Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 7420452 \ KG EXPL 18-146
Uitspraakdatum: 17 januari 2019
Vonnis in kort geding
De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HEERHUGOWAARD,
gevestigd te Heerhugowaard,
eisende in kort geding [verder ook te noemen: de gemeente]
gemachtigde: mr. A. Lof te Alkmaar,
tegen
de stichting
STICHTING FORTE KINDEROPVANG,
gevestigd te Castricum,
gedaagde in kort geding [verder ook te noemen: Forte]
gemachtigde: mr. R.J. van Wolferen te Amsterdam.
1.Het procesverloop
1.1.
De gemeente heeft een voorziening gevorderd, zoals omschreven in de daartoe op
21 december 2018 uitgebrachte dagvaarding. De zaak is behandeld op de terechtzitting van
3 januari 2019, alwaar zijn verschenen; de heer [naam 1] namens de gemeente en mevrouw [naam 2] , directeur van Forte, alsmede de heer [naam 3] namens stichting
De Blauwe Loper (hierna: DBL). Partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden.
De gemachtigden hebben pleitnotities voorgedragen.
1.2.
De behandeling van de zaak met het kenmerk C/15/282598 KG ZA 18-934 heeft gelijktijdig plaatsgevonden. De stukken worden geacht in beide procedures te zijn ingebracht.
1.3.
Na afloop van de behandeling is heden uitspraak bepaald.
2.De uitgangspunten
2.1.
De gemeente is eigenaar van het perceel Oosterweg Noord 39-41 in de nieuwbouwwijk De Draai in Heerhugowaard. Op dit perceel is basisschool De Helix gevestigd, deze school ressorteert onder het schoolbestuur van DBL.
2.2.
Ingevolge artikel 103 van de Wet op het Primair Onderwijs (WPO) heeft de gemeente het schoolgebouw De Helix in gebruik gegeven aan DBL ten behoeve van de huisvesting van basisschool De Helix.
2.3.
In de Overeenkomst tot het gebruik van basisschool “De Helix” tussen de gemeente en DBL staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“Overwegende dat:
(..)
e. bij de aanvang van ingebruikgeving is vastgesteld dat de capaciteit van het gebouw groter is dan de ruimtebehoefte tem behoeve van het basisonderwijs;
f. de accommodatie mede wordt gebruikt door o.a. Stichting Kinderopvang Heerhugowaard zolang de accommodatie van overheidswege nog niet volledig ter beschikking hoeft te worden gesteld aan het onderwijs. Als basis bij medegebruik door derden van de accommodatie geldt artikel 108, eerste lid van de Wet op het Primair Onderwijs en de gemeentelijke verordening huisvesting onderwijs.
g. de gemeente hiertoe een huurovereenkomst met Stichting Kinderopvang Heerhugowaard afsluit”.
2.4.
Het schoolgebouw waarin De Helix is gevestigd, werd opgeleverd met acht klaslokalen. De Helix heeft zes klaslokalen in gebruik genomen. Twee klaslokalen werden jaarlijks verhuurd aan Stichting Kinderopvang Heerhugowaard (SKH) voor het faciliteren van kinderopvangactiviteiten.
2.5.
De gemeente en SKH hebben op 18 maart 2014 een intentieovereenkomst gesloten voor de aankoop door SKH van de gereserveerde grond naast het schoolgebouw van de gemeente.
2.6.
SKH vormt per 1 januari 2018 samen met Stichting Flore en met Stichting Kinderopvang Harenkarspel één organisatie voor opvang en onderwijs onder de naam Blosse.
2.7.
Met ingang van 1 februari 2018 heeft Blosse haar kinderopvangactiviteiten op de locatie van De Helix overgedragen aan Forte en heeft de gemeente een huurovereenkomst met Forte gesloten voor het gebruik van de twee lokalen in de Helix ten behoeve van kinderopvangactiviteiten voor de duur van zes maanden, ingaande op 1 februari 2018 en eindigend op 1 augustus 2018. Blijkens artikel 2.2. van de huurovereenkomst is het streven om de huurovereenkomst te verlengen als de ruimte in de school dit toelaat.
2.8.
Op 8 maart 2018 heeft de gemeente aan Forte geschreven dat De Helix zodanig in omvang begint toe te nemen, dat zij de voor kinderopvang ingerichte ruimte op niet al te lange termijn zelf nodig heeft. De gemeente schrijft verder onder meer nog het volgende:
“Inmiddels begint De Helix zodanig in omvang toe te nemen, dat de school de voor kinderopvang ingerichte ruimte op niet al te lange termijn zelf nodig heeft. Om die reden loopt de huurovereenkomst die we met u zijn aangegaan in eerste instantie slechts tot het einde van dit schooljaar. De komende maanden zullen we met elkaar kijken of de huurovereenkomst kan worden verlengd naar (een deel van) het volgend schooljaar.
“Daarnaast gaan we met u en De Blauwe Loper in gesprek over de huisvesting van de kinderopvang in relatie tot de school voor de langere termijn. Daarbij is van belang dat u en De Blauwe Loper ons hebben laten weten dat de intenties zoals die er lagen zijn veranderd. Daar waar aanvankelijk de voorkeur uitging naar een apart gebouw voor kinderopvang naast de school, is er nu de wens om te komen tot een structureel geïntegreerde huisvesting van de kinderopvang in het schoolgebouw (..) Het streven is om dat proces voor het einde van het schooljaar af te ronden.
In het geval het niet lukt om de geïntegreerde huisvesting met elkaar haalbaar te maken, heeft u ons laten weten graag als eerste de mogelijkheid te hebben om de gereserveerde grond naast de school aan te kopen en daarop de huisvesting van uw kinderopvang te realiseren. Op voorwaarde dat Blosse kinderopvang ons schriftelijk laat weten geen gebruik te maken van de optie op de grond aan te kopen, bevestigen wij u bij deze dat wij de betreffende grond tot het einde van dit kalenderjaar (..) voor u reserveren. In het geval wij deze periode geen overeenstemming met u bereiken over de aankoop van de grond zijn wij vanaf 1 januari 2019 vrij om hierover met andere partijen afspraken te maken”.
2.9.
De gemeente heeft een concepthuurovereenkomst opgesteld waarin de duur van de overeenkomst is aangepast, in die zin dat de overeenkomst wordt aangegaan, ingaande op
1 augustus 2018 en eindigend op 1 januari 2019. Dit concept is op 8 augustus 2018 aan Forte gestuurd.
Artikel 2.2 van de concepthuurovereenkomst luidt:
“Het streven is om de huurovereenkomst te verlengen als de ruimte in de school dit toelaat te wijzigingen in:
Het streven is deze huurovereenkomst te verlengen tot de datum dat de huurder eigenaar is van het kinderopvanggedeelte van het gebouw. De hiervoor benodigde besluitvorming is in voorbereiding.”
2.10.
Op 15 augustus 2018 heeft de gemeente aan Forte, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“De afgelopen periode hebben we met elkaar gesproken over de tijdelijke huisvestingssituatie in De Helix, vooruitlopend op de structurele uitbreiding, waarin we streven naar een geïntegreerde huisvestingssituatie (..).
Als we hier geen oplossing voor kunnen bedenken kan ik niet anders dan terugkeren naar de afspraak die er ligt. Dat zou betekenen dat per 1 januari 2019:
- de huurovereenkomst eindigt,
- de 2 kinderopvanglokalen geschikt worden gemaakt als leslokaal,
- Forte zelf zorgt voor vervangende huisvesting”.
2.11.
Op 9 oktober 2018 heeft een overleg plaatsgevonden tussen Forte, DBL en de gemeente over de tijdelijke huisvesting binnen De Helix. De gemeente heeft haar standpunt als volgt toegelicht:
“- Gemeente HHW heeft de wettelijke plicht om voorzien in voldoende huisvesting voor basisschool De Helix;
- Omdat De Helix nu zodanig groeit dat zij alle lokalen zelf nodig heeft, stopt de verhuur van de 2 lokalen aan Forte per 1 januari 2019;
- Forte dient zelf te voorzien in tijdelijke huisvesting voor haar kinderopvang bij De Helix;
- Indien Forte met De Blauwe Loper afspraken maakt over een ‘uitruil’ van lokalen wil gemeente HHW een afschrift ontvangen van de op schrift gezette afspraken”.
2.12.
Nadat Forte in een overleg op 16 oktober 2018 kenbaar heeft gemaakt af te zien van tijdelijke huisvesting op de strook grond tegenover de school en in plaats daarvan semipermanente huisvesting te willen realiseren op de grond naast de school, heeft de gemeente Forte bij e-mail van 17 oktober 2018 laten weten dit een onverstandig plan te vinden, omdat het niet paste in het tijdpad naar 1 januari 2019, en haar aangeraden om alles te richten op het gereed hebben van tijdelijke huisvesting per die datum. De gemeente schrijft verder dat voor haar de wettelijke verantwoordelijkheid om te voorzien in voldoende huisvesting voor De Helix voorop staat en dat de huurovereenkomst met Forte om die reden per 1-1-2019 eindigt.
2.13.
Op 2 november 2018 heeft Forte in een reactie op een verzoek van de gemeente om akkoord te gaan met de concept huurovereenkomst medegedeeld dat zij medio augustus/september direct heeft aangegeven deze niet te zullen tekenen omdat zij de overdracht van de dienstverlening van SKH heeft gedaan onder de conditie dat er jaarlijks (per schooljaar) een overeenkomst zou worden afgesloten met Forte. Aangezien dit al voldoende onzekerheid met zich meebrengt gezien de korte termijn, vindt Forte instemming met een nog kortere termijn midden in het schooljaar niet acceptabel.
2.14.
Op 15 november 2018 heeft de gemeente Forte een aangetekende brief gestuurd, waarin zij meedeelt dat Forte ondanks herhaald aandringen tot dat moment heeft geweigerd de nieuwe huurovereenkomst te tekenen, zodat de juridische grondslag voor het gebruik van de lokalen door Forte in de Helix ontbreekt. De gemeente sommeert Forte om de lokalen uiterlijk vrijdag 28 december 2019 te ontruimen en leeg op te leveren.
2.15.
Per brief van 26 november 2018 heeft de gemeente Forte bericht dat zij de gesprekken met Forte over de aankoop van de grond naast De Helix zal stopzetten nu Forte niet is ingegaan op een concreet voorstel van de gemeente van 19 november 2018 en illegaal gebruikt maakt van de ruimten van de gemeente in De Helix omdat zij ondanks herhaaldelijk aandringen weigert de huurovereenkomst te ondertekenen.
2.16.
Op 7 december 2018 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden zonder dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen.
2.17.
In navolging op dat gesprek heeft de gemeente Forte bij brief van 10 december 2018 meegedeeld dat aan Forte geen koopoptie toekomt en dat de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd is verlengd, nu duidelijk van een andere bedoeling is gebleken. Teneinde een soepele overgang ten behoeve van de kinderopvang te bewerkstelligen, is aan Forte aangeboden de lokalen tot 1 februari 2019 te gebruiken. Voor zover Forte geen gebruik van dit aanbod zou maken, handhaafde de gemeente haar sommatie tot ontruiming per
28 december 2018.
2.18.
Forte heeft het aanbod niet geaccepteerd en heeft de gemeente bij brief van
14 december 2018 laten weten haar opvangactiviteiten in de lokalen in De Helix na
28 december 2018 onverminderd te zullen voortzetten.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Forte om de door haar gehuurde ruimten, zoals aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte tekening en zich bevindende in het schoolgebouw De Helix, te verlaten, te ontruimen, ontruimd te houden en in oorspronkelijke en goede staat aan de gemeente op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan de gemeente, bij gebreke waarvan de gemeente het gehuurde kan doen ontruimen met behulp van een deurwaarder, die daarbij zo nodig de hulp van de sterke arm kan inroepen, zulks onder veroordeling van Forte in de proceskosten.
3.2.
De gemeente stelt ter onderbouwing van haar vordering, zakelijk weergegeven, het volgende. De gemeente heeft per 1 februari 2018 een huurovereenkomst met Forte gesloten tot 1 augustus 2018. Na afloop van deze periode is een tweede huurovereenkomst aangeboden met een looptijd van vijf maanden, derhalve tot 1 januari 2019, die Forte ondanks herhaalde verzoeken daartoe niet heeft ondertekend. Met het oog op het capaciteitsprobleem van de school is vanaf februari 2018 aangegeven dat de twee lokalen slechts voor korte termijn konden worden verhuurd en heeft de tweede huurovereenkomst een kortere looptijd. Hieruit blijkt duidelijk van een andere bedoeling, zoals bedoeld ik artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Aan Forte komt geen ontruimingsbescherming toe nu de bepaling van artikel 7:230a BW in lid 4 van artikel
108 WPO buiten toepassing is verklaard. Het feit dat Forte het realiseren van tijdelijke huisvesting ondanks herhaalde waarschuwingen van de gemeente voor zich heeft uitgeschoven, dient voor haar risico te blijven, aldus de gemeente.
3.3.
Forte concludeert in haar verweer tot afwijzing van de vordering en voert hiertoe, zakelijk weergegeven, het volgende aan. Dat na de beëindiging van de eerste huurovereenkomst niet opnieuw een schriftelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen, maakt volgens Forte nog niet dat zij illegaal gebruik maakt van de lokalen. Op grond van artikel 7:230 BW geldt dat nu Forte na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van de lokalen met goedvinden van de gemeente heeft behouden, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, tenzij van een andere bedoeling is gebleken. Forte heeft de door de gemeente voorgestelde huurovereenkomst voor de duur van vijf maanden niet ondertekend, omdat dit een ongebruikelijke gang van zaken was. Forte heeft de opvangactiviteiten van haar rechtsvoorganger overgenomen en met die rechtsvoorganger werden telkens overeenkomsten gesloten voor de duur van een schooljaar. Het bestaan van deze afspraak wordt door de gemeente niet weersproken, zodat op grond van artikel 7:230 BW per 1 augustus 2018 tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van een jaar is ontstaan. Artikel 108 WPO is niet op de huurovereenkomst van toepassing verklaard, noch als opzeggingsgrond genoemd in artikel 9 van de huurovereenkomst. Voor zover de gemeente zich wel op artikel 108 WPO kan beroepen, maakt zij daarmee misbruik van haar bevoegdheid, aangezien DBL de lokalen aan haar nieuwe kinderopvangpartner in gebruik wil geven. De gemeente moet hiervan op de hoogte zijn geweest, zodat Forte zich op het standpunt stelt dat de gemeente op oneigenlijke wijze gebruik maakt van een niet overeengekomen beëindigingsgrondslag.
4.De beoordeling
4.1.
Uit artikel 7:230 BW volgt dat, indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.
In deze zaak staat vast dat Forte na afloop van de huurovereenkomst die tot 1 augustus 2018 liep, de klaslokalen met (stilzwijgend) goedvinden van de gemeente mocht blijven gebruiken. De vraag is of er sprake is van een andere bedoeling van partijen, zoals de gemeente betoogt.
4.2.
Het gaat bij deze bedoeling niet om de innerlijke beweegreden van een van partijen, maar om de geobjectiveerde bedoeling van beide partijen die blijkt uit hetgeen zij tegenover elkaar hebben verklaard en de wijze waarop zij zich ten opzichte van elkaar hebben gedragen (vergelijk ECLI:NL:GHAMS:2011:BU8842).
4.3.
Forte heeft betoogd dat er tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van een jaar is ontstaan, omdat met haar rechtsvoorganger telkens overeenkomsten werden gesloten voor de duur van een schooljaar. De kantonrechter is echter van oordeel dat sprake is van een afwijkende bedoeling, namelijk een door de gemeente beoogde verlenging van de huurovereenkomst tot 1 januari 2019. Naar het oordeel van de kantonrechter had Forte uit hetgeen partijen tegen elkaar over en weer hebben verklaard en de wijze waarop zij zich hebben gedragen, moeten begrijpen dat het de kennelijke bedoeling van de gemeente was om de huurovereenkomst te verlengen tot 1 januari 2019. Uit de door de gemeente overgelegde e-mail van 10 oktober 2018 blijkt dat de concepthuurovereenkomst op 8 augustus 2018 aan Forte is toegestuurd. Niet, althans onvoldoende is gebleken dat Forte tegen het concept heeft geprotesteerd.
Pas na een aanmaning door de gemeente op 10 oktober 2019 stelt Forte in een e-mail van
2 november 2018 dat zij de huurovereenkomst niet tekent omdat het geen jaarcontract betreft. De gemeente refereert in haar e-mail aan het overleg op 9 oktober 2018 waarbij Forte aanwezig was. In het verslag van dit overleg staat duidelijk het standpunt van de gemeente weergegeven dat de verhuur van de twee lokalen aan Forte per 1 januari 2019 stopt omdat De Helix zodanig groeit dat zij alle lokalen zelf nodig heeft.
4.4.
Het was Forte ook van meet af aan duidelijk dat de verlenging na 1 augustus 2018 een verlenging tot 1 januari 2019 zou betreffen vanwege de noodzakelijke uitbreiding van
De Helix. De gemeente maakt hiervan immers reeds melding in haar brief van 8 maart 2018, waarin zij schrijft dat indien moet worden teruggekeerd naar de afspraak die er lag, de huurovereenkomst per 1 januari 2019 zou eindigen. Dat zij de overeenkomst niet heeft getekend doet hieraan niet af. Forte kan daarmee, door eigen eenzijdig toedoen, geen jaarcontract afdwingen.
De overeenkomsten met SKH en later met Forte zijn gesloten met het voorbehoud dat de accommodatie van overheidswege nog niet volledig ter beschikking hoeft te worden gesteld aan het onderwijs. Verlenging van de huurovereenkomst is steeds afhankelijk gesteld van de vraag of de ruimte in de school dit zou toelaten.
Gelet op de onvoldoende weersproken groei van De Helix diende de gemeente de lokalen voor onderwijs aan De Helix beschikbaar te stellen. Alle besprekingen waren erop gericht om een oplossing te vinden voor de periode na 1 januari 2019. Tijdens deze besprekingen heef Forte de datum van 1 januari 2019 ook als een gegeven gezien en niet ter discussie gesteld. Het was dus voor Forte duidelijk dat zij na 1 januari 2019 de door haar gehuurde lokalen beschikbaar moest stellen aan de gemeente. Het verweer van Forte dat een huurovereenkomst voor de duur van een jaar of een van onbepaalde tijd is ontstaan, wordt daarom verworpen. De kennelijke bedoeling was dan ook een huurovereenkomst tot
1 januari 2019, die door de gemeente niet wordt verlengd omdat de lokalen nodig zijn voor het basisonderwijs.
4.5.
Met de gemeente is de kantonrechter van oordeel dat aan Forte geen ontruimings-bescherming toekomt. Weliswaar is artikel 108 WPO niet op de huurovereenkomst van toepassing verklaard, maar dit is wel het geval in de intentieovereenkomst waar Forte zich op beroept. Dit leidt er voorshands toe dat de rechtsverhouding tussen partijen mede wordt beheerst door artikel 108 WPO en dat artikel 7:230a BW ingevolge het vierde lid van genoemd artikel 108 WPO niet van toepassing is. De kantonrechter volgt Forte niet in haar standpunt dat de gemeente met het inroepen van artikel 108 WPO misbruik maakt van haar bevoegdheid. De gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het gehuurde nodig is voor de uitbreiding van de school. Er dienen dus hoe dan ook noodlokalen te komen. Het is vervolgens aan DBL om met de nieuwe kinderopvangorganisatie te bepalen op welke wijze deze noodlokalen worden gebruikt. Dat doet aan de noodzaak van het beschikbaar krijgen van de door Forte gebruikte lokalen niet af. Vooralsnog is onbetwist gesteld dat de nieuwe kinderopvangorganisatie een omgevingsvergunning heeft aangevraagd voor tijdelijke huisvesting. Het is dus nog geenszins zeker, zoals Forte stelt, dat de nieuwe kinderopvang partner lokalen in het schoolgebouw gaat gebruiken.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Forte de lokalen in De Helix dient te verlaten en te ontruimen. De kantonrechter zal haar daartoe een termijn van drie maanden gunnen, zodat een soepele overdracht aan de nieuwe kinderopvangorganisatie, zoals tussen partijen is besproken, gerealiseerd kan worden.
4.7.
Forte zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de gemeente begroot op € 206,79 aan verschotten, zijnde € 121,- aan griffierecht en € 85,79 aan kosten dagvaarding, en op
€ 720,- aan salaris van de advocaat.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt Forte om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de door haar gehuurde ruimten, zoals aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte tekening en zich bevindende in het schoolgebouw De Helix, gelegen te Heerhugowaard aan de Oosterweg 39-41, te verlaten, te ontruimen, ontruimd te houden en in oorspronkelijke en goede staat aan de gemeente op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan de gemeente, bij gebreke waarvan de gemeente het gehuurde kan doen ontruimen met behulp van een deurwaarder;
5.2.
veroordeelt Forte in de kosten van dit proces, die tot heden voor de gemeente worden begroot op € 206,79 aan verschotten en op € 720,- voor salaris van de gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op in het openbaar uitgesproken.
De griffier
De kantonrechter