Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 4389362 \ CV EXPL 15-6856 (H.K.)
Uitspraakdatum: 7 september 2016
Vonnis in de zaak van:
Vereniging van Eigenaars VVE [X] [adres]
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats]
hierna te noemen: eiseres of de VvE
gemachtigde: C.Th. Snijder, gerechtsdeurwaarder te Beverwijk
tegen
1.[gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente]
2. [gedaagde sub 2], wonende te [plaats]
hierna te noemen: gedaagden
gemachtigde: mr. M.M. Kroone, advocaat te Alkmaar.
1.Het procesverloop
1.1.
Eiseres heeft bij dagvaarding van 17 augustus 2015 een vordering tegen gedaagden ingesteld. Gedaagden hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 23 maart 2016 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij eiseres is verschenen bij haar beheerder [naam] (van [Naam] ) en gedaagden bij gedaagde sub 1; partijen werden bijgestaan door hun gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht en tevens proces-verbaal opgemaakt van hetgeen partijen ter terechtzitting hebben afgesproken. Eiseres heeft pleitaantekeningen overgelegd.
1.3.
Voorafgaand aan de zitting heeft eiseres nog stukken toegezonden.
1.4.
Na de zitting is de zaak aangehouden voor uitlating partijen.
Omdat uiteindelijk geen schikking werd bereikt, hebben gedaagden nog producties overgelegd, gevolgd door een akte aan de zijde van eiseres en een antwoordakte aan de zijde van gedaagden.
Omdat uiteindelijk geen schikking werd bereikt, hebben gedaagden nog producties overgelegd, gevolgd door een akte aan de zijde van eiseres en een antwoordakte aan de zijde van gedaagden.
2.De feiten
2.1.
VvE [X] bestaat uit een 5-tal appartementsrechten, waarbij A3 en A4 toebehoren aan gedaagden en A5 in zijn geheel de bovenliggende woonappartementen betreft, welke in de ondersplitsing bij [Y] en [nr] zijn ondergebracht.
Het gehele complex bestaat uit kantoorruimten – waaronder de door gedaagden gehuurde ruimten A3 en A4 – en bovenwoningen. De bovenwoningen staan bouwkundig apart van de kantoorruimten, maar er is één gemeenschappelijke ingang.
Het gehele complex bestaat uit kantoorruimten – waaronder de door gedaagden gehuurde ruimten A3 en A4 – en bovenwoningen. De bovenwoningen staan bouwkundig apart van de kantoorruimten, maar er is één gemeenschappelijke ingang.
2.2.
De VvE heeft het beheer van het pand c.q. de gemeenschappelijke ruimten ondergebracht bij [Naam] .
2.3.
Op de terechtzitting van 23 maart 2016 zijn partijen ter beslechting van hun geschil het volgende overeengekomen:
Op de vergadering van de VvE van 11 april 2016 wordt het voorstel van gedaagden geagendeerd van ondersplitsing van de appartementsrechten van A3 en A4.
De kosten van deze splitsing worden tussen partijen gedeeld.
Als er gesplitst wordt, zullen gedaagden € 9.000,-- aan achterstallige bijdrage aan eiseres voldoen en gedaagden nemen vervolgens, na de splitsing, het achterstallig schilderwerk voor hun rekening (althans waar het hun appartementsrechten betreft).
Na de splitsing wordt 1/8e deel van de schoonmaak- en onderhoudskosten van het algemene trappenhuis en de lift bij gedaagden in rekening gebracht.
Voormelde regeling wordt getroffen onder de voorwaarde dat ook de algemene ledenvergadering van de VvE met het voorstel instemt. Indien dit niet het geval blijkt te zijn, wordt alsdan alsnog vonnis gevraagd.
2.4.
Bespreking van voormelde overeenkomst is geagendeerd voor de algemene ledenvergadering van de VvE van 11 april 2016. In de notulen van die vergadering staat het volgende vermeld:
“Het bestuur doet op basis van hetgeen er door [ged. sub 1] en [ged. sub 2] wordt voorgesteld het volgende tegenvoorstel:Het bestuur wil de leden het volgende advies meegeven inzake het verzoek van [ged. sub 1] en [ged. sub 2] tot afsplitsing.
“Het bestuur doet op basis van hetgeen er door [ged. sub 1] en [ged. sub 2] wordt voorgesteld het volgende tegenvoorstel:Het bestuur wil de leden het volgende advies meegeven inzake het verzoek van [ged. sub 1] en [ged. sub 2] tot afsplitsing.
• Voordat er akkoord gegaan kan worden met het gedane verzoek dienen alle achterstallige servicebijdragen volledig te worden voldaan aan de VvE en dienen alle servicebijdrages tot het moment van de daadwerkelijke afsplitsing te worden voldaan aan de VvE.• Op het moment van overdracht wordt het aandeel in het reservefonds berekend en bij de notaris afgerekend door VvE Centre Ville aan [ged. sub 1] en [ged. sub 2] .
• Het verzoek tot afsplitsing wordt gedaan door [ged. sub 1] en [ged. sub 2] , verzoekers dienen om die reden ook de kosten voor afsplitsing voor hun rekening te nemen.• De afsplitsing dient een volledige afsplitsing te zijn en er zal een eigen opgang moeten worden gecreëerd, er zal geen enkele vorm van gezamenlijk gebruik meer mogelijk zijn.”
2.5.
Op voormelde vergadering van de VvE van 11 april 2016 wordt het tegenvoorstel van het bestuur in stemming gebracht. De leden stemmen voor het voorstel van het bestuur en er zijn geen onthoudingen of tegenstemmen. [ged. sub 2] (gedaagde sub 1) zal uitzoeken wat zijn mogelijkheden zijn, zo staat vermeld in de notulen van de vergadering.
3.De vordering
3.1.
Eiseres vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 16.735,71, zijnde de achterstallige VvE-bijdrage t/m augustus 2015 ad € 15.790,49, inclusief buitengerechtelijke kosten met btw, te vermeerderen met wettelijke rente over € 15.790,49 vanaf 12 augustus 2015 tot de dag der voldoening. Ter comparitie heeft eiseres haar vordering vermeerderd met de achterstallige termijnen t/m maart 2016, zijnde een bedrag van € 18.908,--, te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten.
3.2. Eiseres legt – kort weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag.
Gedaagden zijn eigenaren van het perceel aan [Adres] Zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door in gebreke te blijven met stipte betaling van de VvE-bijdrage. Tot en met augustus 2015 bedraagt de achterstand € 15.790,49 en tot en met maart 2016 € 18.908,--. Eiseres betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het gebouw. Alle schademeldingen en/of lekkages werden en worden in behandeling genomen en er zijn ook inspecties geweest om lekkages te achterhalen. Het zinken dak heeft niet afdoende ventilatiemogelijkheid, er is echter nog geen directe noodzaak tot herstel. Overigens bedraagt het vervangen van het gehele dak € 130.000,-- excl. btw en die kosten zijn op korte termijn niet op te brengen voor eiseres.
Volgens eiseres heeft hetgeen ter comparitie is overeengekomen geen gevolg, nu de algemene ledenvergadering en ook gedaagde sub 1 op 11 april 2016 akkoord zijn gegaan met het tegenvoorstel van het bestuur.
3.2. Eiseres legt – kort weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag.
Gedaagden zijn eigenaren van het perceel aan [Adres] Zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door in gebreke te blijven met stipte betaling van de VvE-bijdrage. Tot en met augustus 2015 bedraagt de achterstand € 15.790,49 en tot en met maart 2016 € 18.908,--. Eiseres betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het gebouw. Alle schademeldingen en/of lekkages werden en worden in behandeling genomen en er zijn ook inspecties geweest om lekkages te achterhalen. Het zinken dak heeft niet afdoende ventilatiemogelijkheid, er is echter nog geen directe noodzaak tot herstel. Overigens bedraagt het vervangen van het gehele dak € 130.000,-- excl. btw en die kosten zijn op korte termijn niet op te brengen voor eiseres.
Volgens eiseres heeft hetgeen ter comparitie is overeengekomen geen gevolg, nu de algemene ledenvergadering en ook gedaagde sub 1 op 11 april 2016 akkoord zijn gegaan met het tegenvoorstel van het bestuur.
4.Het verweer
Gedaagden betwisten de vordering. Zij voeren – samengevat – hiertoe het volgende aan.
Eiseres heeft zich niet gehouden aan hetgeen ter comparitie tussen partijen is overeengekomen. Op de vergadering van de VvE van 11 april 2016 is alleen het tegenvoorstel van het bestuur aan de orde geweest. Gelet op het advies van het bestuur aan de vergadering lag voor de hand dat de VvE akkoord ging met dit voorstel. Gedaagden zijn van mening dat op grond van art. 6:23 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek [BW] heeft te gelden dat de voorwaarde die in de overeenkomst is opgenomen als vervuld geldt. Immers, eiseres heeft het in vervulling gaan van die voorwaarde belet. Daarom dient de vordering te worden afgewezen.
Subsidiair zijn gedaagden van mening dat slechts toewijsbaar is hetgeen in de overeenkomst aan achterstallige servicebijdrage is vermeld, te weten € 9.000,--.
Gedaagden hebben de betaling van de servicekosten opgeschort, omdat sprake is van ernstig achterstallig onderhoud, waardoor eiseres toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens gedaagden.
Eiseres heeft zich niet gehouden aan hetgeen ter comparitie tussen partijen is overeengekomen. Op de vergadering van de VvE van 11 april 2016 is alleen het tegenvoorstel van het bestuur aan de orde geweest. Gelet op het advies van het bestuur aan de vergadering lag voor de hand dat de VvE akkoord ging met dit voorstel. Gedaagden zijn van mening dat op grond van art. 6:23 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek [BW] heeft te gelden dat de voorwaarde die in de overeenkomst is opgenomen als vervuld geldt. Immers, eiseres heeft het in vervulling gaan van die voorwaarde belet. Daarom dient de vordering te worden afgewezen.
Subsidiair zijn gedaagden van mening dat slechts toewijsbaar is hetgeen in de overeenkomst aan achterstallige servicebijdrage is vermeld, te weten € 9.000,--.
Gedaagden hebben de betaling van de servicekosten opgeschort, omdat sprake is van ernstig achterstallig onderhoud, waardoor eiseres toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens gedaagden.
5.De beoordeling
5.1.
Vaststaat dat op de algemene ledenvergadering van de VvE van 11 april 2016 niet is gestemd over het voorstel zoals overeengekomen op de comparitiezitting van 23 maart 2016, maar wel over een tegenvoorstel van het bestuur, zoals hierboven onder § 2.4 van de feiten weergegeven. Ook staat vast dat gedaagde sub 1 op die vergadering aanwezig was en hier niet tegen heeft geprotesteerd of heeft tegengestemd. Integendeel, hij zou uitzoeken wat de mogelijkheden zijn, zo staat in de notulen vermeld.
Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen gedaagden om die reden zich er niet op beroepen dat de oorspronkelijke regeling, zoals neergelegd in het proces-verbaal van de rechtbank d.d. 23 maart 2016, niet in stemming is gebracht.
Bovendien is niet gesteld of gebleken dat gedaagden binnen een maand vernietiging van het besluit van 11 april 2016 aan de kantonrechter hebben verzocht, zoals bepaald in artikel 5:130 lid 1 BW.
Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen gedaagden om die reden zich er niet op beroepen dat de oorspronkelijke regeling, zoals neergelegd in het proces-verbaal van de rechtbank d.d. 23 maart 2016, niet in stemming is gebracht.
Bovendien is niet gesteld of gebleken dat gedaagden binnen een maand vernietiging van het besluit van 11 april 2016 aan de kantonrechter hebben verzocht, zoals bepaald in artikel 5:130 lid 1 BW.
5.2.
Nu vaststaat dat de regeling, zoals in het proces-verbaal geformuleerd, niet de goedkeuring heeft gekregen van de algemene ledenvergadering van de VvE, wordt deze regeling geacht niet tot stand te zijn gekomen; dit geldt derhalve ook voor het in de regeling genoemde bedrag van € 9.000,--.
De kantonrechter gaat niet mee in de stelling van de gemachtigde van gedaagden dat op grond van artikel 6:23 lid 1 BW de voorwaarde in die regeling als vervuld geldt omdat, zoals hiervoor overwogen, gedaagde sub 1 ter vergadering heeft ingestemd met het tegenvoorstel van het bestuur en geen verzoekschriftprocedure ex art. 5:130 lid 1 BW is gestart.
De kantonrechter gaat niet mee in de stelling van de gemachtigde van gedaagden dat op grond van artikel 6:23 lid 1 BW de voorwaarde in die regeling als vervuld geldt omdat, zoals hiervoor overwogen, gedaagde sub 1 ter vergadering heeft ingestemd met het tegenvoorstel van het bestuur en geen verzoekschriftprocedure ex art. 5:130 lid 1 BW is gestart.
5.3.
Gedaagden betwisten niet dat zij als eigenaar van voornoemde appartementsrechten van rechtswege lid zijn van de VvE en uit hoofde van dit lidmaatschap gehouden zijn tot hoofdelijke betaling van de in de vergadering van de VvE vastgestelde bijdragen. Ook de hoogte van de gevorderde, achterstallige bijdragen wordt op zichzelf niet betwist. Daarmee ligt de vordering tot betaling van de (vermeerderde) hoofdsom ad € 18.908,-- in beginsel voor toewijzing gereed.
5.4.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of eiseres tekortschiet in haar verplichtingen, waardoor gedaagden gerechtigd zijn om hun verplichting tot betaling van de bijdragen op te schorten.
5.5.
Uitgangspunt bij de beoordeling van voormelde vraag is, dat een vereniging van eigenaren van appartementsrechten een bijzondere vorm van gemeenschap is, waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 BW van toepassing zijn. Gedaagden zijn bovendien als lid van de VvE deelgenoot van die gemeenschap. Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken. Voor zover de VvE niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen een maand vernietiging van het besluit (ex artikel 5:130 BW) door de kantonrechter vorderen en/of een vervangende machtiging (ex artikel 5:121 BW) aan de kantonrechter verzoeken.
De VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van de VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen.
De VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van de VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen.
5.6.
Ten aanzien van opschorting geldt dat een schuldenaar daarop alleen een beroep kan doen indien hij een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft en er tussen de nakoming van zijn verbintenis en die vordering voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. Uitgaande van voormelde toetsingscriteria kan het beroep op opschorting niet slagen. Van enige opeisbare vordering van gedaagden op de VvE is immers geen sprake. Gesteld noch gebleken is dat gedaagden voor wat betreft het door hen gestelde achterstallig onderhoud enig besluit van de VvE heeft uitgelokt. Ook hebben zij geen vervangende machtiging aan de kantonrechter gevraagd.
Gelet hierop was er voor de VvE geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door gedaagden gewenste wijze en kan dus evenmin worden aangenomen dat de VvE in enige verplichting jegens gedaagden tekort schiet. Overigens betwist de VvE gemotiveerd dat zij geen actie heeft ondernomen op klachten van gedaagden.
Gelet hierop was er voor de VvE geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door gedaagden gewenste wijze en kan dus evenmin worden aangenomen dat de VvE in enige verplichting jegens gedaagden tekort schiet. Overigens betwist de VvE gemotiveerd dat zij geen actie heeft ondernomen op klachten van gedaagden.
5.7.
In aanvulling op het voorgaande overweegt de kantonrechter nog, dat onbetwist door de VvE is gesteld, dat gedaagden al enkele jaren zonder enig afbericht niet op de algemene ledenvergadering van de VvE zijn verschenen, dat zij op de hoogte zijn van de beperkte financiële mogelijkheden van de VvE en dat het opschorten van het betalen van de bijdragen de financiële mogelijkheden van de VvE verder beperkt. Gedaagden kunnen bezwaarlijk van de VvE verlangen dat deze op haar kosten werkzaamheden laat verrichten daar waar gedaagden sinds geruime tijd nalaten de maandelijkse bijdrage te voldoen en daarmee de financiële mogelijkheden voor het uitvoeren van onderhoud heeft verminderd. De conclusie is dan ook dat het beroep op opschorting en – voor zover gedaagden zich hier op beroepen – het beroep op verrekening falen.
5.8.
Gelet op het vorenoverwogene is de vordering van de VvE tot betaling van de (vermeerderde) hoofdsom ad € 18.908,-- toewijsbaar, gerekend tot en met de maand maart 2016. Ook de wettelijke rente vanaf 25 juli 2015 ad € 15,35 is op grond van de toepasselijke voorwaarden toewijsbaar. Daarnaast zullen de niet betwiste buitengerechtelijke kosten ad € 911,33 worden toegewezen alsmede de btw daarover ad € 191,38.
5.9.
De vordering ter zake van de na maart 2016 vervallen bijdragen wordt niet gemotiveerd betwist. Ook deze vordering ligt daarom voor toewijzing gereed, althans voor zover het betreft de tot en met heden (september 2016) vervallen bijdragen. De maandelijkse bijdragen vanaf oktober 2016 zijn nog niet opeisbaar en zullen daarom worden afgewezen. De kantonrechter gaat er hierbij vanuit dat de maandelijkse bijdrage van april tot en met september 2016 onveranderd € 470,05 per maand bedraagt.
5.10.
Gedaagden zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt gedaagden, hoofdelijk des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan eiseres van € 20.026,06, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 15.790,49 vanaf 17 augustus 2015 tot aan de dag van betaling;
6.2.
veroordeelt gedaagden, hoofdelijk als voormeld, tot betaling aan eiseres van de periodieke VvE-bijdrage, zijnde een bedrag van € 470,05 per maand, te rekenen over de periode vanaf april tot en met september 2016, zijnde in totaal € 2.820,30;
6.3.
veroordeelt gedaagden, hoofdelijk als voormeld, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van eiseres tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 103,26
griffierecht € 932,00
salaris gemachtigde € 600,00 ;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter