Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 4762143 EJ VERZ 16-16 (H.K.)
Uitspraakdatum: 23 juni 2016
Beschikking op een verzoek ex art. 5:130 BW Pro en 5:121 BW in de zaak van:
[naam 1]
wonende te [plaats]
verwerende partij, verder ook te noemen: [de verzoeker]
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram, advocaat te Haarlem
tegen
Vereniging van Eigenaars Flatgebouw [Naam]
gezeteld te [Plaats]
verzoekende partij, verder ook te noemen: de VVE
vertegenwoordigd door: J. IJlstra (voorzitter) en D. Tuijnman (als beheerder verbonden aan Noord-Holland Vastgoedbeheer).
1.Het procesverloop
Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:
het verzoekschrift met producties, ingekomen op 11 januari 2016;
het verweerschrift, ingekomen op 14 maart 2016;
de aantekeningen van de griffier van de op 26 mei 2016 gehouden mondelinge behandeling, welke mondelinge behandeling gelijktijdig is gehouden met die in de procedure van de VVE tegen [de verzoeker] met zaaknr. 4792250 EJ VERZ 16-42.
uit de aantekeningen van de griffier blijkt dat ter zitting – onder meer – de volgende personen zijn verschenen:
aan de zijde van [de verzoeker] :[naam 2] (zoon van verzoeker), alsmede de gemachtigde;
aan de zijde van de VVE: [A] en [B] ;
voorts zijn een negental leden verschenen, waarvan drie ( [C] , [D] en [E] ) ter zitting een mondelinge toelichting hebben gegeven.
aan de zijde van [de verzoeker] :[naam 2] (zoon van verzoeker), alsmede de gemachtigde;
aan de zijde van de VVE: [A] en [B] ;
voorts zijn een negental leden verschenen, waarvan drie ( [C] , [D] en [E] ) ter zitting een mondelinge toelichting hebben gegeven.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Tenslotte is heden uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VVE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het in appartementsrechten gesplitste appartementencomplex (flatgebouw) aan de [adres] . Van dit complex maken deel uit de appartementen met de oneven nummers 1 tot en met 199, alsmede diverse parkeerruimtes.
2.2.
[de verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht [adres verzoeker 1] .
Laatstelijk werd het appartement bewoond door de moeder van [de verzoeker] . Momenteel wordt het niet bewoond, maar in de toekomst is [de verzoeker] voornemens hier zelf in te gaan wonen.
2.3.
In de notariële splitsingsakte is van toepassing verklaard het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Broederschap, vastgesteld bij akte op 22 februari 1973 voor notaris mr. J. Schrijner te Rotterdam (Modelsplitsingsreglement 1973).
2.4.
Art. 37 van Pro het Modelsplitsingsreglement 1973 luidt als volgt:
Lid 1:De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen.
Lid 5:Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.Lid 8:Het in lid 5 bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. (…)
2.5.
In 2014 heeft [de verzoeker] met mondelinge toestemming van de toenmalige voorzitter/beheerder N.J. [X] een eigen cv-ketel in zijn appartement [adres verzoeker 2] geplaatst, welk appartement op dat moment werd bewoond door de moeder van [de verzoeker] .
Ook kreeg [de verzoeker] toestemming van [X] om de leidingen te verwijderen van de gemeenschappelijke centrale verwarmingsinstallatie.
2.6.
Op de algemene ledenvergadering van de VVE van 5 november 2014 – de plaatsing van de eigen cv-installatie door [de verzoeker] was toen al gerealiseerd – is voormelde toestemming van [X] besproken. In punt 3.7. van de notulen van die vergadering is het volgende vermeld:
[X] erkent dat hij die toestemming nooit had mogen geven. Terugdraaien en procederen is geen optie. Er komt veel commentaar vanuit de vergadering. De vergadering gaat akkoord onder de voorwaarde dat de andere eigenaren geen enkel nadeel ondervinden van de wijzigingen. (…) [de verzoeker] zal zorgen dat in de vier appartement onder zijn appartement, waar de verwarmingsleidingen zijn verwijderd, wanden en plafonds zo goed mogelijk worden bijgewerkt en de ontluchtingen zo mogelijk worden verkort. De VVE zal dit bewaken. De vergadering gaat akkoord met de wijzigingen in de appartement en [nr.] . Dit soort zaken mag niet meer voorkomen.
2.7.
Tijdens de daarop volgende algemene ledenvergadering van 23 april 2015 zijn de notulen van 5 november 2014 goedgekeurd met uitzondering van de punten 3.6. en 3.7.
2.8.
Op 26 juni 2015 is een overeenkomst tussen de VVE en [de verzoeker] gesloten waarin is opgenomen dat de aanleg van de eigen cv-installatie en het verwijderen van de gemeenschappelijke centrale verwarmingsinstallatie uit het appartement van [de verzoeker] wederom moeten worden voorgelegd aan de algemene ledenvergadering, omdat op de algemene ledenvergadering van 5 november 2014 niet het vereiste quorum van 1.606 stemmen aanwezig was, als bedoeld in art. 37 lid 5 van Pro het Modelsplitsingsreglement.
2.9.
Op 15 december 2015 is voormelde overeenkomst voorgelegd aan de algemene ledenvergadering van de VVE. Op die vergadering heeft een ruime meerderheid van de leden (71,07%) tegen voormelde overeenkomst gestemd. Hierop is door de VVE aan [de verzoeker] verzocht de cv-installatie in zijn appartement in de oude toestand te herstellen.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[de verzoeker] vraagt aan de kantonrechter:
vernietiging van de besluiten die op de algemene ledenvergadering van 15 december 2015 is zijn genomen en
voor zover nodig, vervangende machtiging te verlenen voor de door [de verzoeker] uitgevoerde werkzaamheden zoals omschreven in de overeenkomst van juni 2015,
met veroordeling van de VVE in de proceskosten, de kosten van het nasalaris daaronder begrepen.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn verzoek heeft [de verzoeker] – zakelijk samengevat – het volgende aangevoerd.
[de verzoeker] woont niet zelf in het appartement. In 2014 was zijn moeder de bewoonster. Inmiddels woont zij in een verzorgingshuis.
In de tijd dat moeder [de verzoeker] het appartement bewoonde, was de ruimte niet warm te stoken. Mogelijk hield dit verband met de omstandigheid dat het om het bovenste appartement ging.
[de verzoeker] heeft deze problematiek in 2014 uitgebreid besproken met de toenmalige voorzitter van de VVE, de heer N.J. [X] , die tevens administrateur was. Ook na diverse alternatieven te hebben bekeken en na deskundig onderzoek kwam men niet achter de oorzaak van het koudeprobleem. Om die reden heeft [de verzoeker] aan de heer [X] toestemming gevraagd om een eigen cv-ketel te mogen plaatsen en heeft de heer [X] toestemming verleend. Dit hield tevens in het afkoppelen van de gemeenschappelijke centrale verwarmingsinstallatie. [de verzoeker] zegde hierbij toe dat hij alle schade aan de onderliggende appartementen zou herstellen, welke schade zou worden veroorzaakt door het afkoppelen van de leidingen. In de algemene vergadering van 5 november 2014 zijn de leden akkoord gegaan met de wijzigingen die [de verzoeker] had aangebracht.
Kort daarop trad een nieuw bestuur aan. Dit bestuur was het niet eens met de gang van zaken.
[de verzoeker] is van mening dat hij zijn eigen cv-installatie mag behouden, gelet op de toestemming die door de heer [X] is gegeven. Bovendien is deze toestemming in de algemene ledenvergadering van 5 november 2014 bekrachtigd. Er is op die vergadering naar het oordeel van [de verzoeker] een geldig besluit genomen, met de vereiste meerderheid van stemmen, te weten 1634. De VVE is door een onjuiste telling van een te laag aantal uitgegaan.
Ten slotte acht [de verzoeker] het in strijd met de redelijkheid en billijkheid, gelet op de gegeven toestemming en de gemaakte en te maken kosten, dat hij ertoe wordt veroordeeld om alles in de oude situatie terug te brengen.
3.3.
De VVE heeft – zakelijk samengevat – tot verweer het volgende aangevoerd.
De heer [X] was niet bevoegd om aan [de verzoeker] toestemming te verlenen tot het plaatsen van een eigen cv-ketel en het verwijderen en het afkoppelen van de centrale leidingen.
Op de algemene ledenvergadering van 5 november 2014 was niet de vereiste meerderheid van stemmen aanwezig zoals art. 37 van Pro het Modelsplitsingsreglement vereist. Bovendien werd de algemene ledenvergadering voor een voldongen feit geplaatst, omdat alles al was gerealiseerd bij [de verzoeker] . De notulen van 5 november 2014 zijn overigens op dat punt in de daarop volgende algemene ledenvergadering niet goedgekeurd. Bovendien heeft [de verzoeker] ingestemd met de overeenkomst, die in juni 2015 is opgesteld en die vervolgens op 15 december 2015 aan de algemene ledenvergadering is voorgelegd.
Als haar belang bij het terugbrengen in de oude toestand, noemt de VVE onder meer de mogelijke precedentwerking en de schade die bij de onderliggende appartementen is ontstaan door het afkoppelen van de leidingen.
4.De beoordeling
4.1.
Vaststaat dat de heer [X] in 2014 – ruim vóór de algemene ledenvergadering van 5 november 2014 – aan [de verzoeker] toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van een eigen cv-ketel in het appartement nr. 193. Ook werd daarbij toestemming verleend tot het loskoppelen van de centrale leidingen, hetgeen ook inhield het aanbrengen van wijzigingen in de leidingen van de onderliggende appartementen met de nummers [nrs] (afkoppelen en doorverbinden). Voorts staat vast dat de heer [X] in dat jaar voorzitter van het bestuur was en tevens administrateur. Hij was het aanspreekpunt van de VVE, terwijl de VVE zelf op dat moment een “slapend bestaan” leidde, zo is ter zitting gebleken.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat met het plaatsen van de eigen cv-installatie in het appartement van [de verzoeker] een wijziging is aangebracht in de gemeenschappelijke centrale cv-installatie van het appartementengebouw, aangezien door deze plaatsing het noodzakelijk was het appartement nr. 193 los te koppelen van de centrale cv-installatie, waarbij ook werkzaamheden moesten plaatsvinden in de daaronder gelegen appartementen. De plaatsing van de nieuwe eigen cv-ketel en de werkzaamheden verband houdend met het loskoppelen van nr. 193 van het algemene verwarmingssysteem, kunnen niet los van elkaar worden gezien. Op grond van art. 37 van Pro het toepasselijke Modelsplitsingsreglement uit 1973 had daarom toestemming moeten worden gevraagd aan de algemene ledenvergadering. Vaststaat dat dat niet is gebeurd. Pas achteraf, toen alle werkzaamheden bij [de verzoeker] al waren afgerond, kwam de VVE tot de ontdekking dat [X] niet bevoegd was deze toestemming te geven.
4.3.
De vraag dient te worden beantwoord of [de verzoeker] er desalniettemin gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de heer [X] hem deze toestemming had verleend en zo ja, of in dat licht bezien het besluit van de algemene ledenvergadering van 15 december 2015, om dit alles weer terug te draaien, in strijd met is met de redelijkheid en billijkheid.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [de verzoeker] er op vertrouwen dat de heer [X] bevoegd was om de betreffende toezeggingen te doen en om toestemming te geven, gelet op zijn positie van bestuurslid/voorzitter en administrateur van de VVE. Bovendien, dit staat onbetwist vast, is tevoren langdurig en meerdere keren overlegd tussen [de verzoeker] en [X] en zijn de “benedenburen” van de nummers [nrs] destijds akkoord gegaan met de aangeboden compensatie. Voorts staat vast dat de centrale cv-installatie op dat moment niet in staat bleek om het appartement van [de verzoeker] naar behoren te verwarmen.
4.5.
Hierna is, na langdurige discussie, het aanbrengen van een eigen cv-ketel door [de verzoeker] op de bijzondere algemene ledenvergadering van 15 december 2015 besproken; de tussen partijen gesloten overeenkomst van 26 juni 2015 gold hiervoor als basis. De vergadering heeft afwijzend beslist. Vaststaat dat het besluit op die vergadering met de vereiste meerderheid is genomen.
4.6.
De vervolgens te beantwoorden vraag in deze procedure is, of de VVE in redelijkheid heeft kunnen komen tot het besluit van 15 december 2015 om goedkeuring aan [de verzoeker] te onthouden tot het plaatsen van de eigen cv-installatie, welke installatie ruim een jaar eerder was geplaatst met toestemming van bestuurder/administrateur [X] .
Hiervoor dient een afweging te worden gemaakt tussen de belangen van [de verzoeker] en die van de VVE.
4.7.
Het belang van [de verzoeker] is dat hij een adequate verwarming wenst voor zijn appartement; het algemene systeem voldeed niet in 2014. Er is geprobeerd het probleem op een andere manier op te lossen (thermostaatknoppen, isolatie, vervanging van kozijnen en aanbrengen van lambrisering), maar dit had niet het gewenste resultaat. Al die tijd heeft [de verzoeker] met de heer [X] over dit probleem gesproken. Ook heeft [de verzoeker] aangeboden om de onderburen te compenseren voor eventuele schade. Hier is hij overigens nog steeds toe bereid. De buren hebben hiervoor ook een akkoordverklaring getekend, maar de herstelwerkzaamheden staan voorlopig in de wacht, in verband met de onderhavige procedure. Ook heeft [de verzoeker] hoge kosten gemaakt voor het aanleggen van de eigen cv-installatie en het afkoppelen van de leidingen van het centrale verwarmingssysteem en zal hij wederom hoge kosten moeten maken als hij alles in de oude toestand moet herstellen.
Door de VVE is aangevoerd dat het plaatsen van nieuwe radiatoren (elementen) op het bestaande centrale cv-systeem een oplossing biedt voor het koudeprobleem, maar vaststaat dat deze mogelijkheid in 2014 niet is aangedragen door de VVE of door [X] .
4.8.
Het belang van de VVE is het tegengaan van een precedentwerking die het toestaan van een individuele cv-ketel mogelijk met zich meebrengt.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt deze precedentwerking niet te verwachten, nu binnen de VVE genoegzaam bekend verondersteld mag worden dat voor een toekomstig vergelijkbaar verzoek van een van de leden, dit verzoek op grond van art. 37 lid 1 van Pro het Modelsplitsingsreglement aan de algemene ledenvergadering dient te worden voorgelegd en dat hiervoor een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig is, zoals bepaald in lid 5 van voormeld artikel. Bovendien is de bestuursstructuur binnen de VVE inmiddels gewijzigd: de beheers- en beslisbevoegdheid zijn niet langer bij één en dezelfde persoon neergelegd.
Ten slotte acht de kantonrechter van belang dat [de verzoeker] heeft toegezegd de schade, die vier andere leden (van de appartementnummers [nrs] ) hebben geleden door het afkoppelen van de cv-leidingen, te zullen herstellen en vergoeden.
4.9.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de VVE onder de gegeven omstandigheden, bij afweging van alle betrokken belangen, niet in redelijkheid het verzoek om een eigen cv-ketel aan te leggen heeft kunnen afwijzen, waarbij de kantonrechter ervan uitgaat, zoals hiervoor aangegeven, dat [de verzoeker] de schade zal vergoeden van de vier mede-eigenaren.
Het besluit van de VVE van 15 december 2015 zal daarom worden vernietigd, wat tot gevolg heeft dat de door [de verzoeker] aangebrachte wijzigingen niet behoeven te worden verwijderd. Voor zover nodig, wordt aan [de verzoeker] vervangende machtiging verleend als bedoeld in art. 5:121 lid 1 BW Pro voor de door hem uitgevoerde werkzaamheden, zoals omschreven in de overeenkomst van 26 juni 2015.
4.9.
Gelet op het vorenoverwogene behoeft hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, geen verdere bespreking.
4.10.
De VVE dient in de kosten te worden veroordeeld. De nakosten worden toegewezen als na te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
Vernietigt de besluiten die op de algemene ledenvergadering van 15 december 2015 door de VVE zijn genomen, welke besluiten in de notulen zijn verwoord onder punt 2 “Afsluiting centrale verwarming van de woning van dhr. [de verzoeker] ”.
5.2.
Verleent – voor zover nodig – vervangende machtiging aan [de verzoeker] voor de door hem uitgevoerde werkzaamheden zoals omschreven in de tussen partijen op 26 juni 2015 gesloten overeenkomst, welke overeenkomst in afschrift aan deze beschikking is gehecht.
5.3.
Veroordeelt de VVE in de proceskosten van [de verzoeker] , die tot heden worden begroot op € 79,-- aan griffierecht en € 400,-- aan salaris gemachtigde, en veroordeelt de VVE tevens tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [de verzoeker] worden gemaakt.
5.4.
Verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
5.5.
Wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.W.S. Kiliç, kantonrechter, bijgestaan door J.A.J. Kreijger, griffier en op 23 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter