Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 5860724 KG EXPL 17-44 (H.K.)
Uitspraakdatum: 8 mei 2017
Vonnis in kort geding
De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
de Stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar
eisende partij in kort geding
verder ook te noemen Woonwaard
gemachtigde: mr. M.J. Dekker, advocaat te Alkmaar
tegen
1.de heer [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats]
2. mevrouw
[gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats]
[gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats]
3. de heer
[gedaagde sub 3], wonende te [woonplaats]
[gedaagde sub 3], wonende te [woonplaats]
4. mevrouw
[gedaagde sub 4], wonende te [woonplaats]
[gedaagde sub 4], wonende te [woonplaats]
5. mevrouw
[gedaagde sub 5], wonende te [woonplaats]
[gedaagde sub 5], wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen in kort geding
verder gezamenlijk ook te noemen de bewoners, dan wel afzonderlijk:
[ged. sub 1] , [ged. sub 2] , [ged. sub 3] , [ged. sub 4] of [ged. sub 5]
gemachtigde: mr. J.J.C. Engels, advocaat te [woonplaats]
[toevoeging aangevraagd voor alle gedaagden].
1.Het procesverloop
Woonwaard heeft bij dagvaarding d.d. 13 april 2017 een voorziening gevorderd.
Voor de mondelinge behandeling hebben beide partijen nog producties in het geding gebracht.
De zaak is behandeld op de terechtzitting van 24 april 2017, alwaar zijn verschenen;
Woonwaard bij [medewerker 1] , [medewerker 2] en [medewerker 3] , en voorts alle vijf de bewoners; partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden.
Woonwaard heeft de vordering bij monde van haar gemachtigde toegelicht. De bewoners hebben tegen de vordering verweer doen voeren.
De inhoud van deze processtukken geldt als hier ingelast.
Na afloop van de behandeling is heden uitspraak bepaald.
2.De uitgangspunten
Tussen Woonwaard en de bewoners bestaan huurovereenkomsten met betrekking tot de panden gelegen te [woonplaats] aan respectievelijk [adressen] . De betreffende woningen maken deel uit van een complex van 83 woningen, gelegen in de Schrijverswijk te [woonplaats] aan de Bosboomstraat, Erasmussingel, R. Feithstraat, Da Costastraat, Nicolaas Beetsstraat, Jacob Catsstraat en Brederodestraat.
De woningen dateren uit 1969. Woonwaard heeft aan alle bewoners een renovatie aangekondigd.
Aan alle bewoners is in de loop van 2016 tal van informatie verstrekt via verschillende kanalen: bijeenkomsten, brieven, brochures.
Meer dan 70% van de bewoners van het complex van 83 woningen zijn akkoord gegaan met de voorstellen van Woonwaard. Bij het merendeel is de renovatie uitgevoerd.
Onderhandelingen over renovatie met de bewoners hebben niet tot een akkoord geleid.
Bij brief van 15 februari 2017 heeft Woonwaard, voor zover van belang, het navolgende aan elk van de bewoners bericht:
“Zoals uitgelegd en omschreven is het verduurzamen van de woningen een totaalproject. (…) Het is dus vanuit Woonwaard niet wenselijk en niet mogelijk om het project gedeeltelijk uit te voeren. Zoals bij u bekend is er met de aannemer een planning gemaakt voor de werkzaamheden. Na de woningverbetering is het wooncomfort verbeterd, is uw woning energiezuinig en maakt uw woning geen gebruik meer van fossiele brandstoffen.
Met dit schrijven doen wij u in overeenstemming met de wettelijke eisen, een schriftelijk
voorstel en vragen u (nogmaals) om instemming met de woningverbetering.
Persoonlijk voorstel woningverbetering
De werkzaamheden die nodig zijn om de woningverbetering uit te voeren worden zoveel
mogelijk van buiten af gerealiseerd. Voor de afwerking, aansluiting en een aantal andere
werkzaamheden moeten wij in de woning zijn. De werkzaamheden kunnen in bewoonde
staat worden uitgevoerd. De woningverbetering omvat de volgende concrete werkzaamheden:
• Wij plaatsen nieuwe geïsoleerde geveldelen tegen de bestaande gevels. Deze gevels
worden geplaatst tegen alle gevels die aan de buitenzijde grenzen. Wij hebben met u
afgesproken dat uw aanbouw, als u deze heeft, kan blijven staan.
• Ramen en deuren vervangen wij door extra isolerend glas (drievoudige beglazing), de deur in de woonkamer wordt vervangen door een klep kantelraam.
• U krijgt een nieuw en geïsoleerd dak, dit wordt van buitenaf geplaatst.
• Op uw dak worden 33 zonnepanelen geplaatst. Dit betekent dat u in plaats van 3
dakramen, twee grotere dakramen krijgt.
• Aan uw woning wordt een energiemodule geplaatst met hierin energiezuinige
installaties die zorgen voor warm water, verwarming en schone lucht. U woning heeft na de ingreep geen gasaansluiting meer.
• Uw woning krijgt een luchtwarmtepomp voor warm water en warmte. De cv ketel
verwijderen wij.
• U ontvangt een nieuwe elektrische kookplaat.
• Volgens de huidige planning begint de woningverbetering op 10 april 2017. De
oplevering staat (onder voorbehoud) gepland in de week van 24 mei.
• Als u akkoord gaat dan plant BAM wij vóór 21 maart een startgesprek met u om
verdere afspraken met u te maken.
• Wij hebben eerder met u besproken dat de woningverbetering leidt tot een
verhoging van de huurprijs. Daarnaast gaat u ons maandelijks een energieprestatievergoeding betalen, Niet alle verbeteringen berekenen wij door in de huurprijs door middel van een huurverhoging. De netto huurprijs wordt met € 30,00 euro verhoogd. Daarnaast betaalt u ons maandelijks een maximale Energie prestatievergoeding van € 120,00. (…)
Samen met de woningverbetering wordt er technisch onderhoud uitgevoerd. De
werkzaamheden die hier onder vallen zijn:
• Vervangen badkamer, keuken, toilet.
Als uw woning ervoor in aanmerking komt dan kunt u kiezen voor een nieuwe
keuken, badkamer en/of toilet. Het is dus niet verplicht
• Vervangen van leidingen die aan vervanging toe zijn.
Schriftelijke kennisgeving
Met deze brief stellen wij u in kennis dat meer dan 70% van de huurders van het
complex heeft ingestemd met een voorstel tot deze woningverbetering. Bij het overgrote
deel van de huurders zijn de werkzaamheden inmiddels uitgevoerd.
Zoals bij u bekend, is voor de uitvoering van de werkzaamheden uw medewerking
noodzakelijk. Deze medewerking vragen wij nu. In verband met de uitvoering en de planning
willen wij graag de bijgaande akkoordverklaring binnen één week en dus vóór 23 februari
2017 getekend retour ontvangen. Om er zeker van te zijn dat u deze brief ontvangt, wordt de
brief u zowel per aangetekende als persoonlijk gebracht.
Omdat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel tot woningverbetering, wordt het voorstel op grond van de wet vermoed redelijk te zijn en
bestaat er een gedoogplicht voor huurders. Indien u de woningverbetering niet wenst te
gedogen, dan zult u binnen 8 weken na deze kennisgeving een procedure moeten starten bij de rechter waarin u o.a. moet stellen waarom het voorstel tot woningverbetering jegens u
niet redelijk is. Als u deze termijn van 8 weken onbenut laat, dan wordt u geacht alsnog te hebben ingestemd met het aan u gedane voorstel tot woningverbetering. (…)”
7. De bewoners zijn niet akkoord gegaan met de voorstellen van Woonwaard, doch hebben nagelaten zich binnen acht weken na de brief van 15 februari 2017 tot de rechter te wenden.
3.Het geschil
3.1.
Woonwaard vordert bij wege van voorziening ex artikel 254 lid 5 BRv – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ieder van de bewoners afzonderlijk te veroordelen
om binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis zijn/haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van het groot onderhoud en de renovatie van de woningen aan de Bosboomstraat respectievelijk genummerd 41, 43, 45 en 47 te [woonplaats] , welke werkzaamheden zijn beschreven in de brochure van maart 2016 en het schriftelijk redelijk voorstel van 15 februari 2017, door de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Woonwaard en de door Woonwaard ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot zijn/haar huurwoning om de renovatie en het groot onderhoud uit te voeren en voor zolang de huurwoning nog niet is opgeleverd, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag per bewoner,
een en ander met veroordeling van de bewoners in de kosten van het geding, waaronder ook de nakosten.
3.2.
Woonwaard stelt onder meer dat de bewoners de acht weken termijn als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW niet hebben benut. Daarom worden zij geacht in te stemmen met het voorstel van Woonwaard, zodat inhoudelijke argumenten niet meer aan de orde komen.
3.3.
De bewoners concluderen in hun verweer tot afwijzing van de vordering en voeren hiertoe, zakelijk weergegeven, het volgende aan.
Het was niet aan de bewoners om rechtsmaatregelen te treffen, maar aan Woonwaard.
“De bal lag bij Woonwaard”, aldus de gemachtigde van de bewoners. Omdat de bewoners het niet eens waren met de brief d.d. 15 februari 2017 van Woonwaard hebben zij zich op of rond 20 februari 2017 tot gemachtigde mr. Engels gewend.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid van de zaak vloeit uit het gestelde voort en is in voldoende mate gebleken.
4.2.
Uit het over en weer betoogde, de overgelegde stukken en de omstandigheid dat de onderhavige procedure zich niet leent voor (nadere) bewijsvoering is de kantonrechter voorshands, rekeninghoudende met de vermoedelijke beslissing in de eventueel te entameren bodemzaak, het volgende van oordeel.
4.3.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan partijen doen weten dat zij naar aanleiding van het formele standpunt van Woonwaard, inhoudende dat de bewoners de zogenaamde acht weken termijn als bedoeld in artikel 7:220 BW lid 3 niet hebben gebruikt, een beslissing zal nemen. Immers bij honorering van dit standpunt van Woonwaard is de inhoudelijke behandeling overigens overbodig. In dit verband wordt het volgende overwogen.
4.4.
In dit geding dient beoordeeld te worden hoe waarschijnlijk het is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat het voorstel van Woonwaard, gelet op de wederzijdse belangen van partijen, jegens de bewoners niet redelijk is met als gevolg dat de bewoners niet gehouden zijn hun medewerking te verlenen aan de renovatie van hun woning.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het zeer waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de bewoners, die op grond van artikel 7:220 lid 3 BW het initiatief tot die bodemprocedure zullen moeten nemen, niet ontvankelijk zijn in hun vordering.
Op grond van de tweede volzin van voormelde bepaling hadden de bewoners immers binnen acht weken nadat Woonwaard had meegedeeld dat meer dan 70% van haar huurders met haar renovatievoorstel had ingestemd – derhalve binnen acht weken na 15 februari 2017 – bij de rechter een beslissing omtrent de redelijkheid van het voorstel moeten vorderen. Dat hebben de bewoners niet gedaan. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter heeft dit tot gevolg dat de bewoners geacht moeten worden alsnog met het voorstel akkoord te zijn gegaan. Waar aanvankelijk, na aanvaarding van het voorstel door meer dan 70% van de betrokken huurders, sprake was van een weerlegbaar vermoeden dat het betreffende renovatievoorstel ook jegens de bewoners redelijk is, moet voorshands worden aangenomen dat weerlegging van dat vermoeden na het ongebruikt verstrijken van de termijn van acht weken niet meer mogelijk is. In de Nota naar aanleiding van het verslag d.d. 4 september 2000, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, pagina 23, kan steun worden gevonden voor deze opvatting. Een andere uitleg zou bovendien inhouden dat een of enkele huurders, in ieder geval een minderheid van de huurders, de (afronding van de) renovatiewerkzaamheden waar een meerderheid van meer dan 70% van de huurders voor is, gedurende een onzekere periode zou(den) kunnen tegenhouden of op zijn minst vertragen. Een andere uitleg van de bepaling van artikel 7:220 lid 3 tweede volzin zou voorts betekenen dat de daarin opgenomen termijn voor het instellen van de vordering door de huurder feitelijk geen betekenis toekomt. Dat de bewoners uit onwetendheid de meergenoemde termijn van acht weken ongebruikt hebben laten verstrijken, komt voor hun risico en kan niet tot een ander oordeel leiden, temeer daar de bewoners op of rond 20 februari 2017 – derhalve ruim voor het verstrijken van de acht weken termijn – juridisch advies hebben ingewonnen bij hun gemachtigde. Het had op haar weg gelegen tijdig rechtsmaatregelen in te stellen.
Het standpunt van de gemachtigde van de bewoners dat de bal bij Woonwaard lag is onjuist en niet op de wet gebaseerd. Haar standpunt is ook op geen enkele wijze onderbouwd.
4.6.
Ter zitting is namens de bewoners nog betoogd dat mevrouw Y. Pronk, hun contactpersoon bij Woonwaard, hen zou hebben gezegd dat zij zelf niets behoefden te ondernemen. Woonwaard heeft dit betwist. Daarmee is de juistheid van die stelling niet komen vast te staan en overigens is dit verweer niet van belang voor de beoordeling van het geschil.
4.7.
Het voorgaande betekent dat er voorshands van moet worden uitgegaan dat de bewoners, ondanks hun bezwaren tegen het renovatievoorstel van Woonwaard, daaraan gebonden zijn en verplicht zijn de uitvoering van de voorgestelde werkzaamheden aan hun woning te gedogen. De door Woonwaard gevorderde voorziening bij voorraad zal daarom worden toegewezen.
4.8.
Alle overige stellingen van partijen behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
4.9.
De termijn waarbinnen de bewoners hun medewerking aan de plannen van Woonwaard dienen te verlenen zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van het vonnis en de dwangsom zal per bewoner worden beperkt tot € 250,00 per dag tot een maximum van € 25.000,00.
4.10.
De bewoners dienen als de merendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
Daarbij worden de bewoners ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1.
Veroordeelt de bewoners om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn/haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van het groot onderhoud en de renovatie van hun betreffende huurwoning, te weten:
- [ged. sub 1] met betrekking tot de woning Bosboomstraat 41 te [woonplaats] ,
- [ged. sub 2] met betrekking tot de woning Bosboomstraat 43 te [woonplaats] ,
- [ged. sub 3] en [ged. sub 4] met betrekking tot de woning Bosboomstraat 45 te [woonplaats] ,
- [ged. sub 5] met betrekking tot de woning Bosboomstraat 47 te [woonplaats] ,
welke werkzaamheden zijn beschreven in de brochure van maart 2016 en het schriftelijk redelijk voorstel van 15 februari 2017, door de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Woonwaard en de door Woonwaard ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot zijn/haar huurwoning om de renovatie en het groot onderhoud uit te voeren en voor zolang de huurwoning nog niet is opgeleverd, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag per bewoner, tot een maximum van € 25.000,00 per bewoner.
5.2.
Veroordeelt de bewoners – ieder voor 1/5e deel – in de proceskosten, welke kosten tot heden voor Woonwaard worden vastgesteld op:
dagvaarding € 106,81
griffierecht € 117,00
salaris gemachtigde € 400,00,
en veroordeelt de bewoners – ieder voor 1/5e deel – tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
5.3.
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
5.4.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. Rip, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2017.
De griffier
De kantonrechter