Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 6088614 \ CV EXPL 17-5710
Uitspraakdatum: 17 januari 2018
Vonnis in de zaak van:
Stichting [naam stichting]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
verder te noemen: Hofje
gemachtigde: mr. M.W. Langhout
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. T. de Deugd
1.Het procesverloop
1.1.
Het Hofje heeft bij dagvaarding van 16 juni 2017 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 4 december 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft het Hofje nog stukken toegezonden.
1.3. Ter zitting heeft de kantonrechter besloten om over te gaan tot het opnemen van de situatie ter plekke. Op 4 december 2017 heeft de plaatsopneming in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden plaatsgevonden.
1.3. Ter zitting heeft de kantonrechter besloten om over te gaan tot het opnemen van de situatie ter plekke. Op 4 december 2017 heeft de plaatsopneming in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden plaatsgevonden.
1.4.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 juni 2006 een woning in het Hofje , plaatselijk aangeduid als [a-straat] [huisnummer 1] . De woning van [gedaagde] grenst aan de noordzijde aan de woning van [bewoner 2] ( [huisnummer 2] ) en aan de zuidzijde aan de woning van [bewoner 3] ( [huisnummer 3] ). Tegenover de woningen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] bevindt zich de woning van [bewoner 4] ( [huisnummer 4] ), deze woningen zijn van elkaar gescheiden middels een open steeg. Voor woning [huisnummer 3] bevindt zich een overdekte doorgang naar deze open steeg. De doorgang is middels een poortdeur afsluitbaar.
2.2.
In de huurovereenkomst is het Reglement voor de bewoners van [het Hofje] van toepassing verklaard. In het reglement staat onder meer het volgende:
“(…) Artikel 2. Van de bewoners van het Hofje wordt verwacht dat zij in de kleine leefgemeenschap van het Hofje een goede verstandhouding met elkaar zullen opbouwen en instandhouden, en dat zij elkaar waar nodig bij zullen staan.(…)Artikel 8. Indien de bewoners bepaalde wensen hebben m.b.t. de woon- en leefomstandigheden op het Hofje , kunnen zij die ter kennis brengen van regenten. In overleg met de bewoners zal dan bezien worden of en in hoeverre aan deze wensen tegemoet kan worden gekomen.(…)Artikel 11. De regenten kunnen bewoners die zich aan ernstige veronachtzaming van het in dit Reglement bepaalde schuldig maken of die zich onbetamelijk of onordelijk gedragen, zodat zij de samenleving binnen het Hofje ernstig verstoren, hun woning ontnemen. Aan een dergelijk ingrijpen zullen regenten een duidelijke waarschuwing vooraf laten gaan. Bij toepassing van deze bepaling geldt de huurovereenkomst als ontbonden met onmiddellijke ingang”.
“(…) Artikel 2. Van de bewoners van het Hofje wordt verwacht dat zij in de kleine leefgemeenschap van het Hofje een goede verstandhouding met elkaar zullen opbouwen en instandhouden, en dat zij elkaar waar nodig bij zullen staan.(…)Artikel 8. Indien de bewoners bepaalde wensen hebben m.b.t. de woon- en leefomstandigheden op het Hofje , kunnen zij die ter kennis brengen van regenten. In overleg met de bewoners zal dan bezien worden of en in hoeverre aan deze wensen tegemoet kan worden gekomen.(…)Artikel 11. De regenten kunnen bewoners die zich aan ernstige veronachtzaming van het in dit Reglement bepaalde schuldig maken of die zich onbetamelijk of onordelijk gedragen, zodat zij de samenleving binnen het Hofje ernstig verstoren, hun woning ontnemen. Aan een dergelijk ingrijpen zullen regenten een duidelijke waarschuwing vooraf laten gaan. Bij toepassing van deze bepaling geldt de huurovereenkomst als ontbonden met onmiddellijke ingang”.
2.3.
Op 25 juli 2013 heeft [bewoner 3] het bestuur van het Hofje geschreven:
“Hierbij doe ik u diverse stukken toekomen inzake geluidsoverlast problemen veroorzaakt door mijn buurman de heer [gedaagde] (…)”.Met daarbij een niet verstuurde brief van 16 februari 2013 waarin is opgenomen:
“(…) In het voorjaar van 2012 begon [gedaagde] met deuren te smijten. (…) Persoonlijke problemen en dit geluid veranderde [gedaagde] in een ander buur. (…) Echter sinds dit najaar is hij ook begonnen met zijn televisie, die op zijn slaapkamer staat buitensporig hard aan te zetten, dit resoneert enorm op mijn bovenverdieping (…) Ook het volume van zijn radio en cd speler staat regelmatig zeer hard, zo hard dat de bassen door de muren denderen. Buiten schalt het lawaai door het straatje. (...) Zes jaar lang hebben we nooit een probleem met [gedaagde] gehad en op zich is het een aardige man die ook rustig is, alleen regelmatig gebeurt er iets in zijn hersenpan waardoor hij zich als een gek manifesteert, en hij mijn leven letterlijk verziekt.2.4. [bewoner 4] heeft het bestuur van het Hofje op 24 augustus 2013 bericht:
“Recentelijk – 24 juli jl. – is er ’s nachts een behoorlijke geluidsoverlast veroorzaakt door mijn buurman [gedaagde] . Toen ik naar bed ging rond half 11 vond ik al dat zijn muziek/televisie erg hard aan stonden, maar omdat er muziek optredens waren in [locatie] , was het op dat moment niet duidelijk te onderscheiden waar de meeste overlast door veroorzaakt werd. (…) Helaas, werd ik ’s nachts rond 2.15 wakker van de televisie van [gedaagde] , die door het steegje schalde. (…) Wanneer ik in mijn huis ben en alle deuren en ramen aan de steegkant dicht houd, dan hoor ik de geluiden wel maar ervaar geen overlast. (…) [gedaagde] en ik hebben toen de afspraak gemaakt dat wanneer ik overlast heb van hem dat ik dit tegen hem zou zeggen, (…) is dat (…) op 24 juli niet gelukt!. Het is heel jammer, want behalve dit gedrag vind ik [gedaagde] een heel aardige en prettige buurman.”.2.5. Het bestuur van het Hofje heeft [gedaagde] op 26 augustus 2013 geïnformeerd:
“Onlangs zijn er door (…) [bewoner 3] , klachten gerezen over geluidsoverlast in en om jouw woning. Dit was voor ons aanleiding om zowel met [bewoner 3] als met jou een gesprek aan te gaan. Dit gesprek heeft op 20 augustus jl. met twee leden van het bestuur, [bestuurslid 1] en [bestuurslid 2] , plaatsgehad. (…) Om uit deze impasse te komen en aan elke bewoner van het Hofje het woongenot te kunnen blijven garanderen, zij wij tot de volgende afspraken gekomen:- Jouw tv wordt zo snel mogelijk door jou verplaatst naar de begane grond;
“Hierbij doe ik u diverse stukken toekomen inzake geluidsoverlast problemen veroorzaakt door mijn buurman de heer [gedaagde] (…)”.Met daarbij een niet verstuurde brief van 16 februari 2013 waarin is opgenomen:
“(…) In het voorjaar van 2012 begon [gedaagde] met deuren te smijten. (…) Persoonlijke problemen en dit geluid veranderde [gedaagde] in een ander buur. (…) Echter sinds dit najaar is hij ook begonnen met zijn televisie, die op zijn slaapkamer staat buitensporig hard aan te zetten, dit resoneert enorm op mijn bovenverdieping (…) Ook het volume van zijn radio en cd speler staat regelmatig zeer hard, zo hard dat de bassen door de muren denderen. Buiten schalt het lawaai door het straatje. (...) Zes jaar lang hebben we nooit een probleem met [gedaagde] gehad en op zich is het een aardige man die ook rustig is, alleen regelmatig gebeurt er iets in zijn hersenpan waardoor hij zich als een gek manifesteert, en hij mijn leven letterlijk verziekt.2.4. [bewoner 4] heeft het bestuur van het Hofje op 24 augustus 2013 bericht:
“Recentelijk – 24 juli jl. – is er ’s nachts een behoorlijke geluidsoverlast veroorzaakt door mijn buurman [gedaagde] . Toen ik naar bed ging rond half 11 vond ik al dat zijn muziek/televisie erg hard aan stonden, maar omdat er muziek optredens waren in [locatie] , was het op dat moment niet duidelijk te onderscheiden waar de meeste overlast door veroorzaakt werd. (…) Helaas, werd ik ’s nachts rond 2.15 wakker van de televisie van [gedaagde] , die door het steegje schalde. (…) Wanneer ik in mijn huis ben en alle deuren en ramen aan de steegkant dicht houd, dan hoor ik de geluiden wel maar ervaar geen overlast. (…) [gedaagde] en ik hebben toen de afspraak gemaakt dat wanneer ik overlast heb van hem dat ik dit tegen hem zou zeggen, (…) is dat (…) op 24 juli niet gelukt!. Het is heel jammer, want behalve dit gedrag vind ik [gedaagde] een heel aardige en prettige buurman.”.2.5. Het bestuur van het Hofje heeft [gedaagde] op 26 augustus 2013 geïnformeerd:
“Onlangs zijn er door (…) [bewoner 3] , klachten gerezen over geluidsoverlast in en om jouw woning. Dit was voor ons aanleiding om zowel met [bewoner 3] als met jou een gesprek aan te gaan. Dit gesprek heeft op 20 augustus jl. met twee leden van het bestuur, [bestuurslid 1] en [bestuurslid 2] , plaatsgehad. (…) Om uit deze impasse te komen en aan elke bewoner van het Hofje het woongenot te kunnen blijven garanderen, zij wij tot de volgende afspraken gekomen:- Jouw tv wordt zo snel mogelijk door jou verplaatst naar de begane grond;
- Bij het gebruik maken van zowel je tv als je geluidinstallatie zul jij bij het geluidsniveau nadrukkelijk rekening houden met de andere bewoners van het Hofje en meer in het bijzonder jouw directe buren.”.De brief is voor akkoord geretourneerd en ondertekend door [gedaagde] .
2.6.
Op 1 januari 2014 heeft [bewoner 3] het bestuur van het Hofje geschreven:
“Daar [gedaagde] de laatste tijd weer zeerveel geluidsoverlast produceert, doe ik u zoals afgesproken een verslagje toekomen (…) Laat het duidelijk zijn dat het alleen om geluid gaat, verder hebben wij geen problemen met [gedaagde] .”.
“Daar [gedaagde] de laatste tijd weer zeerveel geluidsoverlast produceert, doe ik u zoals afgesproken een verslagje toekomen (…) Laat het duidelijk zijn dat het alleen om geluid gaat, verder hebben wij geen problemen met [gedaagde] .”.
2.7.
[bewoner 3] heeft het bestuur van het Hofje op 28 januari 2014 geïnformeerd:
“(…) [gedaagde] niet van ophouden weet. Hij is momenteel 3 a 4 dagen per week aanwezig (…) Op 16 januari heb ik hem een boze brief geschreven, hij trekt zich echter nergens iets van aan. (…) hij zet zijn tv en stereo nog een beetje harder dan voorheen. (…)”.In die brief van 16 januari 2014 heeft [bewoner 3] aan [gedaagde] geschreven:
“Jij hebt overal lak aan en gaat gewoon door met je, ik mag wel zeggen bijna psychisch gestoord gedrag. Gisteravond stond rond 20.00 uur je geluid van je radio/cd installatie te donderen door mijn muur beneden. (…) het is ongeveer 21.15 uur, nog geen drie minuten later gaat jouw t.v. op zijn aller-hardst aan. (…) heb ik wederom een verslag van jouw excessen naar het bestuur gestuurd.(…)”.2.8. Op 30 januari 2014 heeft [bewoner 4] aan het bestuur van het Hofje bericht:
“(…) [gedaagde] niet van ophouden weet. Hij is momenteel 3 a 4 dagen per week aanwezig (…) Op 16 januari heb ik hem een boze brief geschreven, hij trekt zich echter nergens iets van aan. (…) hij zet zijn tv en stereo nog een beetje harder dan voorheen. (…)”.In die brief van 16 januari 2014 heeft [bewoner 3] aan [gedaagde] geschreven:
“Jij hebt overal lak aan en gaat gewoon door met je, ik mag wel zeggen bijna psychisch gestoord gedrag. Gisteravond stond rond 20.00 uur je geluid van je radio/cd installatie te donderen door mijn muur beneden. (…) het is ongeveer 21.15 uur, nog geen drie minuten later gaat jouw t.v. op zijn aller-hardst aan. (…) heb ik wederom een verslag van jouw excessen naar het bestuur gestuurd.(…)”.2.8. Op 30 januari 2014 heeft [bewoner 4] aan het bestuur van het Hofje bericht:
“(…) Het plaatst mij al langere tijd in lastige positie omdat ik zowel met [bewoner 3] als met [gedaagde] een goed burencontact heb. Af en toe hoor ik de televisie en/of radio van [gedaagde] , maar ik heb er gelukkig zelden echt last van wanneer ik thuis ben. (…) op 30 december 2013, had ik echt overlast van het geluid van zijn televisie/radio. (…) Ik heb [gedaagde] er de volgende dag op aangesproken en op 2 januari hebben wij er nogmaals over gesproken. (…) wat mij betreft dit incident afgesloten.”.2.9. Het bestuur van het Hofje heeft [gedaagde] op 3 februari 2014 geschreven:
“Inmiddels hebben we moeten constateren dat jij je niet aan de gemaakte afspraken houdt. Nog altijd is jouw tv niet verplaatst naar de begane grond. (…)”.En vervolgens op 11 juni 2014:
“Nadat het enige tijd wat beter leek te gaan is toch weer een negatief bericht van [bewoner 3] gekomen, waarin zij verslag doet van je gedrag van de maanden april en mei. Er vindt zeer regelmatig met name op de maandagavonden geluidsoverlast plaats. In concreto komt het erop neer dat het volume van je tv en audioapparatuur regelmatig veel te hoog staat. (…) Het bestuur verwacht dat het toestel nu binnen de kortste keren verplaatst wordt. Het bestuur dringt er nu met klem op aan een einde te maken aan de geluidsoverlast (…)”.2.10. Het bestuur van het Hofje heeft [gedaagde] op 14 juli 2014 bericht:
“(…) Tot op heden is er van geen enkele verandering in uw gedrag sprake. Ook de door u bevestigde afspraak om het tv-toestel niet boven maar beneden te plaatsen is niet nagekomen. (…) In het gesprek van 9 juli hebben wij u medegedeeld dat wij, wanneer de geluidsoverlast niet onmiddellijk ophoudt, zullen moeten besluiten om de huur op te zeggen. Deze brief kunt u beschouwen als een laatste waarschuwing. (…) Wij (…) sommeren u dan ook per direct het geluid in en om uw woning te beperken tot een voor de andere bewoners acceptabel niveau (…)”.2.11. [gedaagde] heeft het bestuur van het Hofje op 18 juli 2014 geschreven:
“(…) Helaas is er weer regelmatig sprake van klachten over geluidsoverlast in en om mijn woning zoals ik heb begrepen uit je brief en in het gesprek van woensdag 9 juli met [bestuurslid 1] en [bestuurslid 2] . Ik moet vaststellen dat er een soort dossier is gemaakt en dat daar allerlei afschuwelijke dingen in staan, daarvoor mijn verontschuldigingen. Om de impasse te doorbreken heb ik in het verleden voorgesteld mijn t.v. toestel te verplaatsen, maar inmiddels heb ik een ander voorstel om het iedereen, mijzelf incluis, naar de zin te maken (…) een soort woningruil. (…) Volgend schooljaar, september a.s. zal ik zeker 4 dagen per week werkzaam zijn aan het [naam school] (…) Ik ben nu 71 jaar en wil nog een tijdje genieten van mijn vak, van mijn leven en niet nerveus te hoeven zijn of mijn buurvrouw geïrriteerd is door mijn aanwezigheid. Tevens vind ik het bespottelijk dat mijn radio of t.v. al jaren de rust van anderen verstoor. (…)”.
“Inmiddels hebben we moeten constateren dat jij je niet aan de gemaakte afspraken houdt. Nog altijd is jouw tv niet verplaatst naar de begane grond. (…)”.En vervolgens op 11 juni 2014:
“Nadat het enige tijd wat beter leek te gaan is toch weer een negatief bericht van [bewoner 3] gekomen, waarin zij verslag doet van je gedrag van de maanden april en mei. Er vindt zeer regelmatig met name op de maandagavonden geluidsoverlast plaats. In concreto komt het erop neer dat het volume van je tv en audioapparatuur regelmatig veel te hoog staat. (…) Het bestuur verwacht dat het toestel nu binnen de kortste keren verplaatst wordt. Het bestuur dringt er nu met klem op aan een einde te maken aan de geluidsoverlast (…)”.2.10. Het bestuur van het Hofje heeft [gedaagde] op 14 juli 2014 bericht:
“(…) Tot op heden is er van geen enkele verandering in uw gedrag sprake. Ook de door u bevestigde afspraak om het tv-toestel niet boven maar beneden te plaatsen is niet nagekomen. (…) In het gesprek van 9 juli hebben wij u medegedeeld dat wij, wanneer de geluidsoverlast niet onmiddellijk ophoudt, zullen moeten besluiten om de huur op te zeggen. Deze brief kunt u beschouwen als een laatste waarschuwing. (…) Wij (…) sommeren u dan ook per direct het geluid in en om uw woning te beperken tot een voor de andere bewoners acceptabel niveau (…)”.2.11. [gedaagde] heeft het bestuur van het Hofje op 18 juli 2014 geschreven:
“(…) Helaas is er weer regelmatig sprake van klachten over geluidsoverlast in en om mijn woning zoals ik heb begrepen uit je brief en in het gesprek van woensdag 9 juli met [bestuurslid 1] en [bestuurslid 2] . Ik moet vaststellen dat er een soort dossier is gemaakt en dat daar allerlei afschuwelijke dingen in staan, daarvoor mijn verontschuldigingen. Om de impasse te doorbreken heb ik in het verleden voorgesteld mijn t.v. toestel te verplaatsen, maar inmiddels heb ik een ander voorstel om het iedereen, mijzelf incluis, naar de zin te maken (…) een soort woningruil. (…) Volgend schooljaar, september a.s. zal ik zeker 4 dagen per week werkzaam zijn aan het [naam school] (…) Ik ben nu 71 jaar en wil nog een tijdje genieten van mijn vak, van mijn leven en niet nerveus te hoeven zijn of mijn buurvrouw geïrriteerd is door mijn aanwezigheid. Tevens vind ik het bespottelijk dat mijn radio of t.v. al jaren de rust van anderen verstoor. (…)”.
2.12.
De gemachtigde van het Hofje heeft [gedaagde] op 1 augustus 2014 onder meer bericht:
“Cliënte heeft inmiddels contact gehad met mevrouw (…) en besloten dat niet op uw voorstel tot woningruil kan worden ingegaan. Mevrouw (…) past niet in het profiel van gegadigden voor een woning op het hofje . Bovendien is er een aanzienlijke wachtlijst voor het hofje . (…)Gelet op het bovenstaande moet worden vastgesteld dat u in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van uw verplichtingen jegens cliënte. (…) te zorgen dat u uw gedrag per ommegaande aanpast en aangepast houdt, in die zin dat u per direct iedere vorm van geluidsoverlast staakt en gestaakt houdt.”.
“Cliënte heeft inmiddels contact gehad met mevrouw (…) en besloten dat niet op uw voorstel tot woningruil kan worden ingegaan. Mevrouw (…) past niet in het profiel van gegadigden voor een woning op het hofje . Bovendien is er een aanzienlijke wachtlijst voor het hofje . (…)Gelet op het bovenstaande moet worden vastgesteld dat u in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van uw verplichtingen jegens cliënte. (…) te zorgen dat u uw gedrag per ommegaande aanpast en aangepast houdt, in die zin dat u per direct iedere vorm van geluidsoverlast staakt en gestaakt houdt.”.
2.13.
Op 6 augustus 2014 heeft de gemachtigde van het Hofje aan [gedaagde] geschreven:
“Op vrijdag 1 augustus jl. heb ik u geschreven conform (…) Ondanks de in mijn voornoemde brief opgenomen sommatie, heeft u uw gedrag niet gebeterd. Sterker, van cliënte heb ik vernomen dat het op zondag 3 augustus wederom volledig is misgegaan op het hofje (…)”.
“Op vrijdag 1 augustus jl. heb ik u geschreven conform (…) Ondanks de in mijn voornoemde brief opgenomen sommatie, heeft u uw gedrag niet gebeterd. Sterker, van cliënte heb ik vernomen dat het op zondag 3 augustus wederom volledig is misgegaan op het hofje (…)”.
2.14.
[gedaagde] heeft op 9 augustus 2014 aan mr. Langhout geschreven:
“(…) Iedereen hier op het hofje weet dat ik bijna voortdurend logeer bij het zusje van [bewoner 3] en dat ik dus bijna nooit thuis ben. Inmiddels staat mijn relatie met [zus van bewoonster 3] onder druk omdat haar huis geen hotel is. Dat smijten met deuren etc. zijn pure verzinsels. Ik kwam heel rustig thuis, zet mijn TV aan om het tweede deel van zomergasten te kijken en toen raakte [bewoner 3] buiten zichzelf. De rest heeft u prima beschreven en is de volledige waarheid. Het is hier gehorig in dit kleine huisje en als de TV zacht aanstaat kan ik dat beneden en boven horen.”.
“(…) Iedereen hier op het hofje weet dat ik bijna voortdurend logeer bij het zusje van [bewoner 3] en dat ik dus bijna nooit thuis ben. Inmiddels staat mijn relatie met [zus van bewoonster 3] onder druk omdat haar huis geen hotel is. Dat smijten met deuren etc. zijn pure verzinsels. Ik kwam heel rustig thuis, zet mijn TV aan om het tweede deel van zomergasten te kijken en toen raakte [bewoner 3] buiten zichzelf. De rest heeft u prima beschreven en is de volledige waarheid. Het is hier gehorig in dit kleine huisje en als de TV zacht aanstaat kan ik dat beneden en boven horen.”.
2.15.
[bewoner 3] heeft [gedaagde] op 7 oktober 2014 bericht:
“Gisteravond wederom je televisie keihard aan. Om 21.30 mijn tv beneden uitgezet (..) Beneden hoorde ik het geluid van je tv al (...) kon ik het programma bijna letterlijk volgen. (…) De laatste maand was het op een enkele uitzondering na rustig (…)”.
“Gisteravond wederom je televisie keihard aan. Om 21.30 mijn tv beneden uitgezet (..) Beneden hoorde ik het geluid van je tv al (...) kon ik het programma bijna letterlijk volgen. (…) De laatste maand was het op een enkele uitzondering na rustig (…)”.
2.16.
Het bestuur van het Hofje heeft [gedaagde] op 30 oktober 2014 bericht:
“(…) Op 15 en 27 oktober jl. was het wederom raak. Het betreft met name het harde geluid afkomstig van uw televisie. (…) Enige tijd geleden spraken wij elkaar telefonisch. U gaf toen aan naarstig op zoek te zijn naar een nieuwe woning. Ik zou het op prijs stellen indien u mij over deze zoektocht nader informeert. (…)”.
“(…) Op 15 en 27 oktober jl. was het wederom raak. Het betreft met name het harde geluid afkomstig van uw televisie. (…) Enige tijd geleden spraken wij elkaar telefonisch. U gaf toen aan naarstig op zoek te zijn naar een nieuwe woning. Ik zou het op prijs stellen indien u mij over deze zoektocht nader informeert. (…)”.
2.17.
Op 23 oktober 2015 heeft het Hofje een verklaring afgegeven, inhoudende dat [gedaagde] aan de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst correct heeft voldaan.
2.18.
[bestuurslid 3] heeft haar mede-bestuursleden van het Hofje op 15 februari 2016 gemaild:
“Rond 22.15 belde [bewoner 3] (…) Ze was net thuis gekomen en hoorde in de poort al dat [gedaagde] zijn t.v. extreem hard had aanstaan. (…) Ik ben toch maar op de fiets gesprongen (…). Ik heb even in de poort gestaan en de tv van [gedaagde] stond inderdaad hard aan. (…)”.
2.19.
[bewoner 3] heeft [bestuurslid 3] op 21 februari 2016 bericht dat [gedaagde] zich op vrijdagavond 19 februari 2016 rond 23:00 uur heeft buitengesloten en dat zijn televisie tot zaterdagochtend 20 februari 2016 11:00 uur keihard heeft aangestaan.
2.20.
Bij brief van 23 februari 2016 heeft de gemachtigde van het Hofje [gedaagde] geïnformeerd over de binnenkomende klachten en gesommeerd de televisie naar beneden te verplaatsen en de overlast te staken. Tevens is aangezegd dat bij nieuwe klachten ontruiming van de woning zal worden gevorderd.
2.21.
Bij brief van 21 september 2016 heeft het bestuur van het Hofje onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Deze week bereikte ons helaas het bericht dat er wederom en herhaaldelijk vanuit jouw woning geluidsoverlast optreedt in het Hofje . (…) neemt sinds augustus jl. de overlast weer structureel toe. (…) Als (…) verhuurder (…) zijn wij verantwoordelijk voor een ongestoord woongenot. Als dit door toedoen van geluidsoverlast vanuit jouw woning wordt verhinderd, laat je ons geen mogelijkheid om maatregelen te nemen. (…) als de geluidsoverlast aanhoudt, dan zien wij geen andere weg dan de kwestie opnieuw aan de advocaat uit handen te geven. (…)”
“(…) Deze week bereikte ons helaas het bericht dat er wederom en herhaaldelijk vanuit jouw woning geluidsoverlast optreedt in het Hofje . (…) neemt sinds augustus jl. de overlast weer structureel toe. (…) Als (…) verhuurder (…) zijn wij verantwoordelijk voor een ongestoord woongenot. Als dit door toedoen van geluidsoverlast vanuit jouw woning wordt verhinderd, laat je ons geen mogelijkheid om maatregelen te nemen. (…) als de geluidsoverlast aanhoudt, dan zien wij geen andere weg dan de kwestie opnieuw aan de advocaat uit handen te geven. (…)”
2.22.
[bewoner 4] ( [a-straat] [huisnummer 4] ) heeft op 25 september 2016 aan [bestuurslid 3] gemaild:
“(…) Zoals beloofd een mailtje met wat er vrijdagavond voorgevallen is. Ik kwam rond half 11 ’s avonds thuis en het steegje galmde van de harde televisie en de radio van [gedaagde] . Ik kon woordelijk volgen welk programma cq muziek hij op had staan. In mijn huis was het ook duidelijk te horen, ondanks dat ik zelf de televisie aan had. (…) Toen ik rond 24.00u naar bed ging was het volume nog steeds hetzelfde niveau. (…) [bewoner 3] heeft er altijd last van en ik niet altijd en het voelt voor mij zeer vreemd dat ik dan degene zal zijn die elke keer de politie gaat bellen omdat zij dat niet wil doen. Dan krijg ik nog ruzie met [gedaagde] vanwege het geluidsprobleem waar [bewoner 3] voornamelijk last van heeft. Ik ga daar niet tussen zitten. (…)”.
“(…) Zoals beloofd een mailtje met wat er vrijdagavond voorgevallen is. Ik kwam rond half 11 ’s avonds thuis en het steegje galmde van de harde televisie en de radio van [gedaagde] . Ik kon woordelijk volgen welk programma cq muziek hij op had staan. In mijn huis was het ook duidelijk te horen, ondanks dat ik zelf de televisie aan had. (…) Toen ik rond 24.00u naar bed ging was het volume nog steeds hetzelfde niveau. (…) [bewoner 3] heeft er altijd last van en ik niet altijd en het voelt voor mij zeer vreemd dat ik dan degene zal zijn die elke keer de politie gaat bellen omdat zij dat niet wil doen. Dan krijg ik nog ruzie met [gedaagde] vanwege het geluidsprobleem waar [bewoner 3] voornamelijk last van heeft. Ik ga daar niet tussen zitten. (…)”.
2.23.
Bij brief van 29 september 2016 heeft de gemachtigde van het Hofje de ontruiming aangezegd en onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Bij schrijven van 21 september 2016 bent u namens cliënte nogmaals gewezen op de door u veroorzaakte geluidsoverlast. Uitdrukkelijk is aangegeven dat als de geluidsoverlast zou aanhouden, cliënte geen andere weg zou zien dan de zaak opnieuw aan mij te overhandigen. Afgelopen weekend (dus vrijwel direct na de ontvangst van voornoemde brief) is het, zo heb ik van cliënte begrepen, wederom uit de hand gelopen. Als gevolg van door u veroorzaakte geluidsoverlast, is er een uiterst gespannen situatie op het hofje ontstaan en zijn er wederom meerdere klachten bij cliënte binnengekomen. Ik moet constateren dat u, ondanks alle pogingen van cliënte om de rust op het hofje te herstellen, nog steeds in ernstige (en voortdurende) mate tekortschiet in de nakoming van uw verplichtingen jegens cliënte. U verkeert terzake in verzuim. (…)”
“(…) Bij schrijven van 21 september 2016 bent u namens cliënte nogmaals gewezen op de door u veroorzaakte geluidsoverlast. Uitdrukkelijk is aangegeven dat als de geluidsoverlast zou aanhouden, cliënte geen andere weg zou zien dan de zaak opnieuw aan mij te overhandigen. Afgelopen weekend (dus vrijwel direct na de ontvangst van voornoemde brief) is het, zo heb ik van cliënte begrepen, wederom uit de hand gelopen. Als gevolg van door u veroorzaakte geluidsoverlast, is er een uiterst gespannen situatie op het hofje ontstaan en zijn er wederom meerdere klachten bij cliënte binnengekomen. Ik moet constateren dat u, ondanks alle pogingen van cliënte om de rust op het hofje te herstellen, nog steeds in ernstige (en voortdurende) mate tekortschiet in de nakoming van uw verplichtingen jegens cliënte. U verkeert terzake in verzuim. (…)”
2.24.
Bij brief van 18 oktober 2016 heeft [gedaagde] het bestuur van het Hofje onder meer het volgende geschreven:
“(…) hierdoor krijg ik elke maandag avond telefoontjes, bonzen en gebel aan mijn deur en op dinsdag en woensdag gebeurt dit nooit. (…) Maar ik zal tot mijn laatste snik op komen voor vrije geluiden in mijn eigen huisje. (…)”.
“(…) hierdoor krijg ik elke maandag avond telefoontjes, bonzen en gebel aan mijn deur en op dinsdag en woensdag gebeurt dit nooit. (…) Maar ik zal tot mijn laatste snik op komen voor vrije geluiden in mijn eigen huisje. (…)”.
2.25.
Op 29 november 2016 heeft het bestuur van het Hofje aan [gedaagde] geschreven:
“(…) verzoek gedaan om te mogen verhuizen naar de woning van [naam] (…) Het bestuur wijst dit verzoek af. (…) Het bestuur heeft er geen vertrouwen in dat een interne verhuizing de overlast die jij veroorzaak wegneemt.(…)”.
“(…) verzoek gedaan om te mogen verhuizen naar de woning van [naam] (…) Het bestuur wijst dit verzoek af. (…) Het bestuur heeft er geen vertrouwen in dat een interne verhuizing de overlast die jij veroorzaak wegneemt.(…)”.
2.26.
Twee andere bewoners verklaren het volgende:
[bewoner 5] [huisnummer 5]
“(…)Ik stel er prijs op te verklaren dat ik nog nooit iets heb gemerkt van geluidsoverlast, die veroorzaakt zou zijn door hofgenoot [gedaagde] (...) Ook op warme dagen, wanneer overal in de hof ramen en deuren opstaan; heb ik nooit last gehad van radio- of televisielawaai uit huisje [huisnummer 1] (…) Ik meen het van harte als ik zeg dat [gedaagde] een aardige, intelligente man is, (…) Niet iemand die erop uit is anderen het leven zuur te maken.”
[bewoner 5] [huisnummer 5]
“(…)Ik stel er prijs op te verklaren dat ik nog nooit iets heb gemerkt van geluidsoverlast, die veroorzaakt zou zijn door hofgenoot [gedaagde] (...) Ook op warme dagen, wanneer overal in de hof ramen en deuren opstaan; heb ik nooit last gehad van radio- of televisielawaai uit huisje [huisnummer 1] (…) Ik meen het van harte als ik zeg dat [gedaagde] een aardige, intelligente man is, (…) Niet iemand die erop uit is anderen het leven zuur te maken.”
[bewoner 2] [huisnummer 2]
“(…) Ik woon naast [gedaagde] en ik moet bekennen dat ik nauwelijks last heb van wat dan ook. De geluiden die ik hoor passen bij deze niet geïsoleerde huizen. (…) Af en toe staat er iemand voor zijn deur, die maakt nog het meeste lawaai. (…)Deze brief heb ik al een keer bij de vorige zitting gestuurd. Wat mij betreft is er niets veranderd.”
“(…) Ik woon naast [gedaagde] en ik moet bekennen dat ik nauwelijks last heb van wat dan ook. De geluiden die ik hoor passen bij deze niet geïsoleerde huizen. (…) Af en toe staat er iemand voor zijn deur, die maakt nog het meeste lawaai. (…)Deze brief heb ik al een keer bij de vorige zitting gestuurd. Wat mij betreft is er niets veranderd.”
2.27.
Op 21 december 2016 heeft de kantonrechter de voorlopige voorziening tot ontruiming van de woning afgewezen omdat onvoldoende aannemelijk was dat sprake was van structurele, onrechtmatige geluidsoverlast.
2.27.
Op 29 december 2016 hebben het bestuur van het Hofje en [gedaagde] het vonnis met elkaar besproken. Geconstateerd is dat [gedaagde] zijn televisie naar beneden heeft verplaatst.
2.28.
[bewoner 3] heeft bij het bestuur van het Hofje geklaagd over geluidsoverlast vanuit de woning van [gedaagde] op diverse dagen in de periode 25 januari 2017 tot en met 15 maart 2017.
2.29.
Op 20 maart 2017 rond 21:15 uur is er een geluidsoverlast gevend incident vanuit de woning van [gedaagde] geconstateerd door het bestuur van het Hofje . De televisie stond op 80% à 90% van het geluidsvolume. Op 22 maart 2017 heeft het Hofje [gedaagde] onder meer bericht
“Mocht cliënte nog een klacht over door u veroorzaakte geluidsoverlast ontvangen, dan zal cliënte een bodemprocedure starten”en daarbij een verslag van het bestuur over het incident op 20 maart 2017 meegestuurd.
“Mocht cliënte nog een klacht over door u veroorzaakte geluidsoverlast ontvangen, dan zal cliënte een bodemprocedure starten”en daarbij een verslag van het bestuur over het incident op 20 maart 2017 meegestuurd.
2.30.
Het bestuur van het Hofje heeft op 5 april 2017 een verslag ontvangen van [bewoner 3] over geluidsoverlast die zij heeft ervaren in de periode 20 maart 2017 tot en met 4 april 2017.
2.31.
[bewoner 6] heeft het bestuur van het Hofje op 25 april 2017 gemaild:
“(…) Ik kwam gisteravond om 20.30 uur terug van mijn werk. Harde televisie van [gedaagde] geconstateerd, even langs zijn deur gelopen en idd het was loeihard. Ik kon letterlijk horen wat er gezegd werd op tv. Naar binnen en naar boven, mijn dakraampje stond open en het geluid van [gedaagde] ’s televisie was ook binnen bij mij (boven) duidelijk te horen. Raampje dicht, (…) Ik ben al zijn jaren structurele geluidsoverlast meer dan zat. (…)”.
“(…) Ik kwam gisteravond om 20.30 uur terug van mijn werk. Harde televisie van [gedaagde] geconstateerd, even langs zijn deur gelopen en idd het was loeihard. Ik kon letterlijk horen wat er gezegd werd op tv. Naar binnen en naar boven, mijn dakraampje stond open en het geluid van [gedaagde] ’s televisie was ook binnen bij mij (boven) duidelijk te horen. Raampje dicht, (…) Ik ben al zijn jaren structurele geluidsoverlast meer dan zat. (…)”.
2.32.
Op 3 mei 2017 heeft het Hofje aan [gedaagde] geschreven: “
(…) Ook gisteravond is het weer misgegaan. Inmiddels ontving ik weer een beeld- en geluidsfragment waaruit blijkt dat uw televisie in de steeg woordelijk is te horen. (…)”.
(…) Ook gisteravond is het weer misgegaan. Inmiddels ontving ik weer een beeld- en geluidsfragment waaruit blijkt dat uw televisie in de steeg woordelijk is te horen. (…)”.
2.33.
[gedaagde] heeft het Hofje op 15 mei 2017 bericht dat hij sinds de verplaatsing van zijn televisie naar beneden weer klachten ontvangt van [bewoner 3] over het volume van het geluid van zijn televisie, terwijl hij probeert alles zo zacht mogelijk te doen.
2.34.
[bewoner 3] heeft het bestuur van het Hofje een verslag toegestuurd van de geluidsoverlast die zij heeft ervaren in de periode van 1 mei 2017 tot en met 13 juni 2017.
2.35.
[gedaagde] heeft het Hofje op 26 juni 2017 geschreven:
“(…) dat ik echt alles in het werk stel om alle in dit huisje zo normaal mogelijk probeer te doen, tijdens de 3 avonden dat ik er überhaupt ben. (…) Mijn radio & TV staan bijna altijd zacht. Dat het hier soms een beetje gehorig is, weet iedereen. Maar met een chagrijnige buurvrouw te weten [bewoner 3] is het slecht kersen eten. In een gehorig huisje is het natuurlijk gehorig naar beide kanten.”.
“(…) dat ik echt alles in het werk stel om alle in dit huisje zo normaal mogelijk probeer te doen, tijdens de 3 avonden dat ik er überhaupt ben. (…) Mijn radio & TV staan bijna altijd zacht. Dat het hier soms een beetje gehorig is, weet iedereen. Maar met een chagrijnige buurvrouw te weten [bewoner 3] is het slecht kersen eten. In een gehorig huisje is het natuurlijk gehorig naar beide kanten.”.
2.36.
Op 15 augustus 2017 heeft [bewoner 3] het bestuur van het Hofje een verslag gemaild over de periode 19 juni 2017 tot en met 24 juli 2017 en de door haar ervaren overlast. Op 29 september 2017 is nog een verslag gevolgd over 28, 29 en 30 augustus 2017 en 25 en 26 september 2017.
2.37.
[bewoner 3] heeft op 5 oktober 2017 bij het Hofje verslag gedaan van geluidsoverlast die zij heeft ervaren op 4 oktober 2017. Op 24 oktober 2017 heeft zij nog een verslag over de periode 9 tot en met 23 oktober 2017 gemaild.
2.38.
Op maandag 13 november 2017 hebben [bestuurslid 4] en [bestuurslid 3] namens het bestuur van het Hofje een bezoek gebracht aan [bewoner 3] .
[bestuurslid 4] heeft daarover onder meer verklaard:
“(…) Ik kwam aan om 18:45 uur en ben om ca 21:30 uur weer weggegaan. (…) Toen ik aankwam hoorde ik in de poort al dat [gedaagde] z’n televisie luid aan had staan. Ik kon bij zijn deur het televisieprogramma dat hij aan had staan woordelijk volgen. De gehele periode dat ik binnen ben geweest was de televisie van [gedaagde] te horen. (…) Doordat we met z’n drieën waren leek het in eerste instantie wel mee te vallen. (…) Maar op de momenten dat we niet spraken ervoer ik het geluid als penetrant en hinderlijk. (…)”.[bestuurslid 3] heeft daarover onder meer verklaard:
“(…) Buiten hoorde ik al dat de tv hard aanstond. Hoewel ik binnen niet woordelijk kon verstaan wat er gezegd werd, kon ik de stemmen van presentatoren goed herkennen evenals de tunes van televisieprogramma’s. Het geluid van de tv van de heer [gedaagde] was bij buurvrouw [bewoner 3] zeer storend aanwezig. (…)”.2.39. [bewoner 3] heeft op 16 november 2017 een mail gestuurd aan het bestuur van het Hofje en daarin verslag gedaan van de door haar ervaren geluidsoverlast in de periode van 24 oktober 2017 tot en met 15 november 2017.
“(…) Ik kwam aan om 18:45 uur en ben om ca 21:30 uur weer weggegaan. (…) Toen ik aankwam hoorde ik in de poort al dat [gedaagde] z’n televisie luid aan had staan. Ik kon bij zijn deur het televisieprogramma dat hij aan had staan woordelijk volgen. De gehele periode dat ik binnen ben geweest was de televisie van [gedaagde] te horen. (…) Doordat we met z’n drieën waren leek het in eerste instantie wel mee te vallen. (…) Maar op de momenten dat we niet spraken ervoer ik het geluid als penetrant en hinderlijk. (…)”.[bestuurslid 3] heeft daarover onder meer verklaard:
“(…) Buiten hoorde ik al dat de tv hard aanstond. Hoewel ik binnen niet woordelijk kon verstaan wat er gezegd werd, kon ik de stemmen van presentatoren goed herkennen evenals de tunes van televisieprogramma’s. Het geluid van de tv van de heer [gedaagde] was bij buurvrouw [bewoner 3] zeer storend aanwezig. (…)”.2.39. [bewoner 3] heeft op 16 november 2017 een mail gestuurd aan het bestuur van het Hofje en daarin verslag gedaan van de door haar ervaren geluidsoverlast in de periode van 24 oktober 2017 tot en met 15 november 2017.
3.De vordering
3.1.
Het Hofje vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.2.
Het Hofje legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en het reglement zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde] veroorzaakt structureel ernstige geluidsoverlast waarvan de omwonenden ernstige hinder ondervinden. Gelet op de bijzondere woonsituatie in een monumentaal hofje hebben bewoners meer rekening met elkaar te houden dan in een gewone straat. De omwonenden zijn ook huurders van het Hofje en hebben recht op een rustig woongenot. Ondanks gesprekken, waarschuwingen, verzoeken en sommaties weigert [gedaagde] zijn gedrag aan te passen. [gedaagde] schiet aldus ernstig te kort in de nakoming van zijn verplichtingen jegens het Hofje , zodat de gevorderde ontruiming aangewezen is.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat het gaat om klachten van met name één, overgevoelige, buurvrouw ( [bewoner 3] ), terwijl de overige buren niet of nauwelijks klagen. Verder verblijft [gedaagde] slechts drie dagen per week in het gehuurde. [gedaagde] gedraagt zich zoals in het maatschappelijk verkeer betamelijk is, zodat van een tekortkoming geen sprake is. Als hij de muziek harder wil zetten, zet hij zijn koptelefoon op. De klachten van [bewoner 3] zijn door het Hofje niet goed onderzocht doch direct overgenomen en tot de zijne gemaakt, echter deze betreffen een subjectieve waarneming door [bewoner 3] . Een geluidsmeting is niet gedaan. Een rapport van de politie of de wijkagent ontbreekt.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van voorwaardelijke tegenvordering om een terme de grâce van drie maanden voor de ontruiming in aanmerking te nemen.
Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij elders geen woonruimte zal kunnen bemachtigen. Hij is inmiddels 73 jaar. Het Hofje had beter kunnen inzetten op mediation tussen [gedaagde] en [bewoner 3] in plaats van eenzijdig de kant van [bewoner 3] te kiezen in deze burenkwestie.
Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij elders geen woonruimte zal kunnen bemachtigen. Hij is inmiddels 73 jaar. Het Hofje had beter kunnen inzetten op mediation tussen [gedaagde] en [bewoner 3] in plaats van eenzijdig de kant van [bewoner 3] te kiezen in deze burenkwestie.
4.3.
Het Hofje betwist de tegenvordering en stelt dat er sprake is van ernstige overlast die niet nog langer moet voortduren en verder is het Hofje bang voor toename van de overlast tijdens de terme de grâce.
5.De beoordeling
5.1.
Ook voor huurovereenkomst van woonruimte geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming de verhuurder het recht geeft de huur te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het gevolg van ontbinding is dat een huurder zijn woning, een eerste levensbehoefte, zal moeten ontruimen en op straat komt te staan. Dat betekent in dit geval dat alleen wanneer sprake is van een ernstige en voortdurende tekortkoming, ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
5.2.
De door het Hofje gestelde tekortkoming bestaat hier uit geluidsoverlast afkomstig van de televisie van [gedaagde] . Bij de beoordeling van de vraag of deze geluidsoverlast zodanig ernstig is dat deze de ontbinding (met haar gevolgen) rechtvaardigt, moet in aanmerking worden genomen dat de aan [gedaagde] verhuurde woning zich bevindt in een monumentaal en niet geïsoleerd hofje. De woningen zijn klein en zeer gehorig. Dat betekent enerzijds dat van de huurders meer dan gebruikelijk is verlangd mag worden dat zij rekening houden met hun buren en hun gedragingen daarop afstemmen, maar anderzijds dat huurders niet kunnen of mogen verwachten dat het ten allen tijde geheel stil is in hun woning. Met andere woorden: huurders zullen het geluidsniveau van hun televisie en stereo-installatie moeten aanpassen maar zullen, buiten de nachtelijke uren, enig geluid afkomstig van hun buren moeten accepteren.
5.3.
De klachten over geluidsoverlast (bestaande uit televisiegeluiden) zijn in hoge mate afkomstig van één buurvrouw, wier woning direct aan die van [gedaagde] grenst. De bewoner van de andere aan de woning van [gedaagde] grenzende woning, klaagt helemaal niet. Een andere bewoner van het hofje heeft aangegeven evenmin enige overlast te ondervinden, terwijl twee van hen slechts incidenteel hebben geklaagd. Ter onderbouwing van de stelling dat sprake is van structurele overlast, heeft het Hofje ter zitting geluidsfragmenten laten horen. Deze zijn op meerdere momenten buiten de woning van [gedaagde] gemaakt en daaruit blijkt dat de televisie van [gedaagde] in de steeg voor zijn woning (zeer) goed hoorbaar is. Daaruit blijkt echter niet in hoeverre in de andere woningen overlast van die televisiegeluiden wordt ondervonden.
5.4.
Teneinde zelf de mate van geluidsoverlast vast te stellen, is de kantonrechter ter plekke gaan luisteren, waarbij de kantonrechter in de woning van [gedaagde] en die van [bewoner 3] is geweest en ook in de steeg / poort voor de beide woningen heeft staan luisteren. Daarbij heeft de kantonrechter het volgende geconstateerd. Als de televisie op 50% van het haalbare geluidsniveau staat, is dat buiten te horen maar niet in de woning van [bewoner 3] . Als het geluid op 80% wordt gezet, is dit buiten goed hoorbaar. In de woning van [bewoner 3] is het geluid alleen enigszins hoorbaar als er in die woning verder geen geluid wordt gemaakt (zoals het afspelen van eigen muziek of het voeren van een gesprek). Het zelfde geldt als het geluid wordt opgevoerd naar 90% of 100%: buiten de woning van [gedaagde] is de televisie dan bijna net zo goed hoorbaar als binnen diens woning. In de woning van [bewoner 3] is het geluid dan alleen (als achtergrondgeluid) hoorbaar als er geen ander geluiden in die woning worden gemaakt.
5.5.
Het ligt evenwel niet voor de hand dat [gedaagde] het geluid met grote regelmaat op meer dan 90% heeft: het geluid in de woonkamer van [gedaagde] , welke kamer nauwelijks groter is dan drie bij drie meter, is dan, zoals de kantonrechter ook heeft kunnen constateren, onaangenaam hard. Dat zou anders kunnen zijn als [gedaagde] tegelijk met de televisie ook de ventilator in het keukentje aan heeft. Zoals de kantonrechter heeft kunnen constateren, is die ventilator zeer luidruchtig en zal het geluidsniveau van de televisie flink moeten worden opgeschroefd om daar boven uit te komen. Hoewel het geluidsniveau van de televisie in dat geval in de steeg vóór de woning als onacceptabel moet worden gekwalificeerd en van [gedaagde] verlangd mag worden dat hij het geluidsniveau daarom bijstelt, kan naar het oordeel van de kantonrechter dat niet worden gezegd over het bij [bewoner 3] hoorbare geluid. Zelfs als het geluidsniveau van de televisie van [gedaagde] op meer dan 80% staat, is de overlast die [bewoner 3] daarvan ondervindt niet zodanig dat deze moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] . Hoewel de geluidsoverlast buiten de woning bij een geluidsniveau van de televisie van 80% of meer als onacceptabel moet worden gekwalificeerd, kan deze overlast evenmin tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden omdat daarover nauwelijks is geklaagd.
5.6.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van het Hofje zal afwijzen. De voorwaardelijke tegenvordering behoeft daarmee geen behandeling.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van het Hofje , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering en de tegenvordering af;
6.2.
veroordeelt het Hofje tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 800,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. A.H.I. Hoogendam, griffier.
De griffier De kantonrechter