ECLI:NL:RBNHO:2017:6126

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5209949 \ CV EXPL 16-6123

Uitspraakdatum: 1 maart 2017

Vonnis in de zaak van:

Nevo Vastgoed B.V.

gevestigd te Rotterdam

eiseres in conventie
verweerster in reconventie

verder te noemen: Nevo

gemachtigde: mr. B.J. Groenhuijzen

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie
eiser in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.J. Perrels

1.Het procesverloop

1.1.

Nevo heeft bij dagvaarding van 30 juni 2016 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een vordering in reconventie ingediend.

1.2.

Op 31 januari 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

Per 1 januari 2015 huurt [gedaagde] van Nevo een bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte), voor een huurprijs van € 885,19 per maand. [gedaagde] is huurder geworden door een indeplaatsstelling. De huurovereenkomst loopt tot 14 december 2018.

2.2.

In de indeplaatsstelling is opgenomen dat Nevo goedkeuring geeft dat [gedaagde] de bedrijfsruimte zal gebruiken voor de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen. Voorts vloeit uit de indeplaatsstelling voort dat [gedaagde] alle aanspraken, rechten en verplichtingen die voortkomen uit de huurovereenkomst van de vorige huurder over heeft genomen van de vorige huurder.

2.3.

In artikel 34 van de door Nevo gehanteerde Algemene Bepalingen Huurovereenkomt winkelruimte (hierna: Algemene Bepalingen) staat:
“Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”.

2.4.

Nevo heeft bij brief van 7 april 2015 aan [gedaagde] bericht dat overeengekomen is dat in de bedrijfsruimte schoenen en aanverwante artikelen mogen worden verkocht. Voorts is in de brief opgenomen:
“(…) Echter blijkt nu dat u toch aanzienlijk andere producten verkoopt. Gezien de belangen in het winkelcentrum, zoals uw buurvrouw “ [naam] ”, dienen we te gaan handhaven op het geen we met elkaar contractueel zijn overeengekomen. (…)”.

2.5.

[gedaagde] heeft per email van 14 april 2015 hierop gereageerd. Hij zegt dat hij andere kleding verkoopt dan zijn buurvrouw in het winkelcentrum en vraagt om verruiming van de huurovereenkomst, zodat hij schoenen en kleding mag verkopen.

2.6.

Bij brief van 25 augustus 2015 van Nevo aan [gedaagde] staat:
“Conform de overeenkomst welke is ondertekend dient de winkelruimte gebruikt te worden voor de verkoop van; “schoenen en aanverwante artikelen”. Indien dit niet wordt aangepast zullen wij de boete in rekening gaan brengen voor het niet naleven van de huurovereenkomst.”.

2.7.

Bij brief van 11 december 2015 aan [gedaagde] heeft Nevo het volgende geschreven:
“(…) Wij hebben helaas moeten constateren dat het assortiment niet is aangepast, ondanks onze voorgaande brieven. Wij zullen dan ook conform artikel 34 van de Algemene Bepalingen behorende bij de getekende huurovereenkomst een boeterente in rekening brengen met terugwerkende kracht vanaf 1 november jl. aangezien u in augustus al in gebreke bent.”

2.8.

Er is een huurachterstand ontstaan van € 5.205,62 op 27 januari 2017.

3.De vordering in conventie

3.1.

Nevo vordert dat de kantonrechter:
primair:
1. de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, en

2. [gedaagde] zal veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te

wijzen vonnis de bedrijfsruimte geheel te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking van Nevo te stellen met machtiging van Nevo om, wanneer [gedaagde] daarmee binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en / of justitie, en

3. [gedaagde] zal veroordelen om aan Nevo te betalen € 62.055.79 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2016 tot de dag dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, een bedrag van
€ 885,19 (eventueel te verhogen met indexeringen), en

4. [gedaagde] zal veroordelen om aan Nevo ter zake van schadevergoeding te betalen € 885,19 per maand (eventueel te verhogen met indexeringen) vanaf de dag waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot en met de ontruimingsdatum, en

5. [gedaagde] zal veroordelen om aan Nevo ter zake van schadevergoeding te betalen € 885,19 per maand (eventueel te verhogen met indexeringen) na de ontruiming tot aan de dag waarop Nevo erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, echter ten hoogste tot en met 14 december 2018, zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst, en

6. [gedaagde] zal veroordelen om aan Nevo te betalen de overeengekomen (boete-)rente ad 2% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande bedragen vanaf 30 juni 2016 tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn voldaan, en

7. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris

van de gemachtigde van Nevo.

subsidiair

8. slechts indien en voor het geval de vorderingen onder 1. en 2. niet worden toegewezen, [gedaagde] zal veroordelen om aan Nevo te betalen € 62.055,79 en

9. [gedaagde] zal veroordelen om aan Nevo te betalen de overeengekomen (boete-)rente ad

2% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande bedragen vanaf

30 juni 2016 tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn voldaan, en

10. [gedaagde] zal veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen

vonnis, althans een in goede justitie vast te stellen termijn, over te gaan tot het exploiteren van het gehuurde conform de contractueel gegeven bestemming, zijnde de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen, en de verkoop van kleding, lingerie en modeaccessoires te staken op straffe van een door [gedaagde] te verbeuren dwangsom van € 250,00 per dag vanaf 17 juni 2016 voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft met het voldoen van het ten deze te wijzen vonnis, en

11. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van Nevo.

3.2.

Nevo legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Er is een huurachterstand en het assortiment dat in de bedrijfsruimte wordt verkocht komt niet overeen met hetgeen is overeengekomen, aangezien [gedaagde] schoenen en kleding verkoopt en niet slechts schoenen en aanverwante zaken.

4.Het verweer en de vordering in reconventie

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat er sprake is van een huurachterstand, maar dat hij die wil gaan inlopen. De boete voor het niet tijdig betalen van de huur dient gematigd te worden. Voorts voert [gedaagde] aan dat hem is toegezegd dat hij wel kleding mag verkopen. Nevo was bekend met het assortiment van [gedaagde] al reeds voordat de indeplaatsstelling werd getekend. In het voorgesprek is duidelijk aangegeven dat het om kleding en schoenen ging. Het pand naast [gedaagde] wordt geëxploiteerd door [naam] , die verkoopt kleding, maar voor een andere doelgroep. Een dergelijk beding is in strijd met artikel 6 Mededingingswet, de bepaling in de overeenkomst is dan ook nietig. Pas eind 2015 heeft [gedaagde] kennis genomen van de Algemene Bepalingen. Het boetebeding dient te worden vernietigd op grond van artikel 6:233 sub 1 Burgerlijk Wetboek (BW), danwel dient de boete gematigd te worden op grond van artikel 6:94 lid 1 BW.

4.2.

[gedaagde] vordert in reconventie, indien de door Nevo gevorderde boetes niet worden afgewezen of gematigd, dat de kantonrechter de overeenkomst tot indeplaatsstelling vernietigt met veroordeling van Nevo tot vergoeding van alle vanuit die vernietiging door [gedaagde] voorkomende schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het ontstaan van die schade, op te maken bij staat.

4.3.

[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er sprake is van dwaling van zijn kant, omdat hij tijdens het tekenen van de overeenkomst in de veronderstelling was dat hij in de bedrijfsruimte kleding mocht verkopen. Mocht blijken dat Nevo bewust in de indeplaatsstellingsovereenkomst heeft afgezien van de verkoop van kleding met het oog op verplichtingen die Nevo had jegens anderen, maar daarvan bewust geen mededeling heeft gedaan aan [gedaagde] , dan is er zelfs sprake van bedrog.

5.Het verweer tegen de vordering in reconventie

5.1.

Nevo betwist de vordering in reconventie, zij stelt dat [gedaagde] als ondernemer de overeenkomst heeft getekend en op de hoogte was van de inhoud van de overeenkomst. Er is geen sprake van dwaling aan de zijde van [gedaagde] en ook niet van bedrog door Nevo.

6.De beoordeling

de vordering in reconventie

6.1.

Het niet, dan wel niet tijdig, betalen van de huur valt aan te merken als een wanprestatie van [gedaagde] . In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is de wanprestatie dusdanig dat het de ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde] had op 27 januari 2017 een huurachterstand van bijna zes maanden. Als beleid binnen de rechtbank geldt dat een huurachterstand van meer dan drie maanden zelfstandig grond biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat [gedaagde] heeft aangegeven de achterstand te willen inlopen maakt dit niet anders, nu hij al meerdere keren gewezen is op de ontstane huurachterstand en de huurachterstand sindsdien enkel opgelopen is. De huurovereenkomst zal dan ook ontbonden worden en de vordering tot ontruiming zal toegewezen worden, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van
€ 885,19 per maand totdat de bedrijfsruimte ontruimd is.

6.2.

Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner het betreffende pand betreden en ontruimen.

6.3.

De vordering van Nevo omvat vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten en eventuele boete over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft [gedaagde] veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat. Nu Nevo niet heeft toegelicht of het pand courant is noch onderbouwd heeft dat hij het pand niet wederom zal kunnen verhuren en binnen welke periode het pand naar verwachting opnieuw verhuurd zou kunnen worden heeft de kantonrechter geen aanleiding gezien een schadevergoeding van een aantal maanden toe te kennen aangezien niet met enige waarschijnlijkheid valt te zeggen dat dit de periode is die Nevo nodig heeft om het gehuurde opnieuw te verhuren.

6.4.

Nevo heeft een boete van € 300,00 per maand dat niet tijdig betaald is, gevorderd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij pas later de Algemene Bepalingen heeft gekregen en dat deze boete onredelijk hoog is en gematigd dient te worden omdat deze buiten proportie is. De huur bedraagt immers maar € 885,19 per maand en de boete bedraagt volgens de Algemene Bepalingen 2% van de huurprijs met een minimum van € 300,00.

6.5.

In de door [gedaagde] getekende indeplaatsstelling is opgenomen dat de huurovereenkomst van de vorige huurder met Nevo aan partijen genoegzaam bekend is en dat alle aanspraken, rechten en verplichtingen aan [gedaagde] worden overgedragen. In de huurovereenkomst met de vorige huurder wordt verwezen naar de Algemene Bepalingen. [gedaagde] is een ondernemer en wordt dan ook geacht dat hij al deze stukken goed heeft doorgelezen, zodat hij op de hoogte was van de Algemene Bepalingen ten tijde van het tekenen van de indeplaatsstelling. Tegenover de betwisting door Nevo heeft [gedaagde] dan ook onvoldoende onderbouwd dat hij niet op de hoogte was van de Algemene Bepalingen ten tijde van het tekenen van de indeplaatsstelling.

6.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter leidt onverkorte toepassing van het boetebedrag onder de omstandigheden van dit geval echter tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag. Gesteld noch gebleken is dat partijen deze wanverhouding hebben beoogd. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast minimum boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. In plaats van 2% van de huurprijs behelst de boete bijna 34% van de huurprijs. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd. De kantonrechter zal de boete matigen tot € 100,00 per maand dat de huur niet tijdig is betaald, dan wel zal worden betaald tot en met de maand waarin zal worden ontruimd.

6.7.

Nevo maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en doorbelasting van de nota rioolheffing 2016. Hiertegen is door [gedaagde] geen verweer gevoerd. De kantonrechter stelt vast dat Nevo voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Daarmee is de vergoeding verschuldigd en zal het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, evenals de doorbelasting van de nota rioolheffing 2016.

6.8.

Nevo vordert een boete van € 57.500,00 van [gedaagde] in verband met het handelen in strijd met de bestemming van het bedrijfsplan. In de indeplaatsstelling is opgenomen dat [gedaagde] enkel schoenen en aanverwante artikelen mag verkopen in de bedrijfsruimte. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hieronder ook kleding moet worden begrepen, gelet op hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan bij het sluiten van de indeplaatsstelling. De kantonrechter volgt dit verweer. Uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat [gedaagde] ’s onderneming kleding verkoopt. Dit was kenbaar voor Nevo. Voorts is niet door Nevo weersproken dat reeds voordat [gedaagde] de indeplaatsstelling tekende, bij Nevo bekend was dat [gedaagde] in zijn toenmalige pand schoenen en kleding verkocht. [gedaagde] heeft een verklaring overgelegd van mevrouw [betrokkene] waarin zij verklaart dat zij aanwezig was bij een gesprek tussen Nevo en [gedaagde] , waarin aan de orde is gekomen dat [gedaagde] kleding wilde gaan verkopen. [betrokkene] heeft verklaard dat Nevo hiermee akkoord ging. Dit alles, in combinatie met hetgeen ter zitting is verklaard door [gedaagde] over de gang van zaken bij het aangaan van de overeenkomst, leidt tot het oordeel dat [gedaagde] er gerechtvaardigd vanuit mocht gaan dat onder de bewoording “schoenen en aanverwante artikelen” ook kleding viel. Nevo heeft in het licht van het gemotiveerde verweer onvoldoende gesteld en onderbouwd om haar tot bewijs toe te laten dat dit anders is.

6.9.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.

de voorwaardelijke vordering in reconventie

6.10.

Nu de vordering van de boete in verband met de verkoop van de kleding wordt afgewezen en de boete in verband met het niet tijdig betalen van de huur gematigd wordt, is niet aan de voorwaarde van de vordering in reconventie voldaan, zodat deze geen beslissing behoeft.

6.11.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat op de eis in reconventie niet meer beslist hoeft te worden. Nevo heeft echter geen afzonderlijke proceshandelingen ten aanzien van deze eis in reconventie verricht, zodat haar kosten op nihil worden gesteld.

7.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering in conventie

7.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] ;

7.2.

veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van het vonnis geheel te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking van Nevo te stellen;

7.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Nevo van € 885,19 (eventueel te verhogen met indexeringen) als huur dan wel gebruiksvergoeding voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2016 tot de dag dat de bedrijfsruimte wordt ontruimt;

7.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Nevo van de achterstallige huur, die op 27 januari 2017 € 5.205,62 bedroeg;

7.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Nevo van € 1.300,00 aan boete wegens niet tijdig betaalde huur, te verhogen met € 100,00 voor iedere maand na januari 2017 dat [gedaagde] de huur of de gebruiksvergoeding niet tijdig betaalt;

7.6.

veroordeelt [gedaagde] over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat Nevo het pand aan een derde heeft verhuurd, echter ten laatste tot
14 december 2018, tot betaling aan Nevo van een schadevergoeding op te maken bij staat;

7.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Nevo van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 573,85 en de nota rioolheffing ter hoogte van € 156,30;

7.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Nevo tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 97,28

griffierecht € 941,00

salaris gemachtigde € 600,00;

7.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.10.

wijst de vordering voor het overige af.

de vordering in reconventie

7.11.

verstaat dat de vordering in reconventie geen beslissing behoeft;

7.12.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Nevo worden vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door A.M. Koolen - Zwijnenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter