Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7029312 \ CV EXPL 18-5121
Uitspraakdatum: 9 januari 2019
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. N. de Vos
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Brederode Wonen
gevestigd te Bloemendaal
gedaagde
verder te noemen: Brederode Wonen
gemachtigde: mr. S. Vrij
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 14 juni 2018 een vordering tegen Brederode Wonen ingesteld. Brederode Wonen heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 21 november 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 14 november 2018 nog stukken toegezonden en heeft Brederode Wonen daartegen bij brief van 16 november 2018 bezwaar gemaakt. Ter zitting heeft de kantonrechter besloten dat producties E.6 en E.7, alsmede de op 14 november 2018 nagezonden producties door [eiseres] enkel worden toegelaten ter illustratie van de hoeveelheid door [eiseres] geuite klachten.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 mei 2006 huurt [eiseres] de woning gelegen aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] van Brederode Wonen inclusief de bijbehorende tuin en berging (hierna te noemen: het gehuurde). De aanvangshuur bedroeg € 430,13. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een voormalige stolpboerderij. In deze boerderij zijn drie woningen gerealiseerd met de huisnummers [huisnummers]. De stolpboerderij is aangewezen als Rijksmonument.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte’ van Brederode Wonen van 18 december 1995 van toepassing verklaard. Hierin staat onder meer:
“
Verplichtingen verhuurderArtikel 7.1. Verhuurder zal huurder gedurende de huurtijd het rustig genot van het gehuurde verschaffen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis in het huurgenot door derden.(…)3. Verhuurder zal alle gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen of ernstig belemmeren opheffen, (…)4. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die huurder lijdt ten gevolge van een gebrek als bedoeld in het vorige lid (…) tenzij verhuurder ter zake grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten.Verplichtingen huurder(…)Artikel 9.(…)3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.(…)5. Huurder is verplicht het gehuurde met al hetgeen daartoe behoort, zoals b.v. de tuin, de paden, stoepen e.d. (…) overeenkomstig de bestemming te gebruiken en in goede staat van reinheid te houden.6. Het is de huurder verboden:a. dieren te houden, die hinder voor omwonenden veroorzaken, zulks ter beoordeling van de verhuurder;b. (…), of enigerlei voor de omwonenden hinderlijke bezigheden te verrichten;(…)7. Zonder schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder verboden:(…)b. dieren te houden, met uitzondering van één kat en één hond, onverminderd het bepaalde in lid 6, sub a van dit artikel;(…)”.
“
Verplichtingen verhuurderArtikel 7.1. Verhuurder zal huurder gedurende de huurtijd het rustig genot van het gehuurde verschaffen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis in het huurgenot door derden.(…)3. Verhuurder zal alle gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen of ernstig belemmeren opheffen, (…)4. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die huurder lijdt ten gevolge van een gebrek als bedoeld in het vorige lid (…) tenzij verhuurder ter zake grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten.Verplichtingen huurder(…)Artikel 9.(…)3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.(…)5. Huurder is verplicht het gehuurde met al hetgeen daartoe behoort, zoals b.v. de tuin, de paden, stoepen e.d. (…) overeenkomstig de bestemming te gebruiken en in goede staat van reinheid te houden.6. Het is de huurder verboden:a. dieren te houden, die hinder voor omwonenden veroorzaken, zulks ter beoordeling van de verhuurder;b. (…), of enigerlei voor de omwonenden hinderlijke bezigheden te verrichten;(…)7. Zonder schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder verboden:(…)b. dieren te houden, met uitzondering van één kat en één hond, onverminderd het bepaalde in lid 6, sub a van dit artikel;(…)”.
2.3.
De woning met huisnummer [huisnummer 2] is omstreeks 2009 gerenoveerd door Brederode Wonen. Daarbij is onder meer de tussenmuur met het gehuurde voorzien van geluidswerende voorzetwanden. Sinds 19 november 2009 huurt [buurvrouw] de woning met huisnummer [huisnummer 2] van Brederode Wonen.
2.4.
Sinds 2010 ervaart [eiseres] overlast van [buurvrouw], bestaande –samengevat- uit:
a. de geluiden van huisdieren van [buurvrouw]: een kakatoe en honden;
b. het gedrag van [buurvrouw]: schreeuwen, dreigen en begluren;
c. het gebruik van de tuin: overhangende beplanting, de ophoging van een terras, luidruchtige feestjes/bqq’s en het gebruik van een vuurkorf.
[eiseres] heeft haar klachten bij herhaling gemeld bij Brederode Wonen.
2.5.
Daarnaast heeft [eiseres] overlast ervaren van de huurders van de woning met huisnummer [huisnummer 3] en haar klachten gemeld bij Brederode Wonen. Deze huurders zijn recent verhuisd. Die woning wordt thans gerenoveerd door Brederode Wonen.
2.6.
Op 23 november 2010 heeft er bij Brederode Wonen een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en [buurvrouw]. Namens Brederode Wonen was daarbij aanwezig
[betrokkene 1]. De afspraken die tijdens dat gesprek zijn gemaakt, zijn door Brederode Wonen vastgelegd in een brief van 25 november 2010 aan [eiseres] en [buurvrouw]:
“Partijen zijn het er over eens dat zij allemaal dezelfde belangen hebben: zij willen rustig – in harmonie met elkaar – en prettig wonen. Zij willen respectvol met elkaar omgaan en met elkaar blijven communiceren. Zij hebben hiertoe de volgende afspraken met elkaar gemaakt:- Partijen zullen elkaars privacy respecteren en zullen niet ongevraagd bij elkaar in de tuin komen. [buurvrouw] zal de schutting doortrekken tot aan het einde van de tuin.- Partijen zullen elkaar rechtstreeks aanspreken als er iets besproken moet worden.- [buurvrouw] zal maatregelen nemen om zoveel als mogelijk de overlast van haar blaffende hond te beperken;- [buurvrouw] zal de vuurkorf niet meer gebruiken. Indien zij in de toekomst een vuurtje maakt zal zij dit vooraf melden en als er rookoverlast wordt gemeld, zal zij afdoende maatregelen nemen om de overlast te stoppen.Brederode heeft verder toegezegd dat het (voormalig) badkamerraampje zodanig wordt aangepast dat het ondoorzichtig wordt. Hiertoe was al een afspraak gemaakt met de opzichterde [opzichtiger], maar deze was door ziekte verplaatst.”.
[betrokkene 1]. De afspraken die tijdens dat gesprek zijn gemaakt, zijn door Brederode Wonen vastgelegd in een brief van 25 november 2010 aan [eiseres] en [buurvrouw]:
“Partijen zijn het er over eens dat zij allemaal dezelfde belangen hebben: zij willen rustig – in harmonie met elkaar – en prettig wonen. Zij willen respectvol met elkaar omgaan en met elkaar blijven communiceren. Zij hebben hiertoe de volgende afspraken met elkaar gemaakt:- Partijen zullen elkaars privacy respecteren en zullen niet ongevraagd bij elkaar in de tuin komen. [buurvrouw] zal de schutting doortrekken tot aan het einde van de tuin.- Partijen zullen elkaar rechtstreeks aanspreken als er iets besproken moet worden.- [buurvrouw] zal maatregelen nemen om zoveel als mogelijk de overlast van haar blaffende hond te beperken;- [buurvrouw] zal de vuurkorf niet meer gebruiken. Indien zij in de toekomst een vuurtje maakt zal zij dit vooraf melden en als er rookoverlast wordt gemeld, zal zij afdoende maatregelen nemen om de overlast te stoppen.Brederode heeft verder toegezegd dat het (voormalig) badkamerraampje zodanig wordt aangepast dat het ondoorzichtig wordt. Hiertoe was al een afspraak gemaakt met de opzichterde [opzichtiger], maar deze was door ziekte verplaatst.”.
2.7.
Op 22 februari 2011 heeft Brederode Wonen gereageerd op een e-malbericht van [eiseres] van 14 februari 2011 en haar geschreven:
“Naar aanleiding van het bemiddelingsgesprek is afgesproken dat, indien er (over-)last wordt ervaren, u eerst contact zou opnemen met uw buurvrouw om dit te bespreken. (…) Wij zullen nu niet terugkomen op zaken welke u (…) niet in het gesprek bespreekbaar heeft gemaakt.
“Naar aanleiding van het bemiddelingsgesprek is afgesproken dat, indien er (over-)last wordt ervaren, u eerst contact zou opnemen met uw buurvrouw om dit te bespreken. (…) Wij zullen nu niet terugkomen op zaken welke u (…) niet in het gesprek bespreekbaar heeft gemaakt.
(…)Tijdens de renovatie van de naast u gelegen woning op nummer [huisnummer 2] zijn voor de hele tussenmuur geluidisolerende voorzetwanden geplaatst. Op uw uitdrukkelijke verzoek zijn ook aan de zijde van nummer [huisnummer 3] geluidsisolerende voorzetwanden geplaatst. (…) Het is echter niet te voorkomen dat u af en toe enig leefgeluid uit de woning van uw buren zult horen.”2.8. Namens [eiseres] heeft mr. Lokhorst-Koekoek van Stichting Univé Rechtshulp op 25 november 2011 Brederode Wonen bericht over door [eiseres] ervaren overlast van burengeluid, geluidslekkage, drugsoverlast, marters etc. Brederode Wonen heeft op 3 januari 2012 onder meer geantwoord dat zij uit de brief niet kan opmaken of het klachten betreft over de buren van woning nummer [huisnummer 3] of nummer [huisnummer 2].
2.9.
Op 7 mei 2012 heeft [eiseres] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning. De Huurcommissie heeft op 17 september 2012 het verzoek afgewezen en daarbij overwogen dat een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken alleen mogelijk is indien vastgesteld wordt dat er sprake is van een ernstige verstoring van het woongenot of een ernstige belemmering van de bruikbaarheid van de woonruimte.
2.10.
Brederode Wonen heeft [buurvrouw] op 7 november 2012 aangeschreven:
“Door mij is geconstateerd dat er een apparaat buiten aan de oostgevel van uw woning is bevestigd dat op een camera lijkt. Als mijn vermoeden juist is, dan is dat schending van de privacy omdat die op de tuin van de buren is gericht. Ik verzoek u vriendelijk om zo snel mogelijk te reageren op mijn veronderstelling.”.
En op 21 november 2012:
“(…) Maar u geeft in uw reactie niet aan wat de functie van het apparaat is dat u heeft aangebracht. Graag hoor ik alsnog van u wat de functie is van het object dat aan uw gevel is bevestigd.”.
Op 23 november 2012 heeft er een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en [buurvrouw].
“Door mij is geconstateerd dat er een apparaat buiten aan de oostgevel van uw woning is bevestigd dat op een camera lijkt. Als mijn vermoeden juist is, dan is dat schending van de privacy omdat die op de tuin van de buren is gericht. Ik verzoek u vriendelijk om zo snel mogelijk te reageren op mijn veronderstelling.”.
En op 21 november 2012:
“(…) Maar u geeft in uw reactie niet aan wat de functie van het apparaat is dat u heeft aangebracht. Graag hoor ik alsnog van u wat de functie is van het object dat aan uw gevel is bevestigd.”.
Op 23 november 2012 heeft er een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en [buurvrouw].
2.11.
Op 12 februari 2013 heeft [betrokkene 2] van Brederode Wonen [buurvrouw] thuis bezocht en is er gesproken over de klacht van [eiseres] over blaffende honden.
2.12.
Brederode Wonen heeft [eiseres] op 18 juli 2013 bericht dat zij de klachten van [eiseres] met [buurvrouw] heeft besproken en dat [buurvrouw] heeft aangegeven dat [eiseres] [buurvrouw] niet rechtstreeks heeft aangesproken terwijl dit wel was afgesproken tijdens het bemiddelingsgesprek van 23 november 2010. Op 22 juli 2013 heeft Brederode Wonen ook [buurvrouw] aangeschreven. Brederode Wonen heeft zowel [eiseres] als [buurvrouw] de afspraken die op 23 november 2010 zijn gemaakt voorgehouden en voorgesteld om een nieuw bemiddelingsgesprek te organiseren indien er behoefte bestaat aan aanvullende afspraken.
Verder heeft Brederode Wonen naar aanleiding van een klacht van [eiseres] over het terras van [buurvrouw] een inspecteur langs gestuurd. Deze heeft geconstateerd dat het terras binnen de door Brederode Wonen gestelde normen is aangelegd.
Verder heeft Brederode Wonen naar aanleiding van een klacht van [eiseres] over het terras van [buurvrouw] een inspecteur langs gestuurd. Deze heeft geconstateerd dat het terras binnen de door Brederode Wonen gestelde normen is aangelegd.
2.13.
Op 11 september 2013 heeft Brederode Wonen bij brief aan [eiseres] gereageerd op klachten van [eiseres] over [buurvrouw] inzake blaffende honden, glurende buren, het aansteken van een vuurkorf, te hoge hekwerken aan de voorkant, afscheiding voor het raam van de buren en muziek in de tuin en aangegeven contact op te nemen met [buurvrouw] over blaffende honden en te zullen onderzoeken hoe zij wil omgaan met hekwerken in voortuinen. Verder geeft de medewerkster sociaal beheer van Brederode Wonen aan dat het haar verstandig lijkt om
“opnieuw een bemiddelingsgesprek met uw buren te voeren. In mijn brief van 18 juli had ik dit al voorgesteld. U heeft mij echter laten weten dit niet te willen. Als u dit alsnog wilt dan kunt u contact met mij opnemen via (…)”.
“opnieuw een bemiddelingsgesprek met uw buren te voeren. In mijn brief van 18 juli had ik dit al voorgesteld. U heeft mij echter laten weten dit niet te willen. Als u dit alsnog wilt dan kunt u contact met mij opnemen via (…)”.
2.14.
Op 30 oktober 2013 heeft Brederode Wonen [buurvrouw] bericht:
“Op 12 februari 2013 ben ik bij u op huisbezoek geweest (…) U vertelde mij tijdens dit gesprek dat u uw honden altijd meeneemt als u weggaat en dat ze (bijna) niet blaffen als u thuis bent. Inmiddels hebben wij weer verschillende klachten van uw buren over uw blaffende honden ontvangen waarbij ook bewijsmateriaal is bijgevoegd. Zoals u kunt lezen in de algemene voorwaarden artikel 9 lid 6a is het verboden om dieren te houden, die hinder voor omwonenden veroorzaken. Ik verzoek u daarom nogmaals om te proberen de geluidsoverlast van uw honden te verminderen door bijvoorbeeld een gedragscursus te kiezen. (…)”.
“Op 12 februari 2013 ben ik bij u op huisbezoek geweest (…) U vertelde mij tijdens dit gesprek dat u uw honden altijd meeneemt als u weggaat en dat ze (bijna) niet blaffen als u thuis bent. Inmiddels hebben wij weer verschillende klachten van uw buren over uw blaffende honden ontvangen waarbij ook bewijsmateriaal is bijgevoegd. Zoals u kunt lezen in de algemene voorwaarden artikel 9 lid 6a is het verboden om dieren te houden, die hinder voor omwonenden veroorzaken. Ik verzoek u daarom nogmaals om te proberen de geluidsoverlast van uw honden te verminderen door bijvoorbeeld een gedragscursus te kiezen. (…)”.
2.15.
Brederode Wonen heeft op 22 april 2014 gereageerd op een klacht van [eiseres] over het blaffen van honden en het verblijf van andere mensen in de woning van [buurvrouw]. Brederode Wonen heeft daarbij geschreven dat er met toestemming tijdelijk andere mensen in de woning verblijven, dat de klachten over blaffende honden voldoende zijn onderzocht en geen ernstige geluidsoverlast is geconstateerd en dat er sprake is van buurgeluiden. Zolang deze buurgeluiden niet te hard zijn, niet te vaak en te langdurig optreden en niet ’s avonds of ’s nachts voorkomen, gaat het daarbij om leefgeluiden die niet kwalificeren als gebrek. Daarbij heeft Brederode Wonen geschreven:
“Wij zijn van mening dat wij u klachten voldoende hebben onderzocht en hebben geen gebrek kunnen constateren. Wij zullen uw klachten dan ook niet meer in behandeling nemen.”.
“Wij zijn van mening dat wij u klachten voldoende hebben onderzocht en hebben geen gebrek kunnen constateren. Wij zullen uw klachten dan ook niet meer in behandeling nemen.”.
2.16.
Op 15 mei 2014 heeft Brederode Wonen aan [eiseres] geschreven “U heeft mij ondanks mijn verzoek nooit gebeld op het moment dat de honden blaffen” en haar aangegeven dat [eiseres] zich in geval van bedreigingen, moedwillige vervuiling van tuingrond en overlast van blaffende honden na werktijd tot de politie dient te wenden.
Vervolgens heeft Brederode Wonen op 16 juni 2014 aan [eiseres] geschreven: “heb ik u al gemeld dat wij voor wat betreft de overlast van blaffende honden bewijzen nodig hebben (zoals constateringen van de politie). Als wij deze niet ontvangen, zullen wij op deze klacht niet meer ingaan.
Vervolgens heeft Brederode Wonen op 16 juni 2014 aan [eiseres] geschreven: “heb ik u al gemeld dat wij voor wat betreft de overlast van blaffende honden bewijzen nodig hebben (zoals constateringen van de politie). Als wij deze niet ontvangen, zullen wij op deze klacht niet meer ingaan.
2.17.
Na nieuwe klachten heeft Brederode Wonen samenwerking gezocht met de wijkagent ([wijkagent]) en hebben er gesprekken plaatsgevonden met de wijkagent en de huurders. Bij brief van 9 september 2014 heeft Brederode Wonen [eiseres] hierover als volgt geïnformeerd:
“Wij hebben op het politiebureau een gesprek gevoerd met uw buurvrouw van nummer [huisnummer 2] en [kennis/vriend] (kennis/vriend). Tijdens dit gesprek verklaarde [buurvrouw] dat zij zich wil houden aan de afspraken die gemaakt zijn in het bemiddelingsgesprek van 23 november 2012. Als u overlast van haar ondervindt dan mag u haar hierop aanspreken. (…)De heer [wijkagent] heeft u hierna gesproken en het volgende gemeld:• Aan een af en toe rokende vuurkorf en een kakelende kaketoe wordt niet gedaan;• Aan klachten met betrekking tot een blaffende hond (en) die niet langer dan 15 minuten duren wordt ook niets gedaan;• Na 22 ’s avonds mag u bellen ingeval van (ernstige) overlast.Brederode Wonen sluit zich aan bij bovenstaande afspraken met de politie. (…)”.
“Wij hebben op het politiebureau een gesprek gevoerd met uw buurvrouw van nummer [huisnummer 2] en [kennis/vriend] (kennis/vriend). Tijdens dit gesprek verklaarde [buurvrouw] dat zij zich wil houden aan de afspraken die gemaakt zijn in het bemiddelingsgesprek van 23 november 2012. Als u overlast van haar ondervindt dan mag u haar hierop aanspreken. (…)De heer [wijkagent] heeft u hierna gesproken en het volgende gemeld:• Aan een af en toe rokende vuurkorf en een kakelende kaketoe wordt niet gedaan;• Aan klachten met betrekking tot een blaffende hond (en) die niet langer dan 15 minuten duren wordt ook niets gedaan;• Na 22 ’s avonds mag u bellen ingeval van (ernstige) overlast.Brederode Wonen sluit zich aan bij bovenstaande afspraken met de politie. (…)”.
2.18.
Op 21 juli 2015 heeft Brederode Wonen [buurvrouw] uitgenodigd voor een gesprek op 27 juli 2015 om te spreken over de geluidsoverlast die haar hond veroorzaakt.
2.19. Vervolgens heeft mr. E. Luijendijk zich als gemachtigde van [eiseres] tot Brederode Wonen gewend bij brief van 17 juni 2016 om de door [eiseres] ervaren geluidsoverlast door huisdieren aan te kaarten. Bij brief van 22 juni 2016 heeft Brederode Wonen gereageerd:
“(…)De tuinen zijn zo groot dat het niet nodig is om last van elkaar te hebben. Uw cliënten zijn de enige die klagen. De andere twee huurders vinden het heel vervelend dat uw clienten blijven klagen. Sinds 2010 hebben er al vele (bemiddelings)gesprekken plaatsgevonden met alle partijen. Ook met de wijkagent erbij. (…)Naar aanleiding van uw brief heeft [betrokkene 2] op 22 juni 2016 opnieuw contact opgenomen met [buurvrouw]. Zij heeft één hondje dat aanslaat als er iemand langskomt. Als mevrouw afspraken heeft die langer dan twee uur duren, dan gaan de honden naar haar moeder. Als zij thuis is blaffen de honden niet en volgens haar blaffen de honden ’s nachts niet want dan is zij thuis. (…)De kaketoe staat al enige tijd binnen waardoor uw cliënte hiervan geen last meer kan hbben. Drie keer per week gaat de kaketoe naar buiten als hij onder de douche gaat. Dit duurt hooguit vijf minuten per keer. (…)Op 22 juni 2016 heeft [betrokkene 2] contact opgenomen met de politie. Dit jaar hebben zij geen meldingen van overlast van [a-straat] ontvangen. In 2015 waren dat er drie, waarbij er geen constateringen zijn gedaan. (…)Uit het huidige dossier blijkt niet dat de overlast zo ernstig is dat er maatregelen moeten worden genomen. Wij zijn dan ook van mening dat wij meer dan voldoende hebben gedaan om de overlastsituatie op te lossen. (…)”.2.20. Brederode Wonen heeft [buurvrouw] op 29 januari 2018 aangeschreven dat [eiseres] in de zomer veel overlast heeft ervaren van de vuurkorf/barbecue en [buurvrouw] verzocht om bij het maken van een vuurtje meer rekening te houden met haar buren en in ieder geval ervoor te zorgen dat de rookoverlast tot een minimum wordt beperkt.
2.19. Vervolgens heeft mr. E. Luijendijk zich als gemachtigde van [eiseres] tot Brederode Wonen gewend bij brief van 17 juni 2016 om de door [eiseres] ervaren geluidsoverlast door huisdieren aan te kaarten. Bij brief van 22 juni 2016 heeft Brederode Wonen gereageerd:
“(…)De tuinen zijn zo groot dat het niet nodig is om last van elkaar te hebben. Uw cliënten zijn de enige die klagen. De andere twee huurders vinden het heel vervelend dat uw clienten blijven klagen. Sinds 2010 hebben er al vele (bemiddelings)gesprekken plaatsgevonden met alle partijen. Ook met de wijkagent erbij. (…)Naar aanleiding van uw brief heeft [betrokkene 2] op 22 juni 2016 opnieuw contact opgenomen met [buurvrouw]. Zij heeft één hondje dat aanslaat als er iemand langskomt. Als mevrouw afspraken heeft die langer dan twee uur duren, dan gaan de honden naar haar moeder. Als zij thuis is blaffen de honden niet en volgens haar blaffen de honden ’s nachts niet want dan is zij thuis. (…)De kaketoe staat al enige tijd binnen waardoor uw cliënte hiervan geen last meer kan hbben. Drie keer per week gaat de kaketoe naar buiten als hij onder de douche gaat. Dit duurt hooguit vijf minuten per keer. (…)Op 22 juni 2016 heeft [betrokkene 2] contact opgenomen met de politie. Dit jaar hebben zij geen meldingen van overlast van [a-straat] ontvangen. In 2015 waren dat er drie, waarbij er geen constateringen zijn gedaan. (…)Uit het huidige dossier blijkt niet dat de overlast zo ernstig is dat er maatregelen moeten worden genomen. Wij zijn dan ook van mening dat wij meer dan voldoende hebben gedaan om de overlastsituatie op te lossen. (…)”.2.20. Brederode Wonen heeft [buurvrouw] op 29 januari 2018 aangeschreven dat [eiseres] in de zomer veel overlast heeft ervaren van de vuurkorf/barbecue en [buurvrouw] verzocht om bij het maken van een vuurtje meer rekening te houden met haar buren en in ieder geval ervoor te zorgen dat de rookoverlast tot een minimum wordt beperkt.
2.21.
Op 29 maart 2018 heeft Brederode Wonen de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 6 februari 2018 beantwoord en daarbij aangegeven met [buurvrouw] te hebben gesproken en dat zij nog twee poezen heeft en de andere dieren vanwege het aanhoudende klagen elders heeft ondergebracht. Verder heeft [buurvrouw] Brederode Wonen aangegeven in redelijkheid bereid te zijn tot het maken van afspraken met [eiseres] over het gebruik van de vuurkorf. Brederode Wonen heeft verder geschreven dat zij zelf haar tuinbeleid bepaald en dat enkel huurders met erg verwaarloosde tuinen worden aangesproken, daarvan is bij [eiseres] en [buurvrouw] geen sprake. De situatie met betrekking tot het ondoorzichtige raam is onderzocht en blijft zoals die is, namelijk gelijk aan de situatie dat [eiseres] het gehuurde betrok. Verder wordt de gemachtigde geïnformeerd dat [eiseres] desgewenst buurtbemiddeling kan inschakelen.
2.21.
Op 23 mei 2018 heeft Brederode Wonen geconstateerd dat de hond en de kaketoe van [buurvrouw] weer terug zijn. Brederode Wonen heeft [buurvrouw] er schriftelijk op gewezen dat de dieren geen overlast mogen veroorzaken.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - dat de kantonrechter:
I. voor recht verklaart dat er sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 BW in de vorm van ernstige overlast/hinder dat wordt veroorzaakt door [buurvrouw] en de overige bewoners van de woning met het adres [a-straat] [huisnummer 2];
I. voor recht verklaart dat er sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 BW in de vorm van ernstige overlast/hinder dat wordt veroorzaakt door [buurvrouw] en de overige bewoners van de woning met het adres [a-straat] [huisnummer 2];
II. voor recht verklaart dat op basis van het gebrek en het feit dat het huurgenot ten gevolge van dat gebrek is verminderd, de huurprijs dient te worden verminderd op grond van artikel 7:207 BW met 50% vanaf 1 oktober 2010 tot aan de dag dat het gebrek is opgeheven;
III. Brederode Wonen veroordeelt tot terugbetaling van de door [eiseres] teveel betaalde huur;
IV. Brederode Wonen veroordeelt om het huurgenot van [eiseres] te garanderen door maatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende huurder, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00;
V. Brederode Wonen veroordeelt om al hetgeen te doen wat in haar macht ligt om [eiseres] het rustig huurgenot van de woning te verschaffen, en [buurvrouw] en haar huisgenoten te sommeren op de kakatoe en honden te verwijderen en verwijderd te houden, om geen geluidsoverlast te veroorzaken, om geen beplantingen over de erfafscheiding te gooien, om geen contact te hebben met [eiseres], om geen dreigementen te uiten, om niet over de schutting te kijken en om de vuurkorf niet te branden, zodat [eiseres] gevrijwaard blijft van overlast en Brederode Wonen veroordeelt om rechtsmaatregelen te treffen tegen [buurvrouw], onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag;
VI. indien en voorzover [buurvrouw] geen gevolg geven aan de onder V omschreven sommaties van Brederode Wonen, Brederode Wonen wordt veroordeelt om rechtsmaatregelen te treffen tegen [buurvrouw] teneinde tot opzegging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te komen, met als gevolg ontruiming van de woning van [buurvrouw], met een verbod om deze procedure voortijdig te eindigen, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij recht heeft op rustig huurgenot op basis van de algemene voorwaarden behorend bij haar huurovereenkomst en op basis van de wet. Brederode Wonen is verplicht om alle gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen of belemmeren op te heffen. Sinds 2010 veroorzaakt [buurvrouw] overlast. Ondanks het verzoek van [eiseres] aan Brederode om te bemiddelen, is de overlast door [buurvrouw] veroorzaakt blijven bestaan. [eiseres] ervaart –samengevat – overlast van de huisdieren van [buurvrouw] en hinder/overlast door de wijze waarop [buurvrouw] gebruikt maakt van haar tuin. [eiseres] heeft Brederode tevergeefs verzocht en gesommeerd om de overlast te (laten) beëindigen. Bemiddeling door buurtagenten heeft niet tot een oplossing geleid.
De overlast die [buurvrouw] veroorzaakt kwalificeert als ernstige overlast. Dit is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Gezien de stelselmatigheid van de overlast en de onrechtmatigheid van de hinder is vermindering van de huurprijs met 50% gerechtvaardigd.
4.Het verweer
4.1.
Brederode Wonen betwist de vordering.
4.2.
Zij voert aan – samengevat – dat de door [eiseres] ervaren hinder en overlast nog nooit door iemand anders dan haarzelf zijn geconstateerd. Daarbij komt dat buren tot op zekere hoogte leefgeluiden en hinder van elkaar dienen te accepteren. Verder is een verhuurder enkel aansprakelijk indien er sprake is van ernstige en aanhoudende overlast en de verhuurder daarbij geen gebruik maakt van diens bevoegdheid om op te treden. Ook dient de overlast objectiveerbaar te zijn. Ten slotte blijkt nergens uit dat de overlast wordt ervaren in de woning zelf.
4.3.
De zienswijze van [eiseres] wordt niet ondersteund door de in de procedure gebrachte politierapportages. Door [eiseres] wordt veel en vaak geklaagd, bij diverse instanties. Haar klachten worden telkens afgewezen. Ook dit ondersteunt het standpunt van Brederode Wonen dat er geen sprake is van structurele, ernstige, objectiveerbare overlast. Brederode Wonen heeft meer dan genoeg maatregelen genomen en op terechte klachten van [eiseres] is altijd adequaat gereageerd. Volgens Brederode Wonen komt daarbij dat [eiseres] haar eigen rol in het burenconflict met [buurvrouw] niet kan of wil inzien. Ook weigert zij mee te doen aan buurtbemiddeling. Indien [eiseres] aan de inkomenstoets voldoet, dan kan zij in aanmerking komen voor een andere woning of woningruil, maar [eiseres] gaat niet in op dit aanbod van Brederode Wonen.
4.4.
Voor huurprijsvermindering bestaat geen grond. Er is onvoldoende gesteld en onderbouwd dat er sprake is van een gebrek van dien aard dat huurprijs vermindering met 50% in de rede ligt. Ook wijst Brederode Wonen op de wettelijke termijn van zes maanden. Huurvermindering vanaf 1 oktober 2010 kan daarom niet aan de orde zijn.
4.5.
Tot slot verzoekt Bredero Wonen om [eiseres], gelet op haar wijze van procederen, namelijk het ‘ongeordend over de schutting gooien van een dik pak met stukken’, te veroordelen in de werkelijke kosten van deze procedure, zijnde € 9.000,00, exclusief btw aan salaris gemachtigde.
5.De beoordeling
5.1.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eiseres] hinder en overlast heeft ervaren van haar buren en dat zij op een aantal momenten mogelijk terecht heeft geklaagd over de door haar ervaren geluids- en rookoverlast. Op die momenten is Brederode Wonen evenwel ook in actie gekomen en heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter binnen haar mogelijkheden als verhuurder adequaat gereageerd op de klachten, onder meer door in november 2010 een bemiddelingsgesprek te entameren en de daarin gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen en de betrokken huurders op de naleving van die afspraken aan te spreken. Dit heeft echter niet geleid tot een vermindering van de door [eiseres] ervaren hinder en overlast, althans niet tot een vermindering van het aantal door [eiseres] geuite klachten over hinder en overlast: immers, [eiseres] heeft ook na het bemiddelingsgesprek van 2010 een onophoudende stroom klachten op Brederode Wonen afgevuurd. Dat er veel klachten gedurende meerdere jaren zijn geuit, maakt echter nog niet dat er sprake is van ernstige en structurele, objectiveerbare overlast. Uit de stellingen van [eiseres] wordt niet duidelijk of de hinder en overlast door [eiseres] wordt ervaren in de woning of in de tuin, noch wordt duidelijk op welke momenten en in welke mate de hinder en overlast wordt ervaren. Hierdoor is onvoldoende gebleken in welke mate er sprake is van hinder en overlast en of deze door [eiseres] ervaren hinder en overlast wel valt te kwalificeren als ernstige, structurele en objectiveerbare overlast waarvoor zij haar verhuurder met succes kan aanspreken. De kantonrechter volgt [eiseres] daarom niet in haar standpunt.
5.2.
Omdat niet geconcludeerd kan worden dat er sprake is van overlast welke kwalificeert als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW, zal de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] dan ook afwijzen.
5.3.
Brederode Wonen heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van al haar proceskosten en deze begroot op € 9.000,00. Voor toekenning van een dergelijke vergoeding ziet de kantonrechter geen aanleiding. Gelet op de wijze van aanlevering van de producties E.6 en E.7 door [eiseres] had Brederode Wonen kunnen bedenken dat op stukken die op een dergelijke manier worden overgelegd geen acht wordt geslagen door de kantonrechter. Er bestond geen noodzaak om deze stukken van kaft tot kaft te lezen en te betwisten. De gebruikelijke, forfaitair vastgestelde proceskosten komen wel voor rekening van [eiseres], omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Brederode Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 960,00 aan salaris van de gemachtigde van Brederode Wonen.
6.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.
De griffier De kantonrechter