ECLI:NL:RBNHO:2017:117

• Datum uitspraak: 11 januari 2017
• Publicatiedatum: 10 januari 2017
• Zaaknummer: 5132740 \ CV EXPL 16-4612 (H.K.)
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: B. Liefting-Voogd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand tussen Stichting Het Affichemuseum en gedaagden

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 11 januari 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Het Affichemuseum (eiseres) en twee gedaagden, die als verhuurders optreden. De zaak betreft een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte, waarbij het Affichemuseum de huurbetalingen heeft opgeschort. De rechtbank oordeelt dat de opschorting van de huurbetalingen niet gerechtvaardigd was, omdat er geen tekortkomingen aan de zijde van de verhuurders zijn aangetoond die een beroep op redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen. De rechtbank ontbindt de huurovereenkomst en verklaart dat het Affichemuseum ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, wat heeft geleid tot een huurachterstand van negen maanden. De vorderingen van het Affichemuseum worden afgewezen, terwijl de tegenvordering van de gedaagden wordt toegewezen. De rechtbank legt de proceskosten voor rekening van het Affichemuseum.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 5132740 \ CV EXPL 16-4612 (H.K.)

Uitspraakdatum: 11 januari 2017

Vonnis in de zaak van:

de stichting
Stichting Het Affichemuseum

gevestigd te Hoorn

eiseres in conventie / verweerster in reconventie

verder te noemen: Affichemuseum

gemachtigde: mr. R.H. Edens, advocaat te Amsterdam

tegen

1. de heer [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats]

2. de heer
[gedaagde sub 2] , wonende te [Woonplaats]

gedaagden in conventie / eisers in reconventie

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. R.A.M. Schram, advocaat te Haarlem.

1. Het procesverloop

1.1.

Affichemuseum heeft bij dagvaarding van 31 mei 2016 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Affichemuseum heeft hierop een conclusie van antwoord in reconventie genomen, tevens akte houdende vermeerdering van eis in conventie en akte overlegging producties. Ook heeft zij bij brieven van 3, 4 en 7 november 2016 producties overgelegd.

1.3.

Op 10 november 2016 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij Affichemuseum is verschenen bij [x] en [y] , en de heren [Gedaagden] beiden in persoon zijn verschenen; partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van [gedaagden] heeft een pleitnotitie overgelegd.

2. De feiten

2.1.

Op 11 juni 2014 hebben [gedaagden] van de gemeente Hoorn (hierna: de gemeente) in eigendom verkregen het pand staande en gelegen aan het adres [adres] . Het betreft een rijksmonument.

2.2.

Affichemuseum exploiteert in voornoemd pand een museum. Vóór 11 juni 2014 huurde zij de daartoe bestemde ruimte van de gemeente. Sedert 11 juni 2014 huurt Affichemuseum van [gedaagden] Hiertoe hebben partijen op 8 mei 2014 voor de duur van 10 jaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het souterrain, de begane grond, de eerste verdieping en een gedeelte van de tweede verdieping van het pand aan de [adres] .

2.3.

De door Affichemuseum aan [gedaagden] te betalen huur bedraagt € 8.200,17 per kwartaal.

2.4.

Door de gemeente is aan Affichemuseum een subsidie verstrekt ter hoogte van de door Affichemuseum aan [gedaagden] te betalen huur.

2.5.

[gedaagden] heeft van de gemeente toestemming verkregen om in een deel van het pand een aantal woonappartementen te realiseren en te verhuren aan derden.

2.6.

Vanaf januari 2015 is het museum gesloten vanwege verbouwingswerkzaamheden.

De verbouwingswerkzaamheden betroffen zowel werkzaamheden ten behoeve van Affichemuseum als ten behoeve van [gedaagden] De werkzaamheden zouden in beginsel zes maanden duren, maar hebben uiteindelijke geduurd tot 20 april 2016. Partijen hadden afgesproken dat zij vanuit praktische overwegingen hun verbouwingen gelijktijdig zouden laten plaatsvinden, zoveel mogelijk met dezelfde aannemer.

2.7.

Affichemuseum heeft de betaling van de verschuldigde huur vanaf het vierde kwartaal van 2015 opgeschort.

2.8.

Affichemuseum heeft bij brief van 22 februari 2016 [gedaagden] gesommeerd tot het (doen) uitvoeren van verschillende bouwkundige werkzaamheden.

2.9.

[gedaagden] heeft in februari 2016 bij de rechtbank een verzoekschrift ingediend tot faillietverklaring van Affichemuseum. Vanwege dit verzoek heeft de gemeente tijdelijk de subsidieverstrekking aan Affichemuseum opgeschort. [gedaagden] heeft het faillissementsverzoek nadien ingetrokken.

2.10.

Op 15 april 2016 heeft de kantonrechter (onder rolnr. 4911491 \ KG EXPL 16-42) een kortgedingvonnis gewezen tussen Affichemuseum en [gedaagden] In dit vonnis zijn [gedaagden] in conventie veroordeeld tot het aanbrengen van een glazen afsluitbare deur bij de entree, onder verbeurte van een dwangsom. De overige vorderingen van Affichemuseum zijn afgewezen. In reconventie is Affichemuseum veroordeeld tot betaling van € 25.181,31 aan huurachterstand. Tegen dit vonnis is hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam; deze procedure loopt nog.

2.11.

[gedaagden] hebben vervolgens bij de rechtbank wederom een verzoekschrift ingediend tot faillietverklaring van Affichemuseum. Ook dit verzoek is nadien ingetrokken.

2.12.

Op 10 juni 2016 heeft de kantonrechter (onder rolnr. 5053881 \ KG EXPL 16-78) een kortgedingvonnis gewezen tussen [gedaagden] en Affichemuseum. In dit vonnis is Affichemuseum veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en te verlaten, omdat zij niet is overgegaan tot betaling van de huurschuld waartoe zij bij kortgedingvonnis van 15 april 2016 was veroordeeld. Ook tegen dit vonnis is hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam; deze procedure loopt nog.

2.13.

Naar aanleiding van het kortgedingvonnis van 10 juni 2016 heeft de deurwaarder op of rond 21 juli 2016 het gehuurde ontruimd. Na sommatie is ook de zich in het gehuurde bevindende kluis door Affichemuseum ontruimd.

2.14.

De gemeente heeft de tijdelijke subsidiestop opgeheven en betaalt de subsidie als voorheen aan Affichemuseum. Affichemuseum heeft inmiddels de huur betaald tot en met december 2016.

3. De vordering

3.1.

Affichemuseum vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter:

a. a) [gedaagden] veroordeelt:

 (1) (1) een glazen deur aan te brengen in de toegang tot de museumwinkel als omschreven in punt 6 c van de brief van 22 februari 2016, dan wel:

 (1) (2) een glazen tochtdeur te plaatsen in de hal voor de deur naar de winkel;

 (1) (3) in het gehuurde vanuit de werkruimte in de kelder een doorgeefsleuf te maken waardoor in de kelder opgeslagen collectie stukken vanuit de kelder naar de expositieruimte op de begane grond kunnen worden verplaatst;

 (1) (4) een postbus en deurbel te plaatsen aan de voorzijde aan de [Adres] ten behoeve van het museum, zulks in plaats van voorzieningen ten behoeve van appartement 2a;

 (1) (5) tot plaatsing van de invalidenlift bij de trap aan de entree van het museum aan de [Adres], conform de tekening;

 (1) (6) aan Affichemuseum 4 sets exclusieve sleutels te leveren, inclusief voor de bediening van de lift;

 (1) (7) de voorwand van het museum te herplaatsen conform de oorspronkelijke tekening en niet zoals gewijzigd aangegeven op productie 6 van de dagvaarding, zodat de lift op de begane grond weer binnen de tentoonstellingsruimten valt;

 (1) (8) het gebruik van de van de gemeente Hoorn gehuurde parkeerplaats af te staan aan Affichemuseum althans medewerking te verlenen dat de door [gedaagden] van de gemeente Hoorn gehuurde parkeerplaats op naam zal worden gesteld van Affichemuseum;

 (1) (9) de gepretendeerde vordering van [gedaagden] als blijkt uit hun factuur de dato 25 april 2016 (productie 16 bij dagvaarding) te ontzeggen dan wel [gedaagden] te veroordelen die kosten aan Affichemuseum te vergoeden, evenzo voor eventueel toekomstige dergelijke gepretendeerde vorderingen;

 (1) (10) met oplegging van een door [gedaagden] aan Affichemuseum te betalen dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag dat [gedaagden] nadien in gebreke blijven met het verhelpen van alle hiervoor vermelde gebreken met een maximum van € 200.000,--;

b) [gedaagden] veroordeelt om een origineel exemplaar van de door beide partijen getekende huurovereenkomst met beschrijving van het gehuurde en bijlagen aan Affichemuseum te verstrekken;

c) [gedaagden] veroordeelt tot vergoeding van de hiervoor gespecificeerde en door Affichemuseum voorgefinancierde verbouwingskosten groot € 124.921,03, exclusief btw;

d) vaststelt dat Affichemuseum geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde over de periode van 1 januari 2015 tot 20 april 2016 en om die reden geen huur is verschuldigd over die periode met veroordeling van [gedaagden] tot restitutie van al hetgeen zij over genoemde periode van Affichemuseum hebben ontvangen aan huur;

e) bepaalt dat de huurperiode van 10 jaren wordt verlengd met 15 maanden en 19 dagen

(gelijk aan de periode van 1 januari 2015 tot en met 19 april 2016);

f) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van:

- De nota voor advieswerkzaamheden 4e, 6e en 7e termijn van TPAHG Architect groot

€ 5.995,--, excl. btw;

- De nota voor advieswerkzaamheden 5e termijn van TPAHG architect groot € 2.250,--,

excl. btw;

- De nota van AWF aannemer voor kosten dekvloer, toilet betimmering etc. groot

€ 10.514,58, excl. btw;

alles conform productie 12 van de dagvaarding;

g) voor recht verklaart dat de entree op de begane grond aan de voorzijde aan de [Adres]

en de lift behoren tot het door Affichemuseum gehuurde, conform de aan de huurovereenkomst gehechte tekeningen, zoals door [gedaagden] zelf in het geding zijn gebracht bij kort geding d.d. 1 april 2016;

h) [gedaagden] veroordeelt tot terugbetaling van de huurpenningen over de periode van

1 januari 2015 tot 20 april 2016 groot € 35.391,--, excl. btw;

i. i) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de schade voor gederfd huurgenot over de periode tot 1 december 2016 (als berekend onder A in de akte vermeerdering van eis) ad in totaal € 84.638,43,
en tot betaling van een aanvullende schadevergoeding van € 4.233,33 voor iedere maand dat [gedaagden] Affichemuseum na 1 december 2016 in gebreke blijven om Affichemuseum weer in het genot stellen van het gehuurde tot uiterlijk juli 2024;

j) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de schade wegens door Affichemuseum gemiste onderhuurinkomsten groot € 7.500,-- per jaar vanaf 1 juli 2016 tot juli 2024;

k) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de schade wegens kosten ontruiming en opslag collectie en inboedel ad € 13.915,--;

l) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de schade door missen kwijtschelding lening Van Reekum van Moorselaar stichting ad € 75.000,--;

m) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de schade voor aansluiting Nuon van € 390,-- per maand per 1 juli 2016 tot de datum dat Affichemuseum weer toegang krijgt tot het gehuurde;

n) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de kosten herplaatsing muur, sleutelplan en herzien sleutelplan lift ad € 11.995,--, excl. 21% btw;

o) [gedaagden] veroordeelt tot betaling van restitutie betaalde servicekosten ad € 960,--,
excl. 21% btw;

p) [gedaagden] veroordeelt om het gebruik van het gehuurde per omgaande aan Affichemuseum te verschaffen;

q) [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Affichemuseum legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.

Er bestaat sedert 8 mei 2014 tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot voormeld gehuurde. Het pand waarin het Affichemuseum is gevestigd, was dringend aan renovatie toe. De renovatie viel in zes delen uiteen, zoals nader uiteengezet onder punt 4 van de dagvaarding. Teneinde de verbouwing volledig te kunnen realiseren, is het pand van binnen door [gedaagden] geheel gestript. De verwarmingsketel, die zich op zolder bevond, werd met de leidingen en radiatoren verwijderd. Ook elektra en waterleidingen werden nieuw aangelegd. Voorts werden de aanwezig toiletten verwijderd. Affichemuseum heeft met de verbouwing ingestemd, omdat het realiseren van de appartementen door [gedaagden] als eis was gesteld om tot een sluitende exploitatie van het gekochte pand te komen.

Het grootste deel van de kosten zou voor rekening van [gedaagden] komen, maar de kosten van “herstel en herindeling van het museum” en de kosten van “herinrichting van het museum met stoffering, vloeren, beveiliging, klimaatbeheersingel, ophangsystemen, museale verlichting, automatisering e.d.” zouden voor rekening van Affichemuseum komen.

Affichemuseum heeft in het kader van de restauratie kosten voorgeschoten voor bouwkundige werkzaamheden, ten einde de oplevering niet verder te vertragen. Omdat [gedaagden] weigerden het gehuurde aan Affichemuseum ter beschikking te stellen, de voorgeschoten kosten terug te betalen en opleveringsgebreken te verhelpen, zag Affichemuseum zich genoodzaakt de huurbetaling op te schorten.

[gedaagden] grepen dit aan om het faillissement aan te vragen van Affichemuseum, hetgeen bij de gemeente tot opschorting van de subsidie heeft geleid, waardoor Affichemuseum niet in staat was de huur te betalen.
Om [gedaagden] is tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens Affichemuseum heeft Affichemuseum de huurbetaling terecht tijdelijk opgeschort. Affichemuseum heeft er belang bij dat het Affichemuseum zo spoedig mogelijk weer toegankelijk is voor het publiek en dat de voorzieningen worden getroffen zoals gevorderd.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering. zij voeren hiertoe – kort samengevat – het volgende aan.

[gedaagden] zijn op geen enkele wijze tekortgeschoten jegens Affichemuseum. Zij zijn ook niet in gebreke gesteld door Affichemuseum.

Door toedoen van Affichemuseum zijn de verbouwingswerkzaamheden later aangevangen en hebben langer geduurd dan nodig was. [gedaagden] betwisten dat Affichemuseum kosten heeft voorgeschoten die zij van [gedaagden] zou kunnen terugvorderen. Diverse bouwkundige werkzaamheden zijn op verzoek van Affichemuseum uitgevoerd, zodat zij hiervoor geen kosten kan claimen bij [gedaagden]

Ten onrechte heeft Affichemuseum een huurachterstand laten ontstaan, temeer daar zij gewoon subsidie is blijven ontvangen van de gemeente. Om die reden hebben [gedaagden] een kort geding aangespannen en het faillissement van Affichemuseum aangevraagd. [gedaagden] wilden de huur op tijd ontvangen. Gelet op de houding en onwil van Affichemuseum hebben [gedaagden] geen vertrouwen meer in Affichemuseum en willen zij beëindiging van de huurovereenkomst.

4.2.

[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
a) de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden;
b) voor recht zal verklaren dat Affichemuseum is tekortgeschoten in de nakoming van haar
verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst en haar zal veroordelen tot betaling
van de schade die [gedaagden] als gevolg daarvan hebben geleden en nog zullen lijden;
c) Affichemuseum zal veroordelen om binnen 2 dagen het vonnis alle subsidieaanvragen
(met alle bijhorende bescheiden), tezamen met de subsidiebeschikkingen, in afschrift
aan [gedaagden] te verstrekken, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag dat
Affichemuseum daarmee in gebreke blijft;
d) Affichemuseum zal veroordelen in de proceskosten.

5. De vordering en de tegenvordering

Op de (overige nog door partijen aangevoerde) stellingen en verweren zal – voor zover van

belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

6. De beoordeling

6.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Uit praktische overwegingen zal de kantonrechter eerst de tegenvordering behandelen.

de tegenvordering van [gedaagden]

6.2.

In de eerste plaats vorderen [gedaagden] ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het feit dat Affichemuseum structureel en ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting. Onbetwist staat vast dat sprake is geweest van een huurachterstand van negen maanden.

Op grond van art. 14.1 van de toepasselijke “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (…)” dient de betaling van de huurprijs c.a. uiterlijk op de vervaldata te geschieden zonder enige opschorting, korting of verrekening.

De in deze procedure te beantwoorden vraag is of Affichemuseum zich desondanks op grond van de redelijkheid en billijkheid met succes kan beroepen op opschorting van haar verplichtingen, vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van verhuurder of op grond van de in verband met de verbouwing tussen partijen gemaakte afspraken. Voor de beantwoording van deze vraag, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waartoe het volgende wordt overwogen.

6.3.

Bij e-mail van 7 oktober 2015 heeft de heer Le Coultre namens Affichemuseum een beroep gedaan op opschorting van de huurbetalingsverplichting op twee gronden:
- de verdeling van de kosten van de verbouwing zouden niet zijn uitgekristalliseerd en
- het museum zou nog steeds niet (na juni 2015) de volledige beschikking hebben over het
gehuurde conform de huurovereenkomst.

Met betrekking tot de eerste grond – onduidelijkheid over de kostenverdeling – is de kantonrechter van oordeel, dat dit argument gelet op het bepaalde in art. 6:52 van het Burgerlijk Wetboek [BW] geen wettelijke grond is voor opschorting van de betalingsverplichting; met die stelling is niet eens duidelijk of [gedaagden] afspraken niet nakomen laat staan welke dat dan zouden zijn en tot welke vordering dit dan zou leiden van Affichemuseum op [gedaagden]

Ook met betrekking tot de tweede grond – het niet volledig kunnen beschikken over het

gehuurde – wordt het verweer van Affichemuseum verworpen. Op het Affichemuseum rust de stelplicht en bewijslast van het bestaan van een opeisbare tegenvordering. Uit de betreffende e-mail is niet af te leiden of Affichemuseum ten tijde van de opschorting een tegenvordering had en wat die tegenvordering inhield. Niet wordt aangegeven in welke onderdelen van het gehuurde niet ter beschikking zijn gesteld en [Gedaagden] zijn verplichtingen niet zou zijn nagekomen. Onbetwist is door [gedaagden] ook aangevoerd dat zij nimmer in gebreke zijn gesteld door Affichemuseum, zodat zij ook niet in verzuim zijn komen te verkeren. Niet is gebleken dat [gedaagden] wisten of behoorden te weten waar de opschorting op zag.

Daar komt bij dat Affichemuseum heeft aangevoerd dat in de mail wordt gedoeld op onder meer de sanitaire voorzieningen en de cv-installatie en [gedaagden] gemotiveerd (zie de pleitnota en de daarin opgenomen verwijzingen naar producties) hebben betwist dat zij hiervoor verantwoordelijk kunnen worden gehouden, aangezien Affichemuseum die voorzieningen voor haar rekening zou realiseren. Dat is afgesproken dat het Affichemuseum de klimaatinstallatie (ter vervanging van de cv-installatie) zou regelen stelt Affichemuseum zelf ook onder randnummer 8 en 4 van de dagvaarding. Affichemuseum heeft haar (door [gedaagden] betwiste) stelling ter zitting dat de afspraak zou zijn gemaakt dat Affichemuseum voornoemde kosten alleen zou dragen als zij voldoende financiering zou hebben, niet verder onderbouwd zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.

Voor de beoordeling is voorts van belang dat tegenover de gemotiveerde betwisting niet is komen vast te staan dat een afspraak tussen partijen is gemaakt over het niet hoeven betalen van de huur gedurende de periode dat het museum vanwege de verbouwing nog niet kon worden geopend. In tegendeel, in eerste instantie heeft het Affichemuseum de huur tijdens de verbouwing doorbetaald. Bovendien is komen vast te staan dat met de gemeente was afgesproken dat gedurende de verbouwingsperiode gewoon subsidie aan Affichemuseum zou worden betaald teneinde de huur te kunnen betalen. Dat Affichemuseum de subsidie (kennelijk) voor andere doeleinden heeft aangewend, is een omstandigheid die voor haar risico dient te komen.

Ook eventueel andere punten betreffende de vertraagde oplevering van het museum leiden niet tot een ander oordeel. Zo is in het kortgedingvonnis van 10 juni 2016 terecht overwogen, dat de opgetreden vertraging in de oplevering van de entreedeuren (mede) is veroorzaakt door vertraging in de voor rekening van Het Affichemuseum uit te voeren werkzaamheden aan de vloer en dat de eerste sommatie van Affichemuseum pas dateert van 22 februari 2016, derhalve lang nadat de opschorting van huurbetaling was aangevangen.

6.4.

Gelet op het vorenoverwogene dient de conclusie te zijn dat er voor Affichemuseum geen termen aanwezig waren om op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurbetalingsverplichting op te schorten. Affichemuseum is dan ook structureel en ernstig tekort geschoten in haar betalingsverplichtingen door een huurachterstand van negen maanden te laten ontstaan. Dat de huur nadien alsnog is betaald, doet niet af aan de ernst van de tekortkoming en maakt deze niet ongedaan. Deze tekortkoming was voor de kortgedingrechter aanleiding om de ontruiming uit te spreken en rechtvaardigt in de onderhavige bodemzaak de ontbinding van de huurovereenkomst, zodat het onder a gevorderde dient te worden toegewezen.

6.5.

Ook de onder b gevorderde verklaring voor recht is om die reden toewijsbaar.

De onder dat punt gevorderde schade zal worden afgewezen, nu de huur over 2016 volledig is voldaan en overigens onvoldoende is onderbouwd waar de schade dan nog uit zou bestaan.

6.6.

Gelet op het vorenoverwogene is er geen grond om Affichemuseum te veroordelen de subsidieaanvragen en subsidiebeschikkingen aan [gedaagden] te laten verstrekken. Het onder punt c gevorderde zal daarom worden afgewezen.

6.7.

Gelet op de uitslag van de procedure komen de proceskosten in reconventie voor rekening van Affichemuseum als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij, met dien verstande deze kosten gelet op de nauwe samenhang met de vordering in conventie op nihil zullen worden gesteld.

de vordering van Affichemuseum

6.8.

De kantonrechter neemt over hetgeen hiervoor ten aanzien van de tegenvordering van [gedaagden] is overwogen.

6.9.

Gelet op de beslissing in reconventie, waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden, behoeven de vorderingen van Affichemuseum onder a (1) t/m (8) en a (10) geen verdere beoordeling, nu Affichemuseum hier geen belang meer bij heeft. De betreffende vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Het onder a (9) gevorderde dient eveneens te worden afgewezen, omdat door [gedaagden] de aangekondigde boeterente niet daadwerkelijk is gevorderd. De onder dat punt gevorderde “eventueel toekomstige dergelijke gepretendeerde vorderingen” zullen eveneens worden afgewezen, nu de vordering onvoldoende bepaald is.

6.10.

De vordering onder b, waarbij wordt verlangd dat [gedaagden] een origineel exemplaar van de huurovereenkomst zullen verstrekken, zal worden afgewezen, nu door hen gemotiveerd is aangegeven dat zij niet over een andere exemplaar beschikken dan dat in de procedure is overgelegd en bovendien door Affichemuseum niet is aangegeven welk belang zij nog heeft bij deze vordering.

6.11.

Met betrekking tot de vordering onder c wordt als volgt overwogen.

Volgens Affichemuseum heeft zij verbouwingskosten voorgefinancierd ter grootte van € 124.921,03, exclusief btw. De door Affichemuseum gemaakte kosten zouden met name slaan op aan de (onder)aannemer betaalde kosten voor de klimaatinstallatie en de sanitaire voorziening.

Met betrekking tot de vervanging van de oude cv-installatie door een nieuwe klimaatinstallatie is door [gedaagden] onbetwist aangevoerd, dat de bestaande cv-installatie vrij nieuw was en eenvoudig, na verplaatsing, opnieuw had kunnen worden gebruikt. Bovendien is ter zitting door [gedaagden] onbetwist gesteld, dat zij aan Affichemuseum hadden aangeboden de oude cv-installatie naar beneden te verplaatsen, maar dat Affichemuseum van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter komt het voor risico van Affichemuseum dat zij een andere keus heeft gemaakt en voor een nieuwe klimaatinstallatie heeft gekozen. Deze kosten kan zij niet op [gedaagden] verhalen.

Met betrekking tot de sanitaire voorziening is door [gedaagden] niet althans onvoldoende betwist aangevoerd, dat het voor hen niet nodig was om het toilet op de eerste etage te vervangen. Het is Affichemuseum zelf geweest die het toilet daar heeft verwijderd en heeft laten vervangen door een nieuwe toiletgroep. In ieder geval is tegenover de gemotiveerde betwisting onvoldoende onderbouwd dat tussen partijen was afgesproken dat [gedaagden] hiervan de kosten zouden dragen. De vordering onder c dient daarom te worden afgewezen.

6.12.

Onder punt d vraagt Affichemuseum aan de kantonrechter vast te stellen dat zij geen huur verschuldigd is over de periode dat het museum geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde. Hiertoe wordt het volgende overwogen.

Tussen partijen is niet in geschil, dat was afgesproken dat Affichemuseum gewoon huur zou blijven betalen gedurende de periode dat zou worden verbouwd, omdat zij van de gemeente subsidie zou blijven ontvangen. Dat tussen partijen nadien een andere afspraak zou zijn gemaakt op dit punt is tegenover de gemotiveerde betwisting niet gesteld of gebleken.

Dit betekent dat deze vordering dient te worden afgewezen en dat de door Affichemuseum betaalde huur niet behoeft te worden terugbetaald door [gedaagden]

6.13.

Het onder § 6.2. overwogene leidt tot de conclusie dat ook het onder punt e gevorderde dient te worden afgewezen.

6.14.

Onder f vordert Affichemuseum betaling van [gedaagden] van twee nota’s voor advieswerkzaamheden van de architect en een nota van de aannemer voor werkzaamheden.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Affichemuseum op geen enkele wijze gesteld en aannemelijk gemaakt wat de grondslag zou zijn voor deze vordering en waarom [gedaagden] tot betaling zou moeten worden veroordeeld. Voor zover de nota’s zien op de sanitaire voorziening wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder § 6.11 is overwogen.

Deze vordering dient daarom te worden afgewezen.

6.15.

Bij de onder punt g gevorderde verklaring voor recht, dat de entree en de lift tot het gehuurde behoren, heeft Affichemuseum geen belang meer, gelet op de uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst. Deze vordering wordt afgewezen.

6.16.

De onder punt h gevorderde terugbetaling van de huurpenningen ad € 35.391,--, excl. btw, dient te worden afgewezen, gelet op het hiervoor onder § 6.12 overwogene.

6.17.

Onder punt i vordert Affichemuseum schade voor gederfd huurgenot over de periode tot 1 december 2016 en over de periode nadien, tot juli 2024.

Hiervoor is reeds is overwogen dat aan de zijde van [gedaagden] geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming jegens Affichemuseum in de nakoming van de huurovereenkomst, noch is gebleken dat [gedaagden] in dit verband onrechtmatig jegens Affichemuseum zou hebben gehandeld. Om die reden is er geen grond voor toekenning van enige schadevergoeding aan Affichemuseum, mede gelet op de in reconventie uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst.

6.18.

Onder punt j vordert Affichemuseum schade wegens gemiste onderhuurinkomsten tot juli 2024, Het zou hierbij gaan om een bedrag van € 7.500,-- per jaar.

Naar het oordeel van de kantonrechter is tegenover de gemotiveerde betwisting niet gesteld of gebleken dat daadwerkelijk, met toestemming van de verhuurder, een rechtsgeldige onderhuurovereenkomst tussen Affichemuseum en ReclameArsenaal tot stand is gekomen. Bovendien heeft de kortgedingrechter er terecht toe besloten om vanwege forse huurachterstand de ontruiming van het gehuurde uit te spreken, waardoor alle door Affichemuseum gehuurde ruimtes dienden te worden ontruimd, al dan niet met medewerking van de gerechtsdeurwaarder. Op deze grond kan daarom niet worden gesteld dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens Affichemuseum door het kortgedingvonnis te executeren. De vordering onder j wordt daarom afgewezen, hetgeen ook geldt voor de vorderingen onder de punten k, l en m.

6.19.

Gelet op de uit te spreken ontbinding van huurovereenkomst heeft Affichemuseum geen belang meer bij de onder punt n gevorderde herplaatsing van de muur c.a. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

6.20.

Onder punt o vordert Affichemuseum restitutie van volgens haar ten onrechte betaalde servicekosten ad € 960,--, excl. 21% btw. Deze vordering is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd, zodat afwijzing dient te volgen.

6.21.

Gelet op de in reconventie toe te wijzen ontbinding van de huurovereenkomst, wordt de onder punt p gevorderde verschaffing van het gebruik van het gehuurde afgewezen.

6.22.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van Affichemuseum, omdat zij ongelijk krijgt.

Met betrekking tot de vordering en tegenvordering

6.23.

Gelet op het vorenoverwogene behoeft het overigens nog door partijen aangevoerde geen verdere bespreking.

7. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering van Affichemuseum

7.1.

wijst de vordering af;

7.2.

veroordeelt Affichemuseum tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.400,-- aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden]

de tegenvordering van [gedaagden]

7.3.

Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de door Affichemuseum van [gedaagden] gehuurde ruimten in het pand aan de [adres]

.

7.4.

Verklaart voor recht dat Affichemuseum ernstig te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst tussen Affichemuseum en [gedaagden]

7.5.

Veroordeelt Affichemuseum tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op nihil.

7.6.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

de vordering en de tegenvordering

7.7.

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Liefting-Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.

De griffier De kantonrechter