Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 6854612 \ HZ VERZ 18-10
Uitspraakdatum: 29 oktober 2018
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Schiphol Nederland B.V.
Schiphol Nederland B.V.
statutair gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer
verzoekende partij
verder te noemen: Schiphol
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser
tegen
de besloten vennootschap
Esprit Europe B.V.
Esprit Europe B.V.
statutair gevestigd te Amsterdam
verwerende partij
verder te noemen: Esprit
gemachtigde: mr. S. van der Kamp
1.Het procesverloop
1.1.
Schiphol heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 18 april 2018. Esprit heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 3 september 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Schiphol heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Schiphol bij brieven van 25 mei en 28 augustus 2018 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Schiphol verhuurt sinds 1995 winkelruimte op Schiphol Plaza op de luchthaven Schiphol aan Esprit. Esprit exploiteert in het gehuurde een kledingwinkel.
2.2.
In de brief van Schiphol aan Esprit van 12 september 2008 (hierna: de afsprakenbrief), staat het volgende, voor zover relevant:
Geachte [naam] , beste [voornaam] ,
Graag doe ik u bij deze ons voorstel voor een nieuw contract toekomen, betreffende de locatie van Esprit in het Shopping Centre Schiphol Plaza conform onze laatste email wisseling van 22 juli 2008:
(…)
Koppeling Concessie- en Huur OvereenkomstDe locatie in het Shopping Centre Schiphol kunnen wij u alleen (opnieuw) aanbieden onder de voorwaarde dat de looptijd van de Concessie en Huur Overeenkomst met goedkeuring van de Kantonrechter aan elkaar wordt gekoppeld. Hiertoe zullen partijen een gezamenlijk verzoekschrift indienen.
De Concessie Overeenkomst voor deze locatie wordt aldus gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de rechter conform het daartoe bepaalde in artikel 7:291 BW Pro goedkeuring verleent aan de bepaling in de Huur Overeenkomst, op grond waarvan de Huur Overeenkomst eindigt indien en zodra de Concessie Overeenkomst eindigt.
Duur Concessie- en HuurovereenkomstDe Concessie Overeenkomst en de daaraan gekoppelde Huur overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van vijf (5) jaar:
-
De Concessie- en Huur Overeenkomst voor Esprit in het Shopping Centre Schiphol Plaza wordt aangegaan voor de bepaalde tijd van vijf (5) jaar, ingaande 1 januari 2009 derhalve eindigende 31 december 2013.
De Concessie- en Huur Overeenkomst voor Esprit in het Shopping Centre Schiphol Plaza wordt aangegaan voor de bepaalde tijd van vijf (5) jaar, ingaande 1 januari 2009 derhalve eindigende 31 december 2013.
Niettegenstaande het voorgaande zullen de Concessie- en Huur Overeenkomsten voor een periode van nogmaals vijf jaar worden verlengd indien de gemiddelde cumulatieve netto Omzetgroei voor de periode 2009-2013 van de Cessionaris minimaal gelijk is aan de gemiddelde cumulatieve passagiersgroei + 1%.
Uitgangspunt bij de onderhandeling over de concessie- en huurvergoeding bij verlenging vormt de in de eerste concessieperiode gehanteerde concessievergoeding, welke percentages SNBV in redelijkheid kan aanpassen. Na het verstrijken van de tweede periode van vijf jaar eindigt de Concessie Overeenkomst van rechtswege. Schiphol zal één (1) jaar voor het einde van deze tweede periode aangeven of zij de relatie wil continueren.ConcessievergoedingVoor de looptijd van de Concessie Overeenkomst is per contractjaar aan SNBV concessievergoeding verschuldigd, uitgedrukt in een percentage van de netto-omzet (totale opbrengsten excl. BTW, hierna: de “Omzet”) welke wij als volgt willen berekenen:- 5% over de netto-omzet tot € 500.000
- 6% over de netto-omzet van € 500.000 tot € 1.000.000
- 8% over de netto-omzet van € 1.000.000 tot € 1.500.000
- 12% over de netto-omzet van € 1.500.000 en het meerdere
(...)
De huurprijs voor de betreffende winkelruimte bedraagt € 457,12 per m2 per jaar.(…)
Wij vertrouwen erop u hiermee een passend voorstel te hebben gedaan en verzoeken u een van beide exemplaren van deze brief, indien akkoord, ondertekend te retourneren. Zodra wij uw akkoord binnen hebben, zullen wij de gemaakte afspraken contractueel vastleggen.’
2.3.
De als bijlage 2 bij het verzoekschrift overgelegde kopie van deze brief is door beide partijen ondertekend.
2.4.
Partijen hebben nadien de gemaakte afspraken niet schriftelijk vastgelegd. Evenmin hebben partijen een gezamenlijk verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter.
3.Het verzoek
3.1.
Schiphol verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:291 lid 2 en Pro lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) het in de afsprakenbrief van 12 september 2008 opgenomen afwijkend beding, zoals vermeld onder 2.2 onder het kopje Duur Concessie- en Huurovereenkomst, goed te keuren.
3.2.
Schiphol legt aan het verzoek ten grondslag dat conform het bepaalde in artikel 7:291 BW Pro een dergelijk afwijkend huurbeding goedkeuring van de kantonrechter behoeft. De rechten van Esprit als huurder worden niet wezenlijk aangetast omdat zij haar investeringen ruimschoots heeft kunnen afschrijven en voorts is de maatschappelijke positie van Esprit, als beursgenoteerd en internationaal bedrijf, zodanig dat zij de huurbescherming van titel 4, afdeling 6 van boek 7 BW niet behoeft. Door personeelswisselingen bij beide partijen is het indienen van het gezamenlijke verzoekschrift en het opstellen van de contracten niet gerealiseerd.
4.Het verweer
4.1
Esprit voert primair aan dat de afspraken in de afsprakenbrief niet tot stand zijn gekomen omdat de daarin vermelde opschortende voorwaarde niet is vervuld. Ook is de afsprakenbrief niet bindend geworden, omdat daaraan geen uitvoering is gegeven. Dit betekent dat partijen de huur hebben voortgezet op basis van de daaraan voorafgaande huurovereenkomst en Esprit inmiddels een huurovereenkomst heeft voor onbepaalde tijd. Nu de rechtsverhouding tussen partijen vanaf 2009 is gebaseerd geweest op voortzetting van de voorgaande rechtsverhouding, namelijk die zoals geregeld in de eerdere huurovereenkomst, is het niet mogelijk om die rechtsverhouding thans met terugwerkende kracht te veranderen.
4.2
Subsidiair, indien en voor zover de afsprakenbrief wel de rechtsverhouding tussen partijen beheerst, roept zij de vernietiging in van het afwijkend beding op grond van artikel 7:291 BW Pro. Het is evident is dat sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten die Esprit had op basis van de eerdere huurovereenkomst met Schiphol: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
5.De beoordeling
5.1
Ten aanzien van het primaire verweer overweegt de kantonrechter als volgt. In de afsprakenbrief zijn de essentialia van een huurovereenkomst opgenomen: het door Schiphol verschaffen van het gebruik van een zaak aan Esprit en het verrichten van een tegenprestatie door Esprit. De stelling van Esprit dat feitelijk de voorgaande overeenkomst is voortgezet wordt niet gevolgd. Uit de door Schiphol overgelegde stukken met betrekking tot de staffel van de concessievergoeding, die door Esprit niet gemotiveerd weersproken zijn, volgt dat materieel weldegelijk uitvoering is gegeven aan de gewijzigde huur/concessieovereenkomst. De afsprakenbrief wordt daarom als een huurovereenkomst beschouwd.
5.2.
De vraag ligt voor of het in deze overeenkomst opgenomen afwijkende huurbeding kan worden goedgekeurd. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. In het onderhavige geval is sprake van een zeer langdurige huurovereenkomst tussen twee min of meer gelijkwaardige partijen, waarbij gesteld noch gebleken is dat de investeringen van Esprit niet zijn terugverdiend. Beide partijen zijn in 2008 het onderhavige beding overeengekomen en waren destijds ook van plan gezamenlijk de goedkeuring van de kantonrechter te vragen. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het beding toewijsbaar waaruit voortvloeit dat het beding niet vernietigbaar is.
5.3.
De proceskosten komen voor rekening van Esprit, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1
keurt het in de afsprakenbrief van 12 september 2008 opgenomen afwijkend beding, zoals vermeld onder 2.2 onder het kopje Duur Concessie- en Huurovereenkomst, goed;
6.2
veroordeelt Esprit tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Schiphol tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht € 119,00
salaris gemachtigde € 800,00 ;
6.3
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
Deze beschikking is gegeven door mr. H.A.M. Röell-Mulder en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.