ECLI:NL:RBNHO:2019:4463

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht

Sectie kanton-Locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 7389544 / CV EXPL 18-10802

datum uitspraak: 22 mei 2019

VONNIS VAN DE KANTONRECHTER

inzake

[eiser]te [woonplaats]

eiser

hierna te noemen [eiser]

gemachtigde: mr. J.C. Siebert

tegen

WOONWAGENSTANDPLAATS KENNERMERLAND B.V.te Haarlem

gedaagde

hierna te noemen WsK

gemachtigde mr. D. de Vries

De procedure

[eiser] heeft WsK gedagvaard op 5 november 2018. WsK heeft schriftelijk geantwoord. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 20 februari 2019 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 15 april 2019, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

De feiten

a. WsK is een besloten vennootschap met drie aandeelhouders, Elan wonen, Ymere en Pré Wonen. Deze drie aandeelhouders zijn allen een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. In Wsk is het beheer van een aantal woonwagencentra in de regio Haarlem ondergebracht. Het doel daarbij is, onder meer, om te zorgen dat woonwagenstandplaatsen beschikbaar blijven voor woningzoekenden met een beperkt inkomen, rekening houdend met de cultuur van woonwagenbewoners.

b. Eén van deze woonwagencentra bevindt zich aan de [a-straat] te [plaats 1] . Dit centrum is voornamelijk in gebruik bij twee families, waaronder de familie [eiser] .

c. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 4 mei 2004 heeft de rechtsvoorgangster van WsK met ingang van 31 maart 2004 voor onbepaalde tijd aan [eiser] verhuurd:
“de standplaats met berging/met berging en sanitaire ruimte gelegen aan de [a-straat] [nummer 3] te [plaats 1] met aanbehoren”.Het gehuurde is
“uitsluitend bestemd voor het plaatsen van één woonwagen in de zin van de Woningwet”.De woning die [eiser] op het gehuurde heeft geplaatst, is niet in zijn geheel verplaatsbaar of vervoerbaar.

d. In een door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties opgesteld Beleidskader Gemeentelijke Woonwagen- en standplaatsenbeleid staat:
De visie die ten grondslag ligt aan dit nieuwe beleidskader heeft als kern inzake huisvesting het beschermen van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het bieden van rechtszekerheid en duidelijkheid.Concreet betekent dit:* De gemeente stelt het beleid voor woonwagens en standplaatsen vast als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid;* Het beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners;* Hiervoor is nodig dat de behoefte aan standplaatsen helder is;* Corporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren;* De afbouw van standplaatsen is niet toegestaan (behoudens bijzondere omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen;* Een woningzoekende woonwagenbewoner die dit wenst, heeft binnen een redelijke termijn kans op een standplaats.

e. Bij brief van 12 juni 2017 heeft de door WsK aangestelde beheerder aan de gemachtigde van [eiser] geschreven:
“(…) In uw brief van 17 mei jl. doet u (namens de huurder) het voorstel de standplaatsen aan de [a-straat] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] alsmede [b-straat] [nummer 1] en [nummer 2] van de BV te kopen voor een bedrag van € 170 per m2. Hierover het volgende.Zoals ik in het plezierige gesprek van 13 februari jl. reeds aangaf, zijn de aandeelhouders van de BV zich aan het beraden over de toekomst. Daartoe behoort met name ook het eventuele aanpassen van de organisatiestructuur. Met de voorbereiding van en besluitvorming over deze ontwikkelingen is tijd gemoeid. De planning is op dit moment dat het jaar 2017 wordt uitgetrokken om hierover tot definitieve besluitvorming te komen. Eerst daarna is het mogelijk om überhaupt, door de organisatiestructuur die er dan tot stand is gekomen, na te denken over verkoop.Gelet op het vorenstaande wordt uw voorstel tot verkoop op dit moment afgewezen. Dat wil niet zeggend at verkoop in het geheel niet mogelijk zou zijn, maar dat is te bepalen door de organisatiestructuur die in de toekomst eigenaar is van de standplaatsen.f. Bij e-mail van 16 februari 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de door WsK aangestelde beheerder geschreven:
“(…) Client heeft op 30 januari jl. per email aan u bericht dat hij voornemens is zijn woonwagen te verkopen waarbij hij aan u heeft voorgelegd om in te stemmen met een indeplaatsstelling.U heeft op 7 februari jl. per email geantwoord waarbij u heeft aangegeven dat cliënt niet bevoegd is om onderhands een kandidaat-huurder te zoeken en dat de vrijkomende standplaats moet worden aangeboden via Woonservice. U hebt daarbij nog voorgesteld dat cliënt de huur van de standplaats opzegt en de standplaats aanbiedt via Woonservice terwijl de woonwagen er nog staat, zodat cliënt met de kandidaat-huurder die via Woonservice voor de standplaats in aanmerking komt, kan onderhandelen over de verkoop van de woonwagen.Client is van mening dat door uw stellingname in casu hij financieel enorm benadeeld wordt. Indien hij immers in staat wordt gesteld om een verkoop van de woonwagen met standplaats tot stand te brengen zal de woonwagen aanzienlijk meer opbrengen. Client ziet niet in welk nadeel u lijdt als u uw medewerking hieraan verleend. Het belang van cliënt weegt in ieder geval zwaarder dan uw belang. Daarnaast is cliënt van mening dat in casu de algemeen beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn (al dan niet met reflexwerking), zodat u in redelijkheid het verzoek van cliënt zou moeten honoreren. Het verzoek wordt dan ook nogmaals gedaan om mee te werken aan een indeplaatsstelling zoals door cliënt op 30 januari jl. verzocht. (…)”g. Bij ongedateerde koopovereenkomst heeft [eiser] aan [koper] verkocht de woonwagen en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Haarlem, [a-straat] 167 voor een bedrag van € 250.000

De vordering

[eiser] vordert, na wijziging van eis,
primairI. veroordeling van WsK om binnen één maand na dit vonnis de woonwagenstandplaats te verkopen aan [eiser] voor een tussen partijen overeen te komen prijs, dan wel indien partijen hierover niet tot overeenstemming komen, voor een door de rechtbank te benoemen deskundige te bepalen prijs, dan wel anderszins te bevestigen dat [eiser] het recht krijgt om de standplaats waarop de woonwagen staat te kunnen kopen op straffe van een dwangsom van € 1000,- per dag;
subsidiairII. veroordeling van WsK om binnen zeven dagen na dit vonnis de huurconstructie tussen partijen om te zetten in een erfpachtconstructie op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag;
meer subsidiairIII. veroordeling van WsK om mee te werken aan de indeplaatsstelling van de door [eiser] genoemde koper van de woonwagen in de huurovereenkomst tussen partijen, dan wel veroordeling van WsK om ervoor zorg te dragen dat deze koper de huurovereenkomst zoals deze thans bestaat tussen [eiser] en WsK op dezelfde voorwaarden als thans gelden voor [eiser] kan overnemen op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag;
nog meer subsidiairIV. een verklaring voor recht dat WsK ongerechtvaardigd is verrijkt;
primair en subsidiairV. veroordeling van WsK in de proceskosten inclusief het salaris van de gemachtigde, de nakosten en de wettelijke rente.

[eiser] voert daartoe het volgende aan.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen beroept [eiser] zich op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. De bijzondere positie van [eiser] als woonwagenbewoner alsmede zijn zwaarwegende belangen zouden tot toewijzing van de vorderingen moeten leiden. In het bijzonder wijst [eiser] daarbij op het volgende.
Ad. I en II. Gemeenten en woningcorporaties zijn als uitvloeisel van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) gehouden de bijzondere cultuur van woonwagenbewoners te beschermen. Een belangrijk onderdeel van die cultuur is het wonen in een woonwagenkamp: gelijkwaardig woongenot voor woonwagenbewoners is alleen mogelijk op een standplaats. Gemeenten en woningcorporaties dienen er voor zorg te dragen dat er daarvoor voldoende mogelijkheden zijn en dienen er tevens voor te zorgen dat woonwagenbewoners in staat worden gesteld om waarde op te bouwen. De woonwagen van [eiser] moet worden aangemerkt als onroerende zaak, hetgeen betekent dat WsK door natrekking eigenaar wordt van die woonwagen, hetgeen alleen door verkoop of vestiging van een erfpachtrecht kan worden voorkomen. [eiser] wordt daarmee ook in staat gesteld om de woonwagen voor een reële prijs te verkopen.
Ad. III. Als de huur van de grond niet overgaat op de door [eiser] aangedragen koper, zal [eiser] de woonwagen moeten verwijderen, waardoor hij een aanzienlijke schade lijdt. WsK is als goed verhuurder gehouden mee te werken aan de door [eiser] verlangde indeplaatsstelling.

IV. Omdat WsK door natrekking eigenaar wordt van de woonwagen, wordt zij ongerechtvaardigd verrijkt en [eiser] verarmd. De woonwagen vertegenwoordigt immers een zekere waarde. WsK, die de woonwagen zal kunnen verhuren, is redelijkerwijs gehouden een vergoeding aan [eiser] te voldoen.

Het verweer

WsK betwist de vordering. Voor zover relevant zullen de door haar gevoerde verweren bij de beoordeling aan de orde komen.

De beoordeling

1. Uitgangspunt is dat eigendom het meest omvattende recht is dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Er is geen wettelijke verplichting om de eigendom van een verhuurd stuk grond over te dragen aan de huurder daarvan of dit te belasten met een erfpachtrecht ten behoeve van die huurder. Die verplichting kan ook niet worden afgeleid uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid in combinatie met de door [eiser] aangevoerde bijzondere omstandigheden waaronder de positie van woonwagenbewoners. Daarvoor is het volgende redengevend.

2. Uit vaste rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) volgt dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep met een eigen culturele identiteit vormen. Deze identiteit wordt vooral gekenmerkt door het wonen in een woonwagen waarbij familieverbanden en onderlinge verbondenheid een belangrijke rol spelen. Op grond van artikel 8 EVRM hebben woonwagenbewoners recht op respect voor en eerbiediging van privéleven, hun familie- en gezinsleven en hun woning. Voorts dienen zij op grond van artikel 14 EVRM te worden gevrijwaard van discriminatie. Gemeenten (en als uitvloeisel daarvan: woningcorporaties) hebben de verplichting om de woonwagencultuur te beschermen en het woonwagenleven te faciliteren. Zij moeten een huisvestingsbeleid voeren waarbij rekening wordt gehouden met de culturele identiteit van woonwagenbewoners en waarbij wordt voorzien in voldoende standplaatsen.

3. WsK wijst er terecht op dat zij zich ter uitvoering van bovenstaande verplichtingen dient te houden aan de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017. Uit artikel 13 van die verordening volgt dat huisvestingsvergunningen voor nieuwe of vrijkomende standplaatsen in de gemeente Haarlem bij voorrang worden verleend aan bewoners van het voormalige centrum Waarderveld, en vervolgens aan kandidaten die al wonen op het betreffende centrum of op één van de andere woonwagencentra in de regio Zuid-Kennemerland. Pas als binnen één van deze groepen geen kandidaat beschikbaar is, wordt de standplaats voor derden open gesteld. Op deze manier wordt bewerkstelligd dat de standplaats in eerste instantie terecht komt bij een woonwagenbewoner, althans iemand die met de woonwagencultuur verbonden is.

4. De kantonrechter is van oordeel dat juist door toepassing van de Huisvestingsverordening wordt voldaan aan de in r.o. 2 weergegeven verplichtingen. Verkoop van de grond aan [eiser] zou juist daarmee in strijd zijn: als [eiser] eigenaar zou worden van de grond, zou hij deze aan iedere willekeurige derde (en dus ook niet-woonwagenbewoners) kunnen verkopen en zou daardoor het aantal voor woonwagenbewoners beschikbare standplaatsen alleen maar afnemen.

5. De kantonrechter is voorts van oordeel dat uit artikel 8 of artikel 14 EVRM niet volgt dat gemeenten en/of woningcorporaties woonwagenbewoners in staat moeten stellen vermogen op te bouwen. Een dergelijke verplichting hebben zij jegens niet-woonwagenbewoners overigens ook niet. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is daarom evenmin sprake.

6. De conclusie is dan ook dat de vorderingen tot verkoop van de verhuurde grond of tot vestiging van een erfpachtrecht daarop zullen worden afgewezen. De vraag of de door [eiser] geplaatste woonwagen al dan niet als onroerend moet worden aangemerkt, kan in dit verband onbeantwoord blijven. Immers, ook als de woonwagen onroerend zou zijn, heeft [eiser] op grond van artikel 7:216 BW het wegneemrecht, welk recht de natrekking doorkruist. Verkoop van de grond aan [eiser] of vestiging van een erfpachtrecht daarop is dus niet noodzakelijk om te voorkomen dat WsK eigenaar wordt van de woonwagen.

7. De vordering tot “indeplaatsstelling” zal eveneens worden afgewezen. Ten eerste kan de enkele omstandigheid dat [eiser] bij die indeplaatsstelling (die feitelijk als een contractovername ex artikel 6:159 BW moet worden beschouwd) mogelijk een groter belang heeft dan WsK bij het weigeren daarvan, niet dienen als grondslag voor zijn vordering. Ten tweede heeft [eiser] bij die vordering geen belang meer nu hij ter comparitie heeft aangegeven dat degene aan wie hij zijn woonwagen had verkocht, een zekere [koper] , inmiddels van de koop had afgezien en elders een woning had gekocht. Dat [eiser] inmiddels een nieuwe koper heeft gevonden, is gesteld noch gebleken. Ten derde zou toewijzing van de vordering ertoe (kunnen) leiden dat WsK handelt in strijd met de Huisvestingsverordening, althans dat de standplaats zou worden verhuurd aan een persoon die daarvoor niet de benodigde huisvestingsvergunning kan verkrijgen. WsK kan daartoe niet worden verplicht.

8. Ten aanzien van de vordering om te verklaren voor recht dat WsK ongerechtvaardigd is verrijkt, overweegt de kantonrechter als volgt. Van een dergelijke aanspraak kan slechts sprake zijn indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Volgens [eiser] is WsK door verticale natrekking eigenaar geworden van de woonwagen die blijkens het aanbod van [koper] om de woonwagen voor een bedrag van € 250.000,- te kopen, een dergelijke waarde vertegenwoordigt. [eiser] is door die verticale natrekking verarmd en de verrijking van WsK is onredelijk omdat WsK heeft toegestaan dat [eiser] een woonwagen heeft geplaatst die duurzaam met de grond is verenigd en hem niet heeft gewaarschuwd voor verticale natrekking. Volgens WsK is van verrijking geen sprake: omdat zij geen woonwagens maar alleen standplaatsen verhuurt, zal WsK de woonwagen tezijnertijd moeten verwijderen waarmee aanzienlijke kosten gemoeid zijn. Natrekking impliceert bovendien dat WsK gehouden is het onderhoud van de woonwagen op zich te nemen, terwijl de huidige huurprijs uitsluitend ziet op de verhuurde grond.

9. De vordering zal worden afgewezen. Op grond van artikel 7:216 BW heeft de huurder tot de ontruiming van het gehuurde de bevoegdheid de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken. Zolang de huurovereenkomst nog loopt, heeft [eiser] dus het recht de woonwagen te verwijderen en is WsK dus geen eigenaar daarvan geworden. Alleen om die reden kan van ongerechtvaardigde verrijking door WsK geen sprake zijn. Nu gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst is geëindigd, op afzienbare termijn zal eindigen en zelfs maar is opgezegd, kan het beroep op ongerechtvaardigde verrijking niet slagen.

10. De conclusie is dan ook dat alle vorderingen zullen worden afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt.

11. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 110,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door WsK worden gemaakt.

De beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten die aan de zijde van WsK worden begroot op € 1.442,00;

- veroordeelt [eiser] tot betaling van € 110,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Wsk worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling en de nakosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.

De griffier, De kantonrechter,