Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/275936 / HA ZA 18-451
Vonnis van 1 mei 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. B.K.M. Thuijs te Amsterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENGEBOUW [naam vereniging],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. P. Schotman te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 juni 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 12 september 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- de akte vermeerdering eis, genomen op de comparitie van partijen op 9 januari 2019;
- het proces-verbaal van comparitie van 9 januari 2019 en de daarin genoemde stukken;
- de brief van 21 januari 2019 van mr. Burger met opmerkingen over het proces-verbaal;
- de brief van mr. Thuijs van 22 januari 2019, eveneens met opmerkingen over het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 2001 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het gebruik van het appartement gelegen aan het adres [adres 1] . Het appartement maakt deel uit van het appartementengebouw [naam] aan het [adres 2] . Het appartementengebouw is gesplitst in zestien appartementsrechten met bestemming woonruimte.
2.2.
[eiser] is van rechtswege lid van de VvE.
2.3.
In de “Algemene akte verkoopvoorwaarden tevens houdende splitsing in appartementsrechten” van 7 maart 1988 (hierna de splitsingsakte) is het Modelreglement 1983 van toepassing verklaard.
2.4.
In artikel 2 van Pro de splitsingsakte is bepaald:
“
Artikel 2.
Artikel 2.
De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de bij de splitsing bepaalde breukdelen.
a. De eigenaars zijn gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten, volgens de
volgende breukdelen:
de eigenaars van de appartementsrechten 1, 2, 3, 4, 5 en 9 ieder voor vijf/tweeenzestigste gedeelte;
de eigenaars van de appartementsrechten 6, 7, 8, 10, 11 en 12, ieder voor vier/tweeenzestigste gedeelte; en
de eigenaars van de appartementsrechten 13, 14, 15 en 16, ieder voor twee/tweeenzestigste gedeelte.
b. In de fondsen, zoals bedoeld in artikel 4, zijn de eigenaars van de appartementsrechten ieder voor de in lid 2.a. bedoelde breukdelen gerechtigd.
3. De eigenaars zijn ieder voor de hiervoor onder 2 b vermelde delen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.”
2.5.
[eiser] is in verband met voornoemd artikel een bijdrage van € 58,13 per maand
verschuldigd (hierna: de servicekosten).
2.6.
Op 16 januari 2018 is een VvE-vergadering gehouden. Op deze vergadering zijn
verschillende onderwerpen besproken, waaronder het loskoppelen van de schoonmaak- en
administratiekosten van de servicekosten en het hoofdelijk (per appartement) omslaan van
deze kosten ad 15,- per maand. In de notulen is hierover (onder meer) vermeld:
“Nico geeft een toelichting op het Financiële Verslag. Dit wordt goedgekeurd.
Clem en Jos verlenen decharge aan het Financiële verslag.
Toelichting verwachte kosten 2018.
Dit m.o.o. een eerlijker verdeling van de kosten buiten de breukdeling. Deze € 15,00 per
maand extra Worden hiermee goedgekeurd.
Clem tekent hiertegen protest aan. (…)”
2.7.
Per e-mail van 26 januari 2018 heeft [eiser] aan de voorzitter van de VvE
medegedeeld:
“Onlangs hebben wij onze jaarlijkse vergadering (…) gehouden.
Hierbij is op voordracht van het bestuur besloten een aantal kosten (…) nu plotsklaps uit de
balans winst&verlies te lichten en deze voortaan apart te verrekenen.
Dit gelijkelijk onder alle leden zonder rekening te houden met de breukdelen.
Feitelijk betekent dit een verkapte verhoging van de servicekosten voor met name de
eigenaars van vier kleine appartementen met bijbehorend laag breukdeel.
Door het niet toepassen van de geldende breukdelen handelt het bestuur in strijd met de
bepalingen in statuten en akte van splitsing. (…)
Daarom verzoek ik het bestuur dringend dit besluit (…) terug te nemen.
(…).”
2.8.
Op 10 april 2018 is een extra VvE-vergadering gehouden. In de uitnodiging voor
deze vergadering is onder meer vermeld:
“Tijdens de vorige vergadering hebben wij een voorstel gedaan om de schoonmaakkosten en
de administratiekosten hoofdelijk aan te slaan, t.b.v. € 15,00 per appartement.
De reden hiervoor is dat een ieder gebruik maakt van de hal, het trappenhuis en de
gezamenlijke ruimte. Ook de werkzaamheden voor de administratie zijn voor een ieder
gelijk. Behalve [eiser] heeft een ieder er mee ingestemd.
Om dit netjes voor akkoord af te ronden willen we tijdens de extra vergadering uw handtekening, zodat we dit bij de notaris aan kunnen melden.”
2.9.
Tijdens de vergadering van 10 april 2018 is het besluit tot loskoppeling van administratie- en schoonmaakkosten van de servicekosten met 56 van de 62 stemmen “voor” genomen. Tevens is met 54 van de 62 stemmen “voor” besloten dat de breukdelen zouden worden aangepast op basis van de oppervlakten van de verschillende appartementen. Verder is besloten dat in verband met deze besluiten, de splitsingsakte zal worden aangepast en dat in plaats van het Modelreglement 1983 het Modelreglement van 2017 van toepassing zal worden.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. het besluit van 10 april 2018 tot het openbreken van de breukdelen, waardoor schoonmaak-, administratie- en websitebeheerskosten hoofdelijk worden aangeslagen in plaats van als breukdeel en in dat kader tot het wijzigen van de splitsingsakte van 1988 met bijbehorende modelreglement 1983 ex artikel 5:140b BW zal vernietigen;
II. het besluit van 10 april 2018 tot aanpassing van de breukdelen (in geval van [eiser] van 2/62 naar 93/2309) en in dat kader tot het wijzigen van de splitsingsakte van 1988 met bijbehorend modelreglement 1983 ex artikel 5:140b BW zal vernietigen;
subsidiair
III. zal verklaren voor recht dat het besluit van 16 januari 2018 tot het hoofdelijk aanslaan van de schoonmaak- administratie- en websitebeheerkosten in plaats van als breukdeel zoals bepaald in de splitsingsakte ex artikel 2:14 jo Pro. 5:129 BW nietig is;
primair en subsidiair
IV. zal verklaren voor recht dat [eiser] niet hoeft bij te dragen in de schoonmaak- administratie- en websitekosten, alsmede overige servicekosten anders dan conform het breukdeel uit de splitsingsakte van 1988, te weten voor 2/62 deel;
V. de VvE zal veroordelen aan [eiser] te voldoen de door [eiser] betaalde extra kosten die met het besluit van 10 april 2018 gepaard zijn gegaan tot aan de dag der algehele voldoening, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting;
VI. de VvE zal veroordelen aan [eiser] te voldoen de kosten van deze procedure, alsmede het nasalaris van advocaat te vermeerderen met de nakosten, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
[eiser] legt samengevat aan zijn vorderingen ten grondslag dat de door de VvE genomen besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, aangezien [eiser] hierdoor onevenredig wordt getroffen en hij € 353,40 per jaar schade lijdt. De VvE heeft aan [eiser] geen redelijke schadeloosstelling in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW aangeboden, noch heeft de VvE voor de betaling hiervan voldoende zekerheid gesteld.
3.3.
De VvE voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie
4.1.
De VvE vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. [eiser] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 45,- ten titel van de schoonmaak- administratiekosten voor de maanden juni 2018 tot en met augustus 2018 en voorts, zolang hij eigenaar is van het appartement aan het [adres 1] , tot een bedrag van € 15,- per maand, per 1 september 2018, welk bedrag steeds uiterlijk de laatste dag van de maand waarover die kosten verschuldigd zijn dient te zijn voldaan, en als [eiser] de voornoemde kosten op de laatste dag van de betreffende maand niet heeft voldaan, zal bepalen dat hij daarover vanaf de vervaldatum van die factuur tot de dag van volledige betaling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
subsidiair
I. voor recht zal verklaren dat [eiser] per 1 mei 2018, althans vanaf de datum die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, en zolang hij eigenaar is van het appartement aan het Groenelaantje 32 te (1815 VA) Alkmaar, een bedrag van ten minste € 15.- per maand ten titel van schoonmaak- en administratiekosten aan de VvE verschuldigd is tot het moment dat de VvE anders doet beslissen.
zowel primair als subsidiair
I. [eiser] zal veroordelen om aan de VvE te betalen een bedrag van € 40,- uit hoofde van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
II. [eiser] zal veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de
nakosten, en met de betekeningskosten, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over de betreffende bedragen vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
4.2.
[eiser] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Aan de orde is de vernietiging van de op althans 10 april 2018, althans 16 januari 2018, genomen besluiten op grond van artikel 5:140b van het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.2.
In artikel 5:140b BW is bepaald:
“1. Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig artikel 139 lid 2 bij Pro meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd.
2. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen.
3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.”
Ontvankelijkheid
5.3.
De VvE voert aan dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen ten aanzien van het besluit met betrekking tot de schoonmaak- en administratiekosten, omdat hij zijn vordering te laat (namelijk niet binnen 3 maanden nadat het besluit is genomen) heeft ingesteld, als gevolg waarvan deze op grond van artikel 5:140b lid 2 BW is verjaard. Het besluit is volgens de VvE reeds op 16 januari 2018 genomen. Dit heeft [eiser] in zijn e-mail van 26 januari 2018 erkend. Als gevolg van het besluit diende de splitsingsakte te worden gewijzigd, zodat het besluit ook voor toekomstige eigenaren zou gelden. Aangezien de notaris de VvE mededeelde dat de appartementseigenaren hiervoor zouden moeten tekenen, is dit op de vergadering van 10 april 2018 gebeurd.
5.4.
[eiser] betwist dat zijn vordering is verjaard. Het besluit betreffende de schoonmaak- en administratiekosten is niet genomen op 16 januari 2018, maar op 10 april 2018. Op 16 januari 2018 is hoogstens sprake geweest van beraadslaging. Voor het geval de rechtbank zal oordelen dat het besluit toch op 16 januari 2018 is genomen, stelt [eiser] zich op het standpunt dat sprake is van een nietig besluit ex artikel 2:14 jo Pro. 5:129 BW wegens strijd met de statuten c.q. splitsingsakte.
5.5.
De rechtbank overweegt dat uit de notulen van de vergadering van 16 januari 2018 niets blijkt van een procedureel correcte besluitvorming over de schoonmaak- en administratiekosten. In de notulen is niets vermeld over een stemming, terwijl de als productie 8 door [eiser] bij conclusie van antwoord overgelegde handtekeningenlijst daarentegen het standpunt van [eiser] ondersteunt dat het besluit over de schoonmaak- en administratiekosten pas op 10 april 2018 (officieel) is genomen. Dit was ook aangekondigd in de uitnodiging voor die vergadering. Daarbij komt dat het bedrag van € 15,- aan schoonmaak- en administratiekosten pas in mei 2018 voor het eerst aan de eigenaren in rekening is gebracht, hetgeen eveneens in de lijn ligt van het betoog van [eiser] .
5.6.
Dat [eiser] in zijn e-mail van 26 januari 2018 refereert aan een “besluit”, doet aan het voorgaande niet af, nu het er niet om gaat hoe [eiser] (als juridische leek) een en ander achteraf op (on)juiste wijze heeft verwoord, maar om hetgeen ter vergadering al dan niet door de VvE is besloten en op welke wijze dat is gebeurd. Het voorgaande geldt temeer nu het aanpassen van de splitsingsakte een onderwerp van gewicht betreft, zodat aan (de kwaliteit van) de besluitvorming daarover hoge eisen moeten worden gesteld. Dat het bestuur van de VvE wordt gevormd door goedwillende amateurs, maakt dit niet anders. De conclusie is dan ook dat het besluit betreffende de schoonmaak- en administratiekosten op 10 april 2018 is genomen.
5.7.
Nu de dagvaarding dateert van 18 juni 2018, heeft [eiser] de vernietiging van het besluit binnen de in artikel 5:140b lid 2 BW gestelde termijn van drie maanden ingeroepen. Het beroep op verjaring faalt.
Artikel 5:140b lid 3 BW
5.8.
De rechtbank kan de vordering op grond van artikel 5:140b lid 3 BW (slechts) afwijzen wanneer [eiser] geen schade lijdt of hem door de VvE een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Niet in geschil is dat de VvE aan [eiser] geen schadeloosstelling heeft aangeboden. Partijen zijn verdeeld over de vraag of [eiser] als gevolg van de besluiten schade lijdt.
5.9.
[eiser] stelt dat hij als gevolg van de besluiten schade lijdt waarvoor de VvE hem geen redelijke vergoeding heeft geboden in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW. [eiser] zal maandelijks een hoger bedrag aan de VvE moeten betalen dan voorheen en de verkoopwaarde van zijn appartement zal hierdoor verminderen.
5.10.
De VvE betwist dat [eiser] als gevolg van de besluiten schade lijdt. Zij voert aan dat het aandeel van [eiser] in het reservefonds van de VvE op grond van de rechtspraak als bezit en vermogen wordt aangemerkt, zodat het aandeel van [eiser] in dat fonds door het besluit strekkende tot aanpassing van de breukdelen in 2018 is gestegen met een bedrag van € 214,24. [eiser] dient op grond van dit besluit echter aan servicekosten slechts € 12,89 per maand meer te betalen. Bovendien is het mogelijk dat de reserves van de VvE op een gegeven moment zodanig toereikend zijn, dat de VvE-bijdrage lager wordt. De verhoging van het aandeel van [eiser] in het kapitaal van de VvE heeft in tegenstelling tot hetgeen [eiser] stelt juist een waarde stijgend effect, aldus de VvE.
5.11.
De rechtbank oordeelt dat [eiser] als gevolg van het besluit betreffende de schoonmaak- en administratiekosten wel degelijk schade lijdt. [eiser] dient hierdoor immers maandelijks € 15,- te betalen bovenop de reguliere VvE-bijdrage die hij op grond van de nog steeds geldende splitsingsakte uit 1988 verschuldigd is. Deze verhoging is in de splitsingsakte niet voorzien. Bovendien heeft de VvE ter zitting verklaard dat de schoonmaak- en administratiekosten los staan van het aandeel in het reservefonds.
5.12.
Ook als gevolg van het besluit tot aanpassing van de breukdelen lijdt [eiser] naar het oordeel van de rechtbank schade. Weliswaar zal (tegenover een verhoging van de servicekosten) het aandeel van [eiser] in het kapitaal van de VvE hoger worden, maar het gaat hierbij niet om liquide vermogensbestanddelen waarover [eiser] vrij kan beschikken. Daargelaten dat dit aandeel niet bestemd is voor particuliere besteding, is de hoogte ervan ook ongewis omdat het reservefonds door de VvE kan worden aangesproken voor (bijvoorbeeld) groot onderhoud.
5.13.
De VvE heeft verder nog aangevoerd dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de breukverdeling niet kan worden gevergd. De onvoorziene omstandigheid is dat de VvE sinds 1 januari 2018 jaarlijks een bedrag moet reserveren voor het groot onderhoud van het pand. Hierdoor is zij genoodzaakt om meer inkomsten te genereren. De VvE heeft mede daarom besloten om de schoonmaak- en administratiekosten uit de servicekosten te halen. Het besluit betreffende de breukdelen zorgt ervoor dat de bijdrage eerlijk wordt verdeeld. Het besluit is in het algemeen belang van de VvE en niet onredelijk ten aanzien van [eiser] , aldus de VvE.
5.14.
De rechtbank volgt de VvE niet in haar betoog. Daargelaten of de betreffende wetswijziging als onvoorzien in de zin van artikel 6:258 BW Pro kan worden aangemerkt, is het een feit van algemene bekendheid dat wetten kunnen veranderen. Dit artikel mist dan ook - analoge, in dit geval is immers geen sprake van een overeenkomst - toepassing.
5.15.
Blijkens hetgeen (onder meer) door het Hof Arnhem-Leeuwarden is geoordeeld in het arrest van 25 juni 2013 (ECLI:GHARL:2013:4467) kunnen bij de uitleg en toepassing van de criteria van artikel 5:140b lid 3 BW de eisen van redelijkheid en billijkheid weliswaar medebepalend zijn, maar heeft dit niet tot gevolg dat de rechter bij de toepassing van artikel 5:140b BW de ruimte zou moeten hebben voor een volledige inhoudelijke beoordeling van de besluiten. Voor een dergelijke inhoudelijke beoordeling is in dit geval geen ruimte, nu het gaat om een over en weer met redelijke argumenten gevoerd debat tussen partijen over de vraag wat een eerlijke verdeling van de financiële lasten is. In een situatie als deze geldt, gelet op de in de parlementaire geschiedenis uitdrukkelijk verwoorde beschermingsgedachte ten aanzien van de individuele appartementseigenaar tegen wijziging van de akte van splitsing (die immers in belangrijke mate de waarde van het appartementsrecht bepaalt), dat rechterlijke terughoudendheid geboden is.
Ook dit betoog van de VvE treft derhalve geen doel.
5.16.
Gelet op het voorgaande zullen de primaire vorderingen worden toegewezen. Dit betekent dat de subsidiaire vorderingen geen bespreking behoeven.
5.17.
Bij deze uitkomst van de procedure zal de VvE worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op:
Explootkosten € 98,01
griffierecht € 291,00
salaris advocaat €
1.086,00(2 punten x tarief II, € 543,00)
1.086,00(2 punten x tarief II, € 543,00)
totaal € 1.475,01
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.
In voorwaardelijke reconventie
5.18.
Uit hetgeen in conventie is beslist, vloeit voort dat de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vorderingen zullen worden afgewezen.
5.19.
Bij deze uitkomst zal de VvE worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 271,50 (1 x 0,5 punt x tarief II, € 543,-).
In conventie en in reconventie
5.20.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar op de wijze als hieronder in het dictum is vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
In conventie
6.1.
vernietigt het besluit van 10 april 2018 tot het openbreken van de breukdelen, waardoor schoonmaak-, administratie- en websitebeheerskosten hoofdelijk worden aangeslagen in plaats van als breukdeel en in dat kader tot het wijzigen van de splitsingsakte van 1988 met bijbehorend modelreglement 1983 ex artikel 5:140b BW,
6.2.
vernietigt het besluit van 10 april 2018 tot aanpassing van de breukdelen (in geval van [eiser] van 2/62 naar 93/2309) alsmede het in dat kader genomen besluit tot het wijzigen van de splitsingsakte van 1988 met bijbehorend modelreglement 1983 ex artikel 5:140b BW,
6.3.
verklaart voor recht dat [eiser] niet hoeft bij te dragen in de schoonmaak- administratie- en websitekosten, alsmede overige servicekosten anders dan conform het breukdeel uit de splitsingsakte van 1988, te weten voor 2/62 deel,
6.4.
veroordeelt de VvE om aan [eiser] te voldoen de door [eiser] betaalde extra kosten die met het besluit van 10 april 2018 gepaard zijn gegaan tot aan de dag der algehele voldoening, één en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting,
6.5.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 1.475,01, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,
In voorwaardelijke reconventie
6.6.
wijst de vorderingen af,
6.7.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [eiser] , tot op heden begroot op
€ 271,50,
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
6.8.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over deze bedragen, met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen onder 6.4., 6.5. 6.7. en 6.8. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2019. [1]