ECLI:NL:RBNHO:2018:11908

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/250758 / HA ZA 16-715

Vonnis van 24 januari 2018

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. J.J. Wolleswinkel te Barneveld,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PAULUS LOOT B.V.,

gevestigd te Zandvoort,

gedaagde,

advocaat mr. V.M. Weski te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en Paulus Loot genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 april 2017
het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Paulus Loot is een beleggingsinstelling in vaste activa en daarnaast een onroerend goed exploitatiemaatschappij. Bestuurders van Paulus Loot zijn de heer Antonius Fagel (hierna: [B.]) en de heer Max Antoine Keizer (hierna: Keizer).

2.2.

Bij koopovereenkomst van 16 mei 1996 tussen Paulus Loot en [eiser] heeft [eiser] een pand aan de St. Olofsteeg 6 te Amsterdam (hierna: de St. Olofsteeg) voor een koopsom van NLG 277.010,09 verkocht aan Paulus Loot. Uit de door [eiser] overgelegde leveringsakte van 14 april 1999 blijkt dat die overeenkomst nader is uitgewerkt op 30 juni 1997.

2.3.

Bij brief van 3 maart 1999 schrijft Paulus Loot [eiser] voor zover van belang het hierna volgende. De brief is ondertekend door [eiser] en de twee bestuurders van Paulus Loot.

In handen van

De Heer F. [eiser] Sr.

(…)

Wij maakten de volgende afspraak:

Paulus Loot B.V. is voornemens de panden:

 John Franklinstraat 55 te Amsterdam

 Blasiusstraat 50 te Amsterdam

te verwerven van mevrouw [A.], welke panden door u zijn aangebracht.

Deze panden zullen na levering zo mogelijk in appartementen worden gesplitst en verkocht.

Tussen ons loopt een geschil terzake St. Olofsteeg/hoek Nieuwebrugsteeg en 1e Bloemdwarsstraat 6 te Amsterdam.

Indien de panden John Franklinstraat 55, Blasiusstraat 50 en St. Olofsteeg 6 aan Paulus Loot B.V. worden geleverd, zal Paulus Loot B.V. aan u een bedrag vergoeden van 1/3 van de op de eerste twee genoemde panden gerealiseerde winst na verkoop van de appartementen.

Onder winst wordt verstaan het verschil tussen de opbrengst van de appartementen en de aankoopsommen en overige investeringen voor het verkoopbaar maken van de appartementen John Franklinstraat 55 en Blasiusstraat 50, vermeerderd met hetgeen is betaald ter verwerving van St. Olofsteeg 6 boven de contractuele koopsom, alsmede een bedrag van NLG 250.000,- voor de afkoop van de 1e Bloemdwarsstraat.

Na levering van de panden worden de beslagen opgeheven en de civiele procedures tussen partijen geroyeerd op basis ieder eigen kosten.

Een en ander uit te werken in een door beide partijen te ondertekenen overeenkomst.

(…)

2.4.

De in bovengenoemde brief genoemde mevrouw [A.] (hierna: [A.]) was destijds de echtgenote van [eiser].

2.5.

Bij leveringsakte van 14 april 1999 is de St. Olofsteeg 6 door de zoon van [eiser] als verkoper geleverd aan Monumentenstichting St. Olof als koper. [eiser] trad daarbij op als gevolmachtigde van zijn zoon. De leveringsakte vermeldt [B.] bij Monumentenstichting St. Olof als bedrijfsadviseur. De akte van levering is verleden ten overstaan van notaris mr. Arts-Fisscher.

2.6.

Uit een door [eiser] overgelegde akte van levering van 1 december 1999 blijkt dat [A.] bij koopovereenkomst, ondertekend op 9 maart 1999, de panden aan de John Franklinstraat 55 en Blasiusstraat 50 te Amsterdam (althans voor wat betreft de John Franklinstraat 55 te Amsterdam het voortdurend recht van erfpacht daarop), heeft verkocht aan V/H/ Expeditiebedrijf Pannekoek B.V. (hierna: Pannekoek) voor een bedrag van NLG 771.418,97 en dat deze panden op 1 december 1999 aan Pannekoek zijn geleverd. Ook deze akte van levering is verleden ten overstaan van notaris mr. Arts-Fisscher.

2.7.

Pannekoek voert thans als statutaire naam Exploitatiemaatschappij Clipperstaete B.V. (hierna: Clipperstaete). Van 6 juni 1996 tot 1 april 1999 was de heer [B.] bestuurder van Pannekoek. Vanaf die datum tot 18 juli 2002 was Barbara Fagel, de dochter van [B.], enig bestuurder van Pannekoek. Pannekoek (althans nu Clipperstaete) houdt zich bezig met de handel in en het beheer van onroerende goederen.

2.8.

[eiser] heeft een brief overgelegd van mr. J.W. Verhoef gericht aan notaris mr. Arts-Fisscher van 5 oktober 2000, waarin mr. Verhoef mr. Arts-Fisscher - voor zover van belang - het volgende bericht:

(...)

Naar aanleiding van uw fax van heden aan mijn cliënt, de heer [B.], deel ik u bij deze in overleg met hem het volgende mede. [C.] is er exact van op de hoogte dat de percelen Franklinstraat en Blasiusstraat gelden als te zijn ingebracht bij Paulus Loot B.V. Een verklaring terzake van de vennootschapsaccountant, mr. van der Velde, is in zijn bezit.

Ook ik heb hem medegedeeld dat onverkort gevolg gegeven wordt aan de gesloten overeenkomst van 3 maart 1999. [C.] weet echter ook dat op dit moment nog geen sprake kan zijn van afrekening. Het is mij een volstrekt raadsel waarom [C.] desalniettemin u blijft schrijven.

(…)

2.9.

De appartementsrechten, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woningen, gelegen op de eerste verdieping aan de John Franklinstraat 55-I alsmede op de derde verdieping aan de John Franklinstraat 55-III zijn op 30 november december 1999 door Pannekoek verkocht en op 29 februari 2000 geleverd aan (derde) kopers voor een bedrag van elk NLG 250.000,00.

2.10.

Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen op de begane grond met tuin en schuur aan de John Franklinstraat 55-huis is op 2 december 1999 door Pannekoek verkocht en op 1 maart 2000 geleverd aan een (derde) koper voor een bedrag van NLG 275.000,00.

2.11.

Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de tweede verdieping aan de John Franklinstraat 55-II is op 3 december 1999 door Pannekoek verkocht en op 3 maart 2000 geleverd aan een (derde) koper voor een bedrag van NLG 250.000,00.

2.12.

Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de vierde verdieping aan de John Franklinstraat 55-IV is op 13 december 1999 door Pannekoek verkocht en op 29 februari 2000 geleverd aan een (derde) koper voor een bedrag van NLG 169.000,00

2.13.

Vanuit zijn toenmalige onderneming P.D.L. Schilder- en timmerwerken heeft [eiser] op 19 november 2003 een offerte uitgebracht aan voor werkzaamheden op het adres Blasiusstraat 50 1e verdieping voor en bedrag van € 32.000,00 exclusief BTW. Op 20 november 2003 is daarnaast een rooster toegezonden van de werkzaamheden op genoemd adres. Beide documenten zijn voor akkoord ondertekend. Op 15 januari 2004 heeft [eiser] vanuit zijn toenmalige onderneming P.D.L. Schilder- en timmerwerken aan Pannekoek voorts een 1e voorschotnota toegezonden betreffende ‘Blasiusstraat 50 2e verdieping binnenzijde’ voor een bedrag van € 17.136,00.

2.14.

Bij leveringsakte van 17 januari 2005 heeft Clipperstaete als verkoper het pand aan de Blasiusweg 50 geleverd aan een (derde)koper Tioman B.V. (hierna: Tioman) De koopsom voor het verkochte bedroeg € 462.500,00. Tioman is overgegaan tot splitsing van het pand in appartementsrechten, hetgeen op 1 juli 2005 is gerealiseerd.

2.15.

Bij brief van 13 april 2016 heeft de raadsman van [eiser] Paulus Loot aangeschreven om tot een eindafrekening te komen aangaande onder meer de panden aan de John Franklinstraat 55, de Blasiusstraat 50 en de Olofstraat 6, waarbij tevens aanspraak wordt gemaakt op buitengerechtelijke kosten. In die brief schrijft hij, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Cliënt heeft met u een zakelijke samenwerking in onroerend goed. Deze samenwerking behelst dat cliënt panden bij u aanbrengt die u verkoop klaar maakt en doorverkoopt, waarbij cliënt voor één derde deelt in de winst. Zulks is ook schriftelijk vastgelegd in de overeenkomst van 3 maart 1999 waarvan bijgevoegd een kopie.

Bovenvermelde samenwerking heeft in het bijzonder betrekking op de volgende panden in Amsterdam:

- John Franklinstraat 55;

- Blasiusstraat 50;

- St. Olofsteeg 6;

(…)

Cliënt is tot heden in afwachting van de eindafrekening aangaande voormelde panden. Hoewel er inmiddels geruime tijd is verstreken heeft hij van u nog geen afrekening ontvangen. Naar cliënt aanneemt zijn de panden inmiddels doorverkocht.

(…) ”

2.16.

Op 3 mei 2016 is die aanschrijving nog eens herhaald waarbij tevens rechtsmaatregelen zijn aangekondigd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Paulus Loot te veroordelen aan [eiser] te betalen, uit hoofde van nakoming dan wel uit hoofde van schadevergoeding uit onrechtmatige daad, het winstdeel van [eiser] terzake de panden te Amsterdam aan de John Franklinstraat 55 en Blasiusstraat 50 ad € 180.271,53, subsidiair een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, meer subsidiair nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van verzuim, te weten 29 april 2016, tot aan de dag der algehele voldoening;

II. Paulus Loot te veroordelen aan [eiser] te betalen ter zake buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 2.577,72, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het toegewezen bedrag vanaf de 14e dag na datum van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

III. te verklaren voor recht dat Paulus Loot is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst aangaande het niet-ontwikkelen van het pand Blasiusstraat 50;

IV. te verklaren voor recht dat Paulus Loot ten gevolge van de sub III bedoelde tekortkoming door Paulus Loot geleden schade, nader op te maken bij staat, dient te vergoeden;

V. Paulus Loot te veroordelen aan [eiser] te betalen binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis volgens het gebruikelijke tarief te begroten bijdrage in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de ter zake van deze kosten toegewezen bedragen vanaf de 14e dag na de datum van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eiser] legt - samengevat en voor zover van belang - het volgende aan zijn vordering ten grondslag.

Paulus Loot schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst door niet conform het bepaalde in die overeenkomst tot eindafrekening over te gaan. Ondanks herhaald verzoek heeft [eiser] nog geen eindafrekening mogen ontvangen en is hij door Paulus Loot niet op de hoogte is gehouden van de voorgang van het project. [eiser] weet daarom niet wanneer het is afgerond. Inmiddels is er echter dermate veel tijd verstreken dat de panden met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zullen zijn doorverkocht. Gezien de aan Paulus Loot verzonden sommaties en de daarin gestelde termijnen, verkeert Paulus Loot in verzuim. Paulus Loot is daarom gehouden de schade aan de zijde van [eiser] te vergoeden. [eiser] vordert nakoming en schadevergoeding. Ten aanzien van het pand aan de Blasiusstraat 50 geldt dat Paulus Loot temeer tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen, nu hij het pand niet heeft ontwikkeld en gesplitst en het pand onder de marktwaarde heeft verkocht. Omdat nakoming thans onmogelijk is, vordert [eiser] vervangende schadevergoeding. Subsidiair vordert [eiser] schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad bestaande uit het niet nakomen van de verplichting tot ontwikkeling, het niet nakomen van de informatieplicht en de verplichting tot winstuitkering. De gedragingen zijn aan Paulus Loot toe te rekenen aangezien zij contractspartij was bij de overeenkomst met [eiser].

3.3.

Paulus Loot voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] beroept zich voor zijn vordering op een tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. Die overeenkomst kan volgens [eiser] worden afgeleid uit de brief van 3 maart 1999, die door hem alsmede door de bestuurders van Paulus Loot is ondertekend. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat met de nadere overeenkomst, waaraan in die brief word gerefereerd, wordt bedoeld de overeenkomst(en), zoals tot stand gekomen bij de notaris mevrouw mr. Marijke Arts-Fisscher. De uitvoering van de overeenkomst wordt bevestigd door de brief van mr. Verhoef van 5 oktober 2000, aldus [eiser].

4.2.

Paulus Loot betwist de totstandkoming van een overeenkomst. Volgens Paulus Loot is met de brief van 3 maart 1999 nog geen sprake van een overeenkomst. De in die brief vermelde nadere overeenkomst is nooit tot stand gekomen en daar is ook niets van gebleken. [eiser] voldoet dan ook niet aan zijn stel-/ substantiëringsplicht. Het bestaan van zijn vorderingen is bovendien onvoldoende onderbouwd nu niet Paulus Loot maar een andere vennootschap, te weten Pannekoek (thans Clipperstaete), de panden heeft verworven. Het is ook om die reden niet duidelijk waarom [eiser] een vordering zou hebben op Paulus Loot en niet op Pannekoek (thans Clipperstaete), aldus Paulus Loot.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende aannemelijk geworden uit de stellingen van [eiser] alsmede uit de overgelegde stukken, dat er tussen partijen op 3 maart 1999 een overeenkomst tot stand is gekomen waaraan van de zijde van [eiser] ook wel degelijk uitvoering is gegeven. Die overeenkomst is kennelijk nader uitgewerkt in de nadien gesloten koopovereenkomsten en leveringsakten waarbij partijen onbetwist (indirect) betrokken waren. De rechtbank gaat hierbij voorbij aan het bevrijdende verweer van Paulus Loot, dat de afspraken van 3 maart 1999 door nadien tussen partijen gemaakte afspraken zouden zijn vervallen, nu Paulus Loot hiervoor onvoldoende heeft gesteld en bovendien geen begin van bewijs heeft aangedragen. Dat [eiser] met het op deze wijze verkopen en leveren van de panden aan de John Franklinstraat 55, de Blasiusstraat 50 en de Olofstraat 6 aan respectievelijk Pannekoek en de Monumentenstichting St. Olof van zijn zijde uitvoering heeft gegeven, wordt bevestigd door de brief van mr. Verhoef van 5 oktober 2000. Mr. Verhoef bevestigt daarin immers dat de panden John Franklinstraat 55, de Blasiusstraat 50 gelden als te zijn ingebracht bij Paulus Loot, maar dat er op dat moment nog niet conform het bepaalde in de overeenkomst van 3 maart 1999 kan worden afgerekend. Daarmee wordt kennelijk gerefereerd aan het feit dat het pand aan de Blasiusstraat 50, anders dan de John Franklinstraat 55, op dat moment nog is niet gesplitst en verkocht. De rechtbank kwalificeert de mededeling ter zitting van de heer Fagel, dat hij die brief niet zou kennen, hierbij als volstrekt ongeloofwaardig. Immers, in die brief wordt gerefereerd aan een overleg met hem en ter zitting heeft hij aangegeven dat mr. Verhoef een contact was/is van zijn medebestuurder Keizer. Die brief kan daarom hoe dan ook worden toegerekend aan Paulus Loot.

4.4.

Gezien het voorgaande zal de rechtbank er in het navolgende van uit gaan dat er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen waaraan van zijde van [eiser] reeds volledig uitvoering is gegeven maar die door Paulus Loot niet is nagekomen waar het de eindafrekening met [eiser] betreft.

4.5.

Paulus Loot heeft verder als verweer aangevoerd dat de vorderingen van [eiser] uit de overeenkomst tussen partijen reeds geruime tijd zijn verjaard, nu de appartementen in het pand aan de John Franklinstraat 55 zijn geleverd aan derden op 29 februari, 1 maart en 3 maart 2000 en het pand aan de Blasiusstraat 50 is geleverd op 17 januari 2005. [eiser] had dit volgens Paulus Loot op eenvoudige wijze door raadpleging van de openbare registers van het Kadaster kunnen weten. Op dat moment werd de vordering van [eiser] opeisbaar. Inmiddels zijn echter reeds meer dan vijf jaren verstreken en is de vordering verjaard. Paulus Loot doet daarbij een beroep op de verjaring ex artikel 3:307 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4.6.

De vordering van [eiser] in 3.1 onder I betreft primair een vordering tot nakoming en subsidiair tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad. De vordering in 3.1 onder IV betreft een vordering tot vergoeding van schade uit hoofde van de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen.

4.7.

Artikel 3:307 BW bepaalt dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of doen verjaart door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Uit de Memorie van Toelichting bij dat artikel volgt dat, indien de schuldeiser onbekend is met het ontstaan van de vordering, doordat de opeisbaarheid afhankelijk is van een opschortende voorwaarde, het in beginsel aan de schuldeiser is om ervoor te zorgen dat hij de verschijning van dit tijdstip of van de vervulling van de voorwaarde tijdig op de hoogte is. Schiet hij daarin tekort, dan gaat het niet aan de daaruit voortvloeiende rechtsonzekerheid ten laste van de schuldenaar te brengen in dier voege dat de rechtszekerheid die de verjaring beoogt te bevorderen voor hem verloren gaat. Daarnaast wordt daarin overwogen dat de schuldeiser tegenover een beroep op verjaring soms een verweer zal kunnen ontlenen aan artikel 3:321 onderdeel f BW. De schuldenaar die ‘het bestaan van de schuld’ opzettelijk voor de schuldeiser verborgen houdt, zal zich een beroep op verlenging van de verjaring moeten laten welgevallen. Hetzelfde geldt in geval van het opzettelijk verborgen houden van de verschijning van het onzekere tijdstip of de vervulling van de voorwaarde, wanneer hij dit tijdstip of deze vervulling kent, maar de schuldeiser niet (MvT, Parl. Gesch. BW Inv. Boek 3 p. 1412).

4.8.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep op verjaring van Paulus Loot slaagt. De verplichting tot afrekening van Paulus Loot jegens [eiser] is in de overeenkomst afhankelijk gesteld van een opschortende voorwaarde, te weten de verkoop van de te realiseren appartementen in de panden John Franklinstraat 55 en Blasiusstraat 50. Het lag op de weg van [eiser] om bij Paulus Loot navraag te doen naar de stand van zaken betreffende de verkoop van de panden. [eiser] heeft ter zitting weliswaar verklaard dat hij bij de heer Fagel regelmatig navraag heeft gedaan naar de stand van zaken betreffende de verkoop van de panden, maar daarvan is de rechtbank niets gebleken. Bij een betwisting daarvan van de zijde van Paulus Loot gaat de rechtbank aan die blote stelling dan ook voorbij. Het niet actief op de hoogte houden van [eiser] door Paulus Loot kan, wat daar ook van zij, niet worden aangemerkt als het opzettelijk verborgen houden van de vervulling van de opschortende voorwaarde. De rechtbank stelt vast dat (de advocaat van) [eiser] Paulus Loot pas in april 2016 voor het eerst heeft aangeschreven om tot eindafrekening over te gaan. Dat is te laat nu de vorderingen van [eiser] reeds 17 januari 2005 opeisbaar zijn geworden met de vervulling van de opschortende voorwaarde. [eiser] heeft overigens onvoldoende gesteld om überhaupt te kunnen vaststellen wanneer hij precies bekend is geworden met de opeisbaarheid van zijn vordering. Zijn stelling dat er thans dermate veel tijd is verstreken dat de panden inmiddels met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zijn doorverkocht, ging naar het oordeel van de rechtbank immers vijf, maar ook tien jaar geleden al op. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het bouwbedrijf van [eiser] kort voor de verkoop van de panden aan de Blasiusstraat 50 in januari 2005 - volgens zijn eigen stellingen - werkzaamheden heeft verricht in/aan het pand aan de Blasiusstraat 50 “
voor het verkoopklaar maken van appartementen”. Daartoe verwijst [eiser] naar overgelegde offertes uit november 2003 en een eerste voorschotnota van 15 januari 2004 (vgl. 2.13 ). [eiser] was toen kennelijk uit dien hoofde dan ook wel degelijk op de hoogte was van de voortgang van het project. Naar het oordeel van de rechtbank kan het beroep van [eiser] op artikel 3:321 lid 1 onder f BW onder die omstandigheid in het onderhavige geval niet slagen. Daarbij moet worden opgemerkt dat het ook voor [eiser] uit de openbare registers van het Kadaster eenvoudig was te achterhalen wat de stand van zaken was betreffende de verkoop van het pand aan de Blasiusstraat.

4.9.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de vordering van [eiser] tot nakoming van de onderhavige overeenkomst is verjaard.

4.10.

Dat geldt eveneens voor de schadevergoedingsvordering voorzover gebaseerd op grond van onrechtmatige daad. Een vordering tot vergoeding van schade verjaart volgens de hoofdregel van artikel 3:310 lid 1 BW door verloop van vijf jaar na aanvang van de dag, volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden of bij een van hem te verlangen onderzoek bekend had kunnen zijn. Gezien de kennis van [eiser] over het project en het van [eiser] te verlangen onderzoek is ook deze verjaringstermijn reeds lang geleden gaan lopen en is de vordering van [eiser] dan ook ruimschoots verjaard.

4.11.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure welke aan de zijde van Paulus Loot tot op heden worden begroot op € 3.903,00 aan griffierecht en € 5.160,00 aan salaris advocaat.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van Paulus Loot tot op heden begroot op € 9.063,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2018.^[1]