Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 17/70
uitspraak van de voorzieningenrechter van 25 januari 2017 op het verzoek om voorlopige voorziening in de zaak tussen
[verzoekers] te [woonplaats] , verzoekers,
(gemachtigden: mr. S.T. Blom en G.H.L. Weesing),
en
het college van burgemeester en wethouders van Bloemendaal, verweerder,
(gemachtigde: mr. M.F.A. Dankbaar).
Als derde-partijen hebben aan het geding deelgenomen:
Hillgate Investments B.V. en IBB Kondor B.V.,
(gemachtigde: R.J.H. Minkhorst).
Procesverloop
Bij besluit van 2 januari 2017 heeft verweerder geweigerd een bouwstop op te leggen ten aanzien van de werkzaamheden met betrekking tot het project Bijduinhof aan de [adres 1]
Tegen dit besluit is bezwaar gemaakt. De voorzieningenrechter is verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2017. Aldaar zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] , [naam 6] , [naam 7] en [naam 8] . Zij werden bijgestaan door hun gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Zij werd vergezeld door R. Perquin en V. Lűckers, beiden werkzaam bij de gemeente. De derde partijen zijn verschenen bij gemachtigde. Hij werd vergezeld door [naam 9] , projectleider.
Overweging
1. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en bindt de rechtbank in een (eventueel) bodemgeding niet.
2. Allereerst stelt de voorzieningenrechter vast dat het verzoek door meerdere verzoekers is ingediend. Verder stelt zij vast dat een aantal verzoekers, waaronder in ieder geval [naam 1] , bij verweerder het verzoek om een bouwstop heeft ingediend, vervolgens bezwaar heeft gemaakt tegen de weigering de bouw stop te zetten en het verzoek om een voorlopige voorziening heeft ingediend. Daaruit volgt dat voldaan is aan het connexiteitsvereiste, zoals neergelegd in artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet hierop kan worden overgegaan tot een inhoudelijke behandeling. De voorzieningenrechter kan en zal zich onthouden van een oordeel over de vraag of alle verzoekers in hun verzoek kunnen worden ontvangen.
3. Het bouwplan Bijduinhof betreft de bouw van negen woningen op het perceel [adres 1] . De daarvoor aan Hillgate Koraal B.V. verleende omgevingsvergunning staat in rechte vast.
4. Met het verzoek beogen verzoekers stillegging van de bouw. Zij zijn van mening dat in afwijking van de omgevingsvergunning te hoog wordt gebouwd en dat daardoor ook een met het bestemmingsplan strijdige situatie ontstaat. Verweerder is daarentegen van mening dat er geen reden is een bouwstop op te leggen omdat overeenkomstig de
omgevingsvergunning wordt gebouwd.
5. De voorzieningenrechter ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of verweerder het peil terecht op 3.42 meter (m) boven NAP heeft vastgesteld.
6. Volgens verzoekers volgt uit de bepalingen omtrent het peil in het bestemmingsplan dat het peil moet worden bepaald ter hoogte van de onderdoorgang bij de [adres 1] , door hen aangeduid als de entree van het terrein. In hun ogen leidt dat tot een peil van (ongeveer) 3.20 m boven NAP.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
7. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Van Wijkgarage” wordt blijkens artikel 1.41 van de planvoorschriften onder maaiveld verstaan: de gemiddelde hoogte van het terrein, grenzende aan het peil, ter plaatse van de entree, op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
In artikel 1.47 is bepaald dat onder peil wordt verstaan: - voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; - in andere gevallen: de hoogte van het bestaande aansluitende maaiveld, ter plaatse van de entree.
8. Nu de voormalige garage op het in geding zijnde terrein inmiddels is afgebroken en er geen wegen op het terrein aanwezig zijn, staat tussen partijen niet ter discussie dat het peil moet worden bepaald aan de hand van de hoogte van het bestaande aansluitende maaiveld ter plaatse van de entree.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat het terrein waarop gebouwd wordt, evenals de omliggende percelen, zowel in de breedte als de lengte een glooiend karakter hebben zodat vaststelling van één peil voor het gehele terrein reeds om die reden een enigszins arbitrair karakter zal hebben. De voorzieningenrechter ziet zich gelet hierop gesteld voor de vraag of verweerder het peil heeft vastgesteld op een wijze die past binnen de planvoorschriften.
10. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat gekozen is om het peil te bepalen op een wijze die aansluit bij het maaiveld van de omliggende percelen aan de [adres ] . De keuze voor de woning [adres 2] , gelegen naast de onderdoorgang, is volgens verweerder een keuze die past bij de loop van het terrein en die aansluit bij andere bepalingen over het peil in de omgeving. Het peil is daarmee bepaald aan de “lagere” kant van het bouwterrein.
11. Verzoekers zijn van mening dat uit de tekst van artikel 1.47 van de planvoorschriften volgt dat de peilbepaling dient te geschieden ter plaatse van de entree, die volgens hen door de onderdoorgang wordt gevormd. Daarmee wordt het peil bepaald in de laagste hoek van het bouwterrein.
12. De voorzieningenrechter stelt vast dat de bepalingen uit het bestemmingsplan in dit geval niet leiden tot een eenduidige regel voor het bepalen van het peil. Anders dan verzoekers is de voorzieningenrechter van oordeel dat uit de term ‘ter plaatse van de entree’ niet automatisch volgt dat hiermee de onderdoorgang is bedoeld. De bewoordingen ‘ter plaatse van de entree’ lijken, net als de rest van de bepaling, veeleer te zien op het bepalen van het peil voor een individuele woning, waarbij de toegang, de weg en de entree van de woning meestal makkelijk te bepalen zijn. Voorts is het bepalen van het peil, uitgaande van het aangrenzend maaiveld, gezien het glooiende karakter van het terrein ter plaatse, ook niet op eenduidige wijze conform de bepalingen uit te voeren. Voor het bepalen van het peil -zoals hiervoor reeds aangegeven- moet een keuze worden gemaakt.
13. De wijze waarop verweerder het peil heeft bepaald, zoals hiervoor beschreven in rechts-overweging 10, is volgens de voorzieningenrechter niet in strijd met de planvoorschriften. Er is geen grond voor het oordeel dat de gemaakte keuze onredelijk is te achten. Het enkele feit dat uit de aard der zaak ook een andere keuze verdedigbaar was geweest, is onvoldoende om de vaststelling van het peil op de wijze zoals door verweerder gedaan onjuist te achten.
14. Verzoekers stellen zich voorts -kort zakelijk weergegeven- op het standpunt dat in afwijking van de bouwvergunning wordt gebouwd nu hoger wordt gebouwd dan de 10.30 m die is vergund. Volgens hen moet de lijn die op de bij de vergunning horende bouw-tekeningen als peil wordt aangegeven (verder te noemen: de nullijn) worden aangemerkt als het peil in de zin van het bestemmingsplan. Het is volgens verzoekers ook van meet af aan de intentie van vergunninghouder en verweerder geweest om de nullijn en het peil volgens het bestemmingsplan samen te laten vallen. Het vorenstaande houdt in dat bij het uitmeten van het bouwplan in het terrein de nullijn uit de omgevingsvergunning op de hoogte van het vastgestelde bestemmingsplanpeil moet komen te liggen. In de nieuwe tekeningen van vergunninghouder, ingestuurd op 12 oktober 2016, wordt deze nullijn echter 68 centimeter boven het door verweerder genoemde peil van 3.42 m boven NAP geplaatst. Daarmee overschrijdt de bouw, zoals vergunninghouder die uitvoert, de toegestane bouwhoogte van 10.30 m, zoals genoemd in de bouwvergunning, aldus verzoekers.
15. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen grond is om de nullijn die op de bouwtekeningen staat gelijk te stellen met het peil volgens het bestemmingsplan. Vergunninghouder heeft in dit verband toegelicht dat de nullijn in de bouwvergunning slechts moet worden gezien als een bouwkundige maat, die de bovenzijde van de begane-grond-vloer aangeeft. Het is nooit de bedoeling geweest om die nullijn gelijk te laten vallen met het peil volgens het bestemmingsplan. Zeker niet nu dat peil op het moment van aanvragen/verlenen van de vergunning nog niet vast stond. Verweerder heeft in aanvulling hierop aangegeven dat het bestemmingsplanpeil, conform de voorschriften bij de omgevingsvergunning, pas definitief bepaald wordt bij het inmeten van het bouwplan in het terrein.
16. De voorzieningenrechter stelt vast dat er geen rechtsregel is die aangeeft dat in een omgevingsvergunning het peil volgens het bestemmingsplan moet worden aangegeven. Aan verzoekers moet worden toegegeven dat het voor de hand had gelegen om dit peil reeds in de vergunningverleningsfase vast te stellen, maar van een verplichting is geen sprake. Uit de bouwtekening zelf kan evenmin worden afgeleid dat de nullijn expliciet bedoeld is om ook het peil ingevolge het bestemmingsplan weer te geven. Dat deze nullijn op de tekening als “peil” is aangeduid, is ongelukkig maar doet daar niet aan af. Blijkens de voorschriften bij omgevingsvergunning wordt het peil immers bij de uitvoering van het werk vastgesteld. Daarmee komt aan de nullijn uit de bouwtekening geen zelfstandige betekenis toe bij het beoordelen van de vraag of de bouwhoogte aan de eisen uit het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning voldoet.
17. In artikel 2.5 van de planvoorschriften is aangegeven dat de bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk (…).
18. Nu hiervoor is vastgesteld dat het peil door verweerder terecht op 3.42 m boven NAP is vastgesteld, terwijl de nullijn geen rol speelt, staat vast dat de bouwhoogte van het bouwplan, zoals ingetekend op de tekeningen van 12 oktober 2016, met een nokhoogte van 10.98 m boven het peil binnen de door het bestemmingsplan toegestane hoogte van 11 m valt. Van bouwen in strijd met de omgevingsvergunning is evenmin sprake, nu het bouwwerk conform de vergunning wordt gebouwd.
19. Verweerder heeft dan ook terecht het verzoek om het opleggen van een bouwstop afgewezen.
20. Het verzoek om voorlopige voorziening dient daarom te worden afgewezen.
Beslissing
De voorzieningenrechter:
-wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. J. Poggemeier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2017.
griffier voorzieningenrechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat geen rechtsmiddel open.