Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/263079 / KG ZA 17-661
Vonnis in kort geding van 20 juli 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE BIASE ARCHITECTEN B.V.
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. Th. F. Roest,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ZANDVOORT,
zetelend te Zandvoort,
gedaagde,
advocaat mr. E. de Groot te Haarlem.
Partijen zullen hierna De Biase en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de fax van 5 juli 2018 van de gemeente met één aanvullende productie (productie 51)
- de pleitnota van De Biase
- de pleitnota van de gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Dit kort geding betreft een geschil dat is ontstaan in verband met de selectie van een plan voor de ontwikkeling van het gebied rond de watertoren te Zandvoort. De gemeente heeft de watertoren, een gemeentelijk monument, in 2006 verkocht aan de commanditaire vennootschap Watertoren Zandvoort (hierna aan te duiden als “WZCV”). In de koopovereenkomst tussen partijen is gestipuleerd dat partijen zich realiseren dat de gemeenteraad een eigen bevoegdheid heeft om te beslissen over de uiteindelijke ontwikkeling van de watertoren en zal moeten instemmen met een voorgesteld gebruik.
2.2.
Op 27 november 2012 heeft de gemeente het bestemmingsplan “Middenboulevard” definitief vastgesteld. Dat bestemmingsplan voorzag in de mogelijkheid om de watertoren, de direct omliggende gronden en het Watertorenplein te (her)ontwikkelen ten behoeve van woningbouw en aanvullende voorzieningen.
2.3.
In 2013 werkte De Biase aan een plan om samen met WZCV de toren en het plein te ontwikkelen. In de periode 2014-2016 kwamen ook de archictenbureaus Springtij en AG in beeld. Springtij heeft een haalbaarheidsstudie naar de ontwikkeling van de watertoren met omliggende grond, maar exclusief het plein, uitgevoerd. WZCV heeft in het kader van die haalbaarheidsstudie met Springtij gesproken over haar voorwaarde dat er 3.000 m2 gebruiksoppervlakte moest zijn om een plan voor de watertoren haalbaar te kunnen doen zijn.
2.4.
Springtij, AG en De Biase hebben vervolgens op eigen initiatief plannen ingediend bij de gemeente voor de ontwikkeling van de watertoren en de belendende gronden, alsmede het plein. De gemeente heeft de drie partijen bij brief in oktober 2015 geïnformeerd dat hun plannen zouden worden beoordeeld in een zogenaamde 0-toets.
2.5.
Uit de ambtelijke beoordeling volgde het advies aan de gemeenteraad om te kiezen tussen het plan van Springtij en AG, waarbij werd aangegeven dat er een voorkeur bestond voor het plan van Springtij.
2.6.
Vervolgens heeft de gemeente besloten het participatieproces op te starten. De drie architectenbureaus hebben hun plannen op 7 maart 2016 aan de gemeenteraad gepresenteerd. AG had haar plan opgesteld in samenwerking met haar geldschieter, alsmede met ontwikkelaar Dupont Vastgoed. De gemeenteraad besloot om de plannen van alle partijen te betrekken in het participatieproces.
2.7.
Uit het rapport betreffende het participatieproces van 28 juli 2016 bleek een voorkeur voor het plan van Springtij. Ook het College van B&W sprak in een mededeling aan de gemeenteraad van 18 november 2016 haar voorkeur uit voor het plan van Springtij. De mededeling vermeldde voorts dat de plannen van zowel Springtij als AG in ruime en vergelijkbare mate voldeden aan het gestelde gemeentelijke kader.
2.8.
In de gemeenteraad van 22 november 2016 werd voorgesteld om in te stemmen met de voorkeur voor het plan van Springtij. Als gevolg van een vervolgens opgetreden vertrouwensbreuk is het college van B&W gevallen en is het raadsvoorstel niet verder behandeld.
2.9.
Op 12 januari 2017 is een nieuw college aangetreden. In het document, getiteld “Afspraken en uitgangspunten voor een nieuwe coalitie in Zandvoort tot maart 2018” is ten aanzien van het Watertorenplein het navolgende opgenomen:
“Het Watertorenplein heeft recent veel emotie opgeroepen in Zandvoort. De coalitie vindt het van belang dat desondanks met daadkracht wordt gewerkt aan een heldere koers met betrekking tot besluitvorming door de raad, uiterlijk in juni 2017. Het college zal, mede aan de hand van een kaderstellende consultatie van de raad, een nieuwe afweging van de planselectie maken. Het uitgangspunt dat er geen ruimte is voor sociale woningbouw, vanwege het effect op de grondexploitatie wordt geaccepteerd (…) Er komt een geheel nieuw participatieproces, maar de betrokkenen worden vanaf nu intensief meegenomen bij het vervolg.”
2.10.
De gemeente en WZCV hebben elkaar op 27 maart 2017 gesproken. Het van die bespreking opgemaakte verslag vermeldt onder meer:
“De Watertoren CV wil graag dat het Watertorenplein en de Watertoren ontwikkeld wordt. Ze hebben een voorkeur voor een plan, maar ze zullen ook meegaan met een ander plan. De hoeveelheid gebruiksoppervlakte en het programma is van belang voor de financiële haalbaarheid en dus de uiteindelijke planontwikkeling. De Watertoren CV vraagt de gemeente om ook de financiële haalbaarheid voor de Watertoren mee te nemen in de toets.”
2.11.
Bij brief van 10 april 2017 aan de drie architecten heeft de gemeente hen verzocht om de eerdere door hen ingediende plannen te optimaliseren, rekening houdend met de kaders die het college op 28 maart 2017 aan de gemeenteraad had voorgelegd. In een bijlage bij deze brief bevonden zich de kaders waaraan de plannen zouden worden getoetst. Partijen werden er tevens op gewezen dat zij tot uiterlijk 18 april 2017 hun gewijzigde plannen konden indienen. AG, Springtij en De Biase hebben hun plannen vervolgens tijdig ingediend.
2.12.
De bijlage bij de brief van 10 april 2017 vermeldt omtrent het beoordelingskader:
“Ruimtelijke kaders
Nadere toelichting
Structuurvisie Parel aan Zee De mate waarin het plan bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van Zandvoort
Elementen waar naar gekeken wordt zijn:
* intermediair tussen grootschalige bebouwing Hogeweg
en kleinschaligere bebouwing rond de watertoren
* aansluiting bij de omgeving in schaal en milieu, in de betekenis van kleinschalig en dorps woonklimaat
* individualiteit en parcelering van woningen
* parkeren uit het zicht en geïntegreerd in de bebouwing en
afzomen van de parkeergarage
* waarborgen van de zichtlijnen op de watertoren
* commerciële functies situeren op maaiveld
* goede overgang privé – openbaar
* een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte met toepassing van voldoende groen
* bebouwing niet hoger dan aangrenzende bebouwing
* al dan niet benodigde planologische procedures
Het indien noodzakelijk, in procedure brengen van een afwijking of partiele herziening van bestemmingsplan “Middenboulevard”.
Programmatische kaders
De mate waarin het programma past binnen de gemeentelijke
beleidskaders en bijdraagt aan een versterking van het woonklimaat van Zandvoort.
Elementen waar naar gekeken wordt zijn:
* een toename in de koopsector ten aanzien van betaalbaar en duur, lichte toename middelduur.
* een mix van grondgebonden en appartementen en woningen voor starters, ouderen en doostromers
* aan/afwezigheid van retail en horeca op het Watertorenplein
* toevoeging van hoogwaardige verblijfsaccommodaties
Parkeerkaders
De mate waarin het plan het parkeervraagstuk goed oplost.
Elementen waar naar gekeken wordt zijn:
* rekening houden met de eisen van het Hoogheemraadschap in het kader van de kustveiligheid.
* de parkeernormen uit de parkeernormennota 2012
Overige kaders
De mate waarin het belang van behoud van de Watertoren is geborgd.
De mate waarin duurzaam bouwen wordt meegenomen in de plannen
Financiële haalbaarheid
De mate waarin het plan past binnen de financiële kaders van de gemeente.
Integriteit ontwikkeling
De mate waarin de partij aantoont dat de gehele ontwikkeling van het gebied kan worden gerealiseerd.”
2.13.
Bij brief van 17 april 2017 heeft WZCV aan Springtij onder meer meegedeeld:
“Zoals je weet staan wij positief tegenover jullie plan, maar maken op dit moment geen voorkeur bekend.
Het lijkt erop dat jullie plan voldoende m2 GO wonen heeft om tot een goede integrale ontwikkeling te komen voor de Watertoren en het Watertorenplein (…)”
2.14.
De hiervoor onder 2.12 weergegeven kaders zijn in de vergadering van 18 april 2017 door de gemeenteraad vastgesteld, waarbij de gemeente tevens de volgende nieuwe kaders heeft toegevoegd:
* bestaande relevante beleidsdocumenten, zoals de structuurvisie Parel aan Zee d.d. 19 april 2010, de beeldkwaliteitsnotitie Middenboulevard d.d. 29 september 2009, de Erfgoedverordening Zandvoort 2012 en de Woonvisie d.d. 24 mei 2016;
* de grondexploitatie Middenboulevard als financieel kader voor de verkoop van de grond;
* een bestemmingsplan en financiële check op de geoptimaliseerde planinitiatieven zoals op 18 april 2017 in te dienen bij het college;
* het, indien noodzakelijk, in procedure brengen van een afwijking of partiële herziening van het bestemmingsplan Middenboulevard;
* het opheffen van de aanwezige openbare parkeerplaatsen op het plein ten behoeve van de beoogde ontwikkeling op het Watertorenplein. Daarbij wordt uitgegaan van een privaat geëxploiteerde stallingsgarage;
* het toepassen van duurzaam wonen en zo mogelijk energie neutrale woningen;
* het realiseren van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte met toepassing van voldoende groen;
* de haalbaarheid van een integrale planontwikkeling.
2.15.
De ambtelijke toetsing van de plannen heeft vanaf 18 april 2017 plaatsgevonden. De toetsingscommissie werd deels bijgestaan door externe adviseurs.
2.16.
De ambtelijke toetsing was op 10 mei 2017 gereed. Het plan van Springtij werd met 23 punten gewaardeerd, het plan van AG met 22 punten en het plan van De Biase met 16 punten. De architecten zijn bij brief van 17 mei 2017, verzonden op 22 mei 2017, ingelicht over deze resultaten, alsmede over het feit dat het college een lichte voorkeur heeft voor het plan van Springtij en dat de gemeenteraad in juni 2017 een definitieve keuze zou maken. Deze brief vermeldt voorts onder meer:
“Het plan van Springtij is als best beoordeeld. Het initiatief heeft erg goed gescoord op de ruimtelijke kwaliteit en past goed in de omgeving. Daarnaast levert het plan meer parkeerplaatsen op dan nodig is volgens de norm, is er op duurzaamheid en technische uitwerking van de Watertoren een goede en uitgebreide onderbouwing gegeven en scoort het plan goed op de financiële en integrale haalbaarheid.”
2.17.
De Biase heeft bij brief van 29 mei 2017 aan de gemeenteraad haar bezwaren geuit ten aanzien van de toetsing van haar plan. Volgens De Biase had de gemeente de 0-toets niet juist afgehandeld.
2.18.
Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met een keuze voor het plan van Springtij.
2.19.
De gemeenteraad heeft vervolgens besloten om het besluit omtrent de keuze voor één van de plannen aan te houden in afwachting van een, door de raad gelast, onderzoek naar de correspondentie tussen wethouder [A.] en WZCV in de periode maart tot en met juni 2017. Dat onderzoek is uitgevoerd door het bureau “Integis”. Het van dat onderzoek opgemaakte rapport d.d. 29 november 2017 vermeldt onder meer:
“Bluijs heeft met zoveel woorden de hierboven geschetste relatie tussen WZCV en Springtij bevestigd:
De afspraken over de terughoudendheid in de communicatie hangen mede samen met het feit dat iedereen wist van de relatie tussen de CV en Springtij architecten (…) en dat ook iedereen wist dat de CV een voorkeur voor het plan van Springtij had. Bluijs licht toe dat bij alle partijen bekend was dat de CV en Springtij twee handen op een buik waren (…)
Waar Springtij en WZCV hebben verklaard ‘veel contact’ respectievelijk ‘regelmatig overleg’ te hebben gehad, volgt uit ons onderzoek dat WZCV niet dan wel slechts incidenteel contact heeft gehad met De Biase en AG (…)
Wel is in paragraaf 5.8 vermeld dat Springtij en WZCV hebben verklaard ‘veel contact’ respectievelijk ‘regelmatig overleg’ met elkaar te hebben gehad. Derhalve kan worden aangenomen (…) dat Springtij kennis heeft gehad van de inhoud van (een deel van de) correspondentie tussen [A.] en WZCV. Alsdan hebben in de periode vanaf 3 mei 2017 tot en met 20 augustus 2017 niet alle initiatiefnemers (op hetzelfde moment) de beschikking gehad over dezelfde informatie. (…)
[A.] geeft WZCV in navolgende correspondentie advies:
* op 20 juni 2017 stuurt [A.] een mail aan [B.] in antwoord op de mail d.d. 20 juni 2017 van [B.] aan [A.] inzake een (concept)brief van WZCV aan de gemeenteraad. [A.] vermeldt:
Lijkt me verstandig om dit in de achterzak te houden en niet te verspreiden noch aan de projectleiding noch aan de raadsleden/college. Het zou kunnen lijken of er een beslissing afgedwongen kan/gaat worden. Dat is niet in het belang van de beeldvorming [sic] en daarmee kan t [sic] schade doen aan de reeds voor een groot gedeelte positieve grondhouding van een aantal raadsleden tav [sic] Het Springtij plan [sic].
2.20.
De gemeente heeft tevens onderzoek laten doen naar de plankeuze zoals die door de gemeente is gemaakt. Aan het bureau Decentraalbestuur.nl zijn twee onderzoeksvragen gesteld die luiden:
1) was er voor de drie bureaus die een plan hebben gemaakt een gelijk speelveld? en
2) heeft de raad zijn besluit van 28 juni 2017 op goede gronden kunnen nemen.
2.21.
Decentraalbestuur.nl heeft beide vragen in haar rapport van 16 maart 2018 bevestigend beantwoord.
2.22.
In de raadsvergadering van 26 maart 2018 is de opschorting van de besluitvorming weer opgeheven.
3.Het geschil
3.1.
De Biase vordert:
primair
( i) de gemeente te gebieden de opdracht tot ontwikkeling van het Watertorenplein en de Watertoren te verlenen aan (geen ander dan) De Biase, althans zodanig voorzieningen te teffen als de voorzieningenrechter juist acht;
subsidiair
(ii) de gemeente te gebieden de ontvangen plannen opnieuw te (doen) beoordelen met inachtneming van de beginselen van het aanbestedingsrecht, met inachtneming van de door de gemeente opgestelde kaders, met inachtneming van de in de dagvaarding uiteengezetten bezwaren en met inachtneming van het te wijzen vonnis;
(iii) de gemeente in afwachting van de uitkomst van de onder ii gevorderde herbeoordeling te verbieden om Springtij en/of AG de opdracht op basis van de thans voorliggende beslissing definitief te gunnen, althans de gemeente te gebieden de mogelijk reeds tot stand gekomen overeenkomsten te beëindigen, althans de gemeente te verbieden uitvoering te geven aan de mogelijk reeds tot stand gekomen overeenkomsten, althans zodanige voorzieningen te treffen als de voorzieningenrechter juist acht;
zowel primair als subsidiair
( v) de gemeente te veroordelen in de kosten, met nakosten en wettelijke rente.
3.2.
De gemeente voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De primaire vordering
4.1.
De voorzieningenrechter stelt vast dat De Biase geen toereikende grondslag heeft gesteld voor de toewijzing van die vordering. Haar klachten hebben als rode draad dat de gemeente haar plan niet zorgvuldig heeft beoordeeld. Gegrondbevinding daarvan kan hooguit leiden tot een voorziening die ertoe strekt het beoordelingsproces over te doen.
De subsidiaire vordering
4.2.
De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van heden het parallelle kort geding tussen AG en de gemeente een dergelijke voorziening gegeven. De voorzieningenrechter heeft de gemeente verplicht tot herbeoordeling van de drie plannen op een wijze die recht doet aan een aantal specifieke kenmerken van deze zaak.
4.3.
Dit vonnis leidt uiteraard ook voor De Biase tot de consequentie dat ook het door haar ingediende plan in de herbeoordeling zal dienen te worden betrokken. De slotsom is daarom dat De Biase thans geen belang (meer) heeft bij toewijzing van haar vorderingen.
4.4.
Indien de zaak van AG tegen de gemeente zich evenwel niet had voorgedaan was de voorzieningenrechter op vergelijkbare gronden tot eenzelfde resultaat gekomen. Dat brengt mee dat de gemeente in de proceskosten zal worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Biase worden begroot op:
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.606,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van De Biase af;
5.2.
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De Biase begroot op € 1.606,00, vermeerderd met de nakosten ten bedrage van € 131,00 zonder betekening en op € 199,00 in geval van betekening, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na heden en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen deze termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf de hiervoor bedoelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.Ph.C. de Jong op 20 juli 2018. [1]