Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD HOLLAND
C/15/273734 / HA ZA 18-31527 maart 2019
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/273734 / HA ZA 18-315
Vonnis van 27 maart 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
IJSSELHOF ANDIJK B.V.,
gevestigd te Wognum,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. S. Smit te Alkmaar,
tegen
de coöperatie
COÖPERATIEF BUNGALOWPARK HET GROOTSLAG U.A.,
COÖPERATIEF BUNGALOWPARK HET GROOTSLAG U.A.,
gevestigd te Andijk,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna IJsselhof en Het Grootslag genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 april 2018 met 22 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 4 producties;
- het tussenvonnis van 15 augustus 2018;
- de conclusie van antwoord in reconventie met 1 productie;
- het proces-verbaal van comparitie van 11 februari 2019 met de daarin genoemde stukken;
- de brief van IJsselhof van 26 februari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
IJsselhof is eigenaresse van een gebied genaamd de Proefpolder te Andijk. Het Grootslag exploiteert in een deel van de Proefpolder, kort gezegd, een vakantiedorp. Tot het vakantiedorp behoort een aantal in ondererfpacht uitgegeven vakantiehuizen, gemeenschappelijke voorzieningen zoals de infrastructuur, een receptie, winkels, speel- en zonneweides en een zwembad. Het Grootslag exploiteerde tot november 2017 op een deel van die grond (3,6 hectare) een camping met 180 staanplaatsen (de Camping). Tegen het vakantiedorp aan ligt een stuk grond van circa 9 hectare, bekend onder de naam Westpunt. Al deze grond behoorde tot 2003 in eigendom toe aan de (toenmalige) gemeente Andijk
2.2.
IJsselhof is een onderdeel van de Scholtens Holding Groep. De Scholtens Holding Groep omvat circa 42 vennootschappen die zich voornamelijk bezig houden met de ontwikkeling, het bouwen en het beheren vastgoedprojecten.
2.3.
Op enig moment is bij Ballast Nedam het plan ontstaan om recreatiewoningen te gaan ontwikkelen op de Westpunt. Daarvan is het niet gekomen. Het plan is overgenomen door Scholtens Holding Groep via IJsselhof. Naast het realiseren van vakantiewoningen op de Westpunt, is ook het plan ontstaan om vakantiewoningen te gaan ontwikkelen op het terrein van de Camping. Tussen Scholtens Projecten B.V. “
of nader te noemen meester” is op 7 juni 2001 een overeenkomst gesloten (hierna: de Intentieovereenkomst) waarin partijen afspraken hebben gemaakt over de ontwikkeling van de Westpunt en de Camping. IJsselhof heeft alle rechten en plichten van Scholtens Projecten B.V. op zich genomen. De Intentieovereenkomst bepaalt, onder meer:
of nader te noemen meester” is op 7 juni 2001 een overeenkomst gesloten (hierna: de Intentieovereenkomst) waarin partijen afspraken hebben gemaakt over de ontwikkeling van de Westpunt en de Camping. IJsselhof heeft alle rechten en plichten van Scholtens Projecten B.V. op zich genomen. De Intentieovereenkomst bepaalt, onder meer:
“(…)
Overwegende dat:
(…)
• “Het Grootslag” heeft geconstateerd dat “het vakantiepark” een facelift c.q. renovatie dient te ondergaan.
• “Het Grootslag” wil hieruit volgend een nieuw zwembad, receptie en recreatieruimte laten bouwen.
• Daarnaast is een wens van “Het Grootslag” om de rest van het park ook opgeknapt te laten worden.
• “Het Grootslag” heeft aangegeven dat het “Zwembad” - 20 jaar oud – noodgedwongen gerenoveerd dient te worden. Het zwembad bestaat op dit moment uit een “buitenbad” en “binnenbad”. Het “buitenbad” wordt verbouwd tot “binnenbad” en op de locatie van het “binnenbad” wordt een recreatieruimte geplaatst. Inmiddels zijn met deze werkzaamheden een aanvang gemaakt.
• Om bovenstaande te kunnen realiseren heeft “Het Grootslag” “Scholtens” benaderd om het e.e.a. uit te werken en mee te willen werken aan een financieringsplan.
• “Scholtens” heeft zich bereid verklaard om een gedeelte van de kosten van het zwembad te financieren, zodat de plannen van het het zwembad, receptie en recreatieruimte gerealiseerd kunnen worden.
• Inmiddels zijn “Het Grootslag” en “Scholtens” een aannemingsovereenkomst aangegaan om de plannen voor “Het zwembad”, “Recreatieruimte” en “Receptie” te kunnen realiseren.
(…)
• “Het Grootslag” heeft ook aangegeven op de gebieden “Westpunt” en “Camping” ontwikkelingen toe te laten om op die gebieden nieuwe bungalows te laten realiseren en heeft te kennen gegeven hierbij een overeenkomst te sluiten met “Scholtens” om dit te realiseren.
• “Scholtens” heeft aangegeven onder voorwaarden bungalows te realiseren op de gebieden “Westpunt” en “Camping”, enige belangrijke voorwaarden daarbij zijn:
• dat de bungalows op “eigen grond” verkocht kunnen worden.
• dat de “Westpunt” in fases ontwikkeld gaat worden.
• dat de “camping” ontwikkeld gaat worden als bestemming voor recreatiewoningen
• dat de “camping” ontsloten ken worden door een ontsluitingsweg over het terrein van
“Het Grootslag”.
• dat de nieuwe bungaloweigenaren gebruik kunnen maken van de algemene voorzieningen van “Het Grootslag”.
(…)
• “Scholtens” op dit moment een intentieovereenkomst heeft gesloten met de gemeente Andijk om het hele gebied ‘Proefpolder” in eigendom te verwerven met instandhouding van de erfpachtovereenkomst naar “Het Grootslag “.
• “Grootslag” bereid is de “Camping” en “Westpunt” vrij van erfpacht te maken, zodat “Scholtens” op eigen grond vakantiewoningen kan realiseren.
(…)
• Voor de gebieden “1 en 2” “Westpunt en “Camping” een aparte vereniging zal worden opgericht en dat deze nieuwe vereniging gebruik mag maken van de algemene voorzieningen “Grootslag” en hiervoor een bijdrage verschuldigd is.
(…)
in aanmerking te nemen dat:
definities in deze overeenkomst zijn:
(…)
“Opgeleverde woning” Vakantiebungalows die zijn gerealiseerd en verkocht en notarieel getransporteerd
of
Vakantiebungalows die zijn gerealiseerd en in gebruik zijn genomen en in de verhuur zijn genomen.
“Gebruiksrecht zwembad” Het recht dat de bungaloweigenaren en gebruikers van de “bungalows westcamp” hebben om gedurende de erfpachtsperiode van “Het Grootslag “t.w. tot 31/12-2025 hebben om gebruik te maken van het zwembad. (…)
(…)
komen het volgende overeen:
(…)
D: Ontwikkeling Westpunt/Camping indien Scholtens de “Proefpolder” niet in eigendom verwerft van de gemeente Andijk.
Voorwaarden genoemd in 1 t/m 5
1. “Scholtens” blijft voorstander van een kwalitatief goede ontwikkeling van de “Westpunt”, in grote lijnen volgens het huidige bestemmingsplan. “Scholtens” wil graag bij die ontwikkeling ook het bestaande campingterrein betrekken, welk terrein globaal ruimte biedt voor zo’n ca. 70 eenheden. Wij zien derhalve mogelijkheden voor een ontwikkeling van ca. 190 woningen, uiteraard gefaseerd.“Scholtens” verkrijgt hierbij het ontwikkelingsrecht om deze ca. 70 woningen te mogen bouwen op de “Camping” en ongeveer 120 woningen op de “Westpunt”.
Bij het ontwikkelingsrecht op de “Westpunt” en de “Camping” komen “Scholtens” en “Grootslag” de volgende voorwaarden overeen:
2. De te bouwen woningen op de “Westpunt” en “Camping “worden ondergebracht in een aparte Vereniging van Eigenaars; Scholtens komt overeen dat de erfpacht canon van de nieuwe woningen zowel op de “Camping” als op de “Westpunt” op hetzelfde bedrag wordt vastgesteld als op de overige erfpachtkavels vakantiewoningen in het park het “Grootslag” t.w. € 283,61 (f 625,--) per jaar per woning.
3. Deze canon ad. € 283,61 (f 625--) per nieuw gebouwde woning is verschuldigd voor het eerst vanaf het moment dat de gebouwde vakantiewoning de status “Opgeleverde woning” krijgt. Zodra door de Gemeente de erfpacht verhoogd wordt en de canon voor de woningen van de vereniging Het Grootslag “ daardoor worden verhoogd . Wordt daarbij wel rekeninghoudende met een groter aantal woningen de canon voor de woningen op de “Camping” en de “Westpunt” eveneens verhoogd Dit conform de huidige regeling die voor de vakantiewoningen van “Het Grootslag” wordt gedaan.
4. “Grootslag” verbouwt het zwembad/receptie/recreatieruimte inclusief infra en inrichting ter waarde van ± € 1.452.096,69 (f 3.200.000,--) exclusief BTW; De realisatie van dat zwembad/receptie/recreatieruimte zal op korte termijn geschieden. De exploitatielasten zullen deels moeten worden terugverdiend door een bijdrage uit de bungalows op de ‘Westpunt” en “Camping”.
5. De bouw van het zwembad/receptie/recreatieruimte geschiedt voor rekening en risico van “Grootslag” (zie voor het overige de aannemingsovereenkomst).
Ontwikkeling Westpunt/Camping indien Scholtens de “Proefpolder” wel in eigendom verwerft van de gemeente Andijk.
Voorwaarden 6 t/m 12
6. Voor het geval dat “Scholtens” de gronden in eigendom heeft verworven komen zij het volgende met het “Grootslag” overeen: de ondererfpacht van “Grootslag” t.a.v. de “Camping” zijnde ca.3,6 h.a. en de “Westpunt” zijnde ca.9.00 h.a vervalt zodat deze gronden vrij van erfpacht verkocht kunnen worden. Deze gronden op de Camping” en de “Westpunt” komen dan vrij van ondererfpacht vanaf 1 januari 2002. De ontwikkeling op de “Camping” zal naar verwachting niet binnen drie jaren van 1 januari 2002 gebeuren zolang komt de exploitatie van de “Camping” ten goede aan “Grootslag”. Indien de “Camping “later dan 3 jaar ontwikkelt gaat worden zal er een opzegtermijn van 1 jaar in acht genomen moeten worden door “Scholtens” alvorens met ontwikkeling kan worden gestart.(dit in verband met aan-/opzegging van het “Grootslag) aan gebruikers van de “Camping”.
7. Indien de overeenkomst t.a.v. de verkoop van de Proefpolder (ca.40 h.a.) van de gemeente aan “Scholtens” door de gemeenteraad wordt goedgekeurd en de verkoop van de “Proefpolder” van de gemeente Andijk aan “Scholtens” geëffectueerd wordt is ”Scholtens” bereid om de erfpachtovereenkomst in zijn geheel over te nemen van de Gemeente. Het “Grootslag” houdt dan dezelfde rechten uit de erfpachtovereenkomst als zij had tegenover de Gemeente. In nader overleg en met toestemming van het “Grootslag” kan “Scholtens” indien “Scholtens” dit ook wenselijk acht de huidige ondererfpachters de mogelijkheid aanbieden om i.p.v. te pachten de grond te kopen.
8. Indien “Scholtens” alle gronden (±40 ha. zijnde totale proefpolder) of de gronden “Westpunt”/“Camping” van de Gemeente in eigendom verkrijgt,eindigtde ondererfpacht tussen “Scholtens” en “Grootslag”.
Onder opschortende voorwaarde dat “Scholtens” de “Westpunt” en “Camping” vrij van erfpacht kan ontwikkelen, komen “Scholtens” en “Grootslag” het volgende overeen:
9. Scholtens betaalt aan “Grootslag” een bijdrage in de kosten van onderhoud en realisering van “Voorzieningen Grootslag” vier jaarlijkse termijnen van €22.689,01 (f50.000--) zijnde totaal € 90.756,04 (f 200.000,--) waarbij de eerste termijn betaald wordt op 1 juli 2002 en de laatste termijn op 1 juli 2005.
10.Afkoop erfpacht de “Camping” door Scholtens
T.b.v. de ontwikkeling van ± 70 woningen op de “Camping” is “Scholtens” aan “Grootslag” verschuldigd voor afkoop erfpacht een bedrag ad. € 4.537,80 (f 10.000,--) per “opgeleverde woning” op de “Camping”.
11. Indien “Scholtens” besluit de huidige eigenaren van het park in de gelegenheid te stellen hun kavel te kopen, krijgen zij een keuze mogelijkheid t.w.:
blijven ondererfpachten tegen dezelfde voorwaarden
of
bungaloweigenaar koopt zijn kavel van “Scholtens” onder nog nader vast te stellen voorwaarden.
“Grootslag” krijgt dan een vermindering van de erfpacht van € 283,61 (f 625,--) danwel een t.z.t gewijzigde canon bepaald volgens de erfpacht voorwaarden en daarnaast ontvangt “Grootslag” 5% over de koopsom van de grond per woning ter compensatie voor door “Grootslag” te maken kosten.
12. “Scholtens” en “Het Grootslag” komen overeen, voor het geval dat “Scholtens” de gehele proefpolder in eigendom heeft, dat de erfpacht die “Scholtens” in rekening brengt voor het huidige park gedurende de periode tot en met 2006 onveranderd blijft t.w. € 113,445,05 (f 250.000,--) per jaar, zodat de erfpacht per woning tot en met 2006 onveranderd € 283,61 (f 625,--) per woning kan blijven. Na die periode blijft de huidige erfpachtovereenkomst van kracht.
F: Voorwaarden Ontwikkeling “Westpunt” en “Camping” bij zowel eigendom “Proefpolder” van Scholtens als gronden “Westpunt” en “Camping” in ondererfpacht van “Het Grootslag” aan “Scholtens”
Voorwaarden 13 t/m 24.
(…)
15. “Scholtens” en “Grootslag” komen overeen, dat “Bungalows Westcamp” het recht krijgen om gebruik te maken van “Voorzieningen Grootslag” . De “Bungalows Westcamp” zullen voor “Voorzieningen Grootslag”, waarvan zij gebruik kunnen maken (zie bijgaande tekening) naar rato hun bijdrage doen aan “Grootslag/FBA”. Dit bedrag zal in onderling overleg bepaald worden aan de hand van de exploitatie van die gemeenschappelijke voorzieningen. Voor de periode van 4 jaar wordt deze bedrage vastgesteld t.w. het eerste jaar op € 294,96 (f 650,--) excl. BTW per “Opgeleverde woning “, Per “Opgeleverde woning” zal “Scholtens” c.q. de nieuwe V.V. E. zorgdragen voor een jaarlijkse bijdrage in de exploitatie. De totale bijdrage “Voorzieningen Grootslag” van € 294,96 (f 650,--) wordt jaarlijkse verhoogd met € 22,69 (f 50,--) tot de 4 jaren verstreken zijn (2003-f 650,--;2004- f700,--;2005 -f 750,-- en 2006 - f 800, --) Na 4 jaar zal in onderling overleg een nieuwe bijdrage bepaald worden volgens de uitgangspunten zoals in dit punt aangegeven.
16. Gebruiksrecht “Bungalows Westcamp” t.a.v. het “Zwembad”
Voor het gebruiksrecht dat de “Bungalows Westcamp” hebben om gebruik te maken van het zwembad betalen de “Bungalows Westcamp” een bijdrage voor de erfpachtperiode die het “Grootslag” heeft met de Gemeente c.q. “Scholtens”. De erfpachtperiode van het “Grootslag” loopt tot 31 december 2025,
De voorschotbijdrage wordt voor elke “Opgeleverde woning” aan de hand van bijgaande tabellen gebruiksrecht Zwembad t.b.v, ”Westpunt” en t.b.v. “Camping” bepaald.
De voorschotbijdrage voor het gebruiksrecht wordt verschuldigd op het moment dat de vakantiewoning de status van “ opgeleverde woning” krijgt. Naast de bijdrage voor het gebruiksrecht dienen de “Bungalows Westcamp” een jaarlijkse bijdrage te betalen in de exploitatie van het zwembad. Deze exploitatielasten worden voor de “Bungalows Westcamp” bepaald, excl. de kapitaallasten, op een bijdrage van € 181,51 (f 400,--) of zoveel meer/minder als een sluitende exploitatie t.a.v. het zwembad aangeeft. Deze bijdrage t.b.v. het zwembad wordt onder voorwaarde bijgedragen indien van de zijde van de bestaande vereniging eveneens een bijdrage van gelijke hoogte wordt betaald voor diezelfde exploitatiekosten. Deze bijdrage per woning wordt verschuldigd op het moment als de nieuwe gebouwde vakantiebungalow de status “Opgeleverde woning” krijgt. De bijdrage ad. 181,51 (Fl. 400,—) wordt conform de regeling genoemd in art. 15 vastgesteld voor in daarin genoemde periode van 4 jaren voor ”voorzieningen Grootslag”. Na die 4 jaren zal in dit art. genoemde bijdrage zwembad opnieuw worden vastgesteld met in achtneming van in dit artikel genoemde uitgangspunten.
(…)
21. Mocht er een geheel afwijkende ontwikkeling plaatsvinden op de “Westpunt en Camping” zal “Scholtens” opnieuw in overleg gaan met het “Grootslag”.
22. Indien het “Grootslag” met bovengenoemde uitgangspunten kan instemmen zal “Scholtens” vervolgens de overeenkomst verder uitwerken o.a. de aannemingsovereenkomst en leningovereenkomst etc.
(…)”
2.4.
Op 2 mei 2003 is Scholten Projecten B.V. met de gemeente Andijk tot een samenwerkingsovereenkomst gekomen. In deze overeenkomst hebben zij, kort gezegd, afgesproken dat IJsselhof de Proefpolder zal ontwikkelen voor recreatieve doeleinden en met het oog daarop de grond in de proefpolder in (bloot) eigendom zal verwerven. De betreffende grond (onder meer de Westpunt en de Camping) is op 20 mei 2003 aan IJsselhof geleverd.
2.5.
Op 4 juli 2003 hebben IJsselhof en Het Grootslag een notariële akte “splitsing erfpachtrecht/afstand en vermenging” ondertekend (hierna: de Erfpachtakte). Kort gezegd, is daarbij de erfpacht van Het Grootslag betreffende de Westpunt en de Camping beëindigd en hebben partijen afspraken gemaakt over het (voortgezet) gebruik van de Camping door Het Grootslag. De Erfpachtakte vermeldt, voor zover hier van belang:
“(…)
CONSIDERANS
(…)
5. lJsselhof en Grootslag hebben op zes juni tweeduizend twee een intentieovereenkomst gesloten, waarin zij onder meer zijn overeengekomen de Proefpolder verder te ontwikkelen.
6. Daartoe zijn lJsselhof en Grootslag tevens overeengekomen hierbij over te gaan tot verticale splitsing door Grootslag van haar recht van erfpacht met de rechten van de erfpachter op de op die grond staande opstallen in twee afzonderlijke rechten van erfpacht als bedoeld in artikel 5:91 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
A. SPLITSING RECHT VAN ERFPACHT
Ter uitvoering van de onder meer daartoe gesloten overeenkomst, verklaarde Grootslag over te gaan tot de hiervoor bedoelde splitsing van het recht van erfpacht, waarbij het hiervoor omschreven recht van erfpacht van het complex wordt gesplitst in twee afzonderlijke rechten van erfpacht, te weten:
a. voormelde kadastrale percelen genoemd onder nummer 1 tot en met nummer 437 ( “Perceel A);
b. voormelde kadastrale percelen genoemd onder nummer 438 tot en met 446 (“Perceel B”).
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN
(…)
C. AFSTAND EN VERMENGING
1. In verband niet de verdere ontwikkeling en exploitatie van het vakantiepark in de Proefpolder zijn partijen in de tussen hen gesloten intentieovereenkomst overeengekomen dat Grootslag ten aanzien van Perceel B afstand zal doen van haar recht van erfpacht.
2. Ter uitvoering van voormelde overeenkomst doet Grootslag hierbij ten behoeve van IJsselhof afstand om baat van haar recht van erfpacht ten aanzien van het hiervoor omschreven Perceel B, welke afstand IJsselhof hierbij aanvaardt.
3. Door voormelde afstand gaat het op het Perceel B rustende recht van erfpacht teniet, waardoor bloot eigenaar lJsselhof de volle eigendom van Perceel B verkrijgt.
D. VOORTGEZET GEBRUIK
1. IJsselhof en Grootslag zijn, blijkens voormelde intentieovereenkomst, overeen gekomen dat Grootslag het voortgezet gebruik zal hebben van een gedeelte van Perceel B, bij partijen bekend als “de Camping” (“Camping”) voor een periode van drie jaren ingaande op één januari tweeduizend twee en mitsdien eindigend op éénendertig december tweeduizend vier.
2. Terzake van dit voortgezet gebruik is Grootslag geen vergoeding verschuldigd aan IJsselhof.
3. Na verloop van voormelde periode van drie jaren, mitsdien met ingang van één januari tweeduizend vijf, zal dit voortgezet gebruik van de Camping worden verlengd, tenzij lJsselhof tenminste drie maanden voor voormelde datum, derhalve uiterlijk op één oktober tweeduizend vier, aan Grootslag heeft medegedeeld dat het voortgezet gebruik tegen de onder 1. bedoelde einddatum zal eindigen. Indien lJsselhof vorenbedoelde mededeling heeft gedaan, is Grootslag verplicht om de Camping. per één januari tweeduizend vijf leeg en ontruimd van verblijfsobjecten en andere roerende zaken en vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten op te leveren aan IJsselhof in de staat waarin de Camping zich alsdan bevindt.
4. Indien het voortgezet gebruik als hiervoor bedoeld wordt verlengd, zal Grootslag terzake van dit voortgezet gebruik tot één januari tweeduizendzeven geen vergoeding verschuldigd zijn. Daarna is Grootslag terzake van het voortgezet gebruik van de Camping per jaar schuldig, aan lJsselhof een bedrag gelijk aan de alsdan geldende erfpachtcanon per vierkante meter voor de gedeelten van de Proefpolder die Grootslag in erfpacht toekomen, vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters van de Camping dat bij Grootslag in gebruik is.
5. lJsselhof kan het overeenkomstig het hiervoor bepaalde verlengde voortgezet gebruik door Grootslag op ieder moment opzeggen, doch slechts met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Indien opzegging geschiedt tegen een datum die niet samenvalt met het einde van een jaar, dan zal de door Grootslag verschuldigde vergoeding naar evenredigheid worden verminderd. Grootslag is verplicht om per de datum waartegen overeenkomstig het in de eerste volzin bepaalde is opgezegd, de Camping leeg en ontruimd van verblijfsobjecten en andere roerende zaken en vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten op te leveren aan lJsselhof in de staat waarin de Camping zich alsdan bevindt.
Vergoeding
De vergoeding voor de afstand ten behoeve van IJsselhof bedraagt vijfduizend euro (€ 5.000,--)
Kwijting
De vergoeding (inclusief de verschuldigde omzetbelasting) is door lJsselhof voldaan doordat deze in de macht van mij, notaris is gebracht.
(…)”
2.6.
Op 15 juli 2003 hebben partijen een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van Het Grootslag en ten bate van de Camping en de Westpunt (de Erfdienstbaarheidsakte). Deze Erfdienstbaarheidsakte vermeldt, voor zover hier van belang:
“(…)
HOOFDSTUK II OVERWEGINGEN
In aanmerking nemende:
- Grootslag is beheerder van een vakantiepark gelegen op het perceel Grootslag in het gebied plaatselijk bekend als de Proefpolder (“Bungalowpark Het Grootslag”);
- De gehele Proefpolder bestaat uit een aantal gedeelten, tussen partijen bekend als volgt:
a. de ‘Westpunt”: de hiervoor onder het kopje “Eigendom” onder 1.1. vermelde kadastrale percelen met nummer 6 tot en met 9;
b. de “Camping”: de hiervoor onder het kopje “Eigendom” onder 1.1. vermelde kadastrale percelen met nummer 3, 4 en 5;
(…)
- tot Bungalowpark Het Grootslag behoren diverse voorzieningen, waaronder:
a. het door IJsselhof in samenwerking met Grootslag nieuw gerealiseerde zwembad,(“Zwembad”);
b. de receptie, recreatieruimten, tennisbanen, jeu de boulebaan, receptie voor algemeen gebruik ten behoeve van informatie, speeltuin, kinderboerderij, zonneweide, speelweide, ponyranche, restaurant, bar, pannenkoekrestaurant, snackbar, bowling, supermarkt, jongerencafé, midgetgolf, wasserette, fietsverhuur, alsmede het medegebruik van de locatie bij partijen bekend als de “Buurtjeszaal” voor vergaderingen en bijeenkomsten en voorts alle hiervoor niet nader genoemde voorzieningen die aanwezig zijn op het gebied dat op de tekening is aangegeven met arcering en genummerd 3, 10 en 11, welke aan partijen genoegzaam bekend zijn, (“Overige voorzieningen”);
c. de wegen, waaronder met name begrepen de ontsluitingsweg tot de Westpunt en de Camping ten behoeve van brandweer, politie, ambulance en overige hulpdiensten en overige paden, sloten en plassen, kabels, leidingen en aansluitpunten ten behoeve van diverse nutsvoorzieningen waaronder met name begrepen de water-, stroom- en centrale antenne installatievoorzieningen, alsmede de riolering, die aanwezig zijn op het gebied dat op de tekening is aangegeven met arcering en genummerd 3, 10 en 11, (“Infrastructuur voorzieningen”);
het Zwembad, de Overige voorzieningen en de Infrastructuur voorzieningen hierna tezamen te noemen “Voorzieningen Grootslag”;
- deze voorzieningen bevinden zicht op de hiervoor onder het kopje “Eigendom” onder 1.2. onder nummers 427 tot en met 437 vermelde percelen, deze percelen hierna tezamen te noemen “dienend erf”;
- (…)
- lJsselhof is eigenaar van het thans nog onbebouwde gedeelte van de Proefpolder, te weten de Westpunt en de, op dit moment nog bij Grootslag in gebruik zijnde, Camping, waarop IJsselhof voornemens is het recreatiepark uit te breiden;
- deze uitbreiding zal worden aangevangen met de bouw van maximaal negenenzeventig (79) nieuwe bungalows op de Westpunt. Indien deze uitbreiding succesvol is, zullen eventueel meer Bungalows worden gebouwd op de Westpunt en de Camping;
- voor die ontwikkeling is het belangrijk dat de uitbreiding van recreatiepark en de gebruikers daarvan onder dezelfde voorwaarden gebruik kunnen maken van de Voorzieningen Grootslag zoals deze beschikbaar zijn voor Bungalowpark Het Grootslag en de gebruikers daarvan;
- lJsselhof is in dat verband bereid Grootslag te ondersteunen bij de renovatie en verbetering van de voorzieningen, onder de voorwaarde dat vervolgens de bewoners casu quo gebruikers van het nieuw te ontwikkelen recreatiepark van die voorzieningen gebruik kunnen maken;
(…)
-
partijen hebben bij akte op vier juli tweeduizend drie verleden voor mr. M.C. Aarts, notaris te Amsterdam,(rechtbank: de Intentieovereenkomst)
hun rechtsverhouding willen vastleggen. Het in die akte opgenomene, waaronder met name de omschrijving van het dienend erf sluit bij nader bevinden niet exact genoeg aan bij de bedoeling van partijen. Zij hebben derhalve afgezien van inschrijving van een afschrift van die akte ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers en willen hun rechtspositie vastleggen als hierna omschreven.
partijen hebben bij akte op vier juli tweeduizend drie verleden voor mr. M.C. Aarts, notaris te Amsterdam,(rechtbank: de Intentieovereenkomst)
hun rechtsverhouding willen vastleggen. Het in die akte opgenomene, waaronder met name de omschrijving van het dienend erf sluit bij nader bevinden niet exact genoeg aan bij de bedoeling van partijen. Zij hebben derhalve afgezien van inschrijving van een afschrift van die akte ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers en willen hun rechtspositie vastleggen als hierna omschreven.
In verband met het vorenstaande zijn Grootslag en IJsselhof overeengekomen als volgt.
HOOFDSTUK III VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID VOORZIENINGEN
Overeenkomst
lJsselhof en Grootslag zijn overeengekomen dat Grootslag ten behoeve van het heersend erf en ten laste van het dienend erf een erfdienstbaarheid zal vestigen, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf te dulden dat de eigenaar en gebruikers van het heersend erf medegebruik maken van de Proefpolder aanwezige centrale voorzieningen zoals het Zwembad, de Overige voorzieningen en de Infrastructuur voorzieningen en van de toekomstig aan te leggen dan wel te realiseren voorzieningen met alle verdere toe- en aanbehoren (hierna ook tezamen te noemen: “Voorzieningen”).
Vestiging Erfdienstbaarheid
Ter uitvoering van vorenstaande overeenkomst verklaart Grootslag bij deze te vestigen en lJsselhof verklaart bij deze te aanvaarden, ten laste van het dienend erf en ten behoeve van het heersend erf de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting om te dulden dat de eigenaars en de gebruikers van het heersend erf gebruik maken van de Voorzieningen op het dienend erf.
De Voorzieningen zijn met arcering aangegeven op een aan deze akte gehechte situatietekening.
De erfdienstbaarheid wordt voorts gevestigd onder de navolgende
Bepalingen
(…)
Artikel 2. Retributie en kosten
2.1.
Terzake van deze erfdienstbaarheid is de Parkeigenaar een retributie verschuldigd, die is samengesteld uit twee gedeelten, te weten ter zake van het gebruik van het Zwembad en ter zake van het gebruik van de Overige voorzieningen en de Infrastructuur voorzieningen:
a. Voor het gebruik van het Zwembad is de Parkeigenaar een eenmalige retributie verschuldigd, groot vijfhonderd auto (EUR 500,--) per Opgeleverde bungalow op de Westpunt en de Camping. De retributie is verschuldigd op het moment dat de desbetreffende Recreatiebungalow een Opgeleverde bungalow wordt. Deze bijdrage vormt een eenmalig te betalen vergoeding voor het gebruik van het Zwembad door de Gebruiker van de betreffende Opgeleverde bungalow tot éénendertig december tweeduizend vijfentwintig; en
b. Voor het gebruik van de Overige voorzieningen en de Infrastructuur voorzieningen is een retributie verschuldigd, groot tweeëntwintigduizend zeshonderd achtennegentig euro en een eurocent (EUR 22.698,01) per jaar, gedurende een periode van vier jaren, aanvangende op één januari tweeduizend drie en mitsdien eindigende op éénendertig december tweeduizend zes, (de “Aanvangsperiode”), waarbij de eerste termijn dient te worden betaald op een juli tweeduizend twee en de laatste termijn op een juli tweeduizend vijf. Deze bijdrage is niet afhankelijk van het aantal Opgeleverde bungalows;
(…)
Artikel 5. Exploitatie
5.1.De exploitatie van de Voorzieningen zal geschieden door Exploitant Grootslag.
5.2.
De inkomsten en uitgaven terzake van de voorzieningen komen ten goede aan casu qou ten laste van Exploitant Grootslag en Exploitant IJsselhof gezamenlijk, overeenkomstig het hierna bepaalde.
5.3.
Exploitant lJsselhof zal, nu voor de Aanvangsperiode een tekort in de exploitatie van de voorzieningen wordt voorzien, reeds bij voorbaat aan de daaruit voor haar volgende betalingsverplichting voldoen. Exploitant lJsselhof vergoed aan Exploitant Grootslag op voorhand het ten laste van Exploitant IJsselhof komende gedeelte van het voorspelde exploitatietekort, tot het maximum van de hieronder genoemde bedragen.
5.3.1
Dit voorschot wordt ten aanzien van het Zwembad berekend als volgt:
a. een eenmalig voorschot op de bijdrage in de eventuele exploitatietekorten van het zwembad, groot maximaal zesduizend driehonderd zes euro en zeventig eurocent (EUR 6.306,70) exclusief de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting al bedoeld in de Wet op de Omzet belasting 1968 (“omzetbelasting”) per Opgeleverde Bungalow voor de eerste negenenzeventig (79) Opgeleverde bungalows. Indien en voor zover meer dan negenenzeventig (79) Recreatiebungalows worden op geleverd zal deze voorschotbijdrage worden worden vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in de intentieovereenkomst de dato zeven juni tweeduizend twee en de daarbij behorende bijlage, met dien verstande dat van het daarin opgenomen totaalbedrag van de maximale bijdrage de hiervoor gemelde retributie dient te worden afgetrokken. Deze bijdrage vormt een eenmalig te betalen voorschot terzake van de exploitatie van het Zwembad tot éénendertig december tweeduizend vijfentwintig. Indien blijkt dat vorenbedoeld voorschot de uiteindelijke bijdrageplicht te boven gaat, dan zal dit voorschot dienovereenkomstig worden verrekend; en
b. een jaarlijkse bijdrage in het eventuele exploitatietekort van het Zwembad, waarvan de hoogte gedurende de Aanvangsperiode per Opgeleverde bungalow op de Westpunt en de Camping is vastgesteld op maximaal éénhonderd eenentachtig euro en eenenvijftig eurocent (EUR 181,51) exclusief de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting per jaar;
5.3.2.
Dit voorschot wordt ten aanzien van het Overige voorzieningen en de Infrastructuur voorzieningen berekend als volgt:
a. een jaarlijkse bijdrage in het eventuele exploitatietekort, waarvan de hoogte gedurende de Aanvangsperiode per Opgeleverde bungalow op Westpunt en de Camping is vastgesteld op maximaal tweehonderd vierennegentig euro en zesennegentig eurocent (EUR 294,96) exclusief de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting per jaar.
b. Deze bijdrage wordt gedurende de Aanvangsperiode jaarlijks verhoogd met tweeëntwintig euro en negenenzestig eurocent (EUR 22,69) exclusief de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting. Indien een Recreatiebungalow gedurende de loop van het jaar een Opgeleverde bungalow wordt, dan zal de jaarlijkse bijdrage, pro rata berekend over het dan nog resterend deel van het jaar, verschuldigd zijn;
5.4.
Na de Aanvangsperiode wordt jaarlijks vast een exploitatiebegroting voor de voorzieningen opgesteld, naar aanleiding waarvan eventuele overschotten of tekorten worden verdeeld over Exploitant Grootslag en Exploitant IJsselhof;
5.5.
De exploitatiebegroting zal als uitgangspunt hebben dat de inkomsten en uitgaven ten behoeve van de Voorzieningen gelijkelijk worden omgeslagen over het totaal van:
a. het aantal bungalows op Bungalowpark Het Grootslag en
b het aantal Opgeleverde bungalows op de Westpunt en de Camping, terwijl Exploitant Grootslag en Exploitant lJsselhof in de daaruit voortvloeiende verhouding zullen bijdragen in de kosten en delen in de opbrengsten van de exploitatie, met dien verstande dat voor de berekening van de onderlinge bijdrageplicht de financierings- en rentelasten alsmede de afschrijvingskosten terzake van het Zwembad buiten beschouwing zullen blijven;
(…)”
2.7.
IJsselhof heeft op de Westpunt 79 vakantiewoningen gerealiseerd. Verder heeft IJsselhof geen vakantiewoningen gerealiseerd en op dit moment zijn er geen concrete plannen dat alsnog te gaan doen. Het Grootslag heeft IJsselhof hierover bij brief van 5 juni 2008 aangeschreven en IJsselhof hiervoor aansprakelijk gesteld.
2.8.
Het Grootslag is de Camping blijven gebruiken. Dit hoewel IJsselhof het gebruik bij brief van 27 februari 2004 formeel per 1 januari 2005 had beëindigd/opgezegd. In verband met dit gebruik heeft IJsselhof bij factuur van 26 juli 2012 de gebruiksvergoeding voor de jaren 2007-2012 in rekening gebracht. Naar aanleiding van die factuur hebben partijen contact met elkaar gehad. Op 9 mei 2012 heeft IJsselhof per e-mail aan Het Grootslag geschreven:
“Zoals gisteren besproken stuur ik hierbij de Akte splitsing erfpachtrecht waarin de afspraken tussen IJsselhof en Grootslag worden beschreven t.a.v. het voorgezet gebruik van de camping. En de intentieovereenkomst tussen Scholtens Projecten en Grootslag.
In de Akte splitsing erfpachtrecht/afstand en vermenging is de hoogte van de erfpacht canon geregeld. In deze akte wordt ook het voortgezet gebruik van de camping omschreven. (bladzijde 28 onder D. Voortgezet gebruik) Tot 1 januari 2007 is omschreven dat het Grootslag geen vergoeding hoeft te betalen voor dit voortgezet gebruik
Daarna is vastgelegd dat het Grootslag ter zake het voorgezet gebruik van de camping per jaar het geldende erfpachtcanon per m² verschuldigd is.
Van 2007 tot en met 2009 zijn er diverse besprekingen geweest met het bestuur van het Grootslag. Tijdens de gespreken is door IJsselhof het voortgezet gebruik zonder vergoeding voor 2007 en 2008 toegestaan.
(...)
Vanaf 2009 heeft IJsselhof nog een vergoeding te goed voor het gebruik van de camping.
(…)
Voor 4 jaar (2009 t/m 2012) komt dit op een totale vergoeding van € 63.536.
(…)”
2.9.
Over de jaren 2007-2012 heeft Het Grootslag geen gebruiksvergoeding aan IJsselhof betaald. Over de jaren 2013, 2014 en 2015 wel. De gebruiksvergoeding over de jaren 2016 en 2017 heeft Het Grootslag niet aan IJsselhof betaald.
2.10.
Tussen partijen is veelvuldig overleg geweest over het al dan niet verschuldigd zijn van een gebruiksvergoeding. Ook hebben partijen zonder succes geprobeerd hun geschil middels mediation op te lossen. IJsselhof heeft Het Grootslag bij brief van 29 juni 2017 meegedeeld de gebruisovereenkomst per 1 november 2017 op te zeggen. Daarnaast heeft zij Het Grootslag bij brief van 10 oktober 2017 gesommeerd tot betaling van de achterstallige gebruiksvergoeding over te gaan. Het Grootslag heeft de Camping na het seizoen 2017 ontruimd. Per het zomerseizoen van 2019 heeft IJsselhof een nieuwe exploitant voor de Camping gevonden.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
IJsselhof vordert samengevat - dat Het Grootslag wordt veroordeeld tot betaling van € 126.776,40 te vermeerderen met € 3.438,82 wegens buitengerechtelijke kosten en te vermeerderen met wettelijke handelsrente over die bedragen.
3.2.
IJsselhof legt aan haar vordering ten grondslag dat Het Grootslag in verzuim is met het betalen van de jaarlijkse gebruiksvergoeding over de jaren 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2016 en 2017 onbetaald heeft gelaten. Het gaat daarbij om een bedrag van
€ 126.776,40.
3.3.
Het Grootslag betwist de vordering van IJsselhof. Zij voert daartoe, samengevat, aan dat IJsselhof haar verplichtingen uit de met Het Grootslag gesloten overeenkomsten tot ontwikkeling van de Westpunt en de Camping niet is nagekomen. Nadat IJsselhof de eerste 79 vakantiewoningen op de Westpunt heeft ontwikkeld, heeft zij nagelaten de overige 111 vakantiewoningen te ontwikkelen. In verband met het staken van de verdere ontwikkeling van de Westpunt en de Camping is tussen partijen ook afgesproken dat Het Grootslag de gebruiksvergoeding voor in ieder geval de jaren 2007 en 2008 niet hoefde te betalen. Nadat IJsselhof een op 26 juli 2012 gedateerde factuur voor de gebruiksvergoeding over de jaren 2007-2012 aan Het Grootslag had gestuurd, heeft Het Grootslag onder protest de gebruiksvergoeding voor de jaren 2013, 2014 en 2015 voldaan. Dit om te voorkomen dat het conflict te hoog zou oplopen.
3.4.
Gelet op de gemaakte afspraken over de financiële vergoeding voor iedere opgeleverde vakantiewoning, leidt Het Grootslag door de toerekenbare tekortkoming van IJsselhof schade. Het gevolg van het niet-bouwen van 111 vakantiewoningen leidt tot een gemiste jaarlijkse bijdrage van IJsselhof van € 62.963,- en een gemiste opbrengst voor de camping wegens het achterblijven van de ontwikkeling van € 317.000,- per jaar. Het Grootslag mag daarom haar betalingsverplichting opschorten en de te betalen gebruiksvergoeding verrekenen met de door Het Grootslag geleden schade.
IJsselhof heeft bovendien niet voldaan aan de in artikel 21 van de Intentieovereenkomst neergelegde verplichting om met Het Grootslag in overleg te treden
3.5.
Het Grootslag vordert in reconventie - samengevat - dat de rechtbank voor recht verklaart dat IJsselhof toerekenbaar tekort is geschoten jegens Het Grootslag door na de bouw van 79 woningen op de Westpunt, de overeenkomst voor wat betreft de bouw van 41 woningen op de Westpunt en 70 woningen op de Camping te beëindigen dan wel te staken, zonder dat over de gevolgen daarvan met Het Grootslag overeenstemming te bereiken en Het Grootslag adequaat te compenseren, en dat IJsselhof het dientengevolge door Het Grootslag geleden en te lijden financieel nadeel dient te vergoeden, met verwijzing naar de schadestaatprocedure.
3.6.
IJsselhof voert verweer tegen de reconventionele vordering.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De zaak in conventie en die in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
IJsselhof heeft op- dan wel aanmerkingen gemaakt op het proces-verbaal. De rechtbank stelt voorop dat het proces-verbaal een weergave van de waarneming van de rechtbank is van het ter zitting verhandelde. Niet wordt beoogd om alles wat gezegd wordt, woordelijk vast te leggen. Van belang is dat in het proces-verbaal wordt vastgelegd wat voor het verdere verloop van de procedure en voor de beoordeling door de rechter relevant is.
De op- en aanmerkingen van IJsselhof zijn op zich juist maar naar het oordeel van de rechtbank niet relevant voor de beslissing. De rechtbank verbindt daarom geen gevolgen aan de op- en aanmerkingen.
4.3.
De rechtbank stelt (ambtshalve) vast dat zij bevoegd is van dit geschil kennis te nemen. Weliswaar vertoont de rechtsverhouding waar IJsselhof haar vordering op baseert kenmerken van huur, maar naar het voorlopig oordeel van de rechtbank is het onderwerp van het geschil (vooral) de nakoming dan wel de afwikkeling van de overeenkomst van partijen tot ontwikkeling van de Westpunt en de Camping. Die ziet op de beëindiging van de erfpacht betreffende de Camping en de Westpunt en het vestigen van een erfdienstbaarheid, in relatie met de samenwerking tussen partijen. De handelskamer van de rechtbank is daarom (absoluut) bevoegd van dit geschil kennis te nemen en de zaak hoeft niet te worden verwezen naar de kantonrechter.
4.4.
De rechtbank zal uit praktisch oogpunt eerst ingaan op de vordering van Het Grootslag. Kort gezegd is die gegrond op de stelling dat IJsselhof toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens haar door, behoudens de 79 vakantiewoningen op de Westpunt, verder geen vakantiewoningen op de Westpunt en de Camping te ontwikkelen.
4.5.
De afspraken tussen partijen zijn vastgelegd in een aantal overeenkomsten, te weten de Intentieovereenkomst, de Erfpachtakte en de Erfdienstbaarheidakte. Nu partijen van mening verschillen over de vraag hoe de gemaakte afspraken moeten worden uitgelegd, is het aan de rechtbank om deze overeenkomsten uit te leggen. Daarbij moet in gedachten worden gehouden dat het voor de uitleg van de overeenkomsten niet louter aankomt op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten.
4.6.
De rechtbank stelt voorop dat de Intentieovereenkomst een uitvoerige regeling bevat voor de wijze waarop de voorzieningen van Het Grootslag zullen worden gefinancierd en welke bijdragen IJsselhof daarin zal doen, maar, anders dan Het Grootslag stelt, bevat de Intentieovereenkomst geen harde afspraken over het aantal te ontwikkelen woningen. De Intentieovereenkomst vermeldt slechts dat IJsselhof een
rechtheeft de vakantiewoningen te ontwikkelen. Weliswaar bevat de Intentieovereenkomst gedetailleerde (financiële) regelingen voor het geval de vakantiewoningen ontwikkeld gaan worden, maar hieruit kan niet zonder meer een plicht voor IJsselhof worden afgeleid die vakantiewoningen te ontwikkelen. Te meer niet omdat artikel 21 van de intentieovereenkomst de situatie regelt dat er een substantiële wijziging van de plannen zou zijn. In die situatie hoefden partijen slechts tot overleg over te gaan.
rechtheeft de vakantiewoningen te ontwikkelen. Weliswaar bevat de Intentieovereenkomst gedetailleerde (financiële) regelingen voor het geval de vakantiewoningen ontwikkeld gaan worden, maar hieruit kan niet zonder meer een plicht voor IJsselhof worden afgeleid die vakantiewoningen te ontwikkelen. Te meer niet omdat artikel 21 van de intentieovereenkomst de situatie regelt dat er een substantiële wijziging van de plannen zou zijn. In die situatie hoefden partijen slechts tot overleg over te gaan.
4.7.
Daar komt bij dat de Erfdienstbaarheidakte uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud vermeldt dat het gaat om een bouwrecht voor Het Grootslag en niet om een verplichting woningen op de Camping te ontwikkelen. In hoofdstuk 2 nemen partijen namelijk uitdrukkelijk in aanmerking dat IJsselhof de verplichting heeft om (maximaal) 79 woningen te bouwen op de Westpunt en dat, indien deze uitbreiding succesvol is, eventueel meer bungalows worden gebouwd op de Westpunt en de Camping. Met andere woorden; indien de bouw van de eerste 79 vakantiewoningen geen succes zou zijn (en onbetwist staat vast dat dat het geval was), hoefde IJsselhof niet nog meer vakantiewoningen te gaan ontwikkelen. Daar komt bij dat partijen in artikel 5.3.1 onder a. van de Erfdienstbaarheidakte het voorschot voor de exploitatie van het zwembad hebben gebaseerd op de ontwikkeling van 79 vakantiewoningen en dat “
Indien en voor zover meer dan negenenzeventig (79) Recreatiebungalows worden op geleverd” deze voorschotbijdrage zal worden vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in de Intentieovereenkomst. Deze bewoordingen laten geen andere uitleg open dan dat IJsselhof slechts de verplichting had 79 vakantiewoningen te ontwikkelen. Uit hetgeen Het Grootslag heeft aangevoerd blijkt niet waarom partijen in de Erfdienstbaarheidakte deze regeling hebben opgenomen terwijl die niet de bedoeling van partijen weergeeft. De rechtbank gaat er daarom van uit dat IJsselhof geen verplichting had om meer woningen te ontwikkelen dan de genoemde 79 woningen op de Westpunt. IJsselhof is als zodanig ook niet tekortgeschoten in de nakoming van enige verbintenis.
Indien en voor zover meer dan negenenzeventig (79) Recreatiebungalows worden op geleverd” deze voorschotbijdrage zal worden vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in de Intentieovereenkomst. Deze bewoordingen laten geen andere uitleg open dan dat IJsselhof slechts de verplichting had 79 vakantiewoningen te ontwikkelen. Uit hetgeen Het Grootslag heeft aangevoerd blijkt niet waarom partijen in de Erfdienstbaarheidakte deze regeling hebben opgenomen terwijl die niet de bedoeling van partijen weergeeft. De rechtbank gaat er daarom van uit dat IJsselhof geen verplichting had om meer woningen te ontwikkelen dan de genoemde 79 woningen op de Westpunt. IJsselhof is als zodanig ook niet tekortgeschoten in de nakoming van enige verbintenis.
4.8.
Het beroep van Het Grootslag op (schending van) artikel 21 van de Intentieovereenkomst faalt. Aangenomen kan weliswaar dat ten opzichte van de plannen zoals neergelegd in de Intentieovereenkomst een substantiële wijziging van de plannen van IJsselhof heeft plaatsgevonden, maar een substantiële wijziging ten opzichte van de afspraken zoals vastgelegd in de Erfdienstbaarheidakte is er niet. Er was dan ook geen verplichting voor IJsselhof om met Het Grootslag nader te overleggen. Dit nog daargelaten dat uit de diverse door partijen overgelegde producties blijkt dat in de jaren daarna tussen partijen overleg heeft plaatsgevonden over de gewijzigde plannen van IJsselhof.
4.9.
Ter comparitie heeft Het Grootslag aanvullend aangevoerd dat IJsselhof in strijd met artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek geen vergoeding voor de afstand van de erfpacht heeft betaald en dat die vergoeding was vastgelegd in artikel 10 van de Intentieovereenkomst. Die stelling is onjuist. Uit de Erfpachtakte blijkt namelijk dat IJsselhof voor de afstand van de erfpacht een vergoeding van € 5.000,- aan Het Grootslag heeft betaald en dat partijen elkaar ter zake finale kwijting hebben verleend. Dat de Intentieovereenkomst een andere regeling bevatte, doet daar niet aan af.
4.10.
Nu hetgeen Het Grootslag verder heeft aangevoerd niet tot iets anders leidt, is de conclusie dat de vordering van Het Grootslag ongegrond is en dat deze moet worden afgewezen. Daaruit volgt dat er ook geen grond is om eventuele betalingsverplichtingen jegens IJsselhof op te schorten of over te gaan tot verrekening.
4.11.
Daarmee komt de rechtbank op de vordering van IJsselhof. Vast staat dat partijen hebben afgesproken dat Het Grootslag vanaf 2007 een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de camping zouden betalen. Betreffende de gebruiksvergoeding over de jaren 2007 en 2008 heeft IJsselhof echter op 9 mei 2012 aan Het Grootslag geschreven dat het voortgezet gebruik zonder vergoeding voor 2007 en 2008 is toegestaan. Bovendien heeft IJsselhof in die mail slechts aanspraak gemaakt op de gebruiksvergoeding over de jaren 2009 tot en met 2012. Anders dan IJsselhof aanvoert mocht Het Grootslag uit dit e-mailbericht redelijkerwijs afleiden dat IJsselhof definitief afstand heeft gedaan van de betaling van de vergoeding voor die jaren. Voor de andere jaren is Het Grootslag wel een vergoeding verschuldigd van € 15.847,05 per jaar.
Het betoog van IJsselhof dat slechts beoogd werd om uitstel voor de betaling te verlenen, faalt. Zo blijkt uit hetgeen zij heeft aangevoerd onvoldoende waarom dat het geval zou zijn. De enkele mededeling van projectmanager [XX] ter comparitie dat dit mondeling besproken is, hetgeen Het Grootslag overigens betwist, is daarvoor onvoldoende.
4.12.
De vordering van IJsselhof is aldus toewijsbaar voor een bedrag van € 95.082,30. Over dit bedrag is IJsselhof wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de datum van verzuim. Voor de jaren 2009-2012 gaat de rechtbank uit van 26 augustus 2012 als verzuimdatum. De factuur waarbij de gebruiksvergoeding over de jaren 2009-2012 aan Het Grootslag in rekening is gebracht dateert immers van 26 juli 2012 en vermeldt een betalingstermijn van 30 dagen na factuurdatum. Voor de gebruiksvergoeding over de jaren 2016 en 2017 gaat de rechtbank uit van, respectievelijk, 6 augustus 2016 en 28 februari 2017 als verzuim datum (zijnde 14 dagen na de factuurdatum).
4.13.
Over de gevorderde buitengerechtelijke (incasso)kosten overweegt de rechtbank dat de vordering van IJsselhof weliswaar deels betrekking heeft op de periode gelegen voor 1 juli 2012, maar dat gesteld noch gebleken is dat Het Grootslag voor die datum met de betaling daarvan in verzuim is geraakt. De vordering van buitengerechtelijke incassokosten moet worden beoordeeld op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en het daarbij bepaalde tarief. Uitgaande daarvan is de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar tot een bedrag van € 1.725,82. Er is geen grond gesteld of gebleken waarom Het Grootslag over de buitengerechtelijke kosten wettelijke rente zou moeten voldoen.
4.14.
Het Grootslag zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in conventie worden aan de zijde van IJsselhof begroot op:
- dagvaarding € 85,79
- griffierecht 3.946,00
- salaris advocaat
3.414,00(2 punten × tarief € 1.707,00)
3.414,00(2 punten × tarief € 1.707,00)
Totaal € 7.445,79
De proceskosten in reconventie worden, gelet op de samenhang met de zaak in conventie aan de zijde van IJsselhof begroot op € 543,00 (1 punt salaris advocaat onbepaalde waarde).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt Het Grootslag om aan IJsselhof te betalen een bedrag van € 96.808,12 (zesennegentig duizendachthonderdacht euro en twaalf eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW zoals hiervoor onder 4.12 gespecificeerd,
5.2
veroordeelt Het Grootslag in de proceskosten, aan de zijde van IJsselhof tot op heden begroot op € 7.445,79, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Het Grootslag in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Het Grootslag niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
veroordeelt Het Grootslag in de proceskosten, aan de zijde van IJsselhof tot op heden begroot op € 543,00,
5.8.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.