ECLI:NL:RBNHO:2017:4819

• Datum uitspraak: 14 juni 2017
• Publicatiedatum: 13 juni 2017
• Zaaknummer: 3152072 CV EXPL 14-2684 en 3283060 CV EXPL 14-4293
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: P.G. Vroom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststellingsovereenkomst en opleveringsgebreken in huurgeschil tussen InBev en Restaurant de Visserman

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Noord-Holland, heeft de kantonrechter op 14 juni 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen InBev Nederland N.V. en Restaurant de Visserman. De kern van de zaak betreft de vraag of er een rechtsgeldige vaststellingsovereenkomst is gesloten tussen de partijen, en of er sprake is van opleveringsgebreken bij de huur van een bedrijfsruimte. De kantonrechter oordeelde dat op 29 januari 2016 een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen, waarin de keukeninventaris is opgenomen. De rechter stelde vast dat de huurder, De Visserman, de bedrijfsruimte tijdig heeft opgeleverd en dat er geen opleveringsgebreken zijn die tot schade hebben geleid. De huurbetalingen die na de oplevering zijn gedaan, werden als vergissing beschouwd. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij zijn eigen kosten draagt. Dit vonnis is openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 3152072 \ CV EXPL 14-2684 en 3283060 \ CV EXPL 14-4293 (H.K.)

Uitspraakdatum: 14 juni 2017

Vonnis in de zaak van:

1. [naam eiser sub 1] [toevoeg.nr.: [nummer] ]2. [naam eiser sub 2]beiden wonende te [plaats]

eisers

verder te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. M. Berbee, advocaat te Den Helder

tegen

de naamloze vennootschap
InBev Nederland N.V.

gevestigd te Breda

gedaagde

verder te noemen: Inbev

gemachtigde: mr. A. Overmars, advocaat te ‘s-Hertogenbosch

en in de zaak van

de naamloze vennootschap
Inbev Nederland N.V.

gevestigd te Breda

eiseres

verder te noemen: Inbev

gemachtigde: mr. A. Overmars, advocaat te ‘s-Hertogenbosch

tegen

1. de vennootschap onder firma Restaurant de Visserman vof

voorheen gevestigd te Callantsoog, gemeente Schagen
2.
[gedaagde sub 1] , vennoot van gedaagde sub 1

wonende te [woonplaats]
3.
[gedaagde sub 2] , vennoot van gedaagde sub 1

wonende te [Woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: Restaurant de Visserman c.s.
gemachtigde: mr. R.M. Conijn, advocaat te Alkmaar.

1. De tussenvonnissen en de gewisselde stukken

1.1.

Verwezen wordt naar:

• het tussenvonnis van 22 juli 2015, waarbij de kantonrechter heeft bepaald dat de hoofd- en onderhuurovereenkomst zullen eindigen op 1 februari 2016 en dat de huurder en onderhuurder de bedrijfsruimte met bijbehorende woonruimte aan [adres] , op die datum dienen te ontruimen en dat de zaak verder zal worden aangehouden;
• het comparitievonnis van 21 september 2016;
• het verstekvonnis van deze rechtbank van de sectie Handel en Insolventie van 28 september 2016, gewezen tussen partij De Visserman als eiseres en partij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als gedaagden;
• de comparitie van partijen van 5 december 2016;
• het tussen partijen gesloten convenant van 5 december 2016.

1.2.

Op 18 januari 2017 heeft De Visserman een nadere akte genomen.

1.3.

Op 15 februari 2017 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hierop gereageerd bij antwoordakte.

1.4.

Ten slotte heeft InBev op 15 maart 2017 een antwoordakte genomen.

1.5.

Vervolgens is vonnis in deze zaak bepaald.

2. Het convenant van 5 december 2016

Partijen hebben op 5 december 2016 ter zitting de volgende afspraken gemaakt:

De drie partijen geven er de voorkeur aan om na te noemen geschil door de kantonrechter te laten beoordelen, mede in het kader van art. 96 Rv (waarbij zij de mogelijkheid van hoger beroep hebben opengehouden, zo is ter zitting door hen verklaard).

Partijen spreken hierbij af dat geen uitvoering zal worden gegeven aan het verstekvonnis d.d. 28 september 2016 van deze rechtbank, sectie Handel & Insolventie, met rolnummer C/15/247834 / HA ZA 16/555, gewezen tussen partij De Visserman als eiseres en partij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als gedaagde. De verzetdagvaarding tegen dit vonnis zal op 7 december 2016 niet op de rol worden aangebracht.

De door de kantonrechter te beoordelen geschillen betreffen dan de volgende:

Hebben partijen al dan niet een vaststellingsovereenkomst gesloten die moet worden nagekomen, waarvan de keukeninventaris deel uitmaakt? Indien een geldige vaststellingovereenkomst blijkt te zijn gesloten, dan wordt nog wel een oordeel gevraagd of sprake is van opleveringsgebreken.

Indien geen vaststellingsovereenkomst blijkt te zijn gesloten, dan wordt een oordeel van de kantonrechter gevraagd over de verhuis- en herinrichtingskosten, waaronder keukeninventaris en daarnaast de hoogte van de huurprijs.

Ook wordt een oordeel gevraagd over de vraag of al dan niet tijdig is opgeleverd. De huur aan partij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is doorbetaald tot (medio) mei 2016 (al dan niet per vergissing).

Partijen zullen een akte nemen ten aanzien diverse punten, met name: nakoming overeenkomst, de huurprijs, de verhuis- en inrichtingskosten met daarbij overname keukeninventaris en opleveringsgebreken, alsmede de eventueel door partij InBev teveel betaalde huur vanaf februari 2016 (…)”

3. Standpunten van partijen

3.1.

Standpunt van De Visserman (akte 18 januari 2017).

De Visserman heeft kort weergegeven het volgende naar voren gebracht.

Op grond van afspraken en e-mailwisseling stelt De Visserman zich op het standpunt dat op vrijdag 29 januari 2016 overeenstemming tussen partijen is bereikt over de vaststellingsovereenkomst, waarvan de definitieve tekst als productie 25 door haar is overgelegd; tussen alle partijen bestond op dat moment wilsovereenstemming.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hadden dan ook een bedrag van € 60.000,-- in depot moeten storten, ter zake van teveel betaalde huur (voortvloeiende uit de huurprijsherziening) en/of tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en/of enige andere kosten/vergoedingen. Dit bedrag dient overeenkomstig deze vaststellingsovereenkomst door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] rechtstreeks aan De Visserman te worden voldaan.

De Visserman betwist de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gestelde gebreken en schade aan het gehuurde. De Visserman heeft daartoe onder meer verwezen naar voornoemde vaststellingsovereenkomst.

De Visserman bevestigt dat de onderneming is ontbonden en dat zij wil doorstarten onder een andere naam. Van onnodige beëindiging van exploitatie van het gehuurde door De Visserman is geen sprake.

Voorts verwijst De Visserman naar een taxatierapport van Klaassen Horecamakelaardij, bij partijen bekend, ten aanzien van de waarde van de keukeninventaris ad € 38.500,--.

De Visserman is verder van mening dat een vergoeding van € 35.000,-- is bedoeld als huurprijsvermindering. Deze vergoeding maakt deel uit van het in de vaststellings-overeenkomst genoemde bedrag van € 60.000,--.

Voorts stelt De Visserman dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in verzuim verkeren door geen medewerking te verlenen aan de (tijdige) oplevering van het gehuurde.

3.2.

Standpunt van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] (antwoordakte 15 februari 2017).

Bij voormelde antwoordakte hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] kort gesteld het volgende naar voren gebracht.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] betwisten dat er op 29 januari 2016 tussen alle partijen sprake van wilsovereenstemming ten aanzien van alle essentialia van de vaststellingsovereenkomst, zoals door De Visserman gesteld.

Kort weergegeven stellen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat InBev een vertragingstactiek heeft toegepast, door telkens concepten van de vaststellingsovereenkomst te laten aanpassen, wetende dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] reeds met de ontmanteling van het gehuurde bezig waren. Er was uiteindelijk slechts sprake van een laatste poging om tot een oplossing, dus een vaststellingsovereenkomst te komen.

De bedoeling was dat partijen bij de vooroplevering ter plaatse zouden verifiëren of alles in orde was. Dat is niet gebeurd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wijten dit aan de opstelling van InBev (en De Visserman).

Voorts zijn [eiser sub 1] en [eiser sub 2] het niet eens met een in medio juli 2015 uitgebracht deskundigenrapport (advies) van dhr. J. Kramps omtrent de huurprijs van het gehuurde. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verzetten zich ten slotte tegen een mogelijke eiswijziging van De Visserman, die lijkt te zijn gekoppeld aan de conclusie van De Visserman, weergegeven in de akte van De Visserman van 18 januari 2017.

3.3.

Standpunt van InBev (antwoordakte van 15 maart 2017).

Bij voormelde antwoordakte heeft InBev kort weergegeven het volgende gesteld.

Uitgaande van de meergenoemde vaststellingsovereenkomst van 29 januari 2016 van partijen moet worden geconstateerd dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ten onrechte niet hebben meegewerkt aan de uitvoering van die overeenkomst.

Dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] die overeenkomst niet hebben ondertekend, doet daaraan niet af. De enkele reden daarvan was immers dat er enkele dakpannen zouden ontbreken op het gehuurde pand.

Voorts betwist InBev de stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] met betrekking tot de gebrekkige inventaris van het gehuurde, inclusief de keukeninventaris en de hoogte van de huurprijs. Kortweg persisteert InBev bij de inhoud van de vaststellingsovereenkomst.

4. De boordeling

4.1.

Uitgegaan wordt van en gepersisteerd bij hetgeen is overwogen en beslist in voornoemde vonnissen, met uitzondering van het verstekvonnis van de sectie Handel en Insolventie van 28 september 2016, ten aanzien waarvan tot uitgangspunt dient dat partijen aan dat vonnis geen uitvoering zullen geven.

4.2.

Vastgesteld kan worden dat de onderhandelingen tussen partijen, na voornoemd vonnis van 22 juli 2015, hebben geleid tot een convenant (vaststellingsovereenkomst), waarvan de tekst is overgelegd als productie 25 bij de nadere akte van De Visserman.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat geen rechtsgeldige vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen, De Visserman en InBev zijn echter van mening dat dit wel het geval is, omdat de schouw van het gehuurde losstaat van het convenant.

De kantonrechter deelt het standpunt van De Visserman en InBev, zodat moet worden aangenomen dat op 29 januari 2016 een rechtsgeldige vaststellingsovereenkomst tussen alle partijen tot stand is gekomen.

Hiertoe wordt overwogen, dat in de e-mail van 29 januari 2016 van de gemachtigde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] wordt aangegeven, dat
“cliënt akkoord gaat met het voorstel van mr. Heinz, in die zin de aangepaste versie (dus met inachtneming van de opmerkingen van [X] ) ondertekend aan een ieder ter hand wordt gesteld ten tijde van de voor afschouwing” . Vervolgens wordt aangegeven dat die voorafschouwing zal plaatsvinden op maandag 31 januari 2016 en ook wordt aangegeven hoe te handelen indien sprake is van herstelpunten of schade. Echter, nergens wordt in deze mail aangegeven, dat de vaststellings-overeenkomst afhankelijk is van de uitkomst van de schouw.

4.3.

Er wordt aldus vastgesteld dat op 29 januari 2016 een vaststellingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Partijen vragen in dat geval aan de kantonrechter een oordeel te geven over de vraag of sprake is van opleveringsgebreken. Hiertoe wordt het volgende overwogen.

Bij deze beoordeling wordt tot uitgangspunt genomen, dat ook indien een schouw had plaatsgevonden, partijen nog immer op goede gronden zouden kunnen verschillen van mening over het antwoord op de vraag in welke staat het interieur, de keukeninrichting en de verdere inbouw verkeerden en welke waarde daaraan dient te worden verbonden.

Daarbij is vooraleer van belang dat bij de oorspronkelijke oplevering van het gehuurde aan de (onder)huurder geen gedetailleerd rapport is opgesteld en dat ook geen foto’s zijn gemaakt. Daarnaast speelt mee dat inbouwapparatuur economisch veelal wordt afgeschreven in een periode van pakweg 10 jaar. In casu kan worden vastgesteld dat de apparatuur op zich als afgeschreven kan worden beschouwd.

Echter, zulks geldt uiteraard niet zonder meer voor de vertrekkende (onder)huurder, De Visserman, die zonder het vonnis van 22 juli 2015 waarbij tot ontruiming is beslist, wellicht nog jaren vooruit zou kunnen met die apparatuur.

Ook met betrekking tot het interieur van het gehuurde geldt dat afhankelijk van smaak en stijlgevoel over de staat daarvan en vooral de waarde daarvan kan worden getwist.

Als verhelderend voorbeeld kan hier gelden, dat toen het “ventage-interieur” kwam overwaaien uit Californië, een gebarsten ongepleisterde muur en bladderende oude tafeltjes allengs salonfähig werden in de horeca hier te lande.

Tevens kan naar het oordeel van de kantonrechter bij de beoordeling, in een situatie als de onderhavige, rekening worden gehouden met de volgende aspecten:

• goodwill en winstderving voor de uitbater,
• ligging en planologische ontwikkeling rond het gehuurde,
• opstartkosten voor de vertrekkende huurder wanneer hij elders weer een bedrijf wil beginnen enzovoort.

Het betreft hier factoren die door partijen min of meer buiten beschouwing zijn gelaten, doch die bij een onteigening wel degelijk een rol zouden kunnen spelen bij de (omvang van de) schadebepaling.

Al met al dient aldus in redelijkheid, en bij gebrek aan beter, te worden uitgegaan van de inhoud van genoemde vaststellingsovereenkomst (convenant) van 29 januari 2016, waarbij ook nog tot uitgangspunt heeft te gelden, dat het exterieur van het gehuurde voor een ieder, dus ook voor de verhuurder, waarneembaar is geweest en dus in redelijkheid niet kan afdoen aan het gestelde in het convenant.

Naar het oordeel van de kantonrechter leidt dit ertoe, dat geen sprake is van opleverings-gebreken aan de zijde van de (onder)huurder die tot vergoeding van schade kunnen leiden.

4.4.

Met betrekking tot de vraag of sprake is van een te late oplevering van het gehuurde, is de kantonrechter van oordeel dat ook hier in redelijkheid, en bij gebrek aan beter, dient te worden uitgegaan van de inhoud van genoemd convenant, waarbij ook nog tot uitgangspunt heeft te gelden, dat een te late oplevering, zo daarvan sprake zou zijn, dermate is vervlochten met het vorenoverwogene dat van verwijtbaarheid daarvan aan de zijde van de (onder)huurder onvoldoende grond bestaat. Er dient daarom van te worden uitgegaan dat het gehuurde tijdig (per 1 februari 2016) is opgeleverd en dat een te late sleuteloverdracht voor een belangrijk deel is te wijten aan de houding van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , die niet althans onvoldoende heeft willen meewerken aan een daadwerkelijke (tijdige) oplevering van het gehuurde. Hierbij speelt met name een rol dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zonder gegronde redenen voornoemde vaststellingsovereenkomst niet hebben willen tekenen en om die reden kennelijk niet hebben willen meewerken aan de sleuteloverdracht. Uiteindelijk heeft InBev, via gerechtsdeurwaarder drs. M.W.A. van der Meer, op 6 mei 2016 de sleutels van het gehuurde in de brievenbus gedeponeerd van het domicilieadres van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] (te weten: het adres van gerechtsdeurwaarder Van der Vleuten & Van Hooff te Den Helder).

De huurbetaling van InBev aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ad € 26.979,94 (periode februari t/m mei 2016) wordt daarom geacht te berusten op een vergissing. Nu geen vordering in reconventie is ingesteld, kan niet tot een veroordeling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op dit punt worden overgegaan.

4.5.

Tot slot wordt opgemerkt dat het vorenoverwogene verstaan dient te worden in het belang van tijdigheid van de procedure.

Dat betekent dat besluitvorming heeft plaatsgevonden met toepassing van het beginsel van redelijkheid en billijkheid.

De exacte vaststelling van feiten kan daaronder uiteraard lijden, maar hier geldt – kort gesteld – “het beste is de grote vijand van het goede”.

Dit alles betekent dus, zoals hiervoor reeds overwogen, dat uitgegaan wordt van de inhoud van de vaststellingsovereenkomst van partijen, met dien verstande dat art. 23 van deze overeenkomst aldus dient te worden verstaan dat partijen hoger beroep kunnen aantekenen tegen het onderhavige vonnis bij het gerechtshof te Amsterdam.

4.6.

Gelet op het vorenoverwogene behoeven de overige stellingen van partijen geen verdere bespreking.

4.7.

De kantonrechter acht termen aanwezig de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het voegingsincident, tussen partijen te compenseren als na te melden, mede gelet op hetgeen is beslist in het vonnis van 22 juli 2015.

4.8.

Het vorenoverwogene leidt tot de volgende beslissing.

5. De beslissing in beide zaken

De kantonrechter:

5.1.

Verklaart voor recht:

- dat partijen ( [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , InBev en De Visserman) op 29 januari 2016 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, die moet worden nagekomen en waarvan de keukeninventaris deel uitmaakt;

- dat geen sprake is van opleveringsgebreken bij oplevering van het gehuurde, die tot schade hebben geleid;

- dat het gehuurde wordt geacht tijdig – per 1 februari 2016 – te zijn opgeleverd en dat de huurbetalingen aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , die na deze oplevering hebben plaatsgevonden, berusten op een vergissing.

5.2.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

5.3.

Compenseert de proceskosten tussen partijen aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.G. Vroom, kantonrechter en op 14 juni 2017 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.

De griffier De kantonrechter