Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 5744366 CV EXPL 17-1739
datum uitspraak: 29 november 2017
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[opposant] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[onderbewindgestelde]
gevestigd te [vestigingsplaats]
opposant
hierna te noemen [opposant]
gemachtigde mr. D. Klein
tegen
de stichting Stichting Woningbedrijf Velsen
te Velsen
geopposeerde
hierna te noemen Woningbedrijf Velsen
gemachtigde mr. J.J.L. Boudewijn
1.De procedure
1.1.
Woningbedrijf Velsen heeft [opposant] gedagvaard op 18 november 2016. [opposant] is niet verschenen, waarna [opposant] bij verstekvonnis van 14 december 2016 (zaaknummer 5537216 CV EXPL 16-10734) is veroordeeld. Bij dagvaarding van 16 januari 2017 is [opposant] in verzet gekomen van dat verstekvonnis.
1.2.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 29 maart 2017 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2017. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [opposant] bij brieven van 10 en 17 oktober 2017 nog producties in het geding gebracht.
2.De feiten
2.1.
Woningbedrijf Velsen heeft aan [onderbewindgestelde] (hierna [onderbewindgestelde] ) verhuurd de woonruimte aan de [a-straat] te [woonplaats] . De huurprijs bedraagt (bij dagvaarding) € 621,89 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Per 18 november 2016 (datum dagvaarding) had [onderbewindgestelde] een huurschuld van € 1.464,84. Op 18 oktober 2017 (datum comparitie van partijen) had [onderbewindgestelde] geen huurschuld.
2.2.
Bij beschikking van 11 september 2015 zijn de goederen van [onderbewindgestelde] onder bewind gesteld met benoeming van [opposant] tot bewindvoerder.
2.3.
Het hennepteam van de politie Noord-Holland heeft op 3 augustus 2016 een inval gedaan in de woning van [onderbewindgestelde] . Daarbij is een hennepdrogerij aangetroffen. Tevens is 560 gram aan (gedroogde) henneptoppen aangetroffen en ter plaatse vernietigd.
2.4.
Bij de politie-inval is een ruit ingeslagen. Woningbedrijf Velsen heeft [onderbewindgestelde] daarvoor een factuur gestuurd van € 216,29. Deze factuur heeft [onderbewindgestelde] (ruim) na de datum van de dagvaarding voldaan.
3.De vordering
3.1.
Woningbedrijf Velsen heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd:
a. ontbinding van de huurovereenkomst tussen Woningbedrijf Velsen en [onderbewindgestelde] ;
b. veroordeling van [opposant] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, om het door [onderbewindgestelde] gehuurde met het zijne en de zijnen te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort, in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Woningbedrijf Velsen te stellen;
c. veroordeling van [opposant] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, tot betaling aan Woningbedrijf Velsen van € 1.681,13 en een bedrag van € 621,89 voor iedere maand dat zij (de kantonrechter begrijpt dat bedoeld is [onderbewindgestelde] ) het gehuurde na 31 oktober 2016 in gebruik houdt;
d. veroordeling van [opposant] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, tot betaling van de proceskosten, en de nakosten.
3.2.
Woningbedrijf Velsen heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [onderbewindgestelde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door schending van de huurovereenkomst en de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte Woningbedrijf Velsen (hierna de huurvoorwaarden). Nu in het gehuurde een hennepkwekerij, althans hennepdrogerij, is aangetroffen is het gehuurde gebruikt in strijd met de bestemming en is in strijd gehandeld met goed huurderschap. Woningbedrijf Velsen treedt consequent op tegen hennepkwekerijen (in de ruime betekenis) en hanteert een “zero-tolerance” beleid, hetgeen in lijn is met het zogenoemde Hennepconvenant. Daarnaast stelt Woningbedrijf Velsen dat [onderbewindgestelde] een betalingsachterstand heeft van € 1.681,13, bestaande uit een achterstallig huurbedrag van € 228,48, waarvoor in juli 2015 een betalingsregeling werd getroffen, twee onbetaald gelaten huurtermijnen van elk € 618,18 en de onbetaald gelaten factuur van € 216,29 in verband met de ruitschade bij de politie-inval.
3.3.
[opposant] is door de kantonrechter bij verstek veroordeeld tot het gevorderde.
3.4.
[opposant] vordert, in de verzetdagvaarding, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daartoe voert [opposant] aan dat er geen commerciële hennepkwekerij in de woning was. Er was een hennepdrogerij en de hennep was alleen voor eigen gebruik van [onderbewindgestelde] . [opposant] betwist dat door [onderbewindgestelde] hinder en overlast is veroorzaakt. Ook voert [opposant] aan dat er geen strafvervolging tegen [onderbewindgestelde] is ingezet. Verder heeft [onderbewindgestelde] geen elektriciteit gestolen om aan te wenden voor illegale activiteiten. Er is geen schade aan het gehuurde veroorzaakt en er is niet gebleken dat er gevaar voor de omgeving is geweest, bijvoorbeeld een risico op brand, waterschade of stankoverlast. [opposant] heeft daarnaast de huurachterstand en de gevorderde factuur voor de ruit betwist verschuldigd te zijn. Tot slot heeft [opposant] aangevoerd dat [onderbewindgestelde] een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst en dat bij een belangenafweging het belang van [onderbewindgestelde] zwaarder dient te wegen dat het belang van Woningbedrijf Velsen bij ontbinding van de huurovereenkomst.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die beantwoord dient te worden is of hetgeen door de politie in het gehuurde is aangetroffen, gelet op de omstandigheden van het geval, voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter neemt daarbij als uitgangspunt dat iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst kan bewerkstelligen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan Woningbedrijf Velsen om het bestaan van een grond voor ontbinding te bewijzen. De bewijslast ten aanzien van de feiten en omstandigheden die een beroep op de tenzij-bepaling rechtvaardigen, ligt bij [opposant] .
4.2.
Woningbedrijf Velsen heeft haar vordering met name gestoeld op de stelling dat het gebruik van de gehuurde woning in strijd is met de bestemming en dat [onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Niet is gebleken dat in de door [onderbewindgestelde] gehuurde woning een hennepkwekerij is aangetroffen, zoals Woningbedrijf Velsen in eerste instantie heeft gesteld. Wel zijn een hennepdrogerij en meer dan 500 gram gedroogde henneptoppen aangetroffen. Ter comparitie is gebleken dat [onderbewindgestelde] in een van de slaapkamers een droogtent had staan. [onderbewindgestelde] woonde (en woont) in de gehuurde woning. Aldus staat vast dat [onderbewindgestelde] één van de kamers niet gebruikte overeenkomstig de woonbestemming. Aldus heeft [onderbewindgestelde] in strijd met de huurovereenkomst gehandeld aangezien artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om als woonruimte te dienen. Voorts heeft [onderbewindgestelde] gehandeld in strijd met artikel 6.7 van de huurvoorwaarden waarin is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het voorhanden hebben dan wel bewerken van meer dan 500 gram hennep is strafbaar gesteld op grond van de Opiumwet.
4.3.
[opposant] heeft evenwel aangevoerd, zo begrijpt de kantonrechter, dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Allereerst heeft [opposant] betwist dat sprake was van een bedrijfsmatig karakter van de drogerij. Ter comparitie heeft [onderbewindgestelde] aangevoerd dat de gedroogde planten bestemd waren voor eigen gebruik, al dan niet samen met vrienden. Woningbedrijf Velsen heeft hier tegenover niets gesteld waaruit blijkt dat wel sprake was van een bedrijfsmatige handel, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat de gedroogde hennep voor eigen gebruik was.
4.4.
Weliswaar valt het drogen van hennep onder het verbod van de Opiumwet en is sprake van een strafbaar feit, maar in het algemeen genomen leidt het plegen van een strafbaar feit in de privésfeer van een woning niet tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit kan anders zijn als sprake is van gevaar voor brand of wateroverlast of andere overlast voor de omwonenden. In het onderhavige geval is geen sprake geweest van brand of wateroverlast. Woningbedrijf Velsen heeft ten aanzien van eventuele overlast voor de omwonenden gesteld dat zij heeft geïnformeerd bij de buren, maar dat die geen verklaring af willen leggen omdat ze bang zijn. Ook heeft Woningbedrijf Velsen gesteld dat dit een bekend fenomeen is bij hennepkwekerijen. Woningbedrijf Velsen heeft geen klachten overgelegd, ook geen anonieme klachten. Al met al is niet gebleken van mogelijke overlast of gevaar voor derden. Dat het in het bezit hebben van hennep dan wel het ontplooien van activiteiten die te maken hebben met hennep bepaalde types aantrekt, zoals Woningbedrijf Velsen ter comparitie naar voren heeft gebracht, is onvoldoende om te spreken van relevante overlast in de onderhavige zaak. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gestelde overlast niet vast staat.
4.5.
De door het Woningbedrijf Velsen genoemde grondslagen voor ontbinding bestaande uit het niet gebruiken van de gehuurde woning overeenkomstig de bestemming en het in strijd met de huurvoorwaarden verrichten van activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet, althans zoals een goed huurder betaamt, acht de kantonrechter in het onderhavige geval ontoereikend. Uiteraard is de gehuurde woning niet bestemd om te worden gebruikt voor strafbare activiteiten en zal een goed huurder geen 560 gram hennep voorhanden hebben, maar de onderhavige handelwijze en het strafbare feit zelf acht de kantonrechter, mede gelet op de aard (enkel voorhanden hebben en niet kweken) en de omvang (560 gram) te gering van betekenis om het door Woningbedrijf Velsen gewenste gevolg te bewerkstelligen. Ook het door Woningbedrijf Velsen gevoerde zero-tolerancebeleid kan haar niet baten. Dat beleid is kennelijk gericht op het terugdringen van (brand)gevaarlijke situaties en overlast. Dat beleid is niet gericht op het terugdringen van lichte strafrechtelijke vergrijpen in de privésfeer. Woningbedrijf Velsen onderbouwt ook niet wat haar belang is bij het voeren van een beleid gericht tegen de onderhavige vorm van criminaliteit.
4.6.
Ook de aanvankelijk gestelde huurachterstand, inclusief de factuur van de ruit, kan niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden, nu ter comparitie is gebleken dat die is betaald.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grondslagen voor ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet toereikend zijn, zodat die vordering wordt afgewezen. De andere vorderingen volgen hetzelfde lot.
4.8.
Woningbedrijf Velsen zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van de verzetprocedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart het verzet gegrond en vernietigt het verstekvonnis van 14 december 2016;
5.2.
wijst de oorspronkelijke vordering alsnog af;
5.3.
veroordeelt Woningbedrijf Velsen tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [opposant] tot en met vandaag worden begroot op € 300,00 voor salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Candido en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.