Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer: HAA 16/2059
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 september 2017 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: W.P.N. de Veer),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2011 een aanslag (aanslagnummer [# 1] ) inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 1.673.973 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.001.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd ende in rekening gebrachte heffingsrente verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij schrijven van 3 februari 2017 heeft verweerder nadere stukken ingediend. De griffier heeft deze in kopie doorgezonden aan eiser.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 februari 2017 te Haarlem.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde W.P.N. de Veer. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. K. Soekhlal, vergezeld van A.R. Stolker RT, J. van Zanten en mr. W.Y. Ip.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is geboren op [# 2] en gehuwd met mevrouw [A] . De echtgenote is aangemerkt als fiscaal partner in de aangifte inkomstenbelasting /premie
volksverzekeringen voor het jaar 2011 (hierna: de aangifte) van eiser. Eiser heeft aangifte gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van negatief € 29.689 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.001.
2. Eiser heeft van 1 januari 2009 tot 1 juli 2011 een eenmanszaak gedreven genaamd [B] . Het hotelbedrijf heeft 1 ster. Blijkens de aangifte is deze onderneming feitelijk gestaakt per 1 maart 2011. Per die datum is het hotelbedrijf verkocht.
3. De onderneming werd gedreven in de aan eiser in eigendom behorende onroerende zaak plaatselijk bekend [C] . Na de staking van de onderneming is de onroerende zaak per 1 juli 2011 overgegaan naar het privévermogen van eiser.
4. De onroerende zaak wordt vanuit privé verhuurd aan de kopers van het hotelbedrijf. De aanvangshuur bedraagt € 108.000 per jaar. Dat komt neer op € 500 per hotelkamer, met 19 hotelkamers en een afronding tot € 9.000 per maand. Een kopie van de (ver)huurovereenkomst behoort tot de gedingstukken. Het huurcontract heeft een looptijd van 10 jaar met aansluitend een tweede termijn en een derde termijn van 10 jaar. Dit behoudens opzegging aan het einde van de termijn.
5. De boekwaarde van de onroerende zaak bedroeg per de stakingsdatum € 514.171. Eiser heeft blijkens de aangifte de waarde op stakingsdatum bepaald op € 492.575, zijnde 85 percent van de WOZ-waarde. Het voormelde verschil is als buitengewone last in de verlies- en winstrekening in de aangifte verantwoord.
6. Medio 2010 is van de zijde van eiser het verzoek gedaan om tot een gezamenlijke taxatie van de onroerende zaak te komen. Dat heeft eerst op 16 juni 2014 tot een gezamenlijke opname van de onroerende zaak geleid. Daarbij is namens verweerder de heer [D] opgetreden, namens eiser heeft de heer [E] de taxatie uitgevoerd.
7. De voormelde taxateurs hebben onderling overleg gevoerd totdat de heer [E] in oktober 2014 aan de heer [D] in een e-mailbericht heeft geschreven dat hij zijn berekening van de waarde van de onroerende zaak na overleg met eiser niet aan de heer [D] mocht overleggen. Nadien was een gezamenlijke taxatie niet meer aan de orde.
8. De tekst van de voormelde e-mail, welke tot de gedingstukken behoort, bevat – voor zover hier van belang – de volgende passages:
“Ik heb mijn berekening alvorens deze naar u te zenden, eerst voorgelegd aan mijn cliënt.
Gebleken is dat zij deze berekening niet onderschrijven en mij derhalve niet toestaan deze berekening aan u te zenden.
Achterliggende gedachte daarbij is dat door de Belastingdienst voor box 1 en box 3 de WOZ waarde wordt gehanteerd en het hen onduidelijk is waarom daar in dit geval vanaf wordt geweken.
Zeker nu specifiek bij het bepalen van de WOZ waarde rekening is gehouden met het feit dat het hier een hotel betreft.
Gezien de belangen zouden cliënten graag een onderhoud willen hebben, waarbij het dan wel de bedoeling is te komen tot een vergelijk over de waarde.”
9. De heer [D] heeft op 9 december 2014 de betreffende onroerende zaak gewaardeerd op een bedrag van € 1.740.000. Een kopie van dat taxatierapport behoort tot de gedingstukken. Dit betekent een waarde per hotelkamer van € 91.578 met een bruto aanvangsrendement (BAR) van 5,75.
10. Ter onderbouwing van zijn taxatie heeft de heer [D] verwezen naar drie verkopen van hotels in de directe omgeving van de onroerende zaak gelegen. Dit betreft achtereenvolgens de onroerende zaken:
- [F] , leveringsdatum 26 februari 2009, met een koopsom van € 2.880.000, twee sterren, met 14 kamers, waarde per kamer € 205.714;
- [G] , leveringsdatum 11 maart 2011, met een koopsom van € 5.000.000, drie sterren, 32 kamers, waarde per kamer € 156.250, en
- [H] , leveringsdatum 6 juni 2012, koopsom € 5.055.000, drie sterren, 38 kamers en 2 appartementen. Na aftrek van de koopsom van de twee appartementen resteert een waarde per kamer van € 122.500.
11. Eiser heeft een taxatierapport van de heer [E] met dagtekening 17 april 2015 in het geding gebracht. Hij kent aan de onroerende zaak per 1 maart 2011 een marktwaarde toe van € 1.058.000. In dit taxatierapport zijn geen vergelijkingsobjecten vermeld.
12. Nadien heeft eiser een tweede taxatierapport laten opstellen door de heren [I] en [J] met dagtekening 13 juni 2016. Daarin wordt aan de onroerende zaak per 1 maart 2011 een waarde toegekend van € 1.150.000. Bij de waardering zijn de transacties van de volgende vergelijkingsobjecten betrokken. Dee verkoop in 2012 van het [K] aan de [L] op basis van een bruto rendement van 7 percent. De verkoop in 2011 van het [M] aan de [N] , welke is verkocht op basis van een bruto rendement van 7,8 percent. De verkoop in 2011 van het hotel gelegen aan [O] . Dit object is verkocht tegen een bruto aanvangsrendement van 8,6 percent.
In het taxatierapport is vermeld dat bij deze drie vergelijkingsobjecten sprake is van enerzijds deels betere locaties en anderzijds betere hotelformules.
13. Verweerder heeft op basis van de taxatie van de heer [D] (punt 9 hiervoor) het belastbaar inkomen uit werk en woning vastgesteld op € 1.673.973.
Geschil14. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de datum van de staking van de onderneming. Voorts verzoekt eiser een vergoeding van de proceskosten.
15. Eiser stelt primair dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op een bedrag van € 1.100.000. Subsidiair stelt eiser dat de waarde door de rechtbank in goede justitie moet worden vastgesteld.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 1.033.973 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.001. Daarbij dient tevens rekening te worden gehouden met een nader aan te passen MKB-vrijstelling.
16. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Vereiste aangifte; ambtshalve oordeel
17. Partijen houdt verdeeld de vraag wat de waarde van de onroerende zaak is per de stakingsdatum. Beide partijen hebben ter ondersteuning van het eigen standpunt taxatierapporten in het geding gebracht. Alvorens daaraan toe te komen dient de rechtbank ambtshalve de vraag te beantwoorden of eiser de vereiste aangifte heeft gedaan (artikel 8 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen, hierna: AWR). Indien dat niet het geval is, dient de bewijslast op de voet van artikel 27e van de AWR te worden omgekeerd en verzwaard.
18. In dat verband dient het volgende te worden vooropgesteld. De vereiste aangifte is niet gedaan indien aan de hand van de normale regels van stelplicht en bewijslast is vastgesteld dat sprake is van één of meer gebreken die ertoe leiden dat de volgens de aangifte verschuldigde belasting verhoudingsgewijs aanzienlijk lager is dan de werkelijk verschuldigde belasting. Tevens is vereist dat het bedrag van de belasting dat als gevolg van de hiervoor bedoelde gebreken in de aangifte niet zou zijn geheven, op zichzelf beschouwd aanzienlijk is. Indien sprake is van een gecombineerde aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen, is in dit verband het gezamenlijke bedrag van de verschuldigde belasting en premie bepalend. Inhoudelijke gebreken in de aangifte worden voor de toepassing van deze regels slechts in aanmerking genomen indien de belastingplichtige ten tijde van het doen van de aangifte wist of zich ervan bewust moest zijn dat daardoor een aanzienlijk bedrag aan verschuldigde belasting niet zou worden geheven. Ook dit moet worden vastgesteld aan de hand van de normale regels van stelplicht en bewijslast
(HR 30 oktober 2009, nr. 07/10513, ECLI:NL:HR:2009:BH1083).
19. De rechtbank wijst in dit verband op de waarde van de onroerende zaak welke eiser in zijn aangifte heeft vermeld en zijn in bezwaar respectievelijk beroep nader ingenomen standpunt omtrent de waarde van de onroerende zaak per de stakingsdatum, zoals neergelegd in het taxatierapport van de heer [E] onderscheidenlijk de heren [I] en [J] . De rechtbank heeft dit tijdens de mondelinge behandeling partijen voorgehouden en hen de gelegenheid geboden zich hierover uit te laten.
20. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet de vereiste aangifte heeft gedaan. In redelijkheid kan niet staande worden gehouden dat de waarde van de onroerende zaak op de stakingsdatum uitgaande van 85 percent van de laatst bekende WOZ-waarde een juiste waardering van de onroerende zaak is. Door aldus aangifte te doen is sprake van een verschil in materieel verschuldigde belasting dat zowel absoluut als relatief dermate groot is dat dit de gevolgtrekking draagt dat niet de vereiste aangifte is gedaan (zie 18 hiervoor). Door uit te gaan van een waarde van de onroerende zaak per de stakingsdatum van de onderneming uitgaande van 85 percent van de WOZ-waarde zonder daartoe over een door een deskundige opgemaakt rapport te beschikken als onderbouwing, alsmede gelet op de hoogte van de bedongen huur is sprake van een bewust handelen ertoe strekkend dat de waarde van de onroerende zaak tot een fors lager bedrag in de aangifte is verantwoord. De rechtbank komt tot het oordeel dat eiser dit ten tijde van de aangifte redelijkerwijs moest hebben geweten. Bijgevolg is sprake van omkering en verzwaring van de bewijslast.
21. Verweerder heeft met de gegevens zoals vermeld in het rapport van de heer [D] van 9 december 2014 en het door verweerder overgelegde nader stuk een aantal vergelijkingsobjecten aangedragen welke nagenoeg identieke liggingsfactoren kennen als de onroerende zaak, in het stadscentrum annex uitgaanskwartier (“de Grachtengordel”). Het verschil in aantal sterren dat de andere onroerende zaken ter zake van het daarin geëxploiteerde hotelbedrijf is toegekend, acht de rechtbank in voldoende mate meegewogen in de door verweerder verdedigde waarde. Hetgeen eiser daartegen heeft ingebracht komt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht toe. De door hem ingebrachte taxatierapporten ontberen iedere onderbouwing. Daarbij heeft de rechtbank mede acht geslagen op de mail van de heer [E] (zie onder 9). De vraag komt op of verweerder de stakingswinst, althans de waarde van de onroerende zaak, niet op een willekeurige wijze en waarde heeft vastgesteld. Dienaangaande oordeelt de rechtbank als volgt. Ter zake van het aanwezige achterstallige onderhoud heeft verweerder de kosten daarvan naar het oordeel van de rechtbank op voldoende wijze in zijn benadering van de waarde van de onroerende zaak meegenomen. Voorts heeft verweerder onvoldoende weersproken gesteld dat achterstand in de staat van onderhoud van de inrichting en inventaris waaronder de zogenoemde natte ruimten, een huurderslast vormt welke buiten beschouwing dient te blijven bij de waardebepaling van de onroerende zaak. Ook in zoverre kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een willekeurige dan wel onredelijke benadering van de waarde van de zijde van verweerder. Mitsdien is de aanslag niet naar een te hoog bedrag vastgesteld.
22. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
23. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. M.C.A. Onderwater en mr. S.K.A. Efstratiades, leden, in aanwezigheid van mr. M. Marinus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 september 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.