Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7494894 \ VV EXPL 19-15
Uitspraakdatum: 5 maart 2019
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H. Temel
1.Het procesverloop
1.1.
Ymere heeft [gedaagde] op 4 februari 2019 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 februari 2019. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Ymere verhuurt met ingang van 26 februari 2015 aan [gedaagde] de woonruimte aan [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 707,09 netto per maand. Het gehuurde betreft een sociale huurwoning.
2.2.
De Algemene Huurvoorwaarden Woningen maken deel uit van de huurovereenkomst. Daarin staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…) Artikel 6
(…)
2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. De huurder moet zichzelf in de gemeentelijke basisadministratie laten inschrijven op de woning. Gebruik als tweede woning en een hoofdverblijf elders is niet toegestaan. De woning moet naar behoren door de huurder worden gestoffeerd en gemeubileerd.
(…)
10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. Ymere is bevoegd aan deze toestemming voorwaarden te verbinden. Een door Ymere gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
11. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan. Afstand van huur is dat de huurder de woonruimte verlaat, de huur niet opzegt en/of één of meer derden zonder toestemming van Ymere in staat stelt de woning te bewonen als ware hij huurder. Als Ymere toestemming heeft gegeven als in de eerste zin van dit lid, is Ymere bevoegd daaraan voorwaarden te verbinden. Een door Ymere gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. Ymere geeft alleen toestemming in uitzonderlijke gevallen en uitsluitend voor een beperkte periode.
(…)
14. Als Ymere een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat de huurder in strijd handelt met het verbod van de leden 10 en 11, zal Ymere de huurder daarmee confronteren. Als de huurder stelt het verbod niet te overtreden, is hij gehouden het bewijs te leveren dat hij de woning volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en er onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft gehad. In een rechtszaak draagt de huurder daarvan de bewijslast. De huurder moet zijn volledige medewerking verlenen aan het onderzoek van Ymere door alle ter zake relevante gegevens en stukken aan Ymere te overhandigen en één of meer bezoeken van Ymere aan de woning toe te staan.
(…)
16. Het is de huurder verboden de woning te laten bewonen door meer personen dan waarvoor de woning redelijkerwijze geschikt is.
(…)”
2.3.
In november 2015 ontvangt Ymere een melding dat in de door [gedaagde] gehuurde woning 8 tot 10 mensen uit Oost-Europa of Turkije woonachtig zouden zijn. Naar aanleiding van deze mededeling brengen medewerkers van Ymere onaangekondigd een bezoek aan de woning en treffen zij daar een zekere [betrokkene 1] uit Bulgarije aan.
2.4.
Op 13 maart 2017 brengen medewerkers van Ymere opnieuw onaangekondigd een bezoek aan de woning. [gedaagde] is niet thuis, maar in de woning zien de medewerkers een dame. Zij doet wel open, maar gooit de deur weer dicht, doet het licht uit en gaat bellen. [gedaagde] deelt later aan Ymere mede dat hij die dag aan het werk was in Amsterdam en dat de vrouw in de woning een vriendin van hem is.
2.5
Op 30 januari 2018 hebben medewerkers van Ymere weer onaangekondigd een bezoek gebracht aan de woning van [gedaagde] . [gedaagde] is niet thuis. In het verslag van het huisbezoek staat onder andere het volgende:
“Op 30 januari (17.00) zien we vanaf de gang dat een Roemeense dame in de woning is. Ze doet helaas niet open. Als we een buur navragen wie er woont, geeft ze aan dat de hoofdhuurder er nooit heeft gewoond. Er wonen nu twee Roemeense dames.”
2.6.
Bij brieven van 1 februari 2018 en 27 februari 2018 heeft Ymere [gedaagde] verzocht de huur van de woning op te zeggen per 16 april 2018. In de brieven staat, voor zover hier van belang:
“(…)
U moet de woning teruggeven aan Ymere
U mag de woning alleen gebruiken om zelf in te wonen. Dit hebben we met u afgesproken in de huurovereenkomst. U heeft zich helaas niet aan deze afspraak gehouden. Daarom moet u de huur opzeggen. Gebruik hiervoor het formulier bij deze brief.”
2.7.
Bij email van 6 maart 2018 laat de gemachtigde van [gedaagde] weten dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet zal opzeggen. In de brief staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…) Vooropgesteld moet worden dat cliënt alleen in zijn woning woont. Elk weekend komt zijn dochter bij hem slapen, overeenkomstig de omgangsregeling die cliënt heeft. De ex-vrouw van cliënt (de moeder van zijn dochter) komt wel eens bij cliënt langs om belangrijke zaken betreffende hun dochter te bespreken. Dat is niet meer dan normaal.
Inmiddels heeft cliënt een nieuwe vriendin. Zijn vriendin heeft een zoon uit een vorige relatie. De vriendin van cliënt slaapt soms bij cliënt thuis met haar zoon. Daarentegen slaapt cliënt zo nu en dan ook bij zijn vriendin en haar zoon. (…)
Cliënt heeft een eigen bedrijf en één werknemer in dienst. Aangezien cliënt geregeld storingsdienst moet draaien, wacht hij gedurende de storingsdienst met zijn werknemer bij hem thuis op eventuele storingen. (…)
Verder is enige tijd geleden een vriend van cliënt uit Roemenië overgekomen naar Nederland. Deze vriend heeft gedurende zijn vakantie bij cliënt gelogeerd. Na zijn vakantie is deze vriend weer teruggekeerd naar Roemenië en woont niet bij cliënt.
Zoals gebruikelijk is, komen er uiteraard ook vrienden bij cliënt op bezoek.
(…)
Cliënt zal de huurovereenkomst niet opzeggen en gaat ervan uit dat hij met deze toelichting voldoende informatie heeft verschaft over zij woonsituatie en dat van een gerechtelijke procedure tot ontruiming wordt afgezien.”
2.8.
Bij brieven van 8 mei 2018 en 27 juni 2018 aan de gemachtigde van [gedaagde] , heeft Ymere [gedaagde] opnieuw verzocht de huur van de woning op te zeggen wegens woonfraude en een huurachterstand. Nu wordt [gedaagde] verzocht de woning per 1 augustus 2018 te verlaten. Ymere verwijst ter onderbouwing van de woonfraude naar de eerder genoemde bezoeken van de medewerkers van Ymere in de periode vanaf eind 2015 tot en met eind januari 2018, waarbij andere personen in de woning zijn aangetroffen.
2.9.
De gemachtigde van [gedaagde] reageert op die brieven door te herhalen dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet zal opzeggen, omdat [gedaagde] zich niet schuldig maakt aan woonfraude, waarbij wordt verwezen naar de hierboven, onder 2.7, geciteerde mail van 6 maart 2018.
2.10.
Op 28 juni 2018 heeft Ymere [gedaagde] opnieuw verzocht de huur van de woning op te zeggen per 1 augustus 2018. [gedaagde] heeft een huurachterstand van € 2.156,38 doen ontstaan en wordt verzocht deze huurachterstand uiterlijk 30 juni 2018 te voldoen. Uiteindelijk heeft de werkgever van [gedaagde] de huurachterstand van [gedaagde] voldaan.
2.12.
Op 25 juli 2018 stuurt Ymere een laatste kans verklaring aan [gedaagde] met het verzoek deze ondertekend te retourneren.
2.13.
Op 6 augustus 2018 laat [gedaagde] aan Ymere telefonisch weten dat hij de laatste kans verklaring niet zal ondertekenen. In reactie hierop heeft Ymere bij brief van 6 augustus 2018 – samengevat – laten weten dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in de woning dient te hebben en dat hij zonder toestemming de woning niet aan anderen in gebruik mag geven of mag onderverhuren zonder toestemming van Ymere.
2.14.
In december 2018 ontvangt Ymere meldingen van buren dat er anderen op de door [gedaagde] gehuurde woning woonachtig zijn. Naar aanleiding van deze meldingen gaan medewerkers van Ymere onaangekondigd op 10 december 2018 naar de woning en worden binnengelaten door mevrouw [betrokkene 2]. In het verslag van het huisbezoek is onder andere het volgende opgenomen:
“(…) Na twee keer kloppen komt er een mevrouw bij de deur. Het is mevrouw [betrokkene 2]. Zij is in de woning met haar drie dochters. (…)
Ze vertelt dat ze er nu een week is. Ze komt met haar gezien op bezoek bij haar man voor de kerstdagen tot begin januari. Dan gaat ze weer terug naar Roemenië. Haar man gaat ’s ochtends om zeven uur met de heer [gedaagde] de deur uit naar het werk. Ze zegt dat de heer [gedaagde] op de woning slaapt.
Opvallend is dat de kinderen hier wel op school zitten. (…)
Ook de slaapkamers zijn helemaal ingericht voor het gezin. Een slaapkamer voor meneer en mevrouw [betrokkene 2], een slaapkamer voor de oudste dochter en een slaapkamer voor de twee jonge dochters. De kamer die de heer [gedaagde] in gebruik heeft, is op slot.
Mevrouw vertelt dat ze geen huur betaalt om hier te zijn.
(…)
Het gezin staat niet ingeschreven op het adres. Alleen [gedaagde] staat ingeschreven. (…)”
2.15.
Op 13 december 2018 stuurt de gemachtigde van Ymere een brief waarin [gedaagde] wordt verzocht de huurovereenkomst op te zeggen per 1 februari 2019. In de brief staat – samengevat – dat Ymere het onacceptabel vindt dat [gedaagde] , ondanks eerder gemaakte afspraken, het gehuurde opnieuw aan derden in gebruik geeft zonder toestemming van Ymere.
2.16.
Op 28 december 2018 brengt Ymere een bezoek aan de woning. In het verslag van het huisbezoek staat – samengevat – dat [gedaagde] , nadat hij op de hoogte is gekomen van het bezoek van Ymere op 10 december 2018 en daaropvolgend de sommatiebrief van Ymere heeft ontvangen, de familie [betrokkene 2] uit de woning heeft gezet. De medewerkers van Ymere schrijven verder dat de slaapkamers, met uitzondering van de eigen kamer van [gedaagde] , erg leeg zijn. Er hangen in de kasten geen kleren meer en er ligt geen beddengoed op de bedden.
2.17.
Op 15 januari 2019 schrijft [consulent] (consulent woonfraude en overlast) dat zij eind november en begin december 2018 twee anonieme meldingen heeft ontvangen over de woning van [gedaagde] . De melder stelt dat het Roemeense gezin uit de woning is vertrokken, maar dat er later op de avond twee mannen zijn gezien.
3.De vordering
3.1.
Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met machtiging van Ymere om de ontruiming zonodig op kosten van [gedaagde] zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door de woning niet zelf te bewonen, daar niet langer zijn hoofdverblijf te hebben en de woning in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van Ymere. Ymere heeft ter onderbouwing van haar stelling een aantal verslagen van huisbezoeken en meldingen van de consulent woonfraude en overlast in het geding gebracht. Ymere stelt dat de wanprestatie van [gedaagde] zo ernstig is dat aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Ymere heeft een spoedeisend belang, omdat het gaat om een schaarse huurwoning in de sociale huursector. Ymere heeft als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet de taak om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen onder haar doelgroep. [gedaagde] frustreert het systeem.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering en stelt dat de vorderingen van Ymere afgewezen moeten worden. Ymere heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. Voorts stelt [gedaagde] dat, indien er wel een spoedeisend belang aanwezig wordt geacht, de zaak zich niet leent voor een kortgeding procedure. Mocht de kantonrechter aan voornoemde stellingen voorbijgaan, dan stelt [gedaagde] dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dit blijkt ook uit het gegeven dat enkel hij staat ingeschreven in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) van de gemeente [woonplaats] op het desbetreffende adres. [gedaagde] betwist dat hij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. De vordering van Ymere wordt enkel gestoeld op het huisbezoek van 10 december 2018 en anonieme meldingen die niet getoetst kunnen worden. De mensen die in de woning zijn gezien, waren vrienden van [gedaagde] die soms ook bij hem logeerden. Maar zij woonden er niet. Alleen de familie [betrokkene 2] heeft hij willen helpen toen zij geen woonruimte meer hadden. Na de sommatie van Ymere om de illegale bewoning te beëindigen, heeft [gedaagde] ervoor gezorgd dat aan de inwoning van de familie [betrokkene 2] een einde is gekomen. Indien [gedaagde] de woning moet ontruimen, raakt hij dakloos. Voor [gedaagde] is het bijna onmogelijk om een huurwoning vinden, omdat zijn salaris net boven het minimumloon uitkomt en niet in verhouding staat tot de huidige huurprijzen en de schaarste op de woningmarkt. Voordat hij deze woning kreeg, had hij ook al enorm veel moeite om woonruimte te vinden. [gedaagde] heeft zich als goed huurder gedragen.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Nu Ymere heeft gesteld dat er sprake is van onrechtmatig gebruik van een relatief schaarse sociale huurwoning, heeft zij een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
5.2.
Voor toewijzing van de vordering in dit kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
Ymere stelt dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Tegenover het verweer van [gedaagde] heeft Ymere onvoldoende gesteld waaruit blijkt dat [gedaagde] niet langer in het gehuurde verblijft. De kantonrechter overweegt dat daarmee onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Er moet derhalve van uit worden gegaan dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
5.4.
Op Ymere rust vervolgens ook de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden, zodat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Vaststaat dat [gedaagde] een sommatie van Ymere heeft ontvangen waarin [gedaagde] te kennen is gegeven dat hij de woning niet aan derden in gebruik mocht gegeven zonder toestemming van Ymere. [gedaagde] heeft naar zijn zeggen de familie [betrokkene 2] voor de duur van drie weken de woning in gebruik gegeven, terwijl hij daar op dat moment zelf ook nog woonde, omdat zij anders op straat zouden belanden. Hij wilde de familie tijdelijk helpen, hoewel hij wist dat dit niet was toegestaan. Nadat [gedaagde] de sommatiebrief van Ymere heeft ontvangen, heeft hij de familie direct weggestuurd. Van andere voorvallen waarbij [gedaagde] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven na de sommatie van Ymere, is niet, althans onvoldoende gebleken. [gedaagde] heeft aangevoerd dat, voor zover buren personen in zijn woning hebben gezien, het om vrienden ging die bij hem op bezoek waren.
5.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het enkele feit dat sprake is van een tekortkoming door de huurder, betekent niet zonder meer dat een ontruiming van het gehuurde bij wijze van voorlopige voorziening ook gerechtvaardigd is. Het gaat immers om een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder, en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Artikel 6:265 BW zegt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden,
tenzijde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het tijdelijk in gebruik geven van de woning aan de familie [betrokkene 2] kan onder de genoemde omstandigheden op zichzelf een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Op basis van de in het geding gebrachte stukken is echter onvoldoende aannemelijk dat dit (enkele) feit in een bodemprocedure zwaar genoeg weegt tegenover de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk in gebruik heeft gegeven aan derden om die reden onvoldoende grondslag biedt voor toewijzing van de gevorderde ontruiming in kort geding, mede gelet op het feit dat deze derden thans niet meer in het gehuurde verblijven en van het tegendeel onvoldoende is gebleken. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Ymere zal afwijzen.
tenzijde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het tijdelijk in gebruik geven van de woning aan de familie [betrokkene 2] kan onder de genoemde omstandigheden op zichzelf een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Op basis van de in het geding gebrachte stukken is echter onvoldoende aannemelijk dat dit (enkele) feit in een bodemprocedure zwaar genoeg weegt tegenover de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk in gebruik heeft gegeven aan derden om die reden onvoldoende grondslag biedt voor toewijzing van de gevorderde ontruiming in kort geding, mede gelet op het feit dat deze derden thans niet meer in het gehuurde verblijven en van het tegendeel onvoldoende is gebleken. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Ymere zal afwijzen.
5.7.
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van Ymere, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 240,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter