Uitspraak
Rechtbank Noord-Holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 17/2454
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2017 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2017 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatslijk bekend als [A ONROERENDE ZAAK] , per waardepeildatum
1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op
€ 782.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 april 2017 de bij de beschikking vastgestelde waarde en aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2017. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door E. Brouwer en M. Kapiteijn (taxateur).
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1930. De inhoud van de woning is ongeveer 597 m³ en de oppervlakte van het perceel is 512 m².
2. In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum.
3. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de vastgestelde waarde onvoldoende is gemotiveerd door verweerder. De vergelijkingspanden zijn niet voldoende vergelijkbaar met de woning en er is niet te controleren hoe met verschillen met de vergelijkingspanden rekening is gehouden en welke kwaliteitsindicatoren zijn gebruikt. Voorts zijn de in het taxatiesadvies gehanteerde verkoopdata onjuist en evenmin zijn de WOZ-waarden van de vergelijkingspanden opgenomen. Eiser stelt verder dat bepaling van de kubieke meterprijs van de woning is oncontroleerbaar, evenals de bepaling van de vierkante meterprijs. Eiser bepleit ter zitting een waarde van € 751.930.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder in beroep een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 19 juli 2017 door M. Kapiteijn, register WOZ-taxateur. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 804.000. Naast gegevens van de woning bevat het rapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten.
6. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix inzake de waardeopbouw, is de waarde van de woning bepaald met behulp van de in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ genoemde methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: de vergelijkingsobjecten).
7. Aan de hand van genoemde methode is de woning vergeleken met een drietal in Heemstede gelegen woningen: de [A WONING] , Van [B WONING] en [C WONING] . De drie vergelijkingsobjecten zijn gelet op ligging, type, bouwjaar, inhoud en oppervlakte naar het oordeel van de rechtbank voldoendevergelijkbaar met de woning van eiser: het zijn alle net als de woning van eiser 30’er jaren rij- of hoekwoningen, gebouwd als 2- of 3-onder één kapwoningen met een voor- en een achtertuin. Deze woningen hebben als transactiedatum respectievelijk 8 juni 2015, 29 juli 2015 en 15 mei 2015, als verkoopdatum respectievelijk 20 april 2015, 8 mei 2015 en 13 februari 2015. Deze data zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum. De vergelijkingswoningen zijn verkocht voor respectievelijk € 665.000, € 765.000 en € 952.100.
8. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, zo zijn [A WONING] en [B WONING] tussenwoningen en hebben Van [B WONING] en [C WONING] een beter voorzieningenniveau, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden door verschillen te verdisconteren in de prijs per m³. De rechtbank is van oordeel dat in de aan de woning van eiser toegekende waarde per m³ (€ 606,97/m³) in voldoende mate de verschillen in de staat waarin de woningen zich bevinden en het verschil in grootte zijn verdisconteerd. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom in voldoende mate rekening gehouden. Verweerder is er naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
9. Hetgeen eiser hiertegen heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt hierbij dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van de woning voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Een waardebepaling waarbij rekening wordt gehouden met de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten, zoals door eiser is aangevoerd, is derhalve in strijd met genoemde methodiek.
10. Eiser heeft gesteld dat verweerder bij de herleiding van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de onderhavige waardepeildatum, ten onrechte de transactiedatum is gehanteerd. Deze grond kan niet slagen. Verweerder is, gelet op het overzicht bij het taxatierapport, uitgegaan van de verkoopdata en heeft de koopsommen vanaf die datum geïndexeerd naar de waardepeildatum.
11. Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de uitspraak op bezwaar is genomen in strijd met de motiveringsplicht omdat de grondstaffel die is verstrekt niet is gebaseerd op te onderbouwen en controleerbare marktgegevens. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat hij de grondstaffel wil gebruiken om een eigen objectieve waardebepaling op te stellen aan de hand van een vergelijkingsmethode, regressie-analyse.
12. Voor zover eiser hiermee heeft gesteld dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode leidt tot willekeurige uitkomsten, in tegenstelling tot de door eiser voorgestane statistische methode, overweegt de rechtbank dat het waarderen van woningen geen exacte wetenschap is. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode ligt ter toetsing voor, maar het resultaat van de toepassing. Verweerder heeft met behulp van de vergelijkingsmethode als hulpmiddel de door hem beschikte waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank merkt nog op dat ‘aannemelijk maken’ een lichtere vorm van bewijs is dan ‘aantonen’, laat staan ‘wetenschappelijk bewijzen’.
13. Ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (tekst tot 1 oktober 2016) verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase onvoldoende informatie heeft verstrekt en dat daarmee artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden overweegt de rechtbank als volgt. Vaststaat dat verweerder aan eiser bij het opleggen van de WOZ-aanslag een taxatierapport ter beschikking heeft gesteld aan eiser, die door hem via internet kon worden opgevraagd. Daarnaast heeft verweerder in de beroepsfase een waarderapport overgelegd alsmede een grondstaffel. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de uit (artikel 40 van Pro) de Wet WOZ voortvloeiende plicht tot gegevensverstrekking. Dat eiser voor een juiste statistische bepaling van de waarde van de woning meer gegevens nodig heeft, kan hieraan niet afdoen. Eiser heeft niet reeds in de bezwaarfase gevraagd de grondstaffel over te leggen. De omstandigheid dat verweerder deze staffel eerst in de beroepsfase heeft overgelegd is dan ook geen reden voor vergoeding van proceskosten dan wel griffierecht.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
15 Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. L.M. Brouwer-Harten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
21 december 2017.
21 december 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.