ECLI:NL:RBNHO:2017:6129

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5439920 \ CV EXPL 16-9384

Uitspraakdatum: 12 april 2017

Vonnis in de zaak van:

Lara B.V.

gevestigd te Aerdenhout

eiseres

verder te noemen: Lara

gemachtigde: AGIN Boeder Gerechtsdeurwaarders

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg

1.Het procesverloop

1.1.

Lara heeft bij dagvaarding van 13 oktober 2016 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 14 maart 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Lara bij brief van 6 maart 2017 een akte vermeerdering van eis overgelegd en nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 augustus 2001 van Lara het bedrijfspand aan [adres] te [plaats] (hierna: het pand) voor het bedrag van € 3.400,86 per maand. [gedaagde] huurde voor een termijn van vijf jaar, welke termijn twee maal met vijf jaar is verlengd. Vanaf 1 augustus 2016 is de huurovereenkomst van rechtswege gewijzigd naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

2.2.

Op 18 maart 2016 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van de eerstvolgende expiratiedatum.

2.3.

Bij brief van 14 april 2016 heeft mr. [naam juridisch adviseur] (hierna: [juridisch adviseur] ) namens Lara aan [gedaagde] bericht dat de huurperiode loopt tot 1 augustus 2021. In deze brief staat voorts:
“Wel wil ik u de mogelijkheid bieden om een alternatieve (gelijkwaardige) huurder voor te stellen of om schriftelijk een bod voor afkoop te doen.”.

2.4.

Bij brief van 10 mei 2016 heeft [juridisch adviseur] namens Lara aan [gedaagde] onder andere het volgende geschreven:
“(…) In voornoemde brief heb ik u de mogelijkheid geboden om een alternatieve (gelijkwaardige) huurder voor te stellen of een schriftelijk bod voor afkoop te doen. Tot op heden heb ik echter geen reactie van u ontvangen.

Bij dezen geef ik u voor de laatste maal de mogelijkheid tot bovenstaand. U dient binnen een termijn van 14 dagen een voorstel voor een alternatieve huurder te doen dan wel een schriftelijk bod voor afkoop. Mocht ik na het verstrijken van de termijn van 14 dagen geen reactie van u hebben vernomen, dan bent u verschuldigd de nieuwe huurtermijn met bijbehorende betalingsverplichtingen, aan te gaan. (…)”

2.5.

[gedaagde] heeft Lara in contact gebracht met een geïnteresseerde partij, [naam partij] . Er zijn onderhandelingen geweest tussen Lara en [naam partij] . Dit heeft niet tot een huurovereenkomst geleid.

2.6.

[gedaagde] maakt vanaf 1 augustus 2016 geen gebruik meer van het pand en heeft de sleutels van het pand per aangetekende brief naar Lara gestuurd.

3.De vordering

3.1.

Lara vordert, na vermindering van eis ter zitting, dat de kantonrechter:
- voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 augustus 2017 of zoveel eerder dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen;
- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 30.607,76 aan onbetaalde huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata;
- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.388,83 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.740,00 aan kosten Nuon; en
- [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

3.2.

Lara legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst niet voor 1 augustus 2015 is opgezegd. De huurovereenkomst is met ingang van 1 augustus 2016 omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De eerste datum waartegen [gedaagde] kon opzeggen was daarom 1 augustus 2017. Er is geen vervangende huurder gevonden. Nu [gedaagde] nog huurder is van het pand, dient zij ook de energiekosten ten aanzien van het pand te betalen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat volgens de brieven van 14 april 2016 en 10 mei 2016 zij slechts een gelijkwaardige huurder hoefde voor te stellen. Dat heeft zij ook gedaan. Dat er geen huurovereenkomst is gesloten tussen Lara en [naam partij] komt doordat Lara onredelijke condities voorstelde. De huurovereenkomst is daarom op 1 augustus 2016 beëindigd. Indien dit niet het geval is, loopt de huurovereenkomst tot 1 april 2017, nu er in maart 2016 is opgezegd en de opzegtermijn een jaar bedroeg. De huur was € 3.400,86 inclusief BTW. [gedaagde] heeft vanaf 1 augustus 2016 geen gebruik meer van het pand gemaakt. In de huurovereenkomst is niet opgenomen dat er bijkomende energiekosten zijn.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt vast dat partijen ieder een andere uitleg aan de inhoud van de brief van 10 mei 2016 van [juridisch adviseur] aan [gedaagde] geven. Lara heeft aangevoerd dat begrepen diende te worden dat de huurovereenkomst met [gedaagde] met ingang van
1 augustus 2016 zou eindigen indien Lara met een andere huurder een huurovereenkomst had gesloten, [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij mocht begrijpen dat zij enkel een gelijkwaardige huurder hoefde aan te dragen. Het komt dan aan op de bedoeling van partijen en hetgeen zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

5.2.

[juridisch adviseur] heeft in de brief van 10 mei 2016 geschreven dat [gedaagde] binnen veertien dagen een voorstel voor een andere huurder diende te doen dan wel een schriftelijk bod voor afkoop. [juridisch adviseur] trad op als de juridisch adviseur van Lara. Van hem mag dan ook worden verwacht dat hij juridische kennis heeft, en wel meer dan [gedaagde] . In de brief wordt letterlijk gesproken over “een voorstel voor een alternatieve huurder te doen”. Er is in de brieven niets opgenomen over een aanvullende voorwaarde dat Lara ook een huurovereenkomst met de alternatieve huurder diende te sluiten. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] mocht verwachten dat de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2016 zou eindigen, indien zij binnen twee weken na 10 mei 2016 een alternatieve, gelijkwaardige, huurder zou aanbieden. Niet in geschil is dat [gedaagde] [naam partij] aan Lara heeft voorgesteld en dat [naam partij] een gelijkwaardige huurder is. Dat er uiteindelijk geen overeenkomst tussen Lara en [naam partij] tot stand is gekomen, is gelet op het voorgaande niet relevant. De huurovereenkomst is dan ook per 1 augustus 2016 beëindigd.

5.3.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Lara zal afwijzen.

5.4.

De proceskosten komen voor rekening van Lara, omdat zij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Lara tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 800,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.I. Oyunlu en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter