Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 6873554 \ KG EXPL 18-46
Uitspraakdatum: 29 mei 2018
Vonnis in kort geding in de zaak van:
De stichting Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: de verhuurder
gemachtigde: mr. K. Straathof
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: de huurder
gemachtigde: mr. A.A. Bouwman
1.Het procesverloop
1.1.
De verhuurder heeft de huurder op 7 mei 2018 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 mei 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben de verhuurder en de huurder bij brieven van 14 mei 2018 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
De huurder huurt sinds 29 september 2016 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] van de verhuurder. De huurprijs bedraagt € 425,21 per maand. Het betreft een sociale huurwoning met twee slaapkamers in een portiek met zes woningen.
2.2.
In artikel 6.1 van de huurovereenkomst verklaart de huurder dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het gehuurde zijn hoofdverblijf is.
2.3.
De Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte maken deel uit van de huurovereenkomst (hierna: de algemene huurvoorwaarden). In artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde overeenkomstig de bestemming zal gebruiken en het niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde te ontplooien. Artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk zal bewonen en de woonruimte daadwerkelijk zal gebruiken. In artikel 6.6 is bepaald dat het de huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
2.4.
Op 22 maart 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de verhuurder en de huurder over het gebruik van de woning door de huurder. De huurder heeft aangegeven dat hij veel in Amsterdam is maar in de weekenden in Alkmaar en dat hij de woning twee keer heeft verhuurd via Airbnb.
2.5.
Bij brief van 22 maart 2018 heeft de verhuurder de huurder in gebreke gesteld, omdat de woning langdurig (minimaal zes maanden) is verhuurd via Airbnb en in gebruik gegeven aan andere personen, zonder dat daarvoor schriftelijke toestemming van de verhuurder is gegeven. Daarbij heeft de huurder de woning bedrijfsmatig gebruikt.
2.6.
Bij brief van 27 maart 2018 heeft (de gemachtigde van) de huurder aan de verhuurder bericht dat van verplaatsing van het hoofdverblijf geen sprake is. De huurder heeft de woning slechts een enkele keer op Airbnb gezet en is daar onmiddellijk mee gestopt toen hij besefte dat dit niet zonder toestemming van de verhuurder is toegestaan.
2.7.
Naar aanleiding van een vermoeden van sociale zekerheidsfraude door de huurder is een onderzoek ingesteld door een sociaal rechercheur tevens buitengewoon opsporingsambtenaar van Halte Werk. Van dit onderzoek is een Rapportage [adres] d.d. 17 april 2018 opgemaakt (hierna: het rapport).
In het rapport is vermeld dat op 14 februari 2018 een huisbezoek op het adres heeft plaatsgevonden. Tijdens dit bezoek werd de huurder niet aangetroffen. Wel werden twee Duitse toeristen aangetroffen die verklaarden de woning te huren als vakantiewoning. Ze hadden de woning gevonden via de website van Airbnb en waren in het bezit van een huurovereenkomst. Ze verklaarden onder andere dat ze de huissleutel hebben ontvangen van ene Bram, er geen persoonlijke spullen in de woning waren toen zij daar aankwamen zoals kleding of papieren en alle kasten leeg waren. Naar aanleiding van het huisbezoek heeft de rapporteur gekeken op de website van Airbnb. De woning stond daar vermeld als zijnde te huur aangeboden door ene Bram voor € 50,00 per nacht.
In het rapport is voorts vermeld dat met drie bewoners van het appartementencomplex is gesproken. De bewoner van huisnummer 7 verklaarde dat huisnummer 8 sinds vorig jaar gebruikt wordt als Airbnb en de oorspronkelijke bewoner alleen nog langskomt om schoon te maken. De bewoner van huisnummer 9 verklaarde dat hij de bewoner van huisnummer 8 sinds zeker een half jaar niet meer hoort en ziet. De bewoner van huisnummer 11 verklaarde dat de huurder er ongeveer twee maanden echt heeft gewoond en daarna verdwenen is, de woning op nummer 8 verhuurd wordt aan toeristen en de buurman alleen nog komt om schoon te maken.
Daarnaast is in het rapport vermeld dat de bankafschriften over de uitkeringsperiode zijn onderzocht.
Als conclusie (advies) is in het rapport vermeld dat uit het onderzoek naar voren kwam dat de huurder heeft verzwegen het hebben van inkomsten uit de verhuur van zijn woning en het niet binnen de gemeente Alkmaar verblijven (hoofdverblijf) in de periode van 1 maart 2017 tot en met 30 juni 2017, 1 augustus 2017 tot en met 31 oktober 2017 en 1 december 2017 tot en met 19 maart 2018.
2.8.
Op de website van Airbnb wordt het gehuurde te huur aangeboden als ‘geheel appartement’ met twee slaapkamers voor € 55,00 per nacht. Vermeld wordt ‘verhuurd door Bram’ met 94 recensies.
3.De vordering
3.1.
De verhuurder vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de huurder veroordeelt tot ontruiming en ontruimd houden en verlaten van de woning aan de [adres] , met alle daarin van hem aanwezige personen en zaken en wel binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, onder afgifte van alle sleutels aan de verhuurder, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat de huurder in gebreke blijft deze veroordeling na te komen.
3.2.
De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld door het gehuurde niet als exclusief hoofdverblijf te houden, in strijd met de tussen partijen overeengekomen bestemming te gebruiken en aan te bieden op een voor de commerciële verhuur bedoelde website. Hij heeft de woning via Airbnb veelvuldig verhuurd en daarbij de woning zelf verlaten. Voorts heeft de huurder de huur voor april en mei 2018 onbetaald gelaten. Gezien de aard en ernst van de tekortkomingen van de huurder wordt ontruiming van de woning gevorderd.
3.3.
De huurder heeft verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
spoedeisend belang
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft. De huurder voert het verweer dat het spoedeisend belang ontbreekt. Dit verweer wordt verworpen. De verhuurder heeft er belang bij dat de door haar verhuurde woning overeenkomstig de huurovereenkomst en overeengekomen bestemming wordt gebruikt. Voor zover dat niet het geval is dient daaraan zo spoedig mogelijk een einde te komen. Het spoedeisend belang is daarmee gegeven.
toetsingskader kort geding
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in hoge mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
onrechtmatig verkregen bewijs?
4.3.
De huurder voert primair het verweer dat de verhuurder gebruik maakt van onrechtmatig verkregen bewijs en dat dit bewijs buiten beschouwing moet worden gelaten. Volgens de huurder beschikt de verhuurder over documenten die kennelijk uit het bijstandsdossier van de huurder afkomstig zijn en heeft hij deze niet verstrekt en het bestuursorgaan geen toestemming voor het gebruik gegeven. De kantonrechter verwerpt het verweer. Als er al sprake is van onrechtmatig verkregen bewijs, betekent dat niet dat dit bewijs in deze civiele procedure geen rol mag spelen. In het civiele recht geldt immers de vrije bewijsleer (artikel 152 Rv Pro). In beginsel wegen het algemene maatschappelijke belang dat de waarheid in rechte aan het licht komt en het belang dat partijen erbij hebben hun stellingen in rechte aannemelijk te kunnen maken, zwaarder dan het belang van uitsluiting van bewijs dat op onrechtmatige wijze is verkregen. Slechts indien sprake is van bijkomende omstandigheden, is uitsluiting van dat bewijs gerechtvaardigd (zie HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:942). Dergelijke bijkomende omstandigheden zijn de kantonrechter voorshands niet gebleken.
algemene huurvoorwaarden
4.4.
De vordering van de verhuurder is gegrond op de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. De huurder voert het verweer dat bij hem de wilsovereenstemming ontbreekt met betrekking tot de inhoud van de algemene huurvoorwaarden en dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst voor hem onvoldoende kenbaar en duidelijk was dat de verhuur via Airbnb als een wanprestatie wordt beschouwd die tot beëindiging van de huurovereenkomst c.q. ontruiming kan leiden. Volgens de huurder sprak hij toen geen Nederlands, tekende hij bij het kruisje en had hij feitelijk geen idee waarvoor hij tekende. De kantonrechter verwerpt het verweer en licht dit als volgt toe.
4.5.
Ter zitting is voldoende komen vast te staan dat bij het aangaan van de huurovereenkomst een projectmedewerker van de verhuurder aanwezig was die vloeiend Arabisch spreekt en die de inhoud van de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden in ieder geval globaal voor de huurder heeft vertaald. De huurder heeft vervolgens elke pagina van de huurovereenkomst getekend en een afschrift van de voorwaarden ontvangen. De kantonrechter acht het voorshands derhalve aannemelijk dat zowel ten aanzien van de huurovereenkomst als (de toepasselijkheid van) de algemene huurvoorwaarden wilsovereenstemming is bereikt (artikel 3:33 BW Pro). De huurder heeft de gelding van de algemene huurvoorwaarden aanvaard en is daaraan dus gebonden.
4.6.
Ingevolge artikel 6:232 BW Pro is een wederpartij ook dan aan de algemene voorwaarden gebonden als bij het sluiten van de overeenkomst de gebruiker begreep of moest begrijpen dat zij de inhoud daarvan niet kende. Het standpunt van de huurder dat hij de inhoud van de algemene huurvoorwaarden niet kende (en dus niet wist dat het verbod van onderverhuur daarvan deel uitmaakt), gaat reeds daarom niet op. Overigens heeft de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat het verbod van onderverhuur niet met de huurder is besproken dan wel vertaald. De huurder heeft betoogd dat bij het aangaan van de huurovereenkomst alleen maar is besproken dat hij de woning moest schoon houden. Dat is echter niet aannemelijk, reeds omdat de huurovereenkomst uit vier pagina’s bestaat.
tekortkomingen
4.7.
Als erkend staat vast dat de huurder de gehuurde woning in de periode van mei 2017 tot 14 februari 2018 meermalen - zonder toestemming van de verhuurder - voor € 45,00 tot € 50,00 per nacht (via ene Bram) heeft onderverhuurd via Airbnb. Aldus heeft de huurder in strijd met artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden gehandeld. Hij is op dit punt (herhaaldelijk) tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De omstandigheid dat de huurder direct met de verhuur via Airbnb is gestopt toen hij in februari of maart 2018 doorhad dat dit niet was toegestaan, zoals hij aanvoert, doet niet af aan die tekortkomingen.
4.8.
Onbetwist is dat de huurder door de woning te verhuren, bedrijfsmatig en commercieel en dus in strijd met artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld. Ook daarmee is sprake van een tekortkoming.
4.9.
De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat de huurder in de periode waarin hij de woning onderverhuurde, niet (steeds) zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dit wordt als volgt toegelicht. Op de website van Airbnb staan 94 recensies. Deze hebben - zoals reeds blijkt uit de vermelding op de website - betrekking op de woning en niet, zoals de huurder suggereert, op Bram, de aanbieder van de woning op Airbnb. Uit de in het rapport van Halte Werk vermelde verklaringen van drie buurtbewoners, die door de huurder niet (gemotiveerd) zijn betwist, blijkt dat de woning wordt verhuurd via Airbnb en dat de bewoner alleen nog komt om schoon te maken. Uit de in het rapport opgenomen verklaring van de in de woning aangetroffen Duitse toeristen blijkt voorts dat er geen persoonlijke spullen van de huurder in de woning aanwezig waren. Dit alles overziende is het niet aannemelijk dat de woning maximaal 22 keer is verhuurd, zoals door de huurder is gesteld. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat de woning 94 keer via Airbnb is verhuurd. Dat komt erop neer dat de woning in de periode van mei 2017 tot 14 februari 2018 (9,5 maanden) gemiddeld zo’n 9 à 10 keer per maand is verhuurd. Het is aannemelijk dat de huurder in die periode tijdens het verblijf van de onderhuurders in de woning niet (steeds) in de woning verbleef. De woning is immers in haar geheel, namelijk als geheel appartement met twee slaapkamers, te huur aangeboden. Toen de Duitse toeristen er verbleven, waren er ook geen persoonlijke spullen aanwezig. De huurder heeft dus in strijd met artikel 6.1 van de huurovereenkomst en artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden gehandeld. Ook in zoverre is sprake van een tekortkoming.
4.10.
Vast staat dat de huurder de huur voor de maanden april en mei 2018 niet heeft betaald. Hij is ook op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
ontbinding gerechtvaardigd?
4.11.
Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De huurder heeft een beroep op deze uitzondering gedaan. Bij de beoordeling van de vraag of (het in voldoende mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat) in dit geval de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, acht de kantonrechter het volgende van belang.
4.12.
De tekortkoming van de huurder is ernstig. Hij heeft de woning gedurende langere tijd veelvuldig onderverhuurd. Daarbij heeft hij de gehele woning voor de verhuur ter beschikking gesteld en zelf niet (steeds) zijn hoofdverblijf in het gehuurde behouden. Verder heeft de huurder een aanzienlijk bedrag aan de onderverhuur verdiend, namelijk - bij een prijs van naar zijn zeggen minimaal € 45,00 per nacht - minstens € 4.200,00.
De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat door de onderverhuur overlast is ontstaan bij de omwonenden. Dat blijkt voldoende uit de (anonieme) e-mail van een omwonende d.d. 13 april 2018, waarin staat “Je weet nooit wie er je portiek binnen komt en je voelt je ook minder veilig daardoor”, en de e-mail van een anonieme afzender d.d. 19 april 2018, waarin is vermeld dat je soms harde seks geluiden, vaak ’s nachts, en veel gebonk hoort. De omstandigheid dat de verhuurder op 2 februari 2018 nog een positief geredigeerde verhuurdersverklaring heeft opgesteld, waarin staat dat de huurder geen overlast veroorzaakt, maakt dat niet anders. Op dat moment was de verhuurder immers nog niet op de hoogte van de overlast als gevolg van de verhuur via Airbnb. Dat is pas later ontdekt. De omstandigheid dat de omwonenden niet eerder bij de verhuurder over overlast hebben geklaagd, maakt dat niet anders.
De kantonrechter verwerpt het betoog van de huurder dat hij niet bekend was met de onrechtmatigheid van de onderverhuur, omdat het verbod op onderverhuur – als dat niet bij hem bekend was – hem in elk geval bekend behoorde te zijn (vgl. 4.5 en 4.6).
Het gaat in deze zaak om een sociale huurwoning. Met zijn handelen onttrekt de huurder de woning aan de woningvoorraad van de verhuurder. De verhuurder heeft er daarnaast belang bij dat de huur (tijdig) wordt betaald. Hiertegenover staat het belang van de huurder om de woning te kunnen blijven huren en daarin te wonen. Dat belang is te verwaarlozen, omdat de huurder in de hiervoor bedoelde onderverhuurperiode niet (steeds) in de woning heeft gewoond. De omstandigheid dat de huurder psychische problemen heeft en stabiliteit nodig heeft, leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel, omdat de huurder die problemen ook al had toen hij de woning onderverhuurde en zelf elders verbleef.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen hebbende, is de kantonrechter van oordeel dat (het in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat) de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het is derhalve in hoge mate aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
conclusie
4.13.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van de verhuurder zal toewijzen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, heeft de kantonrechter geen aanleiding de huurder een langere ontruimingstermijn te gunnen dan door de verhuurder is verzocht.
4.14.
De door de verhuurder verzochte dwangsom wordt afgewezen. De verhuurder heeft niet onderbouwd waarom zij er - naast ontruiming met de sterke arm - belang bij heeft dat een dwangsom wordt opgelegd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet te verwachten dat de huurder de veroordeling niet zal nakomen.
4.15.
De proceskosten komen voor rekening van de huurder, omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt de huurder ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris en de nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door de verhuurder worden gemaakt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt de huurder te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten de woning aan de [adres] , met alle daarin van hem aanwezige personen en zaken en wel binnen drie (3) dagen na betekening van dit vonnis, onder afgifte van alle sleutels aan de verhuurder;
5.2.
veroordeelt de huurder tot betaling aan de verhuurder van € 425,21 per maand, ingaande april 2018 en verder iedere maand dat de woning niet is ontruimd, zulks tot de woning is ontruimd;
5.3.
veroordeelt de huurder tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de verhuurder tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 99,91
griffierecht € 119,00
salaris gemachtigde € 600,00 ;
5.4.
veroordeelt de huurder tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de verhuurder worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het verzochte voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter