Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 4753040 \ CV EXPL 16-448 WD
Uitspraakdatum: 7 september 2016
Vonnis in verzet in de zaak van:
de stichting
Stichting Habion
Stichting Habion
gevestigd te Houten
opposant
verder te noemen: Habion
gemachtigde: mr. J.M. van Noort
tegen
de stichting
Stichting Omring
Stichting Omring
gevestigd te Utrecht
geopposeerde
verder te noemen: Omring
gemachtigde: mr. P.V. Kleijn
1.Het procesverloop
1.1.
Omring heeft bij dagvaarding van 25 juli 2015 een vordering ingediend bij de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel reccht, locatie Utrecht. Habion heeft verstek laten gaan en de vordering is bij vonnis van 16 september 2015 bij verstek toegewezen. Habion is in verzet gekomen tegen het verstekvonnis en heeft bij eis in incident gevorderd dat voornoemde kantonrechter zich onbevoegd verklaard en de zaak verwijst. Omring heeft gediend van een conclusie van antwoord in incident.
1.2.
Bij vonnis in incident van 6 januari 2016 heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, locatie Utrecht zich onbevoegd verklaard en is onderhavige zaak verwezen naar de sectie kanton van deze rechtbank, locatie Alkmaar.
1.3.
Habion heeft gediend van “conclusie van antwoord” en daarmee inhoudelijk gereageerd op de door Omring bij dagvaarding van 25 juli 2015 ingestelde vordering. Omring heeft een akte wijziging eis en inbreng producties ingebracht.
1.4.
Op 10 augustus 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben ter zitting het woord doen voeren aan de hand van pleitnota’s, die zijn overgelegd. Ter zitting heeft Omring haar eis nogmaals gewijzigd.
2.De feiten
2.1.
Omring is een zorgorganisatie in Noord-Holland-Noord die ondersteuning en zorg biedt met thuiszorg, wonen met zorg, specialistische zorg en revalidatie.
2.2.
Habion is een landelijke woningstichting op het gebied van ouderenhuisvesting.
2.3.
Habion is eigenaar van het onroerend goed staande en gelegen aan het adres Burgemeester Pierhagenlaan 2 te Opperdoes.
2.4.
Met ingang van 1 juli 2001 huurt Omring voornoemd pand van Habion. De daartoe opgestelde schriftelijke huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“
1.1.
Huurder heeft van verhuurster gehuurd het complex (…) hierna te noemen: het gehuurde. (…)
II De bestemming van het gehuurde
Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt voor de huisvesting, in combinatie met verpleging en verzorging van zorgbehoevenden, op voet van de bepalingen van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, de Wet Ziekenhuisvoorzieningen en de Wet Tarieven Gezondheidszorg.
III De huurperiode
Artikel 3
3.1
De huurovereenkomst is per 1 juli 2001 aangegaan voor de duur van 20 (zegge: twintig) jaar.,
3.2
Gedurende de bepaalde duur van 20 jaar kan deze huurovereenkomst door geen van de partijen worden opgezegd.
(…)
IV De door de huurder te betalen prijs
4.1.
De huurprijs is vastgesteld op € 29.998,11 per maand, prijspeil 1 juli 2002.
(…)
4.7.
Verlaging van de huurprijs ten opzichte van de laatste geldende huurprijs is uitgesloten.
(…)
Gekwalificeerd overleg
Artikel 20
20.1
in de gevallen waarin dit contract niet voorziet, en:
a. een van de partijen wijziging van het gehuurde noodzakelijk acht;
b. dan wel in verband met dusdanige wijziging van externe omstandigheden dat wijziging van de bestemming van het gehuurde onontkoombaar is;
c. dan wel anderszins een bijstelling van de overeenkomst (uitgezonderd wijzigingen die
uitsluitend betrekking hebben op de hoogte van de huurprijs) kennelijk noodzakelijk is, treden partijen met elkaar in overleg, waarbij de procedure van lid 2 wordt gevolgd.”
2.5.
Met ingang van 2012 en 2013 wordt Omring geconfronteerd met twee wijzigingen in het bekostigingsstelsel van de zorg die zij in het van Habion gehuurde pand verleend. Deze veranderingen zijn bij partijen bekend onder de namen: “de invoering van de normatieve huisvestingscomponent” (NHC) en “het scheiden van wonen en zorg”.
2.6.
De invoering van de NHC heeft, kort gezegd, tot gevolg dat het financiële risico op leegstand, dat voorheen door de overheid werd gedragen, bij Omring is komen te liggen.
2.7.
Het scheiden van wonen en zorg heeft, kort gezegd, tot gevolg dat (i) ouderen met lichtere zorgbehoeften geen verblijfsindicatie meer verkrijgen en om deze reden langer dan voorheen thuis blijven wonen en (ii) de ouderen die desondanks in het zorgcentrum zouden willen verblijven dit krachtens het woningwaarderingsstelsel kunnen tegen een lagere huurprijs dan de vergoeding die Omring van de overheid ontvangt voor ouderen met indicatie.
2.8.
Habion heeft aan de huurovereenkomst een allonge toegevoegd op basis waarvan en in afwijking van de oorspronkelijke huurovereenkomst het Omring wordt toegestaan 25% van de appartementen in het gehuurde als onzelfstandige woonruimte onder te verhuren.
2.9.
Partijen hebben overleg gevoerd over de gevolgen van de in 2.5. genoemde wijzigingen, maar zijn niet tot een vergelijk gekomen.
3.Het geschil
3.1.
Omring vordert, na haar eis voorafgaande en ter zitting te hebben gewijzigd ,dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst ontbindt met ingang van 1 juli 2019;
- Habion veroordeelt om aan Omring terug te betalen hetgeen Omring gelet op de met ingang van 1 juli 2015 door te voeren huurprijsverlaging onverschuldigd aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der voldoening;
- Habion veroordeelt in de kosten van dit geding te vermeerderen met nakosten en rente.
3.2.
Omring voert hiertoe, kort gezegd, als volgt aan.
De wijzigingen in de bekostiging van de door Omring te verlenen zorg en de gevolgen die Omring daarvan ondervindt, in onderlinge samenhang bezien, zijn te beschouwen als onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van Omring mag worden verwacht.
Dit brengt mee dat de te betalen huurprijs met terugwerkende kracht naar beneden dient te worden bijgesteld en dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2019 moet worden ontbonden.
De terugloop van het aantal cliënten dat in het gehuurde pand verblijft in combinatie met het sedert 2012 voor Omring bestaande financiële risico bij leegstand zorgt ervoor dat exploitatie van het zorgcentrum in het gehuurde pand onder de gegeven omstandigheden niet meer reëel is.
Hierdoor kan het uit artikel 2 van de overeenkomst blijkende doel waarmee partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan, te weten, het gebruik van een verzorgingstehuis voor intramurale zorg met verblijf van ouderen met een lichte zorgvraag, niet meer worden bereikt en heeft de overeenkomst haar zin verloren.
Omring is niet meer in staat het gehuurde overeenkomstig de contractuele bestemming te exploiteren. De (te verwachten) opbrengst van de exploitatie staat niet in verhouding tot de forse huur die Omring aan Habion verschuldigd is, ook uitgaande van de door Habion bij de allonge toegestane verhuur van 25% van de appartementen als onzelfstandige woonruimte.
Partijen hebben dit alles niet kunnen voorzien ten tijde van de contractsluiting.
Daarbij komt dat partijen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst over de huurprijs niet afzonderlijk hebben onderhandeld. Hier bestond voor Omring geen aanleiding toe, nu de door Habion aangeboden huurprijs ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst door de overheid is geaccordeerd en, in tegenstelling tot wat nu het geval is, per saldo voor rekening van de overheid kwam.
Thans is, gelet op de vergoeding die Omring ontvangt, de staat van het pand en het hiermee samenhangende huurgenot en de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel, sprake van een excessieve huurprijs.
Mitsdien dient de huurovereenkomst op de voet van artikel 20.1. van de huurovereenkomst en artikel 6:258 BW dan wel op de voet van artikel 6:248 lid 1 en 2 BW (gedeeltelijk) te worden ontbonden c.q. aangepast.
In het met Habion gevoerde overleg is gebleken dat Habion niet bereid is om in onderling overleg tot aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Evenmin stemt Habion in met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.
3.3.
Habion voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In onderhavige zaak staat centraal de vraag of Omring op goede gronden aanspraak maakt op (gedeeltelijke) ontbinding c.q. wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
De kantonrechter overweegt als volgt.
4.2.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6:258 lid 1 BW is voor ontbinding of wijziging van een overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden slechts plaats indien deze omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij (Habion) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
4.3.
Deze maatstaf noopt tot terughoudendheid. Niet iedere onvoorziene omstandigheid die enig nadeel aan één der partijen toebrengt, noopt tot ontbinding of wijziging van de overeenkomst. Hiervoor is slechts plaats indien ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Of hieraan wordt voldaan dient te worden bezien in het licht van de omstandigheden van het geval, waaronder begrepen de in de overeenkomst verdisconteerde risicoverdeling.
4.4.
Blijkens hetgeen Omring ter onderbouwing van haar vordering heeft aangevoerd is, wat haar betreft, aan voornoemde voorwaarden voldaan: (i) vanwege de thans bestaande onmogelijkheid om het doel van partijen bij de huurovereenkomst te bereiken en/of (ii) vanwege de thans ontstane wanverhouding tussen enerzijds de door haar te betalen huurprijs en anderzijds de door haar te ontvangen baten, de staat van het pand en het hiermee samenhangende huurgenot en de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel, één en ander in onderlinge samenhang bezien.
4.5.
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of thans sprake is van genoemde wanverhouding en/of het thans onmogelijk is het doel van partijen bij de overeenkomst te bereiken.
Wat betreft het laatste is tussen partijen in geschil wat als doel van de overeenkomst moet worden beschouwd.
4.6.
Wat hier verder ook van zij, de kantonrechter is van oordeel dat de veranderingen in de organisatie en financiering van de ouderenzorg en de gevolgen daarvan, waar Omring zich op beroept, voor haar risico komen, te meer nu partijen expliciet zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst tussentijds niet opzegbaar is en de huurprijs niet naar beneden kan worden bijgesteld.
Deze risicoverdeling zit impliciet verdisconteerd in de huurovereenkomst en in de daarmee samenhangende rolverdeling tussen partijen.
De huurder/ exploitant van een gehuurde onroerende zaak draagt immers het risico van omstandigheden die de financiële haalbaarheid van de overeengekomen wijze van exploitatie vermindert. Dit is in de branche waarin partijen opereren niet anders.
Veranderende marktomstandigheden kunnen aanleiding zijn voor partijen om ter voorkoming van verder financieel nadeel aan beide zijden in onderhandeling te treden over nieuwe contractvoorwaarden, gelijk partijen hebben gedaan, maar dit brengt in onderhavig geval niet mee dat, wanneer partijen het niet eens worden over de nieuwe voorwaarden, de burgerlijke rechter hierin kan ingrijpen, zoals door Omring wordt verlangd.
4.7.
Gezien het voorgaande is het beroep op de artikelen 6:258 ongegrond. Het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (6:248 BW) is ook ongegrond. Opmerking verdient dat artikel 6:258 BW een lex specialis is van artikel 6:248 lid 2 en dat bij de toepassing van beide artikelen dezelfde terughoudendheid dient te worden betracht. Toepassing van laatstgenoemd artikel leidt hierom niet tot een andere uitkomst.
4.8.
Voorts is ongegrond het beroep op artikel 20.1 van de huurovereenkomst. Dit artikel bepaalt slechts dat partijen in gevallen als de onderhavige met elkaar in overleg treden, zoals is gebeurd, maar biedt geen grondslag voor wijziging of beëindiging van de overeenkomst.
4.9.
Het voorgaande brengt mee dat het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, locatie Utrecht van 16 september 2015 niet in stand kan blijven en dient te worden vernietigd. De kantonrechter zal opnieuw recht doen en de door Omring ingestelde vordering alsnog afwijzen. Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft geen nadere bespreking.
4.10.
De proceskosten komen voor rekening van Omring, omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Omring tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Habion worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 aan salaris van de gemachtigde van Habion.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. Rip en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter