Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 5296475 \ CV EXPL 16-6560 (rvk)
Uitspraakdatum: 5 april 2017
Vonnis in de zaak van:
[X]
wonende te [plaats] ( [land] ),
eiseres
verder te noemen: [x]
gemachtigde: mr. W.J.H. Flokstra, Actis Jura
tegen
[Y],
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [y]
in persoon procederend.
1.Het procesverloop
1.1.
[x] heeft bij dagvaarding van 2 augustus 2016 een vordering tegen [y] ingesteld. [y] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 9 december 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens [x] verschenen mevr. [D 2] en dhr. [V] , vergezeld door de gemachtigde. [y] verscheen in persoon, vergezeld door mevr. [J] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [y] is naar aanleiding van hetgeen is besproken op de zitting in de gelegenheid gesteld om een akte in te dienen. [x] heeft bij antwoordakte gereageerd op de akte van [y] en haar eis verminderd.
2.De feiten
2.1.
[x] was eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning).
2.2.
[x] heeft voor de financiering van de woning bij Quion (hierna: de bank) een hypothecaire lening gesloten. Tussen de bank en [x] gold een beding waarbij het [x] verboden werd de woning zonder toestemming van de bank te verhuren (hierna: het huurbeding).
2.3.
[x] heeft de woning met ingang van 23 september 2013 aan [y] verhuurd voor een huurprijs van € 800,- per maand.
2.4.
Omstreeks februari 2016 heeft de bank zich beroepen op het huurbeding. Vervolgens is de woning op een executieveiling verkocht.
2.5.
[y] is op 1 mei 2016 uit de woning vertrokken.
3.De vordering
3.1.
[x] vordert, na vermindering van eis, dat de kantonrechter [y] veroordeelt tot betaling van € 7.767,99.
3.2.
[x] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [y] gehouden is de maandelijkse huur bij vooruitbetaling te voldoen. [y] heeft echter ondanks betalingsverzoeken en sommaties vanaf juli 2015 een betalingsachterstand van uiteindelijk € 7.200,00 laten ontstaan. Gelet op het betalingsverzuim heeft [x] een zogenaamde 14 dagen brief verstuurd en maakt zij aanspraak op de buitengerechtelijke kosten van € 889,35 inclusief btw. Voorts maakt [x] aanspraak op de wettelijke rente van € 186,81, gerekend tot en met 26 juli 2016.
3.3.
Bij antwoordakte heeft [x] haar eis verminderd met het bedrag van de door [y] opgegeven verhuiskosten van € 433,75, zodat te vorderen resteert € 7.767,99.
4.Het verweer
4.1.
[y] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat [x] de woning zonder toestemming van de hypotheeknemer (Quion) heeft verhuurd zodat de huurovereenkomst ongeldig is en [x] geen recht heeft op de huurpenningen.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten. Zolang die huurovereenkomst voortduurt is [y] in beginsel verplicht huur te betalen. Het beroep dat [y] doet op de ongeldigheid van de huurovereenkomst omdat in strijd met het huurbeding is verhuurd, gaat niet op. Het huurbeding geldt namelijk, totdat de bank er daadwerkelijk een beroep op doet, alleen tussen de bank en de eigenaar van de woning. Dat wordt anders vanaf het moment dat het huurbeding daadwerkelijk wordt ingeroepen. Door het inroepen van het huurbeding wordt de huurovereenkomst (die na het opnemen van dat beding in de hypothecaire akte is aangegaan) vernietigd. Dat heeft onder andere tot gevolg dat de huurder geen recht meer heeft op het gebruik van de woning en deze zal moeten verlaten. Aan de andere kant kan de verhuurder geen aanspraak meer maken op huurbetalingen op grond van de huurovereenkomst; die bestaat immers niet meer. Hooguit kan de verhuurder aanspraak maken op een schadevergoeding gedurende de tijd dat de huurder de woning na de vernietiging van de huurovereenkomst gebruikt. [x] vordert echter geen schadevergoeding, maar alleen huur. Dat betekent dat [y] alleen veroordeeld kan worden huur te betalen tot het moment van het inroepen van het huurbeding. De kantonrechter constateert dat partijen over dat moment geen duidelijkheid verschaffen. De processtukken vermelden er niets over. Ter zitting is dit aan de orde gekomen en ook op dat moment heeft [x] geen uitsluitsel kunnen geven, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De kantonrechter zal dan ook aansluiting zoeken bij wat [y] op de zitting heeft verklaard, namelijk dat het huurbeding in februari 2016 is ingeroepen en dat hij een termijn van twaalf weken (die eindigde op 1 mei 2016) heeft gekregen van de bank om te vertrekken. [x] heeft dit laatste niet betwist. Terugrekenend vanaf 1 mei 2016, komt het de kantonrechter dan ook voldoende aannemelijk voor dat het huurbeding begin februari 2016 is ingeroepen. Dat betekent dat [y] veroordeeld zal worden de gevorderde huur tot en met januari 2016 te betalen. De gevorderde huur van na januari 2016 is niet toewijsbaar. Aan huur is dan een bedrag verschuldigd van € 4.920,-. Hierop dient een bedrag van € 433,75, zijnde de erkende verhuiskosten, in mindering te worden gebracht zodat een bedrag van € 4.486,25 resteert.
5.2.
Gelet op het bovenstaande is de (gewijzigde) gevorderde wettelijke rente, buiten het feit dat deze niet cijfermatig gespecificeerd is, niet toewijsbaar. De rente zal worden toegewezen over de hierboven toegewezen huurtermijnen vanaf de datum van de verschuldigdheid van de respectieve huurtermijnen.
5.3.
[x] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 6:96 lid 2 onder Pro c van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat die kosten redelijk moeten zijn. De kantonrechter is echter van oordeel dat aan die eis niet is voldaan. [y] heeft onbetwist gesteld dat er in de zomer van 2015 een deurwaarder namens de bank bij de woning aan de deur is geweest en dat deze deurwaarder er niet van op de hoogte was dat de woning verhuurd was (en dat [x] er zelf niet meer woonde). Uit de stellingen en de overgelegde stukken blijkt dat [x] vervolgens tegenover [y] heeft volgehouden dat [x] de woning
mettoestemming van de bank had verhuurd. [y] heeft daarentegen verklaard dat hij met de bank heeft gebeld en dat die hem heeft verteld dat er sprake was van een hypotheekachterstand en van een mogelijke gedwongen verkoop. [x] heeft deze stellingen van [y] niet gemotiveerd weersproken, terwijl de lezing van [y] strookt met het gegeven dat de bank is overgegaan tot inroepen van het huurbeding en veilen van de woning. [x] had geen toestemming van de bank de woning te verhuren. Doordat [x] tegen [y] heeft verklaard dat zij wel toestemming had, heeft zij onvoldoende openheid van zaken gegeven, en daarmee de onzekerheid van [y] over het al dan voortbestaan van de huurovereenkomst niet weggegenomen. Het heeft er voorts alle schijn van dat [x] in weerwil van de feitelijke situatie, [y] heeft willen laten geloven dat hij niet te vrezen had voor een huisuitzetting. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen omdat toewijzing daarvan onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
mettoestemming van de bank had verhuurd. [y] heeft daarentegen verklaard dat hij met de bank heeft gebeld en dat die hem heeft verteld dat er sprake was van een hypotheekachterstand en van een mogelijke gedwongen verkoop. [x] heeft deze stellingen van [y] niet gemotiveerd weersproken, terwijl de lezing van [y] strookt met het gegeven dat de bank is overgegaan tot inroepen van het huurbeding en veilen van de woning. [x] had geen toestemming van de bank de woning te verhuren. Doordat [x] tegen [y] heeft verklaard dat zij wel toestemming had, heeft zij onvoldoende openheid van zaken gegeven, en daarmee de onzekerheid van [y] over het al dan voortbestaan van de huurovereenkomst niet weggegenomen. Het heeft er voorts alle schijn van dat [x] in weerwil van de feitelijke situatie, [y] heeft willen laten geloven dat hij niet te vrezen had voor een huisuitzetting. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen omdat toewijzing daarvan onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.4.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [y] tot betaling aan [x] van € 4.486,25,- te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van de verschuldigdheid van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter