Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/267713 / KG ZA 17-957
Vonnis in kort geding van 1 februari 2018
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DEN HELDER,
zetelend te Den Helder,
eiseres,
advocaat mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. B.S. Friedberg te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 januari 2018 met 20 producties;
- de aanvullende producties 21 tot en met 33 van de zijde van de gemeente;
- de producties 1 tot en met 6 van de zijde van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 18 januari 2018;
- de pleitnota van de gemeente;
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.
De gemeente is een stimuleringsbeleid gaan voeren om kunstenaars in tijdelijk leegstaande panden te huisvesten. In dat kader wilde de gemeente bemiddelen tussen eigenaren van leegstaande gebouwen en kunstenaars, om op deze wijze het broedplaatsenbeleid invulling te geven en is aan kunstenaars, waaronder [gedaagde] , de mogelijkheid geboden om het pand als broedplaats te gebruiken.
2.2.
Op 1 juli 2008 hebben partijen een overeenkomst gesloten waarbij de gemeente aan [gedaagde] een deel van het pand in gebruik heeft gegeven. Vervolgens is de gemeente in januari 2012 een tweede overeenkomst met [gedaagde] aangegaan betreffende het gebruik van een (ander) deel van het pand.
2.3.
[gedaagde] heeft in het pand een museum genaamd [museum] gevestigd. Daarnaast gebruikt hij het pand als atelier en woont hij met zijn gezin in het pand.
2.4.
In 2014 en daarna is tussen de gemeente en [gedaagde] gesproken over de mogelijkheid om het [museum] een permanente plek in het pand te geven.
2.5.
Op 28 juni 2016 heeft de gemeente besloten over te gaan tot verkoop en ontwikkeling van het pand door middel van een openbare verkoopprocedure.
2.6.
Bij brieven van 28 maart 2017 heeft de gemeente beide overeenkomsten met [gedaagde] opgezegd per 30 juni 2017. [gedaagde] heeft de opzeggingen betwist en is vervolgens in gesprek gegaan met de voormalige advocaat van de gemeente, mr. D. van Ee.
2.7.
Op 17 juli 2017 is de openbare verkoopprocedure gestart. Op 31 juli 2017 heeft [gedaagde] een bod gedaan op het pand van € 10.000,-. Dit bod is afgewezen.
2.8.
[gedaagde] heeft daarop bij brief van 14 augustus 2017 een aangepast voorstel gedaan. De voormalig advocaat van de gemeente, mr. Van Ee, heeft hierover op 21 augustus 2017 - voor zover hier van belang - het volgende aan de heer Westrik van de gemeente gemaild:
“Beste Jan (..)
Wij hebben een confraterneel voorstel van mr. Friedberg, de advocaat van [gedaagde] , ontvangen. Dit voorstel is geadresseerd aan het college. Wij hebben van mr. Friedberg begrepen dat hij dit niet aan het college heeft gestuurd en dat dit voorstel uitdrukkelijk bedoeld is voor confraterneel overleg. Om die reden hebben we het voorstel dan ook niet aan jullie doorgemaild. Wij hebben eerder ook nog een confraterneel voorstel ontvangen van mr. Friedberg. Van dat voorstel heb ik confraterneel laten weten dat we daarover in ieder geval niet positief zouden adviseren aan jullie. Voorts hebben we laten weten dat de bevoegdheid tot besluitvorming bij het college berust (..).”.
2.9.
Op 1 november 2017 heeft de notaris een proces-verbaal opgemaakt van de openbare inschrijving met betrekking tot de openbare verkoop bij inschrijving van het pand. Hierin is opgenomen dat door de notaris wordt vastgesteld dat de inschrijving heeft geleid tot een bod van € 650.000,-- geboden door Aannemingsbedrijf A. Tuin Den Helder B.V. (hierna: Tuin).
2.10.
Op 14 november 2017 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Hierbij waren van de zijde van de gemeente twee ambtenaren, mr. De Vis en mr. Van der Poel aanwezig. Van de zijde van [gedaagde] waren aanwezig mr. Friedberg en [gedaagde] in persoon. Tijdens dit gesprek is gesproken over een aangepaste bieding van [gedaagde] op het pand.
2.11.
Op 21 november 2017 heeft de gemeente [gedaagde] bericht het volgende finale aanbod te doen:
“(..)
Verkoopprijs: € 600.000, -- kosten koper zonder voorbehoud van financiering;
Leveringsconditie: conform prospectus (gesaneerd); geschilderd.
Datum van levering: uiterlijk 28 februari 2018;
De braakliggende kavel zoals bedoeld in de prospectusvoorwaarden maakt uitdrukkelijk geen onderdeel uit van de verkoop.
Realisatieplicht: 36 maanden indien de heer [gedaagde] wenst te verbouwen.
Financiële regeling: Betaling van volledige koopsom bij levering (..).”
2.12.
Op 23 november 2017 is voornoemd aanbod van de gemeente in een face-to-face gesprek tussen partijen besproken.
2.13.
Op 28 november 2017 stuurt mr. Friedberg een reactie aan de advocaten van de gemeente. Deze confraternele correspondentie is niet in de procedure ingebracht. Mr. Friedberg heeft (een deel van) deze reactie ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in deze zaak voorgelezen.
2.14.
Op 29 november 2017 heeft [gedaagde] conservatoir beslag tot levering laten leggen op de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] te Den Helder, zijnde het voormalig postkantoor (hierna: het pand).
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert samengevat - de opheffing van het op 29 november 2017 gelegde beslag. Zij stelt dat zij hier recht en belang bij heeft omdat het beslag ten onrechte is gelegd. De vordering van [gedaagde] is summierlijk ondeugdelijk en bij een afweging van de betrokken belangen dient het beslag ook te worden opgeheven. Er is geen overeenstemming tussen partijen bereikt over de verkoop van het pand aan [gedaagde] en evenmin is het gerechtvaardigde vertrouwen bij [gedaagde] gewekt dat er een overeenkomst tussen partijen tot stand zou komen. De gemeente heeft het pand aan een derde, te weten Tuin, gegund en heeft er recht en belang bij om een onroerende zaak te verkopen waarop geen beslag tot levering rust.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens artikel 705 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt.
Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd.
Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.
4.2.
De gemeente stelt dat de vordering van [gedaagde] summierlijk ondeugdelijk is omdat er geen overeenstemming tussen partijen is bereikt over de verkoop van het pand aan [gedaagde] en omdat er ook geen sprake is van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen met betrekking tot de verkoop van het pand aan [gedaagde] .
Overeenstemming tussen partijen op 22 augustus 2017
4.3.
[gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat er sprake was van overeenstemming over de verkoop van het pand met mr. Van Ee in augustus 2017 en dat hij alleen nog in afwachting was van de concept koopovereenkomst. Door de gemeente is betwist dat partijen in augustus 2017 overeenstemming hadden over de verkoop van het pand aan [gedaagde] . Hiertoe voert zij het volgende aan. Op 22 augustus 2017 heeft een gesprek tussen mr. Van Ee, de voormalig advocaat van de gemeente, en mr. Friedberg plaatsgevonden. Het doel van dit gesprek was de standpunten en de belangen over en weer te inventariseren om vervolgens in overleg met de gemeente te bepalen of het mogelijk toch zinvol zou zijn dat de gemeente haar eerdere standpunt om niet te onderhandelen met [gedaagde] over de verkoop van het voormalig postkantoor, zou heroverwegen. Aan mr. Friedberg is tijdens het gesprek van 22 augustus 2017 uitdrukkelijk medegedeeld dat er van de gemeente geen enkel mandaat was om te onderhandelen, laat staan om afspraken te maken. Er zijn dan ook geen stukken gewisseld en er zijn geen toezeggingen gedaan aan mr. Friedberg, aldus de gemeente.
4.4.
De gemeente heeft ter adstructie van haar stellingen een e-mail van 21 augustus 2017 van mr. Van Ee aan de gemeente overgelegd waarin hij de gemeente bericht dat hij mr. Friedberg heeft laten weten dat de bevoegdheid tot besluitvorming bij het college berust en dat voor zover hem bekend mr. Friedberg ook een eerder voorstel niet aan het college heeft voorgelegd. Voorts heeft de gemeente een brief van mr. Van Ee aan het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente van 8 september 2017 overgelegd waarin uitdrukkelijk staat opgenomen dat het gesprek op 22 augustus 2017 op initiatief van de gemeente heeft plaatsgevonden en het doel van het gesprek voor de gemeente was om de standpunten en de belangen over en weer te inventariseren. Ook staat uitdrukkelijk in de brief opgenomen dat aan mr. Friedberg tijdens het gesprek uitdrukkelijk is medegedeeld dat er geen enkel mandaat van de gemeente was om te onderhandelen, laat staan om afspraken te maken.
4.5.
Tegenover voornoemde stellingen van de gemeente heeft [gedaagde] niets concreets ingebracht waaruit blijkt dat desalniettemin op 22 augustus 2017 overeenstemming tussen partijen is bereikt over de verkoop van het pand aan [gedaagde] . De vrij algemene stelling dat het aangepast voorstel van [gedaagde] is besproken en dat er overeenstemming is bereikt waarna mr. Van Ee zou zorgen voor een conceptkoopovereenkomst dat zoveel mogelijk in lijn zou liggen met de overeenkomst die door de gemeente was gebruikt in de inmiddels opgestarte tenderprocedure, is daarvoor onvoldoende. Dat er in augustus 2017 een overeenkomst is gesloten, is dan ook onvoldoende aannemelijk geworden.
Het geciteerde stuk uit Den Helder Actueel (pleitnotities mr. Friedberg onder 20) kan [gedaagde] niet baten nu dit niet als een objectieve bron kan worden gekwalificeerd. Uit de door hem aangehaalde motie van wantrouwen volgt evenmin dat door de gemeente met het voorstel van [gedaagde] zou zijn ingestemd.
Overeenstemming tussen partijen op 28 november 2017
4.6.
[gedaagde] stelt zich vervolgens op het standpunt dat er op 28 november 2017 met de huidige advocaat van de gemeente overeenstemming werd bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst en dat alleen de bijkomende voorwaarden nog nader ingevuld dienden te worden. Dit volgt volgens [gedaagde] uit de niet in het geding gebrachte confraternele brief van genoemde datum.
4.7.
Volgens de gemeente is er direct aan het begin van het gesprek dat plaatsvond op 14 november 2017 door mr. De Vis, advocaat van de gemeente, medegedeeld dat er geen mandaat is en het college bevoegd is om overeenkomsten aan te gaan. Tijdens het gesprek is door [gedaagde] een voorstel overhandigd aan de gemeente. Dit voorstel, inclusief een variant daarop, is besproken. Tijdens het gesprek is toegezegd dat de gespreksresultaten teruggekoppeld zouden worden aan het college. Deze terugkoppeling heeft plaatsgevonden, waarna het college op 21 november 2017 een finaal aanbod aan [gedaagde] heeft gedaan, welk aanbod zeven dagen geldig was. Nergens uit blijkt dat [gedaagde] met dat finale aanbod akkoord is gegaan. In de confraternele brief van 28 november 2017 waaruit de aanvaarding volgens [gedaagde] blijkt, staat ook helemaal niet dat [gedaagde] hiermee akkoord is gegaan, aldus de gemeente.
4.8.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is, met instemming van mr. Friedberg, voorgelezen uit de confraternele brief van 28 november 2017. Hierin staat opgenomen dat de prijs van € 600.000,-- bespreekbaar is, maar dat dit niet geldt voor de overige voorwaarden. Alleen al hierom is door [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er overeenstemming was over de essentialia van de koopovereenkomst. Er is immers nog geen overeenstemming over de prijs. Er wordt gesproken over ‘bespreekbaar’. Daar komt bij dat ook onvoldoende duidelijk is wat het object van de koop is. Immers, partijen twisten erover of het parkeerterrein onderdeel uitmaakt van de koop. Nergens uit blijkt dat partijen daar overeenstemming over hadden. Uit het verhandelde ter gelegenheid van de mondelinge behandeling blijkt verder dat niet duidelijk is of het parkeerterrein in de koop begrepen was. Daarnaast heeft mr. Friedberg ter terechtzitting erkend dat in het gesprek van 28 november 2017 namens de gemeente is gezegd dat eerst terugkoppeling aan het college gegeven diende te worden. Van de aanvaarding van een voorstel is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dan ook geen sprake geweest. Dat er op enig moment een koopovereenkomst tot stand is gekomen is dus niet gebleken.
Onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen
4.9.
Tot slot stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de gemeente de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken en aannemelijk is dat de gemeente in een bodemprocedure zal worden verplicht om met [gedaagde] door te onderhandelen. Om zeker te stellen dat een koopovereenkomst die dan tot stand zal komen kan worden nagekomen, dient het beslag op het pand te blijven rusten, zo begrijpt de voorzieningenrechter het standpunt van [gedaagde] .
4.10.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat onderhandelende partijen vrij zijn om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is. Het betreft hier een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf; aansprakelijkheid (op basis van onrechtmatig handelen) zal niet snel aan de orde kunnen zijn. De contractsvrijheid, en daarmee dus ook de vrijheid om niet te contracteren en (dus) de vrijheid om onderhandelingen af te breken, wordt in de jurisprudentie over dit onderwerp duidelijk voorop gezet (zie de arresten VSH-Shell (NJ 1988, 1017), Ruijterij-MBO/Ruiters (NJ 1997, 481) en ABB-de Staat (NJ 1997, 65).
4.11.
Nu niet aannemelijk is dat [gedaagde] het finale aanbod van de gemeente van november 2017 heeft aanvaard en de door de gemeente gestelde termijn is verlopen en gesteld noch gebleken is dat partijen vervolgens opnieuw in onderhandeling zijn getreden, is voldoende aannemelijk dat het de gemeente vrij stond om verder te gaan met de tenderprocedure.
4.12.
Hierbij komt overigens dat voor zover partijen verder zouden hebben onderhandeld over alle voorwaarden van de beoogde overeenkomst, er geen aanwijzingen zijn waaruit volgt dat partijen dan daadwerkelijk tot definitieve overeenstemming zouden zijn gekomen.
Conclusie
4.13.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vordering van [gedaagde] summierlijk ondeugdelijk is, nu naar haar voorlopig oordeel niet aannemelijk is dat er sprake is van overeenstemming tussen partijen en ook niet van een gerechtvaardigd bij [gedaagde] gewekt vertrouwen dat de koopovereenkomst met betrekking tot het pand tussen partijen tot stand zou komen.
4.14.
Een belangenafweging tussen partijen dient evenmin in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 16 oktober 2017 reeds geoordeeld dat uit hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd niet is gebleken dat de gemeente
op enig moment een onvoorwaardelijke toezegging heeft gedaan waaruit blijkt dat het museum permanent in het pand kon blijven en dat evenmin aannemelijk is geworden dat [gedaagde] een recht van eerste koop kreeg of dat het pand aan hem verkocht moet worden. In deze procedure zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die dat anders maken.
4.15.
De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat de tenderprocedure niet rechtsgeldig is verlopen. [gedaagde] heeft voor dit vermoeden onvoldoende concrete feiten gesteld. Dit betekent dat ervan uit moet worden gegaan dat het pand rechtsgeldig aan Tuin is gegund en dat de gemeente het pand aan Tuin dient te leveren. Dat thans nog geen koopovereenkomst tussen de gemeente en Tuin op schrift is gezet, maakt dit niet anders. Door de gemeente is voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een mondelinge koopovereenkomst tussen de gemeente en Tuin.
Het belang van de gemeente bij deze levering dient zwaarder te wegen dan het in stand houden van een mogelijke kans op verhaal voor [gedaagde] . Indien zijn vordering in de bodemprocedure alsnog zou worden toegewezen, zal dit zich dienen te vertalen in een schadevergoedingsrecht.
4.16.
De vorderingen van de gemeente zullen gelet op het voorgaande worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gematigd en dat daaraan een maximum zal worden verbonden, zoals in de beslissing vermeld.
4.17.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, welke aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 99,91 aan kosten dagvaarding, € 626,- aan griffierecht en op € 816,- aan salaris van de advocaat.
De nakosten zijn slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen
worden begroot en zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het beslag tot levering op de [adres] (kadastraal bekend gemeente Den Helder, sectie E, nummer 9824) binnen één dag na betekening van dit vonnis op te heffen en in te schrijven in de daartoe bestemde registers;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom aan de gemeente van
€ 10.000,- per dag dat [gedaagde] de veroordeling onder 5.1. niet nakomt, zulks met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van € 100.000,-;
5.3.
verbiedt [gedaagde] om opnieuw beslag te leggen op de grond dat er in november 2017 of eerder een koopovereenkomst ter zake het pand tot stand is gekomen of op de grond dat er in november 2017 het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom aan de gemeente van € 50.000,- voor zover [gedaagde] de veroordeling onder 5.3. niet nakomt;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, welke aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 725,91 aan verschotten en op € 816,- aan salaris van de advocaat,
te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] indien hij de proceskosten verschuldigd raakt in de na dit
vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de
voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan
en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van
€ 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.H. Gisolf in tegenwoordigheid van de griffier op 1 februari 2018. [1]