Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/275773 / HA ZA 18-441
Vonnis van 27 maart 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SDB VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TENCOURTS B.V.,
gevestigd te Schiphol,
gedaagde,
advocaat mr. H.P.M. Loman te Amsterdam.
Partijen zullen hierna SDB Vastgoed en Tencourts genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 augustus 2018
- het proces-verbaal van comparitie van 11 februari 2019
- de brief d.d. 19 februari 2019 van de zijde van Tencourts, houdende een reactie op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Aan het eind van de vorige eeuw is het bedrijventerrein Park Schiphol-Rijk, grenzend aan de Luchthaven Schiphol, ontwikkeld door gebiedsontwikkelaar Chipshol.
2.2.
Voor Park Schiphol-Rijk (onderdeel van de zogenaamde Schipholzone) gold op grond van het zogenaamde Schipholconvenant 1986 een selectief vestigingsbeleid met Schipholbinding als criterium voor bedrijven en kantoren. Aan dit vestigingsbeleid werd door Chipshol (onder meer) uitvoering gegeven door bij verkoop en levering van percelen kwalitatieve verplichtingen en/of kettingbedingen op te nemen.
2.3.
Tencourts (althans diens rechtsvoorganger) is door inschrijving van de akte van levering van 14 januari 1998 eigenaresse geworden van het pand aan Boeingavenue 2 te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer (hierna: Boeingavenue 2). Deze akte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
D.Branchebescherming
Verkoper verbindt zich jegens koper niet elders op het haar toebehorende terrein behorend tot Park Schiphol-Rijk hotelaccommodatie te zullen stichten of doen stichten. Verkoper verbindt zich jegens koper dit beding te zullen opleggen, hetzij bij wijze van kwalitatieve verplichting, hetzij bij wijze van boetekettingbeding, aan elke toekomstige verkrijger van enig gedeelte van bedoelde grond, en wel bij de akte van levering.
Verkoper heeft aan koper meegedeeld dat dit beding niet is opgelegd aan de kopers die voor heden een deel van bedoeld terrein van verkoper hebben gekocht dan wel in optie verkregen. Verkoper verklaart voorts niet bekend te zijn met enig plan voor de ontwikkeling van een hotel in Park Schiphol-Rijk.
2.4.
Tencourts heeft op de locatie Boeingavenue 2 een hotel ontwikkeld. Dit hotel wordt sedert 1999 geëxploiteerd door Radisson Blu Hotel Amsterdam Airport (hierna: Radisson Blu). Ten behoeve van deze exploitatie heeft Tencourts met Radisson Blu een managementovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst is Radisson Blu tegen een managementvergoeding verantwoordelijk voor de boekingen en personeel, reclame en de algehele operatie van het hotel.
2.5.
Alle aandelen in Tencourts worden sinds september 2015 (middellijk) gehouden door M&L Offshore Investments XV PTE. LTD (hierna: M&L).
2.6.
In 2011 is een tweede convenant tot stand gekomen, het Schipholconvenant 2011, waarin onder meer het selectiviteitsbeleid is aangepast naar aanleiding van de veranderde visie op selectief vestigingsbeleid. Bedrijven die zich wilden vestigen in de Schipholzone zouden niet meer te maken hebben met vestigingsprocedures met betrekking tot de luchthavenbinding. In dit convenant is tevens bepaald (artikel 8.2):
Het convenant laat onverlet de op dat moment bestaande (pre) contractuele verplichtingen jegens derden.
2.7.
Op 6 juli 2012 heeft de toenmalige (middellijk) aandeelhouder van Tencourts toegestaan dat in het pand aan Beechavenue 142-160 te Schiphol-Rijk hotel Park Inn by Radisson (hierna: Park Inn) zou worden geëxploiteerd. Hierbij is een omzetgarantie ten behoeve van Radisson Blu/Tencourts gegeven voor een aantal jaren, inhoudende dat de exploitant van Park Inn de omzet van Tencourts/Raddisson Blu zou aanzuiveren indien en voor zover deze als gevolg van de opening van dit hotel achterbleef bij de reguliere omzet.
2.8.
SDB Vastgoed heeft op 1 februari 2017 geleverd gekregen en is eigenaresse geworden van het pand aan Beechavenue 122-140 te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer (hierna: Beechavenue 122-140). De leveringsakte van 1 februari 2017 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
F. Verklaringen van Koper
(…)
b. Koper voornemens is het Verkochte te gaan gebruiken als beleggingsobject/voor de verhuur.
(…)
Artikel 6
Koper heeft bij de koopovereenkomst de volgende lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 2 uitdrukkelijk Pro aanvaard.
(…)
D. Branchebescherming.
Koper verbindt zich jegens verkoper geen hotelaccommodatie te zullen stichten of doen stichten. Koper verbindt zich jegens verkoper dit beding te zullen opleggen, hetzij bij wijze van kwalitatieve verplichting, hetzij bij wijze van boetekettingbeding, aan elke toekomstige verkrijger van enig gedeelte van het verkochte, en wel bij de akte van levering.
(...)
3. De verplichtingen blijven rusten op het Verkochte en worden bij deze gevestigd als kwalitatieve verplichting zoals bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Pro Wetboek, zodat deze verplichtingen van rechtswege overgaan op degene(n) die het Verkochte of een deel daarvan onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen; hierbij wordt tevens bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen, die van rechthebbenden een recht tot gebruik van het Verkochte of een gedeelte daarvan zullen verkrijgen.
2.9.
SDB heeft een vergunning aangevraagd voor het wijzigen van de functie van het gebouw aan de Beechavenue 122-140 van kantoorpand naar hotel. Deze vergunning is op 22 januari 2018 door de gemeente verleend en is inmiddels onherroepelijk.
2.10.
Nadat SDB Vastgoed had vastgesteld dat de eigenaar van het naastgelegen perceel Beechavenue 142-160 door Tencourts uit de kwalitatieve verplichting ter zake de branchebescherming is ontslagen en dat sedert 2013 ook dit perceel van kantoorgebouw tot hotel is getransformeerd en in gebruik is bij Park Inn, heeft SDB Vastgoed Tencourts verzocht ook haar uit die verplichting te ontslaan. Tencourts heeft dit geweigerd.
2.11.
De ligging van Beechavenue 122-140, Beechavenue 142-160 en Boeingavenue 2 in Park Schiphol-Rijk kan als volgt worden weergegeven:
3.Het geschil
3.1.
SDB Vastgoed vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. (primair) de in de leveringsakte van 1 februari 2017 ten gunste van (thans) Tencourts opgenomen kwalitatieve verplichting te ontbinden, althans zodanig te wijzigen dat SDB Vastgoed, zonder dat zij daarbij enige boete aan Tencourts (en/of haar rechtsopvolgers) verbeurt en/of schade aan Tencourts (en/of haar rechtsopvolgers) dient te vergoeden, zonder beperkingen en onder gebruikmaking van de aan haar verleende omgevingsvergunning, Beechavenue 122-140 kan transformeren tot een hotelbestemming, eventueel met inachtneming van door de rechtbank nader te bepalen voorwaarden;
b. (subsidiair) een verklaring voor recht dat een beroep van Tencourts op het in de leveringsakte van 1 februari 2017 ten gunste van (thans) Tencourts opgenomen kwalitatieve verplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, eventueel met inachtneming van door de rechtbank nader te bepalen voorwaarden;
c. veroordeling van Tencourts in de (na)kosten van deze procedure.
3.2.
Tencourts voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
SDB Vastgoed legt aan haar vordering ten grondslag dat
(i) Tencourts misbruik van recht c.q. bevoegdheid maakt door onder de gegeven omstandigheden vast te houden aan de kwalitatieve verplichting (artikel 3:13 BW Pro),
(ii) Tencourts geen redelijk belang meer heeft bij de nakoming van de verplichting door SDB Vastgoed en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren (artikel 6:259 lid 1 sub b BW Pro),
(iii) onvoorziene omstandigheden (structurele en aanhoudende leegstand) maken dat Tencourts bezien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst (de kwalitatieve verplichting) niet mag verwachten en (iv) onder de gegeven omstandigheden instandhouding van de kwalitatieve verplichting naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).
4.2.
SDB Vastgoed betoogt daartoe dat één hotel meer of minder de concurrentiepositie van Tencourts niet wezenlijk anders maakt en dus geen negatieve invloed heeft op haar bezettingsgraad. Daarnaast is niet voorzienbaar geweest dat Schiphol-Rijk zo te kampen zou hebben met aanhoudende en structurele leegstand. Waar vastgoedbeleggers elders het tij kunnen keren door een andere bestemming aan panden te geven, is dat voor SDB Vastgoed vanwege de ligging in de directe nabijheid bij de luchthaven, op grond waarvan woonfuncties niet zijn toegestaan, slechts zeer beperkt mogelijk en wordt haar de mogelijkheid een hotel te realiseren door de rigide houding van Tencourts onthouden.
Bij dit alles heeft te gelden dat de oorspronkelijke partijen bij de kwalitatieve verplichting niet meer bestaan, dan wel geen belang meer hebben bij nakoming hiervan, nu de concurrentbeschermende bepaling inmiddels is achterhaald, aldus SDB Vastgoed.
4.3.
Tencourts concludeert tot afwijzing van de vorderingen van SDB Vastgoed en voert daartoe - samengevat - aan dat SDB Vastgoed Beechavenue 122-140 belast met een kwalitatieve verplichting heeft verkregen, op grond waarvan SDB Vastgoed daaraan van rechtswege is gebonden. Daarnaast heeft Tencourts er een redelijk belang bij dat de Branchebescherming in stand blijft, omdat zij een financieel-economisch belang nastreeft. Het vestigen en exploiteren van een ander hotel in de directe omgeving van het hotel levert concurrentie op en kan de bezettingsgraad op negatieve wijze beïnvloeden. Daarnaast bestaat het gevaar dat indien het hotel van SDB Vastgoed wordt toegelaten, andere partijen tevens kunnen opkomen. Van misbruik van recht, onvoorziene omstandigheden en strijd met de redelijkheid en billijkheid is geen sprake, aldus Tencourts.
De rechtbank oordeelt als volgt.
4.4.
Op grond van de in de akte van levering van 1 februari 2017 opgenomen branchebescherming heeft SDB Vastgoed zich uitdrukkelijk verbonden geen hotelaccommodatie te zullen stichten of doen stichten. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of deze bepaling ter zake de branchebescherming ten faveure van SDB Vastgoed voor ontbinding dan wel wijziging in aanmerking komt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De niet door SDB Vastgoed weersproken aard van de branchebescherming, bescherming van Tencourts tegen concurrentie, brengt dit met zich. Tegenover de niet onderbouwde stelling van SDB Vastgoed dat een door haar te realiseren hotel geen invloed heeft op de concurrentiepositie van Tencourts, heeft laatstgenoemde voldoende aannemelijk gemaakt dat de komst van een nieuw hotel een negatieve invloed heeft op haar bezettingsgraad en dat zij, als zij haar bezettingsgraad wil behouden, de gemiddelde kamerprijs per nacht substantieel zal dienen te verlagen, zoals is gebeurd bij de komst van hotels die op grotere afstand zijn gelegen dan het door SDB Vastgoed beoogde hotel (dat op circa 500 meter is gelegen van het hotel van Tencourts). De rechtbank acht op grond van het verhandelde ter compartitie aannemelijk dat Tencourts, nadat zij Park Inn uit de kwalitatieve verplichting met betrekking tot de branchebescherming had ontslagen, Park Inn zowel in 2013 als in 2014 uit hoofde van de gegeven omzetgarantie heeft moeten aanspreken, in het kader waarvan Park Inn aan Tencourts aanzienlijk bedragen heeft betaald. Daarnaast valt niet uit te sluiten dat toewijzing van de vordering van SDB Vastgoed met zich brengt dat ook andere partijen een beroep zullen doen op ontbinding van de kwalitatieve verplichting. Dat de gemeente een hotelstop heeft
aangekondigdis op dit moment onvoldoende om anders te oordelen.
aangekondigdis op dit moment onvoldoende om anders te oordelen.
Dit leidt tot de conclusie dat Tencourts een terugkerend redelijk (financieel economisch) belang heeft om zich jegens SDB Vastgoed op de kwalitatieve verplichting te beroepen, zodat de vordering van SDB Vastgoed op deze grondslag, en hiermee ook op de grondslag misbruik van recht, faalt.
4.5.
SDB Vastgoed heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat Tencourts geen redelijk belang bij de kwalitatieve verplichting heeft als bedoeld in artikel 6:259 lid 1 sub b BW Pro een uitspraak van de rechtbank Almelo van 21 december 2011 aangehaald (ECLI:NL:RBALM:2011:BV0512). In die zaak ging het om een voor de eigenaar van een winkelpand reeds jaren geldend en in het kader van een familieband bedongen concurrentieverbod (verbod verkoop van kleding) met betrekking tot op enkele kilometers gelegen winkelpanden. Die zaak is aldus op de feiten volstrekt niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak. Het betoog van SDB Vastgoed in dit verband faalt derhalve.
4.6.
Ook het beroep van SDB Vastgoed op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW Pro faalt. Blijkens de akte van levering van 1 februari 2017 zou SDB Vastgoed Beechavenue 122-140 gebruiken als beleggingsobject/voor de verhuur. Daarnaast heeft SDB Vastgoed ter gelegenheid van de comparitie desgevraagd verklaard dat zij dit pand begin 2017 heeft aangekocht in de verwachting dat de huurmarkt voor kantoorruimte in Schiphol-Rijk, gelet op de ontwikkelingen van de markt in de omliggende regio, een stijgende lijn zou vertonen. Het is haar echter nadien gebleken dat verhuren op de kantoormarkt niet tot de mogelijkheden behoort, zodat zij besloot om een hotel te gaan exploiteren. Hieruit volgt dat geen sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden. SDB Vastgoed heeft gespeculeerd op aantrekking van de huurmarkt. Het vervolgens niet uitkomen van de verwachtingen kan niet worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheden. Op dezelfde gronden faalt ook het, overigens onvoldoende onderbouwde, beroep op de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
4.7.
SDB Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Tencourts worden begroot op:
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 1.712,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt SDB Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van Tencourts tot op heden begroot op € 1.712,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2019. [1]