Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/repnr.: 5738183 \ EJ VERZ 17-48 (H.K.)
Uitspraakdatum: 1 maart 2017
Beschikking op een verzoek ex art. 7:230a, lid 1 BW
in de zaak van:
de besloten vennootschap Zapaz Food B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Heerhugowaard
verzoekster
verder te noemen: Zapaz
gemachtigde mr. P.J. Sandberg, advocaat te Amsterdam.
tegen
[naam verweerder]
mede handelende onder de naam Aannemersbedrijf J.C. [Groot]
gevestigd te Heerhugowaard
verweerder
verder te noemen: [verweerder]
gemachtigde: mr. M.J.M. Groen, advocaat te Almere.
1.Het procesverloop
1.1.
Zapaz heeft op 20 februari 2017 een verzoekschrift ingediend.
Daar heeft [verweerder] bij verweerschrift op gereageerd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 februari 2017, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van het kort geding, welk kort geding door [verweerder] als eiser aanhangig is gemaakt tegen Zapaz als gedaagde (met zaaknr. 5666956 \ KG EXPL 17-8).
Op de mondelinge behandeling zijn aanwezig [X] namens Zapaz, [verweerder] en de gemachtigden van partijen. Tevens is aan de zijde van [verweerder] aanwezig [bestuurder] (bestuurder van Stedehouder Beheer B.V., koper van de bedrijfsruimte waar het geschil betrekking op heeft).
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.
Op de mondelinge behandeling zijn aanwezig [X] namens Zapaz, [verweerder] en de gemachtigden van partijen. Tevens is aan de zijde van [verweerder] aanwezig [bestuurder] (bestuurder van Stedehouder Beheer B.V., koper van de bedrijfsruimte waar het geschil betrekking op heeft).
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.
2.De uitgangspunten
2.1.
Tussen [verweerder] (verhuurder) en Zapaz (huurder) is in december 2014 een mondelinge huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte Keplerstraat 10 te Heerhugowaard. Het betreft bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:230a van het Burgerlijk Wetboek [BW]. De huur is (uiteindelijk) ingegaan per 1 maart 2015. Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 2.000,-- per maand, excl. btw.
2.2.
In het gehuurde wordt door Zapaz een productielijn voor Mexicaans voedsel geëxploiteerd; er worden tortilla’s gebakken en verpakt.
2.3.
[verweerder] heeft in 2016 een andere bestemming voor zijn pand gezocht en heeft op 26 augustus 2016 een koopcontract getekend waarin hij zich heeft verplicht het pand op 1 februari 2017 over te dragen aan de koper, Stedehouder Beheer B.V.
2.4.
Op 31 oktober 2016 heeft [verweerder] mondeling aan de heer [x] van Zapaz gemeld dat de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2017 niet zal worden verlengd. Ter bevestiging heeft [verweerder] op 1 november 2016 een brief aan Zapaz gestuurd met de volgende inhoud:
“Even ter bevestiging van wat we gisteren besproken hebben.
De mondeling afgesproken huurovereenkomst van nov. 2014 voor de huur van
bedrijfsruimte van mijn pand aan de Keplerstraat 10 te Heerhugowaard voor een periode van 1 jaar plus een optie van 1 jaar loopt per 1 jan. a.s. af en wordt niet verlengd.
In de afgelopen maanden heb je gezegd andere ruimte te zoeken, dus heb ik een
andere bestemming gezocht voor mijn pand.
Echter als alle openstaande rekeningen en de schade aan de overheaddeur zijn voldaan
is een maand extra huur bespreekbaar.”
2.5.
Zapaz heeft bij brief van 4 november 2016 aan [verweerder] laten weten niet te kunneninstemmen met de opzegging, althans een periode van naar verwachting 6 tot 8 maanden nodig te hebben om een nieuw pand te betrekken.
2.6.
Bij brief van 4 januari 2017 heeft de gemachtigde van [verweerder] aan Zapaz de ontruiming aangezegd tegen 1 februari 2017. Voor zover van belang luidt de brief als volgt:
“(…) Cliënt heeft de betreffende huurovereenkomst op 31 oktober 2016 tegen 1 januari 2017 beëindigd. (…) Cliënt is van mening dat de huurovereenkomst krachtens opzegging
rechtsgeldig is geëindigd op 1 januari 2017 en dat u z.s.m. tot ontruiming dient over te gaan. Voor zover nodig zeg ik u de ontruiming langs deze weg per 1 februari 2017 aan. Dat betekent dat u de bedrijfsruimte op die datum volledig ontruimd dient te hebben, met inlevering van de sleutels. (…).
Voor zover komt vast te staan dat de opzegging van de huurovereenkomst op 31 oktober 2016 niet rechtsgeldig is geweest, dan wel er anderszins niet een rechtsgeldig einde is gekomen aan de huurovereenkomst per 1 januari respectievelijk per 1 februari 2017, zeg ik thans namens cliënt nogmaals de huurovereenkomst op, met inachtneming van de wettelijk geldende opzegtermijn (i.c. één maand).”
2.7.
Bij brief van 19 januari 2017 heeft Stedehouder Beheer B.V. – de koper van het pand – [verweerder] gesommeerd het pand per 1 februari 2017 ontruimd en vrij van huur op te leveren bij gebreke waarvan zij aanspraak maakt op de contractuele boete ad € 1.095,-- per dag.
3.De standpunten van partijen
3.1.
Het verzoek van Zapaz strekt ertoe te bepalen dat de termijn, waarin de verplichting om na het einde van de huur de bij haar in gebruik zijnde bedrijfsruimte te ontruimen geschorst is, te verlengen met één jaar, derhalve tot 1 maart 2018, althans 1 februari 2018, met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar verzoek heeft Zapaz – zakelijk samengevat – de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
De huur is aangegaan voor onbepaalde tijd en dus niet voor 10 maanden met een verlenging van een jaar, zoals [verweerder] aanvoert. De opzegging dient te geschieden tegen de laatste dag van een maand. Er is echter geen sprake van een rechtsgeldige opzegging/aanzegging. Uit de brief 1 november 2016 blijkt zulks niet. Afgaande op de brief van 4 januari 2017 is de opzegging gedaan tegen 1 maart 2017. Op grond van art. 7:230a BW geniet Zapaz in ieder geval ontruimingsbescherming tot 1 mei 2017. In de onderhavige procedure wordt verlenging van de ontruimingstermijn gevraagd tot 1 maart 2018.
In het gehuurde wordt door Zapaz een productielijn voor Mexicaans voedsel geëxploiteerd. Eer worden tortilla’s gebakken en verpakt; het gaat om 40.000 stuks per 8 uur. Er werken 8 werknemers in ploegendienst. Zapaz heeft aanzienlijk geïnvesteerd in het gehuurde, met name in verband met het aanleggen van de noodzakelijke elektriciteitsvoorziening (krachtstroom) en gasvoorziening. In het gehuurde is een circa 1 miljoen euro kostende machine, productielijn geplaatst met een afmeting van 40m x 3m x 3,5m.
Zapaz heeft gezocht naar alternatieve bedrijfsruimte in Heerhugowaard, maar heeft deze tot nu toe niet kunnen vinden, mede vanwege de specifieke eisen die aan de stroom- en gasvoorziening worden gesteld. Een verhuizing op korte termijn is dan ook niet mogelijk. Een verhuizing per 1 september 2017 behoort wel tot de mogelijkheden, omdat dan de nieuwbouw klaar is.
Er is sprake geweest van enige huurachterstand, maar deze was gering en niet structureel. [verweerder] heeft ook geen aanleiding gezien om Zapaz te sommeren of in gebreke te stellen.
Zapaz verwacht dat de koper van het pand enige clementie zal hebben en niet direct bij [verweerder] tot inning van verbeurde boetes zal overgaan. Bovendien is het risico voor [verweerder] , omdat het koopcontract heeft getekend zonder voldoende rekening te houden met de huurdersbelangen van Zapaz. Een belangenafweging dient in het voordeel van Zapaz uit te vallen.
3.3.
Het verweer van [verweerder] strekt tot afwijzing van het verzoek, met vaststelling van de datum van ontruiming op 28 februari 2017, althans zo spoedig mogelijk nadien, met veroordeling van Zapaz tot betaling van de (huur)termijnen ad € 2.420,-- per maand, gerekend vanaf februari 2017, kosten rechtens.
3.4.
Hiertoe heeft [verweerder] – zakelijk samengevat – het volgende aangevoerd.
Tussen partijen is in december 2014 een mondelinge huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot voormelde bedrijfsruimte, met ingang van 1 januari 2015 voor de duur van 1 jaar met een optie van nog een jaar.
Omdat Zapaz aangaf dat de machine, die in het gehuurde zou worden gebruikt, pas in maart 2015 zou worden geleverd, kwamen partijen nader overeen dat het pand gehuurd zou worden voor de periode van 1 maart tot en met 31 december 2015, met een optie van nog een jaar.
Toen Zapaz in januari 2016 aangaf dat zij de ruimte nog een jaar wilde huren, gaf zij tevens aan dat zij in 2016 een grotere bedrijfsruimte zou zoeken, omdat het werken op drie locaties niet efficiënt was.
De eerste maanden werd de huur redelijk op tijd betaald, maar daarna ontstonden structurele huurachterstanden, oplopend tot drie maanden.
In augustus/september 2016 heeft [verweerder] aan Zapaz laten weten de huurovereenkomst na 1 januari 2017 niet te willen voortzetten. Op 26 augustus 2016 heeft [verweerder] een koopcontract getekend waarin hij zich heeft verplicht het pand op 1 februari 2017 over te dragen aan Stedehouder Beheer B.V. Daarom heeft [verweerder] op 31 oktober 2016 officieel aan Zapaz gemeld dat de huurovereenkomst na 1 januari 2017 niet zal worden verlengd. Omdat Zapaz geen aanstalten maakte om te vertrekken, heeft [verweerder] zekerheidshalve nogmaals de ontruiming aangezegd per 1 februari 2017. Hierop heeft Zapaz aangegeven niet voor 1 mei 2017 te zullen vertrekken en aanspraak te maken op verlenging van de ontruimingstermijn. Als compromis heeft [verweerder] nog voorgesteld ontruiming van het pand per 1 maart 2017. Hier werd door Zapaz niet op gereageerd.
Bij een belangenafweging, voor zover de kantonrechter hier aan toekomt, dient mee te wegen dat Zapaz al vroeg in 2016 heeft aangekondigd in 2016 andere bedrijfsruimte te gaan betrekken. In Heerhugowaard zijn veel gelijkwaardige, leegstaande bedrijfsruimtes te vinden voor Zapaz. Ook dienen de regelmatige huurachterstanden te worden betrokken in deze belangenafweging en de te verbeuren boetes die [verweerder] door de koper in het vooruitzicht zijn gesteld. [verweerder] betwist dat er door Zapaz investeringen in het pand zijn verricht waardoor de bedrijfsruimte aan specifieke eisen voor de productie is gaan voldoen. In ieder geval heeft Zapaz niet met [verweerder] overlegd over het doen van die investeringen.
3.5.
Op de overige stellingen van partijen zal – voor zover van belang – bij de beoordeling nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Zapaz heeft bezwaar gemaakt tegen een gecombineerde behandeling met de kortgeding-procedure, omdat zij van mening is dat zij te weinig tijd heeft gekregen om de zaak gedegen voor te bereiden. De kantonrechter heeft dit bezwaar van Zapaz verworpen, zoals ook ter zitting aan partijen meegedeeld, met als reden dat de casus in de onderhavige verzoekschriftprocedure niet wezenlijk verschilt van die in de kortgedingprocedure en ook de stukken naar redactie grotendeels gelijkluidend zijn.
4.2.
In de eerste plaats zijn partijen het met elkaar oneens over de vraag wanneer de huurovereenkomst is opgezegd en tegen welke datum de ontruiming is aangezegd.
Anders dan Zapaz betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat, in het licht van de omstandigheden, de brief van [verweerder] van 1 november 2016 is te beschouwen als een opzegging van de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2017 en een aanzegging tot ontruiming van het gehuurde tegen die datum. Deze omstandigheden zijn de volgende.
Zapaz was ontevreden was over het feit dat haar bedrijf verspreid was over drie locaties; zij zou om die reden in 2016 naar een grote ruimte voor het bedrijf gaan zoeken, zo deelde zij aan [verweerder] mee, waarbij ook sprake was van nieuwbouwplannen.
Om die reden kan de brief van 1 november 2016 van [verweerder] – die door [verweerder] zelf is geschreven en niet door een jurist – door Zapaz in redelijkheid niet anders zijn begrepen dan een opzegging van de huurovereenkomst met daaraan verbonden een aanzegging tot ontruiming van het gehuurde per 1 januari 2017.
4.3.
Voor de beoordeling moet worden gekeken naar wat is vermeld in artikel 7:230 BW. Lid 4 van dit artikel luidt:
Het verzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder (…) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik (…) of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
4.4.
Als haar voornaamste belang bij beëindiging van de huur heeft [verweerder] aangevoerd, dat hij het gehuurde per 1 februari 2017 moet leveren aan de koper van het pand. Indien hij dit niet doet, verbeurt hij aan de koper van het pand de aangezegde boete van € 1.095,-- per dag,
Zapaz stelt dat [verweerder] zelf het risico heeft genomen door te verkopen zonder voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder, terwijl [verweerder] aanvoert dat hij juist is gaan verkopen, omdat Zapaz bij hem de indruk had gewekt het pand na 2016 niet langer te willen huren. Met betrekking tot de standpunten van partijen wordt het volgende overwogen.
4.5.
De kantonrechter is met [verweerder] van mening, dat het Zapaz is geweest die bij [verweerder] in 2016 de indruk heeft gewekt dat de huur na 31 december 2016 niet zou worden voortgezet. Hierbij kan in het midden worden gelaten of partijen een huurovereenkomst voor bepaalde dan wel voor onbepaalde hebben gesloten. Deze omstandigheid vormde voor [verweerder] uiteraard een reden om ook voor de periode na 1 januari 2017 invulling te geven aan het gebruik van het gehuurde waaronder verkoop van het gehuurd niet viel uit te sluiten. Dat op grond van de verkoopovereenkomst een leveringsplicht aan de zijde van [verweerder] bestaat en door de koper aanspraak wordt gemaakt op contractueel verbeurde boetes is, gelet op het vorenoverwogene, niet onbegrijpelijk en vormt een belang aan de zijde van [verweerder] waarmee in deze procedure rekening moet worden gehouden.
Hoe het ook zij, onbetwist staat vast dat Zapaz het oog had op nieuwbouw en daarmee verband houdend verplaatsing van haar bedrijf. Toen echter bleek dat realisering hiervan langer ging duren dan verwacht, heeft Zapaz bij de rechtbank het onderhavige verzoek een verzoek ex art. 7:230a BW ingediend.
Zapaz heeft als een van haar belangen aangevoerd, dat sprake zal zijn van omzetverlies bij vroegtijdige ontruiming van het pand. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Zapaz niet nader onderbouwd wat exact de omvang van dit verlies zal zijn. Daartegenover staat wel vast, dat [verweerder] bij niet tijdige levering van het pand aan de koper de aangezegde boetes verbeurt van € 1.095,-- per dag, dan wel ontbinding van de koopovereenkomst riskeert met alle financiële gevolgen van dien.
Met haar handelwijze heeft Zapaz kennelijk het risico genomen – afgaande op de juistheid van haar stelling op dit punt – dat zij door verplaatsing van haar bedrijf en daarmee ook de productie tijdelijk omzetverlies zal lijden. Overigens moet het naar het oordeel van de kantonrechter voor Zapaz mogelijk zijn om op niet al te lange termijn in Heerhugowaard of directe omgeving vervangende (huur)ruimte te vinden voor haar bedrijf.
Ten slotte laat de kantonrechter meewegen, dat voldoende is komen vast te staan dat Zapaz niet altijd tijdig de huur van het gehuurde heeft voldaan.
4.6.
Gelet op het vorenoverwogene dient in het kader van de belangenafweging te worden geoordeeld dat de belangen van Zapaz als huurder door de ontruiming
nieternstiger worden geschaad dan die van [verweerder] als verhuurder bij voortzetting van het gebruik door Zapaz.
nieternstiger worden geschaad dan die van [verweerder] als verhuurder bij voortzetting van het gebruik door Zapaz.
Dit leidt ertoe dat het verzoek van Zapaz dient te worden afgewezen.
Omdat, zoals hiervoor overwogen, wordt uitgegaan van een opzegging van de huurovereenkomst met daaraan verbonden een aanzegging tot ontruiming van het gehuurde per 1 januari 2017, zal het tijdstip van ontruiming van het pand worden vastgesteld op uiterlijk 1 april 2017. Voorts zal de verzochte betaling van de huur/gebruikstermijnen ad € 2.400,-- per maand, incl. btw, worden toegewezen vanaf 1 februari 2017.
4.7.
De proceskosten komen voor rekening van Zapaz, omdat zij ongelijk krijgt. Bij de vaststelling van de hoogte van het salaris houdt de kantonrechter rekening met de gecombineerde behandeling van de verzoekschriftprocedure en het kort geding.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
Wijst het verzoek van Zapaz af.
5.2.
Stelt de datum, waarop Zapaz de bedrijfsruimte aan de Keplerstraat 10 te Heerhugowaard dient te hebben ontruimd, vast op 1 april 2017.
5.3.
Veroordeelt Zapaz tot tijdige betaling van de huur- dan wel gebruikstermijnen aan [verweerder] vanaf 1 februari 2017, ad € 2.420,-- incl. btw per maand, tot de dag dat de bedrijfsruimte naar behoren zal zijn ontruimd.
5.4.Veroordeelt Zapaz tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [verweerder] tot en met vandaag vaststelt op € 200,-- aan salaris gemachtigde.
5.5.
Verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
5.6.
Wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.G. Vroom, kantonrechter, bijgestaan door J.A.J. Kreijger en op 1 maart 2017 het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter