Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 6252445 \ EJ VERZ 17-292 (rvk)
Uitspraakdatum: 5 december 2017
Beschikking in de zaak van:
[verzoeker 1]
[verzoeker 2]
[verzoeker 3]
[verzoeker 4]
allen wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partijen [verder ook gezamenlijk te noemen: verzoekers]
allen procederend in persoon
tegen
de
Vereniging van Eigenaars ‘Loft 62, Sportlaan Den Helder’, gevestigd te Den Helder,
Vereniging van Eigenaars ‘Loft 62, Sportlaan Den Helder’, gevestigd te Den Helder,
verwerende partij [verder ook te noemen: de VvE]
gemachtigde: dhr. R. Linthorst verbonden aan B&D Juristen te Utrecht.
Het procesverloop
Verzoekers hebben een verzoek gedaan, zoals omschreven in het op 17 augustus 2017 ingekomen verzoekschrift met bijgevoegde stukken.
De VvE heeft hierop bij verweerschrift gereageerd.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 10 november 2017. Verzoekers zijn in persoon ter zitting verschenen. Namens de VvE zijn verschenen dhr. [naam 1] , voorzitter, bijgestaan door de gemachtigde. Als toehoorders waren aanwezig dhr. [naam 2] , mevr. [naam 3] en mevr. [naam 4] .
Zowel verzoekers als de VvE hebben gebruikt gemaakt van pleitnota’s.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. Het gebouw Sportlaan 62 te Den Helder (hierna: het gebouw) is een voormalig kantoorgebouw dat door de besloten vennootschap Blauwdruk B.V. is aangekocht en in ontwikkeling genomen. Blauwdruk B.V. heeft door verbouw (zes) appartementen en een aantal bedrijfsruimtes in het gebouw gerealiseerd.
2. Het gebouw is bij notariële akte van 11 mei 2012 gesplitst in zes appartementsrechten. Bij de splitsingsakte is ook de VvE opgericht waarin alle zes appartementseigenaren zijn verenigd.
3. Verzoekers [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn eigenaars van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 1] . Verzoekers [verzoeker 3] en [verzoeker 4] zijn eigenaars van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 2]
4. Dhr. [naam 2] is eveneens eigenaar van een appartementsrecht in het gebouw. Dhr. [naam 2] is tevens enig aandeelhouder van voormelde vennootschap Blauwdruk B.V.
5. In de akte van splitsing van 11 mei 2012 is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 (hierna te noemen: het modelreglement) van toepassing verklaard. In dit modelreglement is in artikel 47 onder meer het volgende bepaald:
Stemgerechtigd zijn de eigenaars. (…)
Het totaal aantal stemmen en het aantal stemmen dat ieder van de eigenaars kan uitbrengen worden in de akte bepaald.
(…)
4. Een stemgerechtigde kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij aan hem, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, of aan vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben, anders dan in hun hoedanigheid van eigenaar, rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden.
6. Artikel 52 lid 5 van het modelreglement luidt als volgt:
Besluiten door de vergadering tot:
a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;
b. het doen van uitgaven ten laste van het reservefonds;
c. het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan;
kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. De laatste zinsnede van artikel 50 eerste lid is van overeenkomstige toepassing.
In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het hiervoor bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
7. Artikel 52 lid 7 van het modelreglement luidt als volgt:
Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra (voorschot)bijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.
8. Bouwtechnisch Keuringsburo Dekker heeft een proces-verbaal van oplevering d.d. 3 juli 2015 opgesteld.
9. Tussen Blauwdruk B.V. en de VvE is een discussie ontstaan over een aantal opleverpunten. Blauwdruk B.V. heeft naar aanleiding hiervan in het kader van een schikking, aangeboden een bedrag van € 45.000,- aan de VvE te betalen. In een brief van 4 juli 2017 aan de VvE is dit voorstel als volgt verwoord:
‘(…) Zoals met je besproken ten aanzien van de oplevering van de algemene delen van het gebouw en de tuin richting de VvE is Blauwdruk BV bereid tot een schikkingsbedrag van € 45.000,00 inclusief BTW.
Blauwdruk BV is van mening dat dit onverplicht is, maar wil hiermee de discussie omtrent de oplevering aan de VvE sluiten.Het schikkingsbedrag is een afkoopsom voor alle elementen die genoemd zijn in ons voorstel van 21 april 2017, inclusief tuin, tuinhuis en aansluitingen nieuwe HWA.
De financiële bijdrage van Blauwdruk BV is dan ook tegen finale kwijting ten aanzien van die oplevering en omvat alleopleverpunten.
De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd door derden in opdracht en voor rekening van de VvE (behoudens de financiële bijdrage van Blauwdruk BV).
Blauwdruk B.V. heeft daar geen bemoeienis mee. Het bedrag van € 45.000,00 zal door Blauwdruk BV. worden betaald binnen één maand na goedkeuring door de VvE van deze regeling als nagemeld. (…)’
10. Op de algemene ledenvergadering van de VvE van 21 juli 2017 is na stemming het besluit genomen om akkoord te gaan met de door Blauwdruk B.V. aangeboden afkoopsom van € 45.000,- inclusief btw.
11. Blauwdruk B.V. heeft voormeld bedrag inmiddels op de bankrekening van de VvE gestort.
Het verzoek
12. Verzoekers verzoeken de kantonrechter:
het in de ledenvergadering van 21 juli 2017 genomen besluit te vernietigen;
het in de ledenvergadering van 21 juli 2017 genomen besluit te schorsen tot een definitieve uitspraak wordt gedaan in de procedure;
de VvE in de proceskosten te veroordelen.
13. Verzoekers leggen aan het verzoek het volgende – kort weergegeven – ten grondslag. Het op de vergadering genomen besluit is naar wijze van totstandkoming in strijd met de statuten en reglementen van de VvE en de beginselen van behoorlijk bestuur. Stemgerechtigde [naam 2] is immers naast eigenaar van een appartementsrecht ook enig aandeelhouder van Blauwdruk B.V. Dit maakt dat er sprake is van belangenverstrengeling. Bovendien had het besluit gelet op de grote financiële consequenties, niet met een gewone meerderheid van stemmen genomen mogen worden, maar bij unanimiteit of op zijn minst een gekwalificeerde meerderheid.
14. Verder is het besluit in strijd met redelijkheid en billijkheid. De gevolgen van het besluit zijn onredelijk; de appartementseigenaren geven het recht van een deugdelijke oplevering door Blauwdruk B.V. bij het accepteren van het schikkingsvoorstel prijs. Dit heeft enorme financiële consequenties.
15. Gezien de impact van het besluit en de onomkeerbare gevolgen daarvan en de tijdspanne van de procedure, hebben verzoekers belang bij schorsing van het besluit.
Het verweer
16. De VvE betwist dat de totstandkoming van het besluit in strijd is met statuten en reglementen of de beginselen van behoorlijk bestuur. Ook is de inhoud van het besluit niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De VvE voert daartoe – kort weergegeven – het volgende aan. Het besluit is genomen conform de regels van de splitsingsakte en het bijbehorende modelreglement. Ook inhoudelijk kleven er geen bezwaren aan het besluit. Het schikkingsbedrag is toereikend om de opleverpunten op te lossen en bovendien wordt met dit besluit een impasse doorbroken.
De beoordeling
17. Ten aanzien van een verzoek tot vernietiging geldt op grond van artikel 5:130 lid 2 Burgerlijke Wetboek (BW) dat dit verzoek moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen. De kantonrechter is van oordeel dat voldaan is aan dit vereiste. Het besluit waarvan vernietiging wordt verzocht, is genomen in de vergadering van 21 juli 2017 en het verzoek van verzoekers is op 17 augustus 2017 ingekomen.
18. Aan de orde is de vraag of het besluit van 21 juli 2017 vernietigd moet worden omdat de totstandkoming daarvan strijdig is met de wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen, dan wel wegens strijd met het huishoudelijk reglement of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.
19. Met verzoekers is de kantonrechter van oordeel dat appartementseigenaar (en stemgerechtigde) [naam 2] zich op grond van artikel 47 lid 4 van het modelreglement had moeten onthouden van stemming. Dit is door de VvE op de zitting ook erkend. Op de zitting is vervolgens ter sprake gekomen de vraag of bij een dergelijke onthouding de stemming een andere uitslag zou hebben opgeleverd. Beide partijen hebben daarop geantwoord dat ook wanneer de stem van dhr. [naam 2] niet meegeteld wordt, er nog een steeds een meerderheid van de stemmen voor het besluit is uitgebracht. Dit betekent dat het aangevoerde bezwaar dat er sprake is van een belangenverstrengeling, geen grond oplevert voor vernietiging van het besluit.
20. Verzoekers hebben ten aanzien van de totstandkoming van het besluit voorts gesteld dat het besluit vanwege de financiële consequenties niet bij gewone meerderheid van stemmen had mogen worden genomen, maar bij unanimiteit of in ieder geval een gekwalificeerde meerderheid. Verzoekers hebben zich echter niet beroepen op enig artikel uit de akte van splitsing of het modelreglement dat dat standpunt ondersteunt. In artikel 52 lid 5 onder a tot met c van het modelreglement (zie hiervoor onder r.o. 6 en 7) zijn weliswaar een aantal besluiten genoemd waarvoor een twee/derde meerderheid is vereist en een minimale opkomst op de vergadering van twee/derde van het aantal stemgerechtigden, echter, niet gesteld of gebleken is dat het onderhavige besluit hieronder valt. Er is door de vergadering geen bedrag zoals bedoeld in artikel 52 lid 5 sub c vastgesteld zodat ook dit artikel daarvoor geen aanknopingspunt biedt.
21. Verzoekers hebben verder aangevoerd dat de onderhavige besluitvorming niet bij de VvE thuis hoort. Zij stellen dat iedere appartementseigenaar voor zich het recht heeft bij de aannemer oplevering af te dwingen conform de gemaakte afspraken. De VvE heeft daarop geantwoord dat dit voor wat betreft ieders privé gedeelte inderdaad juist is en dat het aangevochten besluit alleen ziet op gemeenschappelijke ruimten. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE ten aanzien van de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten inderdaad de aangewezen instantie is en bevoegd is tot besluitvorming in de algemene ledenvergadering, zodat ook dit verweer strandt. Voor zover verzoekers hebben aangevoerd – overigens in strijd met hun voorgaande standpunt – dat op de vergadering van 20 maart 2015 reeds een besluit genomen was, namelijk tot een oplevering conform het door Bouwtechnisch keuringsbureau Dekker op te stellen rapport, faalt dit aangezien voor dit standpunt geen grond te vinden is in de notulen van deze vergadering of anderszins in de stukken.
21. De conclusie is dat aan de totstandkoming van het besluit van 21 juli 2017 geen gebreken kleven.
23. Verzoekers hebben aan het verzoek voorts ten grondslag gelegd dat het besluit naar zijn inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. In feite komt het betoog van verzoekers er op neer dat de VvE door akkoord te gaan met het schikkingsvoorstel, afstand doet van een bepaalde kwaliteit van oplevering van het gebouw, hetgeen enorme financiële risico’s met zich brengt. Verzoekers onderbouwen dit standpunt met een kostenbegroting voor een volgens hen juiste oplevering, die uitkomt op een totaalbedrag van € 107.395,14.
De VvE brengt daartegen in dat zij als uitgangspunt heeft genomen de offerte van Toes Dakbeheer B.V. van 10 januari 2017 ad € 37.251,60 waarin de noodzakelijke en meest kostbare punten uit het opleverrapport van Dekker van juli 2015 (voornamelijk dak en hemelwaterafvoer) zijn ingecalculeerd. Volgens de VvE is het door Blauwdruk B.V. aangeboden bedrag toereikend en blijft er zelfs geld over om ook andere punten uit het opleverrapport uit te voeren. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben verzoekers, in het licht van het voorgaande, hun stelling dat het schikkingsbedrag volstrekt ontoereikend is, onvoldoende onderbouwd. Het door verzoekers begrote bedrag wordt immers grotendeels bepaald door de door verzoekers overgelegde offerte van Aannemingsbedrijf Dozy van 18 november 2016 ten bedrage van rum € 75.000,-. Deze offerte gaat uit van een nieuwe dakbedekking en een andere methode van herstel van de hemelwaterafvoeren. Verzoekers hebben niet onderbouwd waarom een geheel nieuwe dakbedekking noodzakelijk zou zijn en zo ja op welke grond de VvE dit zou kunnen afdwingen bij Blauwdruk B.V. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de VvE met de schikking een aanzienlijke vordering op Blauwdruk B.V. prijsgeeft. De conclusie daarvan is dat niet gesproken kan worden van onaanvaardbare financiële risico’s voor de VvE. Ook de inhoud van het besluit is dus niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De VvE brengt daartegen in dat zij als uitgangspunt heeft genomen de offerte van Toes Dakbeheer B.V. van 10 januari 2017 ad € 37.251,60 waarin de noodzakelijke en meest kostbare punten uit het opleverrapport van Dekker van juli 2015 (voornamelijk dak en hemelwaterafvoer) zijn ingecalculeerd. Volgens de VvE is het door Blauwdruk B.V. aangeboden bedrag toereikend en blijft er zelfs geld over om ook andere punten uit het opleverrapport uit te voeren. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben verzoekers, in het licht van het voorgaande, hun stelling dat het schikkingsbedrag volstrekt ontoereikend is, onvoldoende onderbouwd. Het door verzoekers begrote bedrag wordt immers grotendeels bepaald door de door verzoekers overgelegde offerte van Aannemingsbedrijf Dozy van 18 november 2016 ten bedrage van rum € 75.000,-. Deze offerte gaat uit van een nieuwe dakbedekking en een andere methode van herstel van de hemelwaterafvoeren. Verzoekers hebben niet onderbouwd waarom een geheel nieuwe dakbedekking noodzakelijk zou zijn en zo ja op welke grond de VvE dit zou kunnen afdwingen bij Blauwdruk B.V. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de VvE met de schikking een aanzienlijke vordering op Blauwdruk B.V. prijsgeeft. De conclusie daarvan is dat niet gesproken kan worden van onaanvaardbare financiële risico’s voor de VvE. Ook de inhoud van het besluit is dus niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
24. Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek tot vernietiging moet worden afgewezen.
25. Dit betekent dat de verzochte schorsing eveneens zal worden afgewezen.
26. De proceskosten komen voor rekening van verzoekers omdat zij ongelijk krijgen.
Daarbij worden verzoekers ook veroordeeld tot betaling van € 100,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de VvE worden gemaakt.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de verzoeken af;
veroordeelt verzoekers in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 400,- aan salaris van de gemachtigde van de VvE;
veroordeelt verzoekers tot betaling van € 100,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de VvE worden gemaakt;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.E. Merkus, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 5 december 2017 in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter