Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7251520 \ VV EXPL 18-147
Uitspraakdatum: 13 november 2018
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J.H. Heerebout
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.E. Groenenberg
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 19 oktober 2018 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 30 oktober 2018 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft ter zitting nog stukken overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is op 19 oktober 2015 een huurovereenkomst woonruimte aangegaan met [gedaagde] met [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder van de woning aan de [a-straat] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
Artikel 5.1. van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang, dat de huurder aan verhuurder met ingang van de ingangsdatum van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandswet een maandelijkse kale huurprijs is verschuldigd van € 690,00 vermeerderd met een voorschot G,W,L en restafval van € 185,00.
2.3.
Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang, dat de kosten van de volgende leveringen, diensten en services voor rekening van de huurder zijn:
gas
water
verwarming
elektriciteit
(…)
j. groen en restafval.
2.4.
Artikel 10.1 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang, dat de huurder bij ondertekening van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet een waarborgsom van € 1.380,00 verstrekt.
2.5.
Artikel 14.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandswet van rechtswege ontbonden zal zijn, indien de huurder ondanks redelijke inspanning geen huisvestingsvergunning krijg de huurwoning te bewonen.
2.6.
Artikel 14.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat huurder bij aanvang en gedurende deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering beschikt.
2.7.
Op 31 juli 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] een factuur gezonden betreffende onder andere gas, water en licht van de woning tot een bedrag van € 8.900,39. [gedaagde] heeft deze factuur onbetaald gelaten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot
betaling aan [eiser] van een bedrag van € 8.900,39 aan achterstallige servicekosten en waarborgsom, subsidiair een bedrag aan voorschot op de berekening van de servicekosten;
betaling aan [eiser] van een bedrag van € 690,00 per maand en een bedrag van € 185,00 per maand zolang hij in de woning verblijft;
betaling aan [eiser] van de wettelijke rente over het bedrag vanaf de dag van betalingsverzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
betaling aan [eiser] van een bedrag van € 750,00 aan buitengerechtelijke kosten, subsidiair een ander in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke kosten;
ontruiming van het gehuurde per omgaande datum c.q. per datum in goede justitie te bepalen;
betaling van de proceskosten waaronder een bedrag voor (na)salaris gemachtigde.
3.2.
Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] al vanaf het begin van de huurovereenkomst in gebreke is met betaling van de waarborgsom en de nutskosten. De achterstand bedraagt volgens [eiser] een bedrag van € 8.900,39 inclusief een bedrag van € 1.380,00 borg. [eiser] stelt dat van hem niet verwacht kan worden dat hij de nutskosten voor [gedaagde] blijft voorschieten en een bodemprocedure start, waarbij de achterstand oploopt terwijl [gedaagde] mogelijk geen verhaal meer biedt. Gelet hierop meent [eiser] dat hij een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevraagde voorlopige voorziening. Voorts schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort jegens [eiser] doordat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst om een WA-verzekering te sluiten en een huisvestingsvergunning te overleggen niet nakomt. De tekortkomingen van [gedaagde] zijn volgens [eiser] zeer ernstig en stelselmatig, waardoor van hem niet langer gevergd kan worden [gedaagde] nog in de woning toe te laten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Voor zover voor de beslissing van belang zal daarop hierna nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst die op 19 oktober 2015 is aangegaan niet onder de voorwaarden van de Leegstandwet is gesloten. Dit betekent dat de bepalingen in de Leegstandwet die de huurbescherming uitsluiten niet van toepassing zijn.
4.2.
Ten aanzien van de vordering tot betaling van de achterstallige servicekosten en de waarborgsom, overweegt de kantonrechter dat een geldvordering in kort geding slechts toewijsbaar is indien het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk geworden zijn en daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat thans uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, terwijl in de afweging van belangen van partijen mede betrokken dient te worden het risico van onmogelijkheid tot terugbetaling.
4.3.
De verschuldigdheid van de servicekosten heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist. De servicekosten zijn volgens [gedaagde] inbegrepen in de huurprijs. Volgens [gedaagde] had de vorige huurder van de woning evenmin een verplichting tot betaling van een waarborgsomborg en/of nutskosten. [gedaagde] voert aan dat hij nooit is aangesproken op betaling van nutskosten. [gedaagde] heeft brieven overgelegd van 7 juni 2016 en van 13 januari 2018 waarmee [eiser] de huurovereenkomst al eerder heeft willen beëindigen, maar waar verder geen gevolg aan is gegeven. In die brieven is geen melding gemaakt van een achterstand aan onbetaalde servicekosten. Volgens [gedaagde] is het in ieder geval niet juist dat hij de helft van de nutskosten moet betalen, nu er één meter is voor twee dan wel drie panden en in één van de andere panden vier personen wonen, terwijl [gedaagde] alleen in de woning woont. [gedaagde] heeft er voorts op gewezen dat de aanslagen voor gemeentelijke belastingen, waaronder de afvalstoffenheffing op zijn naam en voor het adres van de woning voor de jaren 2015 tot en met 2018 zijn kwijtgescholden door de gemeente.
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat [eiser] geen opheldering heeft gegeven over de (kwijtschelding van de) afvalstoffenheffing. [eiser] heeft een aanslag gemeentelijke belastingen 2015 overgelegd, waaruit blijkt dat bij hem afvalstoffenheffing in rekening is gebracht voor het adres van de woning. Deze aanslag betreft een ander aanslagbiljetnummer dan de aanslag gemeentelijke belastingen 2015 van [gedaagde] die door de gemeente is kwijtgescholden. Een en ander behoeft nader onderzoek, waarvoor in kort geding geen plaats is. [eiser] heeft daarnaast onvoldoende weersproken dat de verdeelsleutel van de servicekosten niet juist is. Gelet hierop is onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal blijken dat [gedaagde] de gevorderde servicekosten geheel verschuldigd zal zijn. [eiser] heeft geen aanknopingspunten aangedragen voor het vaststellen van een voorschot op de servicekosten. Ten aanzien van de gevorderde waarborgsom heeft [gedaagde] aangevoerd bij het afgeven van de sleutel mondeling is afgesproken dat de waarborgsom niet betaald hoefde te worden. Dit wordt volgens [gedaagde] bevestigd door de omstandigheid dat hij nooit is aangesproken op betaling van de waarborgsom. [eiser] heeft dit niet weersproken. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot betaling van een bedrag van € 8.900,39 aan achterstallige servicekosten en waarborgsom, dan wel een bedrag aan voorschot op de berekening van de servicekosten worden afgewezen.
4.5.
Bij een veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van toekomstige termijnen aan huur en servicekosten heeft [gedaagde] geen belang, nu deze verplichting reeds uit de huurovereenkomst volgt, met dien verstande dat niet is komen vast te staan tot welk bedrag [gedaagde] gehouden is een voorschot aan servicekosten te betalen. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.
4.6.
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming, wordt als volgt overwogen. Toewijzing van deze vordering, in afwachting van de uitkomst van de nog aanhangig te maken bodemprocedure met betrekking tot ontbinding van de huurovereenkomst, zal ingrijpende en vrijwel niet terug te draaien gevolgen hebben voor [gedaagde] . Er dient dan ook een grote mate van zekerheid te bestaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal bevelen.
4.7.
Niet in geschil is dat [gedaagde] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en niet beschikt over een WA-verzekering. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij staat ingeschreven op het adres van de woning, dat hij daar een uitkering ontvangt en dat hij van de gemeente ontheffingen van lokale belastingen krijgt op het adres van de woning. Gelet hierop levert het ontbreken van een huisvestingsvergunning volgens [gedaagde] geen probleem op. Voorts is volgens [gedaagde] afgesproken dat een WA-verzekering niet nodig was, maar indien nodig kan dit volgens [gedaagde] binnen drie weken worden geregeld. [eiser] heeft dit niet weersproken. Ten aanzien van de tekortkoming in de verplichting tot betaling van het voorschot servicekosten en de waarborgsom, wordt verwezen naar hetgeen hiervoor is overwogen. Alles bij elkaar acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de aard en de ernst van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De vordering strekkende tot ontruiming van de woning zal daarom eveneens worden afgewezen.
4.8.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 400,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter