Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7032318 \ CV EXPL 18-5234
Uitspraakdatum: 17 oktober 2018
Vonnis in de zaak van:
[eiser 1]
[eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen: [eiser 1] c.s.
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS)
tegen
de vereniging van eigenaars:
[VVE]
[VVE]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
verder te noemen: VVE
gemachtigde: mr. R.C. Borst
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser 1] c.s. heeft bij dagvaarding van 15 juni 2018 een vordering tegen de VVE ingesteld. De VVE heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 13 september 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De VVE heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die inclusief zes bijlagen zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1] c.s. bij brief van 6 september 2018 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Op 15 maart 1979 is het gebouw [a-straat] [huisnummer] te [vestigingsplaats] gesplitst in appartementsrecht A1 (benedenwoning) en A2 (bovenwoning). Iedere eigenaar heeft één/tweede gedeelte van de eigendom en één stem in de vergadering.
In de splitsingsakte is modelreglement 1973 van toepassing verklaard.
In de splitsingsakte is modelreglement 1973 van toepassing verklaard.
2.2.
[eiser 1] c.s. is sinds 2013 eigenaar van het appartementsrecht A1. [bestuurder VVE] is sinds 39 jaar eigenaar van het appartementsrecht A2.
2.3.
[bestuurder VVE] is bestuurder van de VVE.
2.4.
Op 6 mei 2013 heeft [betrokkene 1] een inspectie uitgevoerd in de woning van [eiser 1] c.s. in verband met een bouwkundige keuring/rapportage ten behoeve van de aanvraag van nationale hypotheek garantie door [eiser 1] c.s.
2.5.
In 2013 zijn er in opdracht van [eiser 1] c.s. werkzaamheden uitgevoerd door [rechtspersoon] BV.
2.6.
Eind 2015 hebben [eiser 1] c.s. bij [bestuurder VVE] geklaagd over geluidsoverlast vanuit de woning van [bestuurder VVE] veroorzaakt door een huurster van [bestuurder VVE] .
2.7.
Op 24 januari 2017 heeft de gemachtigde van [eiser 1] c.s. een brief gestuurd aan [bestuurder VVE] . Daarin verzoekt [eiser 1] c.s. [bestuurder VVE] om mee te betalen aan de door [rechtspersoon] uitgevoerde werkzaamheden en om kort gezegd de slapende VVE te activeren met betrekking tot een aantal concreet genoemde punten. [bestuurder VVE] heeft op
2 februari 2017 op deze brief gereageerd en haar standpunt uiteengezet. Op 11 augustus 2017 heeft [eiser 1] c.s. [bestuurder VVE] in rechte betrokken.
2 februari 2017 op deze brief gereageerd en haar standpunt uiteengezet. Op 11 augustus 2017 heeft [eiser 1] c.s. [bestuurder VVE] in rechte betrokken.
2.8.
Op 14 maart 2018 heeft de kantonrechter te Haarlem uitspraak gedaan in een zaak die [eiser 1] c.s. jegens [bestuurder VVE] had ingesteld teneinde tot een gelijksoortige veroordeling te komen als hij thans jegens de VVE vordert.
2.9.
Bij brief van 18 maart 2018 aan de VVE en [bestuurder VVE] heeft [eiser 1] c.s. melding gemaakt van geluidsoverlast en [bestuurder VVE] verzocht om als bestuurder van de VVE op te treden tegen de veroorzakers van de overlast middels het geven van een schriftelijke waarschuwing en om een ledenvergadering uit te schrijven.
2.10.
De gemachtigde van [eiser 1] c.s. heeft de VVE op 20 april 2018 aangeschreven en gesommeerd om tot betaling en verdere actie over te gaan.
Bij brief van 30 april 2018 heeft de gemachtigde van de VVE gereageerd.
Bij brief van 30 april 2018 heeft de gemachtigde van de VVE gereageerd.
2.11.
[bestuurder VVE] heeft haar appartementsrecht sinds enige tijd te koop staan.
3.De vordering
3.1.
[eiser 1] c.s. vordert dat de kantonrechter de VVE met uitsluiting van [eiser 1] c.s. veroordeelt tot:
1. betaling van € 5.884,88 ter zake van herstelkosten aan gemeenschappelijke delen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2017;
1. betaling van € 5.884,88 ter zake van herstelkosten aan gemeenschappelijke delen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2017;
2. het treffen van maatregelen teneinde de brandveiligheid van het appartementencomplex te waarborgen;
3. het verlenen van inzage in verzekeringen die zijn gesloten ten bate van de VVE;
4. het verlenen van medewerking aan het opstellen van een onderhoudsplan en het opstarten van een reservefonds;
5. voldoening van de proceskosten.
5. voldoening van de proceskosten.
3.2.
[eiser 1] c.s. legt – kort weergegeven – de wet en de bepalingen in de splitsingsakte aan haar vordering ten grondslag.
3.3.
[eiser 1] c.s. stelt dat de appartementseigenaren herstelkosten van gemeenschappelijke delen ieder voor de helft dienen te betalen. Daarbij dient het ex artikel 17 van het splitsingsreglement te gaan om noodzakelijke herstellingen en vernieuwingen of om kosten tot normaal onderhoud en behoud. Daarvan was sprake op basis van het door [eiser 1] c.s. overgelegde rapport. Gelet daarop was er geen noodzaak om toestemming van de VVE te vragen.
3.4.
Verder dient de VVE actie te ondernemen omdat [bestuurder VVE] kamers verhuurt in haar appartement en er geen blusmiddelen, rookmelders en/of vluchtplan aanwezig zijn.
3.5.
Ook is de bestuurder van de VVE verplicht om inzage te geven in de regeling omtrent de verzekering van de gezamenlijke opstal. Tevens is de bestuurder verplicht om inzage te verlenen in het meerjarenonderhoudsplan en is de bestuurder van de VVE verplicht tot het opstarten reservefonds.
4.Het verweer
4.1.
De VVE betwist de vordering. Zij voert daartoe – samengevat – aan dat [eiser 1] c.s. op eigen initiatief werkzaamheden heeft laten verrichten zonder overleg met de VVE en zonder toestemming van de VVE. Uit de stellingen van [eiser 1] c.s. blijkt niet dat er sprake is geweest van de noodzaak tot het uitvoeren van de door hem gestelde werkzaamheden. De gestelde werkzaamheden zijn vijf jaar geleden uitgevoerd en pas nu komt hij met een onvoldoende gemotiveerde vordering. [eiser 1] c.s. maakt niet duidelijk welke werkzaamheden tegen welke prijs ten behoeve van de gemeenschappelijke delen zijn uitgevoerd. Ook zijn de gestelde kosten veel hoger dan de raming ad € 4.380,00 uit het overgelegde rapport. Verder beroept de VVE zich op afstand van recht en rechtsverwerking. Meer subsidiair voert de VVE aan dat de vordering niet hoger zijn dan € 2.190,00.
4.2.
In het vonnis van 14 maart 2018 heeft de kantonrechter de vordering van [eiser 1] c.s. jegens [bestuurder VVE] tot het treffen van brandveiligheidsmaatregelen afgewezen. Op aangeven van [eiser 1] c.s. heeft de gemeente de woning van [bestuurder VVE] laten inspecteren. Naar aanleiding van deze inspectie zijn [bestuurder VVE] geen zake verplichtingen opgelegd. Verder staat de woning sinds maart 2018 leeg. [eiser 1] c.s. dient niet-ontvankelijk te worden verklaard, aldus de VVE.
4.3.
De appartementseigenaren kunnen hun woning zelfstandig verzekeren omdat er geen gemeenschappelijke ruimten zijn. [bestuurder VVE] heeft een dergelijke “vve-clausule” in haar verzekeringspolis. De VVE is niet bekend met een verzekeringspolis ten name van de VVE. Aan en door de VVE is nimmer verzekeringspremie afgedragen. De VVE is een zogenaamde slapende vereniging en [eiser 1] c.s. vraagt naar de inzage in stukken waarvan hij weet dat die niet bestaan.
4.4. De VVE erkent dat een meerjarenonderhoudsplan dient te worden opgemaakt door de gezamenlijke eigenaars. Dit dient volgens de regels van het splitsingsreglement te gebeuren. Na vaststelling van een dergelijk plan kan vervolgens een reservefonds worden opgestart. Door de slechte verhoudingen tussen de eigenaars is dit thans niet mogelijk gebleken. Omdat het gebouw zich thans in een goede staat van onderhoud bevindt, is er geen haast geboden en kan de verkoop van het appartementsrecht van [bestuurder VVE] worden afgewacht. De nieuwe eigenaar kan vervolgens met [eiser 1] c.s. dit traject opstarten.
4.4. De VVE erkent dat een meerjarenonderhoudsplan dient te worden opgemaakt door de gezamenlijke eigenaars. Dit dient volgens de regels van het splitsingsreglement te gebeuren. Na vaststelling van een dergelijk plan kan vervolgens een reservefonds worden opgestart. Door de slechte verhoudingen tussen de eigenaars is dit thans niet mogelijk gebleken. Omdat het gebouw zich thans in een goede staat van onderhoud bevindt, is er geen haast geboden en kan de verkoop van het appartementsrecht van [bestuurder VVE] worden afgewacht. De nieuwe eigenaar kan vervolgens met [eiser 1] c.s. dit traject opstarten.
5.De beoordeling
5.1.
[eiser 1] c.s. maakt aanspraak op betaling van € 5.884,88. De kantonrechter stelt vast dat [eiser 1] c.s. onvoldoende gespecificeerd en gemotiveerd heeft gesteld dat de gevorderde kosten zien op de gemeenschappelijke delen van het gebouw en dat al die kosten betrekking hadden op noodzakelijke herstellingen en vernieuwingen zoals bedoel in artikel 17 van het splitsingsreglement. Daarom slaagt het verweer van de VVE.
5.2.
De door [eiser 1] c.s. gevorderde brandveiligheidsmaatregelen in het privé-gedeelte van [bestuurder VVE] zijn reeds aan de orde geweest bij de procedure tussen [eiser 1] c.s. en [bestuurder VVE] . In die procedure is de vordering afgewezen. Verder staat tussen partijen vast dat het gebouw geen gemeenschappelijke ruimten bevat en dat het appartement van [bestuurder VVE] thans niet wordt verhuurd en niet wordt bewoond. Daarbij komt dat de VVE onbetwist heeft aangevoerd dat na de inspectie van overheidswege haar geen maatregelen zijn opgelegd. [eiser 1] c.s. kan daarom niet worden gevolgd in haar standpunt dat de VVE moet worden veroordeeld tot het treffen van brandveiligheidsmaatregelen, nu hij in het geheel niet heeft gesteld om welke maatregelen het in concreto nog zou moeten gaan en wat daarvan thans het nut zou zijn.
5.3.
Gelet op het verweer van de VVE, het verhandelde ter zitting en de overlegging van de verzekeringspolis van [bestuurder VVE] door de VVE heeft [eiser 1] c.s. thans geen belang meer bij verdere inzage in verzekeringspolissen.
5.4.
De VVE heeft ter zitting een eerste aanzet voor een onderhoudsplan overgelegd. Dit plan kan ter verdere besluitvorming worden geplaatst op de agenda van de vergadering van appartementseigenaren. Vervolgens kan op basis van dit plan een reservefonds worden gevormd. Dit alles is een zaak van de gemeenschappelijke appartementseigenaren en dient via de regeling zoals opgenomen in het splitsingsreglement dan wel de wet te worden uitgevoerd. Een veroordeling van de VVE met uitzondering van [eiser 1] c.s. is daarom niet op zijn plaats.
5.5.
De conclusie is dat de kantonrechter alle vorderingen van [eiser 1] c.s. zal afwijzen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] c.s., omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VVE worden vastgesteld op een bedrag van € 500,00 aan salaris van de gemachtigde van de VVE;
6.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.
De griffier De kantonrechter