ECLI:NL:RBNHO:2019:7798

• Datum uitspraak: 17 september 2019
• Publicatiedatum: 16 september 2019
• Zaaknummer: 7963936 KG EXPL 19-103
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Weigering van woningstichtingen om sociale huurwoning toe te wijzen aan woningzoekende met urgentieverklaring

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 17 september 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een woningzoekende, aangeduid als eiser, en de woningstichtingen Kennemer Wonen en Woonwaard, aangeduid als gedaagden. Eiser had een urgentieverklaring verkregen van het College van burgemeester en wethouders te Alkmaar, maar werd door de woningstichtingen geweigerd voor een sociale huurwoning. De weigering was gebaseerd op het beleid van de woningcorporaties, dat voorschrijft dat een huurder die eerder is ontruimd, pas na een periode van drie jaar opnieuw in aanmerking kan komen voor een huurwoning. Eiser had in maart 2019 een kamer moeten ontruimen en was sindsdien dakloos. De kantonrechter oordeelde dat de handelwijze van de woningstichtingen niet onrechtmatig was, omdat hun belang om eiser niet als huurder te aanvaarden zwaarder woog dan het woonbelang van eiser. De kantonrechter benadrukte dat woningcorporaties contractsvrijheid hebben en dat de weigering om eiser een woning toe te wijzen niet in strijd was met de wetgeving. Eiser werd in het ongelijk gesteld en veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 7963936

Uitspraakdatum: 17 september 2019

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiser]

zonder bekende woon- of verblijfplaats

eiser

verder te noemen: [eiser]

in persoon verschenen

tegen

1. de stichting Woningstichting Kennemer Wonen

gevestigd te Heiloo

2.
de stichting Woonwaard Noord Kennemerland

gevestigd te Alkmaar

gedaagden

verder (ook) te noemen: Kennemer Wonen c.s.

advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar

1. Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 augustus 2019, met producties;
• de brieven van [eiser] van 19 augustus 2019, 28 augustus 2019, 30 augustus 2019 en 2 september 2019, met producties
• de brieven van Kennemer Wonen c.s. van 30 augustus 2019 en 2 september 2019, met producties
• de mondelinge behandeling van 3 september 2019

1.2.

Na uitroeping van de zaak op 3 september 2019 zijn verschenen [eiser] , en voor Kennemer Wonen c.s. [naam 1] (consulente maatschappij en bewoning) en [naam 2] (manager klant en markt), bijgestaan door mr. Dekker voornoemd. [eiser] heeft bij aanvang van de mondelinge behandeling verzocht om nietig verklaring van de procedure en het buiten beschouwing laten van de stukken die Kennemer Wonen c.s. heeft ingediend. Vervolgens heeft [eiser] de rechtszaal verlaten.

1.3.

De kantonrechter heeft geconstateerd dat [eiser] zijn vorderingen niet heeft ingetrokken conform artikel 9 van het procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton (verder: het procesreglement), dat de zaak op 3 september 2019 is uitgeroepen en dat [eiser] is verschenen. [eiser] heeft ter zitting zijn vorderingen ook niet ingetrokken en er is ook geen eenstemmig verzoek van partijen tot doorhaling van de zaak gedaan conform artikel 14 van het procesreglement. De kantonrechter heeft daarom beslist dat de vorderingen van [eiser] behandeld dienen te worden. De kantonrechter heeft Kennemer Wonen c.s. vervolgens in de gelegenheid gesteld om verweer tegen de vorderingen te voeren.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2. Uitgangspunten

2.1.

Bij kort geding vonnis van de kantonrechter in deze rechtbank van 1 februari 2019 is [eiser] veroordeeld om de door hem gehuurde kamer gelegen aan de [adres 1] vóór 1 maart 2019 te ontruimen, wegens een ernstige tekortkoming van [eiser] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [eiser] is hij sedertdien dakloos.

2.2.

Bij besluit van 18 juni 2019 heeft [eiser] een woningurgentieverklaring van het College van burgemeester en wethouders te Alkmaar verkregen. Hierin staat onder meer dat in het medisch advies van de onafhankelijk arts is te lezen dat de situatie van dakloosheid van [eiser] niet langdurig kan bestaan en zal leiden tot verdere achteruitgang van de psychische gezondheid van [eiser] en dat het college het noodzakelijk acht dat [eiser] om sociale redenen op korte termijn naar andere woonruimte verhuist. De urgentie is 6 maanden geldig vanaf de datum van het besluit.

2.3.

[eiser] heeft zich vervolgens ingeschreven voor verschillende woningen. Op grond van de urgentie was hij eerste kandidaat voor een aantal woningen.

2.4.

Woonwaard en Kennemer Wonen zijn twee van de corporaties die zijn aangesloten bij de Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (hierna te noemen: SVNK). Op de website staat welke inschrijfvoorwaarden (waaronder begrepen de Spelregels SVNK) gelden. Onderdeel van deze spelregels is het nieuwe kans beleid, welke het volgende inhoudt:

(…) Wanneer u uit uw woning bent gezet doordat u betalingsachterstanden had, kunt u onder bepaalde voorwaarden opnieuw een woning huren.

U kunt een nieuwe kans krijgen als u aan de volgende voorwaarden voldoet:

- De ontruiming heeft minimaal twee jaar geleden plaats gevonden én;

- U komt op basis van inschrijftijd bij SVNK in aanmerking voor een sociale huurwoning én:

- U heeft minimaal de helft van de openstaande schuld afbetaald én;

- U heeft een regeling getroffen voor de eventuele restschuld en u bent aantoonbaar aan het aflossen;

- is de ontruiming langer dan drie jaar geleden, dan moet de gehele schuld zijn afbetaald;

- U heeft een bewindvoerder;

- Bovenstaande moet aantoonbaar zijn, bijvoorbeeld door middel van een verhuurdersverklaring.

(…)

2.4.

Bij brief van 11 juli 2019 heeft Woonwaard aan [eiser] geschreven dat zij geen woning aan hem zal toewijzen omdat hij in maart 2019, via een gerechtelijke procedure, uit zijn woning is gezet. Verder schrijft Woonwaard dat in de regio afspraken zijn gemaakt voor een nieuwe kans na ontruiming en dat de ontruiming minimaal drie jaar geleden moet hebben plaatsgevonden en dat zij [eiser] in ieder geval tot maart 2022 niet als huurder zal accepteren.

2.5.

Bij brief van 18 juli 2019 heeft Kennemer Wonen aan [eiser] geschreven dat zij geen woning toewijzen omdat hij geen goed huurderverklaring heeft van zijn laatste verhuurder omdat hij in maart 2019 is ontruimd. Kennemer Wonen heeft verwezen naar de regels van het SVNK waarbij (onder andere) de ontruiming minimaal drie jaar geleden moet hebben plaatsgevonden. Kennemer Wonen schrijft dat dit betekent dat [eiser] zich niet eerder dan maart 2022 kan melden voor een woning.

2.6.

[eiser] heeft in verschillende e-mails bezwaar bij Kennemer Wonen c.s. gemaakt. Bij brief van 24 juli 2019 heeft Kennemer Wonen onder meer aan [eiser] geschreven:

”Via diverse e-mails aan Kennemer Wonen heeft u gereageerd op ons besluit om u af te wijzen voor de woning [adres 2] . Met deze brief reageren wij hierop. (..)

Tijdens een kennismakingsgesprek op 11juli 2019 bij ons op kantoor vertelde u dat u in maart 2019 bent ontruimd aan de [adres 1] . Dit was een particuliere huurwoning. U bent van mening dat u urgentie heeft gekregen omdat deze ontruiming onterecht was en vanwege gezondheidsredenen. U vertelde dat u op dit moment geen hulp of begeleiding heeft, u bent zelf van mening dat dit niet nodig is. Van 2007 tot 2012 huurde u een woning van Parteon in Assendelft. Ook daar bent u ontruimd vertelde u.

(…) Kennemer Wonen helpt woningzoekenden in bepaalde omstandigheden mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. U voldoet helaas niet aan deze voorwaarden. Dit blijkt uit het kennismakingsgesprek dat wij met u hebben gehad. In onze afwijzingsmail van 18juli 2019 hebben wij u laten weten welke voorwaarden dat zijn. Ons standpunt is naar aanleiding van uw emails niet gewijzigd.”.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat - naar de kantonrechter begrijpt - de kantonrechter de besluiten van Kennemer Wonen c.s. zoals hiervoor onder punt 2.3 tot en met punt 2.5. weergegeven nietig zal verklaren (zie punt 33 van de dagvaarding), dat de kantonrechter de Algemene Voorwaarden van Kennemer Wonen c.s. nietig zal verklaren (zie punt 39 van de dagvaarding) en dat de kantonrechter zal bepalen dat Kennemer Wonen c.s. een sociale huurwoning aan [eiser] dienen toe te wijzen (zie punt 41 van de dagvaarding).

3.2.

Kennemer Wonen c.s. hebben de vorderingen bestreden. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Nu dit van de verste strekking is, zal de kantonrechter eerst het verzoek van [eiser] om nietig verklaring van de onderhavige procedure behandelen. Volgens hem is er geen sprake van een eerlijk proces.

4.2.

[eiser] heeft zich allereerst beroepen op vooringenomenheid van de rechtbank. De kantonrechter overweegt dat dat geen grond vormt voor het nietig verklaren van een procedure. Als [eiser] meent dat hij wegens vooringenomenheid van de rechtbank geen eerlijk proces krijgt, staan hem rechtsmiddelen ten dienste om daar tegenop te komen.

4.3.

[eiser] stelt verder dat van de zijde van Kennemer Wonen c.s. op 30 augustus 2019 een set producties van 250 à 300 bladzijden is ingediend en hij daardoor slechts één werkdag vóór de mondelinge behandeling op 3 september 2019 had om alle producties te bestuderen, te verifiëren en erop te reageren. Ook stelt [eiser] dat Kennemer Wonen c.s. heeft nagelaten een verweerschrift in te dienen, zodat hij zich niet op het verweer heeft kunnen voorbereiden. Dat zijn listige kunstgrepen. De stukken van Kennemer Wonen c.s. moeten buiten beschouwing worden gelaten, aldus [eiser] .

4.4.

De kantonrechter wijst erop dat een spoedprocedure als de onderhavige civiele kort geding procedure andere regels gelden dan in een civiele bodemprocedure. In artikel 6 van het procesreglement is bepaald dat de stukken zo spoedig mogelijk moeten worden ingediend, en dat stukken die binnen 24 uur (één werkdag) vóór de terechtzitting worden ingediend, in beginsel buiten beschouwing worden gelaten. Kennemer Wonen c.s. heeft de stukken tijdig ingediend. Het procesreglement schrijft het overleggen van een verweerschrift niet voor. Derhalve kan de gedaagde partij in beginsel volstaan met een mondeling verweer ter zitting, welk verweer eventueel kan worden gevoerd aan de hand van notities die de gedaagde partij ter zitting kan overleggen. Ter zitting kan de eisende partij dan dat op verweer reageren. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van schending van hoor en wederhoor of van strijd met de goede procesorde. Van een oneerlijke procesgang is dan ook geen sprake.

4.5.

Dan de inhoudelijke behandeling van de zaak. Het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is naar het oordeel van de kantonrechter gegeven, gelet op de aard van de vordering tot het toewijzen van een sociale huurwoning aan [eiser] en voorts vanwege het feit dat de door [eiser] verkregen urgentieverklaring in tijd afloopt.

4.6.

De kantonrechter begrijpt uit de stukken dat [eiser] stelt dat het door Kennemer Wonen c.s. gevoerde beleid voor het toewijzen van een sociale huurwoning jegens hem onrechtmatig is omdat dit beleid niet is gebaseerd op wetgeving. [eiser] wil daarom dat de algemene inschrijfvoorwaarden, waaronder begrepen de Spelregels SVNK en het daarvan onderdeel uitmakende nieuwe kans beleid, nietig worden verklaard. De kantonrechter overweegt dat deze vorderingen reeds gelet op de aard van de onderhavige kort geding procedure niet voor toewijzing in aanmerking kunnen komen. In kort geding wordt geen declaratoir vonnis (vaststellen van een rechtstoestand) of constitutief vonnis (scheppen, wijzigen of beëindigen van een rechtstoestand) gewezen. In kort geding worden alleen voorlopige maatregelen (ordemaatregelen) getroffen, geen definitieve. Dit onderdeel van de vorderingen zal daarom worden afgewezen.

4.7.

Daarmee komt de kantonrechter toe aan de kern van het onderhavige geschil, te weten of Kennemer Wonen c.s. gehouden zijn om een huurovereenkomst voor een sociale huurwoning met [eiser] te sluiten.

4.8.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Bij het toewijzen van een huurwoning geldt als uitgangspunt het beginsel van contractsvrijheid. Het staat Kennemer Wonen c.s. - binnen de grenzen van wat de Woningwet daarover bepaalt - vrij om al dan niet een huurovereenkomst met [eiser] aan te gaan. Echter, ten aanzien van personen die behoren tot de doelgroep uit artikel 46 van de Woningwet (zij die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting) hebben Kennemer Wonen c.s. een bijzondere verantwoordelijkheid. Dat geldt ook ten aanzien van [eiser] , nu hij een urgentieverklaring op grond van een medische en sociale indicatie heeft. Het blokkeren van de mogelijkheden van [eiser] tot het verkrijgen van een huurwoning via de woningcorporaties die aangesloten zijn bij SVNK kan dan onder omstandigheden onrechtmatig zijn. Of sprake is van een dergelijk bijzonder geval, hangt af van de redenen die Kennemer Wonen c.s. aan hun handelwijze ten grondslag leggen, bezien in verband met het woonbelang van de woningzoekende (zie gerechtshof 's-Gravenhage, 24 mei 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6606). Dat betekent dat in dit kort geding tevens de belangen van [eiser] moeten worden afgewogen tegen de belangen van Kennemer Wonen c.s..

4.9.

De kantonrechter overweegt dat de weigering van Kennemer Wonen c.s. om een sociale huurwoning aan [eiser] toe te wijzen niet lijkt te stroken met de Spelregels SVNK en het daarvan onderdeel uitmakende ‘nieuwe kans’ beleid. Uit de spelregels volgt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat het beleid is gericht op gevallen waarbij een huurder bij een bij het SVNK aangesloten woningcorporatie is ontruimd (wegens huurachterstand en/of woonfraude en/of overlast) en vervolgens een woning wil huren van dezelfde corporatie bij wie hij/zij is ontruimd. Zowel voor het ‘nieuwe kans’ beleid als het ‘laatste kans’ beleid gelden voorwaarden ten aanzien de betaling van een betalingsachterstand bij de betreffende corporatie, onder meer dat er met de corporatie een regeling moet zijn getroffen voor de achterstand dan wel dat deze geheel is afbetaald. Ook daaruit kan ook worden afgeleid dat het beleid ziet op de corporatie bij wie de gegadigde eerder heeft gehuurd (en is ontruimd) en niet op iedere andere corporatie die is aangesloten bij SVNK. Nu [eiser] bovendien niet is ontruimd uit een woning van Kennemer Wonen c.s., maar uit een woning van een particuliere verhuurder, vormt het eigen beleid van SVNK naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter op zich zelf geen rechtens te respecteren grond om [eiser] gedurende drie jaar een huurwoning te weigeren. De kantonrechter vindt dat Kennemer Wonen c.s. zich in zoverre onzorgvuldig tegenover [eiser] hebben opgesteld.

4.10.

Dat betekent echter niet dat de handelwijze van Kennemer Wonen c.s. voorshands onrechtmatig jegens [eiser] wordt bevonden. Daartoe is het volgende redengevend.

4.11.

Kennemer Wonen c.s. hebben zich mede beroepen op hun wettelijke taak (ingevolge artikel 45 lid 2 onder f van de Woningwet) om de leefbaarheid in de omgeving van hun woningen op peil te houden, door zorg te dragen voor een veilige en prettige leefomgeving. Kennemer Wonen c.s. hebben vooralsnog voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] zich niet als een goed huurder in de woning zal gaan gedragen. Blijkens de overgelegde stukken heeft [eiser] recent ernstige overlast veroorzaakt, waarbij hij onder meer (doods)bedreigingen jegens zijn vorige verhuurder heeft geuit. Voorts is [eiser] uit nog een andere door hem gehuurde woonruimte ontruimd, namelijk ook uit een woning van Parteon te Assendelft. [eiser] laat zich verder negatief en verwijtend uit over Kennemer Wonen c.s. en stuurt hen vele e-mailberichten die hij ook met derden deelt. Het maken van afspraken met [eiser] over het naleven van de regels van Kennemer Wonen c.s. is op dit moment ook duidelijk niet aan de orde. [eiser] lijkt geen enkel inzicht te hebben in de gevolgen van zijn handelwijze, die heeft geleid tot de situatie waarin hij zich thans bevindt. [eiser] staat kennelijk niet onder behandeling voor zijn psychische problemen en hij wil geen hulpverlening aanvaarden. Als [eiser] zonder enige vorm van begeleiding in een reguliere huurwoning wordt geplaatst, zal hij naar alle waarschijnlijkheid weldra opnieuw overlast voor de omwonenden en de verhuurder zal veroorzaken. Onder deze omstandigheden weegt het belang van Kennemer Wonen c.s. bij het niet aanvaarden van [eiser] als huurder onmiskenbaar zwaarder dan het woonbelang van [eiser] . De kantonrechter betrekt bij deze belangenafweging ook de omstandigheid dat [eiser] op dit moment kennelijk onderdak heeft en op een adres in Koog aan de Zaan verblijft. Kennemer Wonen c.s. heeft erop gewezen dat [eiser] op dat adres in het verleden regelmatig ingeschreven heeft gestaan. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat Kennemer Wonen c.s. niet gehouden zijn om met [eiser] een huurovereenkomst te sluiten en dus gebruik mogen maken van hun contractsvrijheid. Voor zover de vorderingen zien op het gunnen van een sociale huurwoning en het aanbieden van een huurcontract zullen die daarom als niet onrechtmatig jegens [eiser] eveneens worden afgewezen.

4.12.

Nu [eiser] in het ongelijk wordt gesteld zal hij worden veroordeeld in de proceskosten van Kennemer Wonen c.s.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Kennemer Wonen c.s. worden vastgesteld op een bedrag van € 720,- aan salaris van de gemachtigde van Kennemer Wonen c.s.;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.