ECLI:NL:RBNHO:2018:8560

• Datum uitspraak: 11 oktober 2018
• Publicatiedatum: 4 oktober 2018
• Zaaknummer: 7186546 \ KG EXPL 18-98
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: B. Liefting-Voogd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing ontruiming huurwoning wegens hennepteelt

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, op 11 oktober 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland (eiseres) en een huurder (gedaagde) die beschuldigd werd van het hebben van een hennepkwekerij in de gehuurde woning. De eiseres vorderde ontruiming van de huurwoning, omdat er 53 hennepplanten en 1.150 gram gedroogde henneptoppen in de woning waren aangetroffen. De huurder had de woning sinds 30 augustus 2012 gehuurd en de huurovereenkomst was onderworpen aan de Algemene Huurvoorwaarden, waarin het kweken van hennep expliciet verboden was. De kantonrechter oordeelde dat de huurder in strijd had gehandeld met de huurovereenkomst en dat de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd was, gezien de ernst van de overtredingen en het zerotolerancebeleid van de verhuurder. De rechter wees de vordering tot ontruiming toe, maar wees de gevorderde dwangsom af, omdat de verhuurder zelf een deurwaarder kan inschakelen voor de ontruiming. Daarnaast werd de huurder veroordeeld tot betaling van huur en een voorschot op de boete voor de overtreding van de huurovereenkomst. De rechter concludeerde dat de huurder niet als goed huurder had gehandeld en dat de ontruiming noodzakelijk was om de belangen van de verhuurder te beschermen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 7186546 \ KG EXPL 18-98 (H.K.)

Uitspraakdatum: 11 oktober 2018

Vonnis in kort geding in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland

gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar

eiseres

verder te noemen: Woonwaard

gemachtigde: mr. M.J. Dekker, advocaat te Alkmaar

tegen

de heer
[gedaagde] , wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.S.W. Boorsma, advocaat te Amsterdam

[toevoeging aangevraagd].

1. Het procesverloop

1.1.

Woonwaard heeft [gedaagde] op 17 september 2018 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 september 2018, waarbij Woonwaard is verschenen bij dhr. [naam 1] en mw. [naam 2] , bijgestaan door haar gemachtigde mr. Dekker, en [gedaagde] in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] de door hem voorgedragen pleitnota overgelegd.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 30 augustus 2012 heeft woningbouwvereniging Ymere (rechtsvoorganger van Woonwaard) aan [gedaagde] verhuurd de woning, inclusief aanhorigheden aan de [adres] . In 2016 heeft Woonwaard de woning overgenomen van Ymere.

2.2.

Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woningen van toepassing (hierna te noemen: algemene huurvoorwaarden).

2.3.

Artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt:

“De huurder is verplicht de woning en eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken en schoon te houden (…)”

2.4.

Artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt:

“Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken of andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als de huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). Ook heeft Ymere het recht om de geleden schade te verhalen op de huurder.”

2.5.

In voormelde Tarievenlijst is bepaald dat de boete bij het houden van een hennep-plantage € 5.000,-- bedraagt.

2.6.

Op 15 augustus 2018 heeft de politie Noord-Holland in de schuur van het gehuurde een volledig ingerichte professionele hennepkwekerij aangetroffen, bestaande uit 53 hennepplanten. In de woning werden 1.150 gram aan gedroogde henneptoppen en 114 gram hennepgruis aangetroffen.
Voorts werden in het gehuurde aangetroffen: 2 kweektenten, 16 lampen van 900 watt per stuk, 4 snelheidsregelaars, 5 tijdschakelaars, 7 transformatoren, 3 koolstoffilters, 5 slakkenhuizen, 7 ventilatoren, 1 CO2 Booster, 15 knipschaartjes, 1 kachel, 1 water/dompelpomp, 6 flessen met groeimiddel, 4 hygrometers ph/ec en thermometers.
De politie rapporteert dat er volgens haar in ieder geval
vijf eerdere oogsten zijn geweest.
Er was geen sprake van illegaal stroomverbruik bij [gedaagde] .

2.7.

Woonwaard heeft op diezelfde dag, 15 augustus 2018, per brief aan [gedaagde] laten weten dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst op grove wijze heeft veronachtzaamd. Aan een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] niet willen meewerken.

2.8.

Op 23 augustus 2018 heeft Woonwaard van de gemeente Alkmaar een voor-aanschrijving last onder dwangsom ontvangen in verband met de door de politie op 15 augustus 2018 aangetroffen hennepkwekerij. Ter zitting heeft [gedaagde] meegedeeld ook een dergelijke brief van de gemeente te hebben ontvangen.

3. De vordering

3.1.

Woonwaard vordert – kort gezegd – na wijziging van haar eis ter zitting, dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde] veroordeelt:
- tot ontruiming van de huurwoning, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag(deel) dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;
- tot betaling van de huur ad € 570,48 per maand, ingaande op de dag der dagvaarding voor iedere maand dat de huurwoning niet is ontruimd door [gedaagde] ;
- tot betaling van een voorschot ad € 5.000,-- op de van rechtswege verbeurde boete;
- tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2. Woonwaard legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag, dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, nu is gebleken dat een professionele hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen. Het maakt in dit geval geen verschil dat de kwekerij in de schuur van het gehuurde is aangetroffen. Het handelen van [gedaagde] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Om die reden wordt de ontruiming in dit kort geding gevorderd, naast een voorschot op de verbeurde boete. Woonwaard hanteert een zerotolerancebeleid en dit is ook duidelijk kenbaar gemaakt aan de huurders. Een hennepkwekerij wordt niet getolereerd en precedentwerking moet worden voorkomen.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert – onder meer – aan dat de hennepkwekerij in de schuur is aangetroffen en niet in de woning, dat Woonwaard had kunnen volstaan met het opleggen van een boete, dat slechts sprake is van één eerdere oogst, dat geen sprake is van illegaal stroomverbruik, dat hij jonge kinderen heeft die door een ontruiming ernstig worden gedupeerd. Voorts voert hij aan dat een buurman van hem, bij wie enige jaren geleden een hennepkwekerij werd ontdekt, gewoon in zijn woning mocht blijven zitten. Ook is volgens [gedaagde] de omvang van de kwekerij door de politie overtrokken. De spullen die in zijn tuin waren aangetroffen, zeggen niets over de grootte van de kwekerij. Met een aantal vrienden had hij destijds de spullen opgekocht van een hennepkweker, waarna die kweker al zijn materiaal in de tuin bij [gedaagde] heeft gedumpt. Dit materiaal heeft [gedaagde] slechts gedeeltelijk gebruikt. De ernst van de gedragingen rechtvaardigt onder de gegeven omstandigheden niet een ontruiming van de woning. De gemachtigde van [gedaagde] verwijst in zijn pleitnota naar jurisprudentie, waarbij de rechter in grensgevallen zoals hier aan de orde niet tot ontruiming is overgegaan.
4.2. Op het overige verweer wordt – zo nodig – bij de beoordeling nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woonwaard daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om het in strijd met de algemene voorwaarden hebben van een hennepkwekerij in een huurwoning.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Met betrekking tot de gevorderde ontruiming

5.3.

De kantonrechter neemt gelet op de dagvaarding en het verhandelde op de zitting als vaststaand aan dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn en dat de politie op 15 augustus 2018 in de schuur van de woning 53 hennepplanten zijn aangetroffen en in de woning zelf 1.150 gram aan gedroogde henneptoppen, naast diverse andere zaken zoals hiervoor bij de feiten omschreven. De stellingen hierover van Woonwaard zijn niet betwist door [gedaagde] .

5.4.

De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen omdat deze naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig is, met name gelet op de ernst van de gedragingen. Vaststaat immers dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden. Bedrijfsmatige teelt van hennep, in een omvang zoals hier aan de orde, in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak – waaronder in dit geval ook begrepen de schuur van het gehuurde – levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen aan de zijde van [gedaagde] op die in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.5.

De kantonrechter laat hierbij meewegen de omvang van de hennepkwekerij zonder meer duidt op een professionele kwekerij. Bovendien staat vast dat sprake is van eerdere hennepoogsten, in ieder geval één eerdere oogst, zoals ook door [gedaagde] ter zitting toegegeven.

Voorts is van belang, dat Woonwaard onbetwist heeft gesteld een zerotolerancebeleid te voeren ten aanzien van hennepkwekerijen in haar huurwoningen. Zij verwijst onder meer naar productie 6 die door haar bij dagvaarding is overgelegd. Het gaat hier om een rondschrijven van Woonwaard uit het voorjaar 2017 (Lente 2017 - jaargang 07) aan alle bewoners, waarin op bladzijde 8 wordt gemeld dat illegale activiteiten, zoals het kweken van wietplanten in grote of kleine aantallen, niet is toegestaan.

5.6.

De kantonrechter is voorts van oordeel, dat het belang van Woonwaard om een effectief zerotolerancebeleid te kunnen voeren onder omstandigheden kan meebrengen dat er voldoende spoedeisendheid is bij een voorziening in kort geding. Aannemelijk is dat het met een dergelijk beleid beoogde effect (afschrikwekkende werking en signaal richting medehuurders en omwonenden dat het aan de orde zijnde gedrag door Woonwaard niet wordt getolereerd) eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming van [gedaagde] dat een beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Dat [gedaagde] zelf heeft betaald voor het stroomverbruik, maakt geen verschil. Ook het verweer van [gedaagde] , dat niet mag worden ontruimd omdat in een eerder vergelijkbaar geval ten aanzien van een buurman dit ook niet is gebeurd, dient te worden verworpen, gelet op het inmiddels door Woonwaard gehanteerde en kenbaar gemaakte zerotolerancebeleid. Ook het verweer van [gedaagde] , dat zijn jonge kinderen de dupe worden van een ontruiming, dient te worden verworpen, nu [gedaagde] door de hennepteelt zelf het risico heeft genomen van een ontruiming. Overigens staan de kinderen bij de gemeente niet op het huuradres ingeschreven.

De gevorderde ontruiming zal derhalve worden toegewezen als na te melden.

De gevorderde dwangsom zal echter worden afgewezen, omdat Woonwaard zelf een deurwaarder kan inschakelen om de ontruiming te effectueren.

Met betrekking tot de gevorderde boete

5.8.

Uit de dagvaarding blijkt dat Woonwaard haar vordering wat betreft de gevorderde boete baseert op artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden, zoals bij de feiten weergegeven. Als een huurder in strijd handelt met deze bepaling is hij van rechtswege een boete verschuldigd conform de Tarievenlijst bij de huurovereenkomst.

De kantonrechter overweegt op dat punt als volgt.

De overeenkomst tussen (de rechtsvoorganger van) Woonwaard en [gedaagde] moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Woonwaard is immers een rechtspersoon die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke bedrijfs- of beroepsactiviteit en [gedaagde] is een natuurlijk persoon, waarvan niet is gebleken dat hij bedrijfs- of beroepsmatig handelt. Artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden is een beding als bedoeld in artikel 3 lid 1 van de richtlijn, omdat daarover niet afzonderlijk is onderhandeld. De kantonrechter is dan ook verplicht om ambtshalve na te gaan of een beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van de richtlijn, en hij moet dat beding vernietigen indien hij vaststelt dat het beding oneerlijk is. (Hoge Raad, 13 september 2013, ECLI:NL:HR: 2013:691).

5.9.

Het voorgaande brengt mee dat moet worden beoordeeld of artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden, op grond waarvan een huurder in geval van het overtreden van het verbod op hennepkweek een boete verschuldigd is van € 5.000,--, een oneerlijk beding is als bedoeld in de richtlijn. Volgens artikel 3 lid 1 van de richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de richtlijn wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a, van het BW dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. In het licht van de richtlijn en artikel 6:233, aanhef en onder a, BW, zal de kantonrechter bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding van artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden oneerlijk is, als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Woonwaard te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Woonwaard dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde door [gedaagde] levert naar het oordeel van de kantonrechter zonder meer een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt.

5.10.

In de dagvaarding heeft Woonwaard over de hoogte van de gevorderde boete gesteld,

dat zij middels een boete-prikkel tracht te voorkomen dat huurders hennep in een woning gaan telen, met alle mogelijke gevaarzetting en gevolgen van dien, waarbij te denken valt aan brand en/of waterschade, stankoverlast en overlast door mensen uit het drugsmilieu. Verder heeft Woonwaard gesteld dat van een dergelijke boete een afschrikwekkend effect dient uit te gaan en dat Woonwaard het risico loopt een dwangsom opgelegd te krijgen van de gemeente.

5.11.

Gelet op voormelde omstandigheden, de omzet die met het kweken van de hennep kan worden behaald en de hoogte van de boete, wordt voorshands geoordeeld dat de boete het in voornoemd artikel 3 bedoelde evenwicht niet verstoort en wordt voorshands geoordeeld dat het beding in artikel 6.15 van de algemene huurvoorwaarden niet als oneerlijk aangemerkt dient te worden. Het gevorderde voorschot op de boete zal derhalve worden toegewezen.

Met betrekking tot het overige gevorderde

5.12.

De gevorderde huurpenningen zullen worden toegewezen als gevorderd, nu hier geen verweer tegen is gevoerd.

5.13.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] , met alle daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning inclusief aanhorigheden leeg en bezemschoon wordt opgeleverd en wel binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonwaard te betalen een bedrag van € 570,48 per maand voor iedere maand dat voormelde woning niet is ontruimd door [gedaagde] ;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis bij wijze van voorschot op de contractueel verschuldigde boete aan Woonwaard te betalen een bedrag van € 5.000,--;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 99,91

griffierecht € 119,00

salaris gemachtigde € 400,00 ,

en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 100,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Liefting-Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.

De griffier

De kantonrechter