Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 6012952 \ CV EXPL 17-2993
Uitspraakdatum: 16 november 2017
Vonnis in de zaak van:
[naam 1]
wonende te [woonplaats]
eiseres, verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M. Meijer
tegen
de stichting Stichting Parteon
gevestigd te Wormerveer
gedaagde, verder te noemen: Parteon
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 11 mei 2017 een vordering tegen Parteon ingesteld. Parteon heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 19 oktober 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] een op 4 juli 2017 gedateerde verklaring van [naam 2] , Sociaal Psychiatrisch verpleegkundige in het geding gebracht.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen heeft tot augustus 2013 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning Sluispad 6A te [woonplaats] . De woning maakte deel uit van een renovatieproject van Parteon in de Walvisvaardersbuurt in [woonplaats] . Een groot aantal woningen in die buurt is gesloopt en op de locatie van de gesloopte woningen zijn nieuwe huurwoningen gerealiseerd. In verband met de renovatie heeft Parteon in maart 2013 voor haar huurders een Sociaal Plan opgesteld dat, kort gezegd, erin voorziet dat de huurders van de te slopen woningen (onder wie [eiseres] ) de huurovereenkomst met Parteon opzeggen en met een stadsvernieuwingsurgentie naar andere woningen verhuizen. Na het gereedkomen van de nieuwbouwwoningen mochten deze huurders, mits voldoende woningen beschikbaar zijn, terugkeren naar een nieuwbouwwoning of blijven wonen in de woning waar ze naar toe waren verhuisd.
2.2.
Onder punt 4. van het Sociaal Plan van maart 2013 getiteld “
Terugkeergarantie voor huidige huurders” is onder meer opgenomen:
Terugkeergarantie voor huidige huurders” is onder meer opgenomen:
“
Als huidige huurder van het project Straat Davis heeft u recht op terugkeer naar de nieuwbouw in de Walvisvaardersbuurt. Dit houdt in dat u de mogelijkheid heeft om terug te keren in de nieuw te bouwen huurwoningen in de Walvisvaardersbuurt. Voordat de nieuwbouwwoningen in de Walvisvaardersbuurt worden opgeleverd ontvangt u een brief met daarin de vraag of u terug wilt keren naar de nieuwbouw. Indien u niet terug wilt keren blijft u wonen in de woning waar u naar toe bent verhuisd. Wanneer u besluit terug te keren naar de nieuwbouw, verhuist u tweemaal. U ontvangt bij het terugverhuizen naar de nieuwbouw eenmalig een vergoeding van € 577,00.
Als huidige huurder van het project Straat Davis heeft u recht op terugkeer naar de nieuwbouw in de Walvisvaardersbuurt. Dit houdt in dat u de mogelijkheid heeft om terug te keren in de nieuw te bouwen huurwoningen in de Walvisvaardersbuurt. Voordat de nieuwbouwwoningen in de Walvisvaardersbuurt worden opgeleverd ontvangt u een brief met daarin de vraag of u terug wilt keren naar de nieuwbouw. Indien u niet terug wilt keren blijft u wonen in de woning waar u naar toe bent verhuisd. Wanneer u besluit terug te keren naar de nieuwbouw, verhuist u tweemaal. U ontvangt bij het terugverhuizen naar de nieuwbouw eenmalig een vergoeding van € 577,00.
(…)
In geval er meer huidige huurders van het project Straat Davis willen terugkeren dan dat er nieuwe woningen beschikbaar zijn, wordt op volgorde van woonduur toegewezen. Hiervoor geldt de woonduur die het huishouden tot de peildatum heeft opgebouwd.”
2.3.
Parteon heeft in het kader van dit Sociaal Plan haar huurders van de woningen aan het Sluispad verlangd akkoord te gaan met opzegging van de huurovereenkomst van de (te slopen) woning. Door [eiseres] - licht autistisch en alleenstaande moeder - is de huurovereenkomst (A) van de woning Sluispad 6A te Zaandam opgezegd tegen 6 augustus 2013.
2.4.
Parteon heeft aansluitend een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] voor een woning aan de [adres 1] te [woonplaats] .
2.5.
Op 30 maart 2014 heeft de Politie Zaanstreek-Waterland in de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] een hennepkwekerij aangetroffen.
2.6.
Parteon heeft [eiseres] bij brief van 3 april 2014 aansprakelijk gesteld voor schade ten gevolge van de hennepteelt in de woning aan de [adres 1] en haar meegedeeld dat de rechter wordt verzocht de betreffende huurovereenkomst te ontbinden als [eiseres] niet zelf de huur opzegt en/of de boete (tien maal de brutohuur) onbetaald laat.
2.7.
Op 22 april 2014 is [eiseres] op gesprek geweest bij Parteon. Zij heeft tijdens dat gesprek met een handgeschreven briefje de huurovereenkomst opgezegd en verklaard dat zij is te bereiken op (verblijf)adres [adres 3] te [woonplaats] . Parteon heeft de opzegging geaccepteerd en de eerder aan [eiseres] opgelegde boete voor hennepkwekerij kwijtgescholden.
2.8.
Bij brief van 12 mei 2014 heeft de toenmalige advocaat van [eiseres] – kort gezegd - meegedeeld dat, hoewel zij akkoord gaat met de opzegging, [eiseres] zich tijdens het gesprek van 22 april 2014 onder druk gezet voelde de opzeggingsbrief te ondertekenen en zich hierover niet eerst juridisch te laten adviseren.
2.9.
[eiseres] heeft op 10 november 2015 en op 4 februari 2016 geïnformeerd naar de stand van zaken over de terugkeerregeling, zoals vervat in het Sociaal Plan. Een medewerkster van Parteon heeft [eiseres] teruggebeld, waarna [eiseres] op 20 mei 2016 is uitgenodigd voor het informatiespreekuur met betrekking tot terugkeer naar een nieuwbouwwoning in Straat Davis te Zaandam. Een passage uit die brief luidt:
"U hebt gewoond in een woning van Parteon in de Straat Davis in Zaandam. Vanwege de sloop van de woningen bent u verhuisd. Zoals bekend is er destijds een sociaal plan gemaakt. Hierin staat onder andere dat u recht heeft op terugkeer nar een nieuwbouwwoning in de Straat Davis in Zaandam. In deze brief informeren wij u over de voorwaarden om in aanmerking te komen voor terugkeer.
(…)
Uw recht op terugkeer betekent niet automatisch dat u een woning krijgt als u belangstelling heeft.
(…)
Andere voorwaarden:
- de tijd dat u in uw huurwoning heeft gewoond. Hoe langer, hoe beter. Deze voorwaarde wordt toegepast als er meer kandidaat-huurders zijn dan beschikbare woning
- u heeft een verklaring van goed huurdergedrag nodig; - er vindt een intakegesprek plaats met Parteon."
2.10.
Op 26 mei 2016 heeft Parteon in een bijeenkomst aan (voormalige) huurders - zo ook aan [eiseres] - duidelijk gemaakt dat terugkeer naar het Sluispad niet tot de mogelijkheden behoort en is toelichting gegeven over de woningen aan de Straat Davis.
2.11.
Op 7 juni 2016 heeft [eiseres] een gesprek gehad op kantoor van Parteon, waarbij haar is meegedeeld dat de aanbieding voor de nieuwbouw Straat Davis is ingetrokken.
2.12.
Bij vonnis in kort geding d.d. 28 februari 2017 is de door [eiseres] gevorderde voorziening geweigerd, vanwege het ontbreken van spoedeisend belang.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat Parteon: - zal worden veroordeeld om zich te houden aan haar Sociaal Plan en [eiseres] gebruik zal laten maken van de terugkeerregeling door, binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, aan [eiseres] een woning aan de Straat Davis in Zaandam toe te bedelen en met haar voor deze woning een huurovereenkomst aan te gaan, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat Parteon in gebreke zal blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,00; - subsidiair, in het geval Parteon zal aantonen dat al de beschikbaar gekomen woningen aan de Straat Davis zijn verhuurd, om aan [eiseres] een voor haar passende woning te Zaandam toe te wijzen en met haar voor deze woning een huurovereenkomst aan te gaan, welke woning objectief vergelijkbaar met de woningen aan de Straat Davis dient te zijn, eveneens op verbeurte van een dwangsom van een grootte als primair gevorderd.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Parteon zich dient te houden aan het Sociaal Plan. Het Sociaal Plan moet worden gekarakteriseerd als een overeenkomst. Parteon kan [eiseres] geen nadere voorwaarden opleggen zoals genoemd in de brief van 20 mei 2016. Parteon kan dan ook geen beroep doen op de vereiste verklaring van goed huurdersgedrag. [eiseres] heeft de gestelde hennepteelt in haar vorige woning gemotiveerd betwist. Zij heeft de vorige huurovereenkomst opgezegd omdat zij door Parteon onder druk is gezet.
3.3.
Indien het Sociaal Plan moet worden beschouwd als aanvulling op en uitbreiding van de huurovereenkomst, hetgeen [eiseres] betwist, stelt [eiseres] subsidiair dat de gestelde overtredingen van de huurvoorwaarden, ook als deze vast komen te staan, van zodanig geringe betekenis zijn dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen en dat de door [eiseres] onder druk gedane opzegging van de “tijdelijke vervangende” woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats] niet als opzegging kan worden beschouwd voor de terugkeerregeling.
4.Het verweer
4.1.
Parteon betwist de vordering. Parteon stelt zich allereerst op het standpunt dat de kantonrechter niet bevoegd is om deze zaak te behandelen, omdat [eiseres] geen huurder (meer) is van Parteon en deze zaak geen 'aardzaak' betreft, zoals bedoeld in artikel 93 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
4.2.
Parteon voert inhoudelijk aan – samengevat – dat de terugkeerregeling in het Sociaal Plan geen onherroepelijk aanbod is en ook geen rechtens afdwingbare verplichtingen bevat. Er is in het Sociaal Plan een voorbehoud gemaakt in de zin dat nadere onderhandelingen en feitelijke handelingen nodig zijn om de terugkeerregeling voor de huurder in werking te doen treden. Ook is er een reactie van de huurder vereist. Er is door het stilzwijgen van [eiseres] dan ook geen overeenkomst ontstaan waar Parteon nu aan gebonden is. In het Sociaal Plan is het aanbod om terug te mogen keren niet voldoende bepaald en ook de wil van Parteon om in geval van aanvaarding van de regeling door de huurder gebonden te zijn, is er niet. Niet voor niets staat er in de regeling dat er op volgorde van woonduur moet worden toegewezen als er meer huurders willen terugkeren dan dat er woningen zijn. Bovendien zijn de tekortkomingen van [eiseres] betreffende de woning aan de [adres 1] wel bewezen en ook voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het gaat hier niet om wanprestaties van een geringe betekenis. De ingebruikgeving van die woning aan derden is door [eiseres] erkend en vast staat ook dat er een hennepkwekerij in de woning is ontmanteld. Daar komt bij dat het beroep van [eiseres] op het Sociaal Plan onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voorts zijn de woningen aan het Sluispad en de Straat Davis inmiddels allemaal verhuurd. [eiseres] kan dus niet meer terugkeren en alleen al om die reden dient de primaire vordering te worden afgewezen.
4.3.
Ten aanzien van de subsidiaire vordering geldt dat Parteon niet gehouden is om [eiseres] een andere, met de woningen aan de Straat Davis vergelijkbare, woning aan te bieden, althans kan dat van Parteon in de gegeven omstandigheden niet worden gevergd. Toewijzing van deze vordering zou ook leiden tot executieproblemen omdat de vordering ruim en onduidelijk is omschreven.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het Sociaal plan is te beschouwen als een overeenkomst tussen Parteon en (in dit geval) [eiseres] . Het gaat in deze zaak primair om de vraag of Parteon verplichtingen uit dit Sociaal Plan moet nakomen.
5.2.
Parteon kan al niet worden gevolgd in haar verweer dat de kantonrechter niet bevoegd is om deze zaak te behandelen. Vaststaat immers dat de afspraken en regelingen van het Sociaal Plan tot stand zijn gekomen in het kader van de huurovereenkomst die [eiseres] destijds met Parteon had voor de woning aan Sluispad 6A te Zaandam. Het geschil heeft daarop betrekking. Het gaat hier dan ook om een zaak betreffende (de afwikkeling en het opnieuw aangaan van) een huurovereenkomst. De kantonrechter is dan ook bevoegd de zaak te behandelen.
5.3.
Volgens Parteon bevat de terugkeerregeling in het Sociaal Plan geen onherroepelijk verplichting voor Parteon om [eiseres] een nieuwe woning aan te bieden. Dat verweer faalt. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat het Sociaal Plan Parteon verplicht om de oude huurders (dus ook [eiseres] ) een aanbod te doen voor een nieuwe woning in de Straat Davis. Van enig voorbehoud in de zin dat nadere onderhandelingen of feitelijke handelingen nodig zijn om de regeling voor de huurder in werking te doen treden blijkt daarin niet. Het enige voorbehoud dat in het Sociaal Plan te lezen is, is dat er voldoende woningen beschikbaar moeten zijn, maar daarvan staat vast dat dit zich destijds (2016) niet heeft voorgedaan. Niet gebleken is dat er in het Sociaal Plan andere voorwaarden staan opgenomen voor een beroep op de terugkeerregeling. Het voorbehoud dat Parteon heeft gemaakt dat nadere onderhandelingen en feitelijke handelingen nodig zijn om de terugkeerregeling voor de huurder in werking te doen treden gaat daarom niet op. Eventuele onduidelijkheden in het Sociaal Plan komen voor risico en rekening van Parteon. Zij heeft dat immers (eenzijdig) opgesteld.
5.4.
Voor zover Parteon betoogt dat zij niet langer aan het Sociaal Plan gebonden is doordat [eiseres] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder van een van de woning, overweegt de kantonrechter dat gesteld noch gebleken is dat [eiseres] verplichtingen uit het Sociaal Plan niet is nagekomen, zodat er geen grond is de ie overeenkomst (het Sociaal Plan) te ontbinden.
5.5.
Onjuist is de stelling van Parteon dat het beroep van [eiseres] op het Sociaal Plan onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter onderkent het belang van Parteon bij een, kort gezegd, zero-tolerancebeleid betreffende hennep en/of woonfraude. Desondanks kan van Parteon gevergd worden dat zij aan haar verplichtingen uit het Sociaal Plan wordt gehouden. Daarbij weegt mee dat uit een brief van de sociaal psychiatrisch verpleegkundige [naam 2] van 4 juli 2017 blijkt dat dat [eiseres] diverse psychische stoornissen heeft. Parteon heeft de bevindingen in die brief niet betwist. Uit genoemde brief blijkt, onder meer, dat [eiseres] lijdt aan een autistische stoornis en dat zij minder dan een gemiddeld persoon in staat overzicht over haar leven te hebben en daar structuur in aan te brengen. Aannemend dat dit zonder toestemming van Parteon is gebeurd (hetgeen [eiseres] betwist) kan het [eiseres] op zich worden verweten dat zij zonder toestemming van en in strijd met het beleid van Parteon in de woning aan de [adres 1] is gaan samenwonen met mevrouw [naam 3] . Dat in de woning een (beginnende) hennepkwekerij is aangetroffen, valt [eiseres] juridisch ook wel te verwijten, maar in de context van haar persoonlijkheid een stuk minder. Aannemelijk is namelijk geworden dat deze kwekerij is aangelegd door de toenmalige partner van [naam 3] , [naam 4] . De in de woning aangetroffen hennepkwekerij was in aanbouw, hetgeen wordt bevestigd door het feit dat er (slechts) hennepstekjes in de woning zijn aangetroffen en de ventilatie voor de kwekerij nog niet was aangesloten. Verder staat voldoende vast dat [naam 4] zich uit eigener beweging steeds meer in de woning is gaan ophouden en zich agressief tegen [eiseres] heeft uitgelaten. Mede gelet op de psychische beperkingen van [eiseres] is daarom aannemelijk dat zij zich uiteindelijk geen baas in eigen woning meer voelde. Dit verklaart waarom [eiseres] samen met haar nog zeer jonge kind met enige regelmaat (met name als [naam 4] in de woning was) de woning verliet en verbleef bij haar ex-partner. Gelet op de door Parteon geschetste tijdslijn, valt bepaald niet uit te sluiten dat [eiseres] geen weet heeft gehad van de hennepkwekerij in de woning aan de [adres 1] en van de aanwezigheid van hennepresten in de schuur van die woning. Hoewel het dus mogelijk wel juridisch [eiseres] te verwijten is dat zij derden in de woning heeft laten wonen en dat er een hennepkwekerij in de woning aanwezig was, leidt het handelen en nalaten van [eiseres] , gezien de context waarin dit gebeurde, er niet toe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Parteon haar verplichtingen uit het Sociaal Plan alsnog moet nakomen.
5.6.
Uit het vorenstaande volgt dat Parteon gehouden is conform Sociaal Plan aan [eiseres] een woning toe te wijzen en een huurovereenkomst met haar te sluiten. Zoals door Parteon ter zitting gesteld en door [eiseres] niet weersproken zijn er in de Walvisvaardersbuurt op dit moment geen woningen meer beschikbaar, zodat dit vaststaat. Een terugkeer naar die buurt binnen afzienbare tijd is dan ook vrijwel uitgesloten. Een ander verhaal is of [eiseres] kan terugkeren naar een passende woning, die vergelijkbaar is met de woningen aan de Straat Davis te Zaandam. De kantonrechter ziet in de gang van zaken aanleiding om de subsidiaire vordering van [eiseres] wel toe te wijzen, maar hij zal Parteon daarvoor een ruimere termijn gunnen. Parteon is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet strikt gebonden om zich bij het aanbieden van een vergelijkbare tot Zaandam te beperken. [eiseres] zal in de gegeven omstandigheden met een passende woning binnen de regio Zaanstad genoegen moeten nemen. [eiseres] dient zich te realiseren dat zij, gelet op de voorgeschiedenis niet in de positie is om enkel en alleen een huurwoning in Zaandam te willen accepteren.
5.7.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.8.
Omdat de kantonrechter ervan uit gaat dat Parteon de veroordeling ook zonder dwangsom zal nakomen en om executieperikelen te voorkomen, zal er geen dwangsom aan de veroordeling worden verbonden.
5.9.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] op na te melden wijze zal toewijzen.
5.10.
De proceskosten komen voor rekening van Parteon, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt Parteon om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, aan [eiseres] een voor haar passende woning in de Zaanstreek toe te wijzen en met haar een huurovereenkomst aan te gaan, welke woning objectief vergelijkbaar is met de woningen aan de Straat Davis dient te zijn;
6.2.
veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 97,31
griffierecht € 78,00
salaris gemachtigde € 400,00 ;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter