ECLI:NL:RBNHO:2018:10781

• Datum uitspraak: 12 december 2018
• Publicatiedatum: 11 december 2018
• Zaaknummer: 7184980
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.K. Korteweg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming van een huurovereenkomst voor horeca bedrijfsruimte met onzelfstandige woning

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 12 december 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen een besloten vennootschap (hierna: eiseres) en een gedaagde die een horeca bedrijfsruimte met onzelfstandige woning huurt. Eiseres heeft de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, omdat gedaagde in gebreke is gebleven met de betaling van huur en andere financiële verplichtingen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat gedaagde herhaaldelijk te laat heeft betaald en dat er een aanzienlijke huurachterstand is ontstaan. Ondanks aanmaningen heeft gedaagde niet voldaan aan haar betalingsverplichtingen, wat heeft geleid tot de vordering van eiseres om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling overwogen dat de tekortkomingen van gedaagde niet van geringe betekenis zijn en dat er geen omstandigheden van bijzondere aard zijn die de ontbinding zouden rechtvaardigen. De rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden en dat gedaagde het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis moet ontruimen. Daarnaast is gedaagde veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, de meerpremie voor de brandverzekering en de proceskosten. De kantonrechter heeft de vordering van eiseres toegewezen, met uitzondering van de machtiging tot ontruiming met behulp van de sterke arm, omdat de wet daarvoor geen basis biedt.

De uitspraak benadrukt het belang van tijdige betaling van huur en de gevolgen van wanbetaling in een huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering van eiseres in zijn geheel toegewezen, met uitzondering van enkele onderdelen die niet zijn betwist.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7184980 \ CV EXPL 18-7682

Uitspraakdatum: 12 december 2018

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap [eiseres]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. A.M. Neijzen

tegen

[gedaagde] , tevens h.o.d.n. [handelsnaam]

wonende te [woonplaats] , zaakdoende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

Samenvatting van de beslissing:

De beslissing van de kantonrechter is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde (het café en de woning) moet worden ontruimd en de sleutels afgegeven aan [eiseres] . Dit moet gebeuren binnen vier weken na betekening van dit vonnis door de deurwaarder. Ook moeten er nog bedragen worden betaald door [gedaagde] aan [eiseres] . Aan het einde van dit vonnis staan die bedragen genoemd.

De reden hiervoor is dat [gedaagde] de waarborgsom en de brandverzekering ten onrechte nog niet helemaal heeft betaald en dat zij meerdere keren de maandelijkse huur (veel) te laat heeft betaald. Zij heeft haar betalingsgedrag niet aangepast, nadat [eiseres] meerdere brieven hierover heeft gestuurd en op betaling aandrong. [gedaagde] kan de verbouwingskosten niet aftrekken van deze betalingsverplichtingen.

Pas na datum dagvaarding is de huurachterstand van toen vier maanden ingelopen, terwijl ook de huurtermijnen vanaf augustus 2018 steeds te laat zijn betaald. [gedaagde] heeft bovendien verklaard dat zij het restant van de waarborgsom en brandverzekering niet op korte termijn zal kunnen betalen. Verder is er door [gedaagde] onvoldoende zekerheid gegeven dat zij de huurtermijnen in de toekomst wel tijdig zal kunnen betalen. Dit alles maakt dat de kantonrechter vindt dat [eiseres] terecht een beroep doet op de ontbinding van de huurovereenkomst.

In dit vonnis staat hieronder meer uitgebreid hoe de kantonrechter tot deze beslissing komt.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 23 augustus 2018 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.

1.2.

Op 14 november 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 6 november 2018 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 juli 2017 van [eiseres] casco bedrijfsruimte met een onzelfstandige bedrijfswoning aan de [a-straat] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde heeft de bestemming bar-café met bijbehorende onzelfstandige bedrijfswoning.

2.2.

De huurprijs is opgebouwd uit € 1.732,00 voor de bedrijfsruimte, vermeerderd met
€ 363,72 btw, en vermeerderd met € 480,00 voor de woning. De maandelijkse betalingsverplichting bedraagt € 2.575,72.

2.3.

[eiseres] en [gedaagde] zijn een waarborgsom van € 7.727,16 overeengekomen.

2.4.

[gedaagde] dient de meerkosten van de premie brandverzekering aan [eiseres] te vergoeden. Voor 2018 zijn deze meerkosten € 300,52.

2.5.

[gedaagde] heeft ondanks aanmaningen op 14 december 2017, 22 januari 2018, 15 maart 2018, 11 juni 2018 en 26 juli 2018 niet aan alle financiële verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldaan.

2.6.

Per datum dagvaarding had [gedaagde] een schuld aan [eiseres] van € 10.444,88 wegens achterstand huur en extra premiekosten brandverzekering. Daarnaast diende [gedaagde] nog

€ 5.127,16 aan waarborgsom te storten.

2.7.

Vervolgens heeft [gedaagde] de volgende betalingen gedaan:
- huur mei 2018 ad € 2.575,75 d.d. 3 september 2018;

- huur juni 2018 ad € 2.575,72 d.d. 4 september 2018;
- huur juli 2018 ad € 2.575,72 d.d. 4 september 2018;

- huur augustus 2018 ad € 2.575,72 d.d. 23 oktober 2018;

- huur september 2018 ad € 2.575,72 d.d. 23 oktober 2018

- huur oktober 2018 ad € 2.575,72 d.d. 9 november 2018.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
1. [gedaagde] veroordeelt tot:
a. betaling van de achterstallige huur en de meerpremie brandverzekering, alsmede een bedrag € 5.127,16 aan waarborgsom, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente over de verschuldigde bedragen;

b. voldoening van de maandelijks verschuldigde huur ad € 2.575,72;

c. betaling van de proceskosten;
2. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] beveelt om bij gebreke van betaling van de hiervoor omschreven bedragen, het gehuurde binnen 72 uur na betekening van dit vonnis leeg en ontruimd op te leveren, onder afgifte van de sleutels, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming zo nodig uit te voeren met behulp van de sterke arm.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huur maandelijks, bij vooruitbetaling dient te worden voldaan. [gedaagde] is regelmatig in gebreke met tijdige betaling van de huur. Ten tijde van het opstellen van de dagvaarding bedroeg de achterstand vier huurtermijnen. Daarnaast heeft [gedaagde] de betalingsregeling ten aanzien van de verschuldigde waarborgsom niet nageleefd en daarvan staat nog € 5.127,16 open. Verder heeft [gedaagde] de meerkosten van brandverzekeringspremie over 2018 niet betaald. Hierdoor is [gedaagde] in verzuim gekomen. Omdat [gedaagde] niet reageert op aanmaningen en sommaties is [eiseres] genoodzaakt tot onderhavige procedure.

De hoogte van de huurachterstand en de opstaande waarborgsom rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, temeer daar [gedaagde] geen enkel uitzicht biedt op regelmatige betaling van de lopende huur en het inlopen van de betalingsachterstanden, aldus [eiseres] .

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij de huurachterstand heeft ingelopen omdat de huur voor de maanden mei tot en met november 2018 is betaald. Verder betwist zij dat er sprake is van structureel te late betaling omdat de huur telkens rond de 20-ste van de maand wordt betaald. [gedaagde] voert verder aan dat zij reeds € 5.200,00 heeft gestort als waarborgsom. Ook is de waarborgsom die [eiseres] wenst te ontvangen te hoog omdat [gedaagde] onderhoud heeft verricht aan het gehuurde voor een bedrag van circa € 8.000,00.
4.2. Zij maakt dan ook bezwaar tegen de ontruiming die [eiseres] vordert. Met de door haar exploiteerde onderneming gaat het goed. Er komt meer omzet uit de biljart- en dartactiviteiten en [gedaagde] verwacht dat een jaarlijkse bierbonus zal worden uitgekeerd. Verder verwacht zij in privé dat zij gelden uit een erfenis zal ontvangen.

Tot slot dient [eiseres] te tekenen voor de exploitatie van de gokkasten, zoals afgesproken bij het aangaan van de huurovereenkomst. [gedaagde] wacht daar al 14 maanden op en daardoor loopt zij inkomsten mis.

5. De beoordeling

5.1.

Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat zij er niet langer sprake is van huurachterstand. Zij heeft daartoe gesteld dat zij de huur van november 2018 op 12 november 2018 heeft betaald en dat dit bedrag op 13 november 2018 is bijgeschreven bij [eiseres] . [eiseres] heeft de ontvangst van de huur van november op 13 november 2018 bij gebrek aan wetenschap betwist. [eiseres] heeft erkend dat [gedaagde] de huurachterstand tot en met oktober 2018 inmiddels heeft betaald. Nu betaling van de huur van november 2018 door [gedaagde] niet is komen vast te staan, zal de vordering met betrekking tot betaling van de huurachterstand ad € 2.575,75 worden toegewezen voor zover zij nog niet is betaald ten tijde van deze uitspraak.

5.2.

[gedaagde] heeft erkend de gevorderde meerpremie brandverzekering (€ 300,52) verschuldigd te zijn aan [eiseres] . Tussen partijen is niet in geschil dat op dit bedrag een bedrag van teveel betaalde huur ad € 158,52 in mindering mag worden gebracht door [gedaagde] . Daarom zal het resterende bedrag ad € 142,00 worden toegewezen.

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op 31 juli 2018 € 2.600,00 heeft betaald en dat dit bedrag in mindering strekt op de verschuldigde waarborgsom. [eiseres] heeft gesteld verder geen betaling te hebben ontvangen. [gedaagde] heeft daar tegen aangevoerd dat zij nog een bedrag ter storting van de verschuldigde waarborgsom heeft voldaan. Zij heeft daarvan geen betaalbewijs overgelegd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er nog een bedrag van € 5.127,16 als waarborgsom dient te worden betaald. De vordering van [eiseres] zal daarom worden toegewezen.

5.4.

Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat er bedragen wegens door haar verricht onderhoud in mindering moeten worden gebracht op door haar aan [eiseres] verschuldigde bedragen, oordeelt de kantonrechter als volgt. [eiseres] heeft betwist dat er onderhoudskosten zijn gemaakt door [gedaagde] en [eiseres] heeft betwist dat als die kosten al zijn gemaakt dat deze voor rekening van de verhuurder komen en betwist dat deze mogen worden verrekend met de te betalen waarborgsom. Er is door [gedaagde] geen tegenvordering ingesteld, terwijl dit verweer te ingewikkeld is om de gegrondheid daarvan op eenvoudige wijze te kunnen vaststellen. Het beroep op verrekening faalt daarom.

5.5.

Ter zitting heeft [gedaagde] de kantonrechter geïnformeerd dat gokkasten kwestie niet meer speelt, zodat dit buiten de beoordeling kan blijven.

5.6.

In de wet (artikel 6:265 lid 1 BW) is ten aanzien van wederkerige overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst, bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder is bepaald dat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.

5.7.

Zoals hiervoor is overwogen heeft [gedaagde] niet dan wel te laat aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldaan. [gedaagde] is daardoor in verzuim komen te verkeren. [eiseres] heeft daarom recht op ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij [gedaagde] zich terecht beroept op de aanwezigheid van tekortkomingen van geringe betekenis of omstandigheden van bijzondere aard.

5.8.

De tekortkoming is niet van geringe betekenis en de kantonrechter licht dit toe als volgt. Wat betreft de huurbetalingen is vanaf eind 2017 een huurachterstand van een maand ontstaan die op 17 januari 2018 is ingelopen omdat toen de maanden december 2017 en januari 2018 zijn betaald. Vervolgens is vanaf februari 2018 steeds een paar maanden achterstand ontstaan. Door [eiseres] is steeds, bij herhaling, duidelijk gemaakt dat het betaalgedrag van [gedaagde] niet acceptabel voor haar was. Daarmee staat vast dat sinds 2017 telkens sprake is van tekortschieten door [gedaagde] met betrekking tot de hoofdverplichting uit de huurovereenkomst, te weten het tijdig betalen van huur. Daarnaast is [gedaagde] de afspraak over de waarborgsom en de brandverzekering niet correct nagekomen. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat zij ‘bij is met de huur’ maar dat maakt genoemde tekortkomingen in het verleden niet ongedaan, noch kan daaraan het oordeel worden verbonden dat er sprake is dan wel is geweest van tekortkomingen van geringe betekenis.

5.9.

Evenmin is sprake van omstandigheden van bijzondere aard, die maken dat [eiseres] geen beroep op de ontbinding van de huurovereenkomst kan doen. Hiervoor geldt het volgende. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij naast de huur ook maandelijks diende af te lossen op de overnamesom aan de vorige uitbater van het café en dat zij het café is begonnen met nul euro eigen vermogen. Ook heeft [gedaagde] haar grote belang bij voortzetting van de onderneming in het gehuurde, waarvan onderdeel uitmaakt de onzelfstandige woonruimte die wordt bewoond door een werkneemster, ter zitting benoemd. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat januari en februari voor de horeca moeilijke maanden zijn, terwijl zij thans slechts over een buffer van € 2.200,00 beschikt. Daarbij is ter zitting besproken dat [gedaagde] de hoogte van de vordering zoals die wordt toegewezen niet binnen een voor [eiseres] redelijke termijn van drie maanden zal kunnen betalen. Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat van [eiseres] niet langer kan worden verwacht dat zij de onderneming van [gedaagde] op deze wijze mede voorfinanciert. De financiële moeilijkheden die [gedaagde] als startende ondernemer stelt te ervaren, zijn geen omstandigheden van bijzondere aard die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Dat [gedaagde] de huurachterstand thans grotendeels heeft ingelopen en dat er sprake is van bewoning door een werkneemster van de onzelfstandige bedrijfswoning, maakt dit niet anders.

5.10.

De conclusie is dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.

5.11.

De gevorderde betaling van de lopende huurtermijn zal, als gebaseerd op de wet, worden toegewezen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst.

5.12.

[eiseres] vordert een ontruimingstermijn van 72 uur na betekening van dit vonnis. Gelet op de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, waaronder de bewoning van de onzelfstandige woonruimte, zal de termijn worden bepaald op vier weken. De verzochte machtiging tot ontruiming van het gehuurde met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen nu de wet daarvoor geen aanknopingspunten biedt.

5.13.

Omdat [gedaagde] de door haar verschuldigde bedragen niet heeft betaald zal de gevorderde rente worden toegewezen.

5.14.

[eiseres] maakt aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten berekend conform de staffel buitengerechtelijke incassokosten (BIK) over een bedrag ter grootte van € 10.444,88 en over een bedrag ad € 5.127,16. Deze vordering zal, bij gebreke van betwisting, worden toegewezen tot een bedrag van € 1.180,72 exclusief btw, waarbij voor de berekening de hoofdsommen bij elkaar zijn opgeteld.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan [eiseres] ;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] voorts om aan [eiseres] te betalen de huur van december 2018 ad

€ 2.575,72;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 7.844,91 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van verzuim tot de dag van de volledige voldoening;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.180,72 exclusief btw en met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de betekening van dit vonnis tot de dag van de volledige voldoening;

6.6.

bepaalt dat wat [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiseres] heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;

6.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 82,90

griffierecht € 952,00

salaris gemachtigde € 600,00 ;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.

De griffier De kantonrechter