grond waarvan een huurder in geval van het overtreden van het verbod op hennepkweek een boete verschuldigd is van € 10.000,-, een oneerlijk beding is als bedoeld in de richtlijn. Volgens artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de richtlijn wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. In het licht van de richtlijn en artikel 6:233, aanhef en onder a, BW, zal de kantonrechter bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding van artikel 10.5 van de Algemene Voorwaarden Woonruimte oneerlijk is, als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Eigen Haard te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Eigen Haard dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde door [de huurder] levert naar het oordeel van de kantonrechter zonder meer een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt.
2.5.
In de dagvaarding heeft Eigen Haard over de hoogte van de gevorderde boete gesteld
dat zij middels een boete-prikkel tracht te voorkomen dat huurders hennep in een woning gaan telen, met alle mogelijke gevaarzetting en gevolgen van dien. Verder heeft Eigen Haard gesteld dat van een dergelijke boete een afschrikwekkend effect dient uit te gaan en dat het bedrag fors mag lijken, maar dit niet is gelet op de aanzienlijke omzetten die uit hennepteelt worden behaald. Eigen Haard heeft daartoe een berekening van de omzet gepresenteerd, waaruit een maximale omzet blijkt van € 91.500,00 per oogst.
Gelet op de door Eigen Haard gepresenteerde omzet die met het kweken van de hennep kan worden behaald en het feit dat de boete gelimiteerd is, wordt voorshands geoordeeld dat de boete het in voornoemd artikel 3 bedoelde Pro evenwicht niet verstoort en wordt voorshands geoordeeld dat het beding in artikel 10 lid 5 van Pro de Algemene Voorwaarden niet als oneerlijk aangemerkt dient te worden. De gevorderde boete zal derhalve worden toegewezen.
2.6.
De proceskosten komen voor rekening van [de huurder] , omdat zij ongelijk krijgt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [de huurder] bij wijze van voorlopige voorziening:
- om de woonruimte aan [de huurder] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Eigen Haard;
- om aan Eigen Haard aan contractuele boete te betalen € 10.000,00;
3.2.
veroordeelt [de huurder] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Eigen Haard tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 96,16
griffierecht € 116,00
salaris gemachtigde € 400,00;
dagvaarding € 96,16
griffierecht € 116,00
salaris gemachtigde € 400,00;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter en op 25 januari 2016 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter