ECLI:NL:RBNHO:2016:5259

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie handel en insolventie

Locatie Alkmaar

NMB/JG

zaaknummer / rolnummer: C/15/240477 / KG ZA 16-178

datum: 28 juni 2016

Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CARPET-LAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 15 april 2016,

advocaat: mr. I.C.K. Mol te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAB DEVELOPMENT NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Hoevelaken,

gedaagde,

advocaat: mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam.

Partijen worden hierna Carpetright en MAB genoemd.

1.Het verloop van het geding

Ter terechtzitting van 24 mei 2016 is voor Carpetright verschenen [-], directie-secretaris, bijgestaan door mr. Mol voornoemd.

Voor MAB zijn verschenen [-], directeur projecten, en [-], verhuurmanager retail, bijgestaan door mr. Van Dijkman voornoemd en mr. M.J. Terstegge, kantoorgenoot van mr. Van Dijkman.

Carpetright heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de dagvaarding.

MAB heeft verweer gevoerd.

De advocaten hebben de standpunten van partijen (nader) uiteengezet, mede aan de hand van pleitnotities die zij hebben overgelegd.

Na verder debat hebben partijen de stukken, te weten van de zijde van Carpetright de dagvaarding en in totaal 15 producties en van de zijde van MAB in totaal 19 producties, overgelegd en vonnis gevraagd.

De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.

2.Uitgangspunten

2.1.

Carpetright handelt onder meer in tapijten en zachte vloerbedekking. Zij huurt sinds 1 augustus 1992 van (de rechtsvoorganger van) MAB de bedrijfsruimte van circa 1500 m² gelegen aan de Noorderkade 1027 in Alkmaar (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is gevestigd in het Ringerscomplex (hierna: het complex), een pand dat deel uitmaakt van winkelcentrum Alkmaar-Overstad.

2.2.Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst waren er voor het winkelend publiek twee toegangen tot het gehuurde. Eén gelegen aan de Noorderkade, de centrumzijde van het complex, waarbij het winkelend publiek binnendoor kon lopen via de bedrijfsruimte van Klercq Woonwereld (later Peeperkorn) naar het gehuurde. Eén toegang was en is gelegen in een wat afgelegen hoek van het parkeerterrein, dat zich aan de achterzijde van het complex bevindt. Op dit parkeerterrein werd tegen betaling geparkeerd.

2.3.

De huurprijs bedraagt thans € 111.634,- exclusief BTW per jaar (€ 9.302,83 excl. BTW per maand). De huurovereenkomst voorziet onder meer in 5 huuropties voor Carpetright van elk vijf jaar. De huidige huurperiode loopt tot 1 augustus 2017. Er resteert thans nog één huuroptieperiode, lopend van 1 augustus 2017 tot 1 augustus 2022. De opzegtermijn is 12 maanden.

2.4.

MAB is sinds 16 april 2008 eigenaresse van het complex. Zij is voornemens het complex te herontwikkelen. Bij brief van 7 januari 2010 heeft MAB een alternatieve bedrijfsruimte nabij het gehuurde aangeboden, in verband met de voorgenomen herontwikkeling. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.

2.5.

Bij brief van 28 juli 2010 heeft MAB de huurovereenkomst met Carpetright opgezegd op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Carpetright heeft zich daartegen verzet. MAB heeft de beëindiging van de huur vervolgens niet doorgezet. In juli 2010 (nadat de huurovereenkomst met Peeperkorn was geëindigd) heeft MAB voorts de toegang tot het gehuurde vanaf de centrumzijde van het complex gesloten. Na bezwaren van Carpetright heeft MAB de toegang omstreeks medio augustus 2010 weer geopend.

2.6.

MAB heeft in februari 2012 nogmaals een voorstel tot relocatie aan Carpetright gedaan, in het kader van vrijwillige medewerking aan de herontwikkeling van het complex. In juni 2013 zijn de gesprekken van partijen beëindigd omdat MAB is gebleken dat het plan tot herontwikkeling (financieel) niet haalbaar was. MAB heeft vervolgens getracht het complex aan een derde te verkopen.

2.7.

In het jaar 2015 heeft MAB de mogelijkheden tot herontwikkeling nader onderzocht. Volgens MAB is zij bezig met concrete planontwikkeling met partijen als de gemeente Alkmaar, BOEi en Dobla en is zij voornemens om op korte termijn een intentie-overeenkomst met deze partijen te sluiten.

2.8.

Ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst was het gehuurde gelegen in een complex waarin alle bedrijfsruimtes waren verhuurd, onder meer aan (grote) winkels op het gebied van woninginrichting ((tuin)meubelen, lampen, wit/bruingoed, keukens), maar ook winkels zoals een rijwielzaak en een grote speelgoedzaak.

2.9.

Vanaf omstreeks 2009/2010 is een aantal van deze winkels failliet gegaan en andere huurders hebben hun huurovereenkomst opgezegd. Thans staat het complex grotendeels leeg. Twee bedrijfsruimten worden tijdelijk verhuurd aan gebruikers die een winkel met woonaccessoires, kleding e.d. en een winkel met streekvoedselproducten exploiteren. De toegang naar het gehuurde vanaf de centrumzijde is opnieuw afgesloten. Hierdoor is het gehuurde alleen nog bereikbaar via de toegang aan de achterzijde van het complex. Het parkeerterrein is inmiddels gratis toegankelijk.

2.10.

Op 19 januari 2016 heeft op verzoek van Carpetright een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Carpetright heeft onder meer geklaagd over de leegstand en het gebrek aan onderhoud van het complex en verzocht om de huurprijs te verlagen naar € 60.000,- per jaar.

2.11.

Bij brief van 19 februari 2016 heeft MAB het verzoek tot huurprijsverlaging afgewezen, nogmaals een relocatievoorstel aan Carpetright gedaan en in verband daarmee een huurkorting aangeboden van € 3.000,- per maand vanaf 1 januari 2016 tot de datum van oplevering van de nieuwe bedrijfsruimte.

2.12.

Bij brief van 25 februari 2016 heeft Carpetright het voorstel van MAB van de hand gewezen. Carpetright heeft onder meer aan MAB geschreven dat haar huurgenot ernstig wordt verstoord en dat het gehuurde onderhevig is aan een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, op grond waarvan zij aanspraak maakt op vermindering van de huurprijs. Carpetright heeft daarbij aangegeven dat zij kan instemmen met een huurkorting van € 3.000,- per maand vanaf 1 januari 2016 onder meer onder de voorwaarde dat de huurkorting voortduurt tot het moment dat de huurovereenkomst van de huidige locatie eindigt. Carpetright heeft voorts aangegeven dat een koppeling tussen de huurkorting en het (instemmen met het) renovatietraject voor haar niet acceptabel is.

3.Het geschil

3.1.

Carpetright vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter, bij wege van voorschot op de in een bodemprocedure vast te stellen, althans tussen Carpetright en MAB overeen te komen, huurprijsvermindering ex art. 7:207 lid 1 BW:

1. MAB zal veroordelen tot betaling aan Carpetright van een bedrag van € 3.000,- (te vermeerderen met btw) per maand, te berekenen over de periode van 1 januari 2016 tot en met de datum van uitspraak van dit vonnis;

2.
primair: de huurprijs vanaf de datum van dit vonnis zal verlagen met een bedrag van € 3.000,= (te vermeerderen met btw) per maand;

subsidiair: MAB zal veroordelen tot betaling aan Carpetright van een bedrag van
€ 3.000,= (te vermeerderen met btw) per maand vanaf de datum van dit vonnis, met dien verstande dat MAB deze betaling uiterlijk aan Carpetright verricht op de vervaldatum van de betreffende maand;

3. MAB zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en inclusief nakosten.

3.2.

Daartoe heeft Carpetright het volgende - zakelijk weergegeven - gesteld. Er zijn gebreken aan het gehuurde. Die rechtvaardigen dat de huurprijs overeenkomstig artikel 7:207 BW wordt verminderd. Kort gezegd, zijn die gebreken de leegstand van het complex, het door MAB niet aanpakken van die leegstand, het weigeren reële moeite te doen het complex nog aantrekkelijk te presenteren, het niet verrichten van verhuur-inspanningen die gericht zijn op het weer (hoogwaardig) opvullen van het complex, het in anti-kraak geven van leeggekomen ruimtes, het niet langer investeren in noodzakelijk onderhoud ten aanzien van het complex en bijbehorende parkeerterrein en het beperken van de toegang tot het gehuurde, door het laten ontstaan van een situatie die afsluiting van de toegang vanaf de centrumzijde noodzakelijk maakt. Er was sprake van vervuiling en gevaarzetting waardoor het gebruik van deze toegang niet langer verantwoord was.

Carpetright wordt door de handelwijze van MAB ernstig in haar bedrijfsvoering gehinderd. De omzet van Carpetright is de afgelopen vijf jaar met ongeveer 1/3e afgenomen. Carpetright heeft vanaf medio 2010 verschillende medewerkers van MAB herhaaldelijk aangesproken op de verpaupering van het complex en haar schade. Pas in maart 2016 heeft MAB aan Carpetright medegedeeld geen actie te willen ondernemen.

De gevorderde huurverlaging doet recht aan de substantiële genotsvermindering die Carpetright door het optreden van MAB ondervindt. Het gevorderde bedrag komt overeen met het bedrag aan huurverlaging dat MAB in haar brief van 19 februari 2016 heeft aangeboden. Kennelijk acht MAB dit ook redelijk, al koppelt zij hieraan de voorwaarde dat Carpetright moet instemmen met de door MAB gestelde voorwaarden van relocatie van Carpetright, alsmede het doorgaan van de herontwikkeling van het Ringerscomplex en aangrenzend parkeerterrein. Het percentage omzetdaling en de gevorderde huurverlaging komen overeen, de huurverlaging is 30% van het huurbedrag van € 9.302,83 per maand.

3.3.

MAB heeft het volgende - zakelijk weergegeven - tot haar verweer aangevoerd. Pas tijdens het gesprek van 19 januari 2016 heeft Carpetright voor het eerst geklaagd over de volgens haar bestaande gebreken. Anders dan Carpetright stelt, huurt zij geen winkelruimte op een woonboulevard, maar een bedrijfsruimte in een detailhandelscentrum. In de huurovereenkomst noch in het verhuuraffiche zijn garanties verstrekt over de kwaliteit/invulling van het detailhandelscentrum of de economische potentie daarvan. De door Carpetright opgevoerde klachten worden betwist en zij kwalificeren niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Zo er al gebreken zijn, rechtvaardigen zij niet de gevorderde huurprijsverlaging. Tenslotte voert MAB aan dat Carpetright geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en dat de zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding vanwege haar omvang en complexiteit.

3.4.

Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat gelet op de aard van de zaak Carpetright een voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorzieningen. Tevens acht de voorzieningenrechter de onderhavige zaak niet zodanig ingewikkeld dat deze zich niet leent voor behandeling in kort geding.

4.2.

Het gaat in deze zaak om de vraag of er sprake is van een of meer gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW als gevolg waarvan Carpetright verminderd huurgenot heeft die krachtens artikel 7:207 BW evenredige huurvermindering rechtvaardigt. Voor toewijzing van de gevorderde voorzieningen is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.

MAB heeft onder meer tot haar verweer aangevoerd dat zij de aansprakelijkheid voor gebreken aan het gehuurde heeft uitgesloten in artikel 8 lid 2 en 8 lid 3 van de huurovereenkomst. Volgens MAB is met deze uitsluiting van aansprakelijkheid ook het recht van Carpetright op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW uitgesloten. Carpetright betwist dat.

4.4.

Artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst bepaalt: “
Verhuurder is noch aansprakelijk voor schade welke huurder lijdt door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (…)”. Artikel 8 lid 3 bepaalt “
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade aan eigendommen van huurder”. Uit de tekst van deze bepaling ziet op aansprakelijkheid voor schade. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter blijkt noch uit de tekst van de huurovereenkomst noch uit hetgeen overigens door MAB is aangevoerd dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden het bepaalde in artikel 7:207 BW weg te contracteren.

4.5.

Carpetright heeft ter onderbouwing van haar vordering tot (een voorschot op de) huurprijsvermindering een aantal concrete gebreken opgesomd. De voornaamste klacht van Carpetright betreft de leegstand van de overige bedrijfsruimten in het complex. Volgens Carpetright is het gebrek gelegen in het feit dat MAB heeft besloten om de leegstand van het complex niet aan te pakken en geen moeite te doen om het complex aantrekkelijk te presenteren.

4.6.

De voorzieningenrechter deelt het standpunt van MAB dat de huidige leegstand van het Ringerscomplex, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het valt MAB niet te verwijten dat de bedrijfsruimten in het complex leeg zijn komen te staan, nu dat - naar Carpetright niet heeft bestreden - (grotendeels) is veroorzaakt door faillissementen en huuropzeggingen door de huurders ten gevolge van de economische teruggang. Carpetright mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet verwachten dat de bezetting van het complex onveranderd zou blijven. Zij moest er rekening mee houden dat het (woon)winkelcentrum in de toekomst minder goed zou gaan lopen, dat er leegstand zou kunnen ontstaan en dat het complex op enig moment zou moeten worden gerenoveerd. Dat behoort tot het normale ondernemersrisico.

4.7.

Evenmin valt MAB te verwijten dat er gedurende de afgelopen jaren in de leeggekomen bedrijfsruimten geen andere huurders zijn gevestigd die daar voor langere tijd een (woon)winkel exploiteren dan wel dat de bedrijfsruimten niet met andere hoogwaardig formules zijn ingevuld. MAB is steeds voornemens geweest om tot renovatie/herontwikkeling van het Ringerscomplex over te gaan. Zij had echter vanaf omstreeks 2010 ook zelf last van de economische teruggang waardoor de destijds voorgenomen plannen financieel niet haalbaar bleken. MAB heeft vervolgens een koper voor het complex gezocht, maar dat is niet gelukt. Sedert 2013 is sprake van nieuwe, concrete plannen waarbij verschillende partijen zijn betrokken. Weliswaar laat de herontwikkeling inmiddels al zo’n vijf of zes jaar op zich wachten, maar met het oog op de herontwikkelingsplannen - die ook in het belang van Carpetright zullen zijn - is verdedigbaar dat MAB geen langdurige huurovereenkomsten voor de bedrijfsruimten in het complex heeft afgesloten.

4.8.

Van de andere door Carpetright aangevoerde klachten kwalificeren er twee wel als gebrek die evenredige vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Het gaat om de afsluiting van de toegang tot het gehuurde vanaf de centrumzijde van het complex en de slechte staat van onderhoud van het complex en het bijbehorende parkeerterrein.

4.9.

De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van twee toegangen tot het gehuurde, waarbij de toegang aan de centrumzijde van het complex van wezenlijk belang was voor de toestroom van het winkelend publiek. MAB heeft zich erop beroepen dat dit geen reguliere toegang was (waarin de huurovereenkomst niet voorziet), maar dat tussen Carpetright en de huurder van de naastgelegen bedrijfsruimte het de gewoonte was om de doorgang tussen beide bedrijfsruimtes permanent geopend te houden waardoor het publiek binnendoor van de ene naar de andere bedrijfsruimte kon lopen. Wat daar ook van zij, dat neemt niet weg dat de toegang voor het winkelend publiek tot het gehuurde via de toegang aan de centrumzijde een eigenschap van het gehuurde was.

4.10.

MAB heeft genoemde toegang na het eindigen van de huurovereenkomst met Peeperkorn in juli 2010 door middel van het plaatsen van schotten gesloten, volgens haar om te voorkomen dat het winkelend publiek door de leegstaande bedrijfsruimte zou gaan lopen en om hen op de snelst mogelijke manier naar de bedrijfsruimte van Carpetright te leiden. Op verzoek van Carpetright is de toegang weer door MAB geopend. Volgens MAB heeft zij de bewakingsdienst van het complex opdracht gegeven om op die plaats extra te surveilleren. In de daaropvolgend periode is de doorgang echter onvoldoende afgeschermd en/of onderhouden, waardoor mensen daar konden rondhangen en hun behoefte deden. Dat heeft geleid tot een onveilige situatie en stankoverlast. Uiteraard was de doorgang daarmee niet meer representatief voor Carpetright, en heeft zij zich als gevolg daarvan genoodzaakt gezien om de toegang aan de centrumzijde te (laten) afsluiten. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter vormt dit een gebrek aan het gehuurde, waarvan het ontstaan in de risicosfeer van MAB ligt. MAB heeft zich er nog wel op beroepen dat Carpetright de onveiligheid en vervuiling niet heeft aangetoond, maar daar gaat de voorzieningenrechter aan voorbij. Ook MAB wist van de situatie ter plaatse, zo is ter terechtzitting gebleken.

4.11.

Verder dient MAB als verhuurder zorg te dragen voor een goede staat van onderhoud van het complex waarin het gehuurde is gelegen, alsmede van het bijbehorende parkeerterrein. Uit de foto’s die partijen hebben overgelegd, is de voorzieningenrechter gebleken dat sprake is van achterstallig/gebrekkig onderhoud. Zo is voldoende aannemelijk geworden dat graffiti niet wordt verwijderd, er zwerfvuil blijft liggen en de bestrating van het parkeerterrein in matige staat verkeerd en daardoor niet-representatief is. Van de zijde van MAB is ter zitting verklaard dat zij alles in redelijke staat houdt. Zij reageert op concrete klachten van huurders en gemelde zaken worden verholpen. Dat is echter iets anders dan het in een goede staat van onderhoud houden van het complex en het gehuurde. Het reageren op concrete klachten ontslaat MAB niet van haar eigen verplichting het gehuurde en de omgeving zelf in goede staat te houden.

4.12.

De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat het gehuurde als gevolg van de sluiting van de toegang aan de centrumzijde en het verminderde onderhoud van het complex en het parkeerterrein minder goed bereikbaar (minder “in de loop” ligt), minder zichtbaar en minder aantrekkelijk is voor het winkelend publiek. De aard van deze gebreken, in het bijzonder de (noodgedwongen) sluiting van de ingang aan de centrumzijde, levert een derving op van het huurgenot van Carpetright op die de voorzieningenrechter voorshands zal vaststellen op tien procent. Carpetright heeft onvoldoende aanknopingspunten gegeven om aan te nemen dat haar huurgenot door de gebreken verdergaand is beperkt. De in haar opdracht opgestelde rapporten van [-] Consultants d.d. 5 april 2016 en van [-] van BedrijfsMakelaarsGroep d.d. 18 mei 2016 geven daar ook geen indicatie voor. De informatie die in deze rapporten is opgenomen ziet veel meer op de procedure op de voet van het bepaalde in artikel 7:303 BW. Daarmee wordt echter op geen enkele wijze onderbouwd dat de onderhavige gebreken een verminderd huurgenot van dertig procent opleveren.

4.13.

De derving van het huurgenot rechtvaardigt naar het oordeel van de voorzieningen-rechter vooralsnog dat - vooruitlopend op de beslissing in een eventueel aan te spannen bodemprocedure - de huidige huurprijs met tien procent wordt verminderd zolang de gebreken blijven bestaan. Dit komt neer op een bedrag van € 930,28 exclusief BTW per maand.

4.14.

Als ingangsdatum voor (het voorschot op) de huurprijsverlaging hanteert de voorzieningenrechter 1 januari 2016 (waartoe Carpetright haar vordering heeft beperkt). MAB heeft onvoldoende weersproken de stelling van Carpetright dat zij de afgelopen jaren herhaaldelijk heeft geklaagd bij MAB maar dat zij steeds met andere medewerkers van MAB werd geconfronteerd. Dat Carpetright pas voor het eerst in het gesprek van 19 januari 2016 zou hebben geklaagd over de gebreken acht de voorzieningenrechter geenszins aannemelijk, gelet op de onderhandelingen die de afgelopen jaren tussen partijen hebben plaatsgevonden.

4.15.

Hetgeen Carpetright tot op heden meer aan MAB heeft voldaan, zal MAB bij wijze van voorlopige voorziening aan Carpetright dienen te retourneren.

4.16.

Ofschoon MAB overwegend in het ongelijk is gesteld en uit dien hoofde de proceskosten van Carpetright zou moeten dragen, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De voorzieningenrechter ziet daartoe aanleiding nu Carpetright niet aannemelijk heeft gemaakt welk gerechtvaardigd belang zij heeft bij het aanbrengen van de zaak voor de voorzieningenrechter, met de daarbij behorende hogere griffierechten, en niet als voorlopige voorziening bij de kantonrechter.

4.17.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de volgende beslissing.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt MAB om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan Carpetright te betalen een bedrag van € 930,28 (te vermeerderen met BTW) per maand, te berekenen over de periode van 1 januari 2016 tot de uitspraakdatum van dit vonnis;

5.2.

veroordeelt MAB om de huurprijs van het gehuurde vanaf de uitspraakdatum van dit vonnis te verlagen met een bedrag van € 930,28 (te vermeerderen met BTW) per maand, totdat partijen in onderling overleg een andere regeling hebben getroffen dan wel de bodemrechter anders heeft geoordeeld;

5.3.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op 28 juni 2016 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.