Uitspraak
beschikking
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rekestnummer: C/15/269895 / KG RK 18-95
Beschikking van de voorzieningenrechter van 7 februari 2018
in de zaak van
1.[Z],
2.
[Z],
[Z],
beiden wonende te [woonplaats],
verzoekers,
advocaat: mr. E.A. de Boer te Alkmaar,
en
1.[H],
2.
[H],
[H],
beiden wonende te [woonplaats],
gerekwestreerden.
1.Het verloop van het geding
Op 5 februari 2018 is bij het bureau voorzieningenrechter van deze rechtbank ingekomen een verzoekschrift van verzoekers, strekkende tot het leggen van conservatoir beslag voor een begrote vordering van € 57.200,- (incl. rente en kosten) op de aan gerekwestreerden in eigendom toebehorende onroerende zaak gelegen aan de [locatie] (verder: de onroerende zaak). Op verzoek van de griffier van de voorzieningenrechter hebben verzoekers de vrees voor verduistering nader toegelicht in een aanvullend verzoekschrift.
2.Het verzoek
2.1.
Verzoekers stellen - samengevat - dat zij een vordering van € 44.000,- op gerekwestreerden hebben, omdat gerekwestreerden op onjuiste gronden de ontbinding van de tussen partijen op 9 september 2017 gesloten koopovereenkomst hebben ingeroepen.
In december 2017 hebben partijen en hun adviseurs hierover gecorrespondeerd.
Bij brief van 10 januari 2018 zijn gerekwestreerden uiteindelijk schriftelijk in gebreke gesteld. Daar hebben gerekwestreerden niet op gereageerd. Bij brief van hun advocaat van 26 januari 2018 hebben verzoekers op de voet van artikel 11.2 van de koopovereenkomst de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en alsmede aanspraak gemaakt op de terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom, een en ander onverminderd het recht op schadevergoeding. Gerekwestreerden hebben op deze brief ook niet gereageerd en zij zijn ook niet overgegaan tot betaling van de boete van € 44.000,-.
3.De beoordeling
3.1.
De voorzieningenrechter neemt bij de beoordeling van het verzoekschrift als uitgangspunt dat er bij het verlenen van verlof tot het leggen van conservatoir beslag meer dan voorheen terughoudendheid dient te worden betracht. Die terughoudendheid wordt ingegeven door toenemende kritiek in de vakliteratuur op de wijze van verlofverlening in Nederland, zeker indien die wordt vergeleken met de wijze van verlofverlening in de ons omringende landen.
Summier onderzoek vordering
3.2.
De vordering is gebaseerd op de koopovereenkomst tussen partijen.
In artikel 15 is Pro het volgende bepaald:
“Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 31 december 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 440.000,- + 1% geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, met een nader door koper te bepalen hypotheekvorm en een rentepercentage tegen normaal geldende voorwaarden en tarieven. (…)
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid.”
Gerekwestreerden hebben tijdig de ontbinding ingeroepen, voorzien van twee aanvragen bij bankinstellingen. Uit de reacties op die aanvragen bleek dat deze werden afgewezen.
Verzoekers stellen echter dat uit de overgelegde stukken blijkt dat gerekwestreerden een aanvraag hebben gedaan voor een hoger bedrag dan de overeengekomen € 444.400,-, namelijk € 480.000,- en zodoende de overeenkomst niet zijn nagekomen. Verzoekers hebben de koopovereenkomst dan ook zelf ontbonden en vorderen de in artikel 11 bepaalde Pro boete van 10% over de koopsom van € 440.000,-, zijnde € 44.000,- van gerekwestreerden.
In reactie op vragen van de makelaar van verzoekers heeft de hypotheekadviseur van gerekwestreerden schriftelijk het volgende verklaard:
“Het klopt dat er een aanvraag voor € 480.000,- is gedaan. Dit was inclusief de verbouwing. Echter heb ik na contact te hebben gehad met de bank inzake de afwijzingen ook laten toetsen of € 440.000,- haalbaar was. Hierop is in beide gevallen negatief geantwoord. Dit omdat je inkomen een dusdanig variabel verhaal is dat men maar een heel klein deel van je werkondernemerschap mee neemt. Het is ook niet zo dat het een heel klein gat is maar in beide gevallen onoverbrugbaar.”
Eerder had hij na de eerste afwijzing aan gerekwestreerden al het volgende bericht:
“Syntrus Achmea wijst de zaak af op basis van je inkomen. Het variabele inkomen is te hoog ten opzichte van je vaste inkomen. Zelfs als we de hoofdsom verlagen tot onder de koopprijs zijn ze niet bereid de hypotheek te verstrekken.”
Het betreft hier uiteraard geen beoordeling ten gronde, maar dat het hier gaat om een keiharde vordering van verzoekers gaat, kan niet gezegd worden.
Noodzaak conservatoire maatregelen
3.3.
Verzoekers hebben niet onderbouwd waarom het noodzakelijk is dat er conservatoire maatregelen zouden moeten worden genomen. Gerekwestreerden hebben niet gereageerd op de formele ingebrekestelling van eerst de makelaar van verzoekers en later hun advocaat. Dat houdt echter nog niet automatisch in dat daardoor het recht voor verzoekers ontstaat conservatoire maatregelen te nemen. Dat geldt zeker, nu de vordering door gerekwestreerden gemotiveerd betwist wordt, zoals uit het voorgaande blijkt. Verzoekers stellen dat zij genoodzaakt zijn om gerekwestreerden in rechte te betrekken. Dat is juist, maar daarmee is nog niet de noodzaak gegeven om conservatoir beslag te moeten leggen.
Vrees voor verduistering
3.4.
Daar komt nog het volgende bij. In de aanvulling op het verzoekschrift hebben verzoekers verklaard dat dat de vrees voor verduistering voornamelijk wordt ingegeven door het feit dat gerekwestreerden druk doende zijn met het verkopen van hun woning. Uit de door verzoekers overgelegde stukken blijkt echter dat gerekwestreerden al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met verzoekers hun woning te koop hadden staan. Dat gerekwestreerden bezig zijn met het onttrekken van verhaal voor hun schuldeisers is dus allerminst onderbouwd.
3.5.
Verzoekers hebben nog toegelicht dat ook te vrezen valt dat gerekwestreerden
- gezien de potentiële overwaarde van omstreeks € 28.000,- - niet zullen schromen om hun onroerende zaak te bezwaren (met bijvoorbeeld een tweede hypotheekrecht) zonder dat de opbrengst daarvan zal worden aangewend voor de betaling van de vordering van verzoekers. Waarop die vrees is gegrond, wordt echter in het geheel niet duidelijk gemaakt.
Proportionaliteit, subsidiariteit
3.6.
Ten slotte merkt de voorzieningenrecht nog het volgende op. In het algemeen zal een beslag op een onroerende zaak minder bezwarend zijn dan andere beslagen. In dit geval staat de desbetreffende woning van gerekwestreerden echter te koop. Verzoekers hebben hun keuze voor het verzoek gemotiveerd door te stellen dat hun geen andere verhaalsmogelijkheden bekend zijn. Dat standpunt verhoudt zich echter niet met het standpunt dat verzoekers in de correspondentie met gerekwestreerden hebben ingenomen. Daarin verwijzen verzoekers immers naar twee inkomens van gerekwestreerden, waarbij zelfs de naam van een werkgever wordt vermeld.
Conclusie
3.7.
Gelet op al het voorgaande is het oordeel van de voorzieningenrechter dat het verzoek moet worden afgewezen.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst het verzoek af.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.J. Saarloos en op 7 februari 2018 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof Amsterdam.