ECLI:NL:RBNHO:2019:908

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5439583 CV EXPL 16-9374

Uitspraakdatum: 13 februari 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

De besloten vennootschap
Delta Onroerend Goed B.V.

gevestigd te Velsen

eiseres

verder te noemen: Delta

gemachtigde: mr. R.A.M. Schram

tegen

de besloten vennootschap
TenneT TSO B.V.

gevestigd te Arnhem

gedaagde

verder te noemen: TenneT

gemachtigde: mr. C.H.R.M. van Hoeven en mr. J. Sluijter

1.Het verdere procesverloop

1.1.

Delta heeft in het kader van het haar bij tussenvonnis van 3 mei 2017 opgedragen bewijs getuigen doen horen. De griffier heeft proces-verbaal opgemaakt van wat de getuigen hebben verklaard. Beide partijen hebben hierna nog schriftelijk gereageerd.

2.De verdere beoordeling

2.1.

De kantonrechter blijft bij wat in het tussenvonnis is overwogen en beslist. Delta is daarbij in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat de gemeente Beverwijk heeft toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein mogelijk te maken op de percelen Gemeente Beverwijk, sectie [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat als een dergelijke toezegging door de gemeente Beverwijk is gedaan, de percelen moeten worden aangemerkt als “warme grond”. Dat wil in dit geval zeggen dat aan de grond niet slechts een agrarische waarde kan worden toegekend, maar dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van een toekomstige realisatie van een bedrijventerrein bij de waardebepaling.

2.2.

Delta heeft drie getuigen voorgebracht: [getuige 1] (voormalig advocaat van Delta en broer van de inmiddels overleden eigenaar van Delta, hierna te noemen: [getuige 1] ), [getuige 2] (voormalig wethouder ruimtelijke ordening en infrastructuur en economische zaken van de gemeente Beverwijk in de periode 1998-2004 en 2010-2014, hierna te noemen: [getuige 2] ) en [getuige 3] (burgemeester van Beverwijk van 2008 tot 2016, hierna te noemen: [getuige 3] ).

2.3.

[getuige 1] heeft onder meer verklaard: “
U vraagt mij wat ik kan verklaren over de contacten met de gemeente Beverwijk over de toekomstige ontwikkeling tot bedrijventerrein van de gronden waar het in deze zaak over gaat en waarvan ik zojuist een luchtfoto heb overhandigd. De meeste contacten met de gemeente heeft mijn broer zelf gehad, onder meer met de burgemeester, [betrokkene 1] . Ik ben er wel bij betrokken geweest. Ik heb met mijn broer veel zaken besproken over de ontwikkeling van de terreinen en van de aansluiting daarvan op de A9. Mijn broer, althans één van zijn vennootschappen heeft de terreinen aan beide kanten van de A9 eind jaren 60 begin jaren 70 gefaseerd aangekocht. Dat was destijds nog één gebied voordat de A9 werd verlegd. Het Rijk heeft op enig moment het besluit genomen om een nieuw stuk van de A9 aan te leggen aansluitend op de Wijkertunnel. De gemeente Beverwijk wilde graag een aansluiting op de A9, maar had daarvoor niet de financiële middelen die aan het Rijk moesten worden bijgedragen. De gemeente heeft daarom bij mijn broer aangeklopt. Mijn broer heeft ruim één miljoen gulden beschikbaar gesteld voor de ontsluiting op de A9 van de terreinen aan beide kanten van de weg. Hierover is een overeenkomst met de gemeente gesloten waarin is vastgelegd dat de gemeente ook zou meewerken aan de ontwikkeling van het terrein waar het hier om gaat tot bedrijventerrein. Die overeenkomst is in 1997 of 1998 gesloten, denk ik. In de overeenkomst is vastgelegd dat de gemeente binnen een x termijn de ontwikkeling tot bedrijventerrein zou ondersteunen. Mocht dat binnen die termijn niet gerealiseerd worden dan zou het geld worden terug betaald. Ik weet vrijwel zeker dat dat ook is gebeurd. De inspanningsverplichting om mee te werken aan de ontwikkeling tot bedrijventerrein is echter blijven bestaan. Het meewerken aan deze ontwikkeling was voor de gemeente geen zwaarwegend punt omdat deze ontwikkeling eigenlijk voor de hand ligt gezien de ligging van het terrein. U houdt mij voor dat wij inmiddels 20 jaar verder zijn en dat het terrein nog steeds agrarisch is. Dat is juist. Dit soort ontwikkelingen vergen veel tijd. Het terrein aan de overkant van de A9 is in 1970 aangekocht en is nog steeds niet helemaal vol. (..)

Ook na de overeenkomst waarover ik zojuist verklaarde zijn er contacten geweest met de gemeente over de ontwikkeling tot bedrijventerrein van de Wijkermeerpolder. Mijn broer heeft destijds meerdere keren gesproken met vertegenwoordigers van de gemeente. (..) De gemeente wilde zich nog steeds inspannen voor de ontwikkeling van het gebied. Daar was geen haast mee omdat het bestaande bedrijventerrein aan de andere kant van de A9 nog niet vol was. (..)

Ik ben in 2012 en 2013 een jaar wethouder geweest in gemeente Beverwijk. Mijn portefeuille was economische zaken, milieu en onderwijs. Ik herinner mij dat in die periode, toen ik wethouder was, nog gesproken is over de ontwikkeling van het terrein waar het hierom gaat. Het ging om de vraag of het mogelijk was om een distributiecentrum voor transport en logistiek te vestigen. (..)

2.4.

[getuige 2] heeft onder meer verklaard: “
Ik was wethouder van de gemeente Beverwijk in de periode 1998 – 2004 en de periode 2010 – 2014. Mijn bestuurlijke portefeuille in de eerste periode was onder andere ruimtelijke ordening en infrastructuur. In het laatste jaar van de tweede periode kwam daar ook economische zaken bij. Ik was onder meer verantwoordelijk voor het verlenen van vergunningen en bestemmingsplannen. Gedurende de tweede periode had ik als aanvullende portefeuille Amsterdam Noordzeekanaalgebied. U vraagt mij of ik als wethouder contact heb gehad met Delta over de ontwikkeling van de gronden waar het hier om gaat. Ik heb zelf een beperkt een persoonlijk contact gehad. Ik weet wel dat er brieven en overeenkomsten zijn geweest, ook al in de periode van voor mijn tijd. De contacten liepen via de burgemeester, die de gemeente en het college vertegenwoordigt. Als het om onderwerpen ging die mijn portefeuille betroffen dan bespraken wij dat voor. Ik herinner mij dat in de jaren 80 toen ik raadslid was er bij de gemeente dringende behoefte bestond om in het gebied waar later de A9 werd verlegd, dat wil zeggen het gebied van [getuige 1] waar wij nu over praten, een industriegebied aan te leggen. De gedeputeerde van de provincie Noord-Holland, [betrokkene 2] , wilde wel meewerken aan deze ontwikkeling. De provincie heeft daarover een brief geschreven aan de gemeente. [eigenaar Delta] is toen begonnen met het aanleggen van infrastructuur in het gebied, zoals wegen en riolering. Vervolgens zijn een tijdlang geen besluiten genomen, tot dat in de jaren 90 een afrit naar de nieuwe A9 moest worden aangelegd. Voor de financiering van die afrit heeft de gemeente een overeenkomst met Delta gesloten waarin de gemeente als tegenprestatie toezegde mee te zullen werken aan de ontwikkeling van het gebied tot bedrijventerrein. In die overeenkomst is vastgelegd als ik mij goed herinner, dat er binnen bepaalde periode een onherroepelijk bestemmingsplan zou moeten worden vastgesteld waarop een dwangsom van 1 à 1,25 miljoen euro was gesteld. Toen ik in 2010 opnieuw aantrad bleek dat de gemeente inmiddels een bedrag aan Delta had betaald. Wij vonden echter dat de verplichting van de gemeente jegens Delta nog steeds bestond. Binnen de provincie was er inmiddels een ander klimaat. In de stuurgroep Noordzeekanaal, waarvan ik deel uitmaakte, is in 2013 besproken dat niet-haven gerelateerde bedrijven in het Beverwijks havengebied zouden worden verplaatst naar het terrein van [getuige 1] , dus deze percelen aan de overkant van de A9. Dat is vastgelegd in een slotdocument. Dit document heb ik niet meer kunnen vinden. B&W had in die tijd de behoefte om de bestemmingsplanprocedure weer op te starten. In de stuurgroep bestond consensus tussen de betrokken gemeenten en het provinciaal bestuur over deze ontwikkeling. Ik ben in 2014 afgetreden als wethouder en als raadslid. Daarna heb ik het zicht op de ontwikkeling verloren. (..) U houdt mij voor dat ik zojuist heb verklaard dat in de stuurgroep Noordzeekanaalgebied consensus bestond over de ontwikkeling tot bedrijventerrein en u houdt mij tevens voor de structuurvisie van de gemeente Beverwijk van 2009 en de structuurvisie van de provincie van 2010 en u vraagt mij of in de stuurgroep is gesproken over de verhouding van de consensus tot die structuurvisies. Ik kan mij herinneren dat daarover gesproken is, maar dat aan de structuurvisie van de gemeente niet veel gewicht werd gehecht. Die structuurvisie is tot stand gekomen in een periode dat er weerstand bestond tegen de ontgroening van het gebied. En daar is de gemeente later van teruggekomen. En blijkens dat slotdocument ook de provincie. Na 2010 is door de provincie op bestuurlijk niveau in de stuurgroep besloten in te stemmen met de wens van de gemeente Beverwijk. De provincie was in die stuurgroep vertegenwoordigd door de commissaris van de koningin en door de gedeputeerde voor ruimtelijke ordening en havens (..).”

2.5.

[getuige 3] heeft onder meer verklaard: (..)
Ik heb de contacten met [eigenaar Delta] hersteld en verbeterd. En vervolgens hebben wij over een groot aantal onderwerpen regelmatig en veelvuldig contact gehad. De ontwikkeling van de terreinen waar het hier over gaat tot bedrijventerrein was heel nadrukkelijk onderwerp van gesprek.Toen ik aantrad liep ik tot mijn grote irritatie er tegenaan dat de gemeente als een soort defensieve strategie het terrein een groenbestemming wilde geven. In de regio bestond discussie over de vraag waar onder meer de kolenoverslag van de haven van Amsterdam in de toekomst zou moeten worden gerealiseerd. Ik was van mening dat een defensieve strategie zou moeten worden vervangen door een positieve strategie waarbij het terrein een actieve, nuttige, economische bestemming zou krijgen. (..) Voor 2010 zat de gemeente niet aan tafel bij de stuurgroep Noorzeekanaalgebied. Na de collegevorming in 2010 konden wij vanuit een nieuwe dynamiek een goede positie aan de onderhandelingstafel krijgen. Namens de gemeente zat wethouder [getuige 2] vanaf 2011/2012 aan tafel. Ik zat zelf niet in de stuurgroep. Maar binnen het college is regelmatig gediscussieerd over de te volgen strategie, in het bijzonder de strategie om groen te vervangen door een actieve economische strategie.Wethouder [getuige 2] kwam op een gegeven moment terug uit de stuurgroep met de boodschap dat hij met veel moeite in het slotdocument had weten te krijgen dat er een bedrijfsmatige bestemming in plaats van een groenbestemming aan deze kant van het kanaal op de percelen waar wij het nu over hebben, zou kunnen worden ontwikkeld. Voor de gemeente Beverwijk was het belangrijk om dit in het slotdocument vastgelegd te hebben. Omdat het een nieuw beginpunt was van een ontwikkeling die uiteindelijk jaren zou kosten en waarbij veel partijen zouden zijn betrokken. (..)

U vraagt mij of het mij bekend was dat de gemeente had toegezegd zich te zullen inspannen om de onderhavige terreinen te ontwikkelen tot bedrijventerrein. Ja, dat klopt, zij het dat ik mij daar pas van bewust werd na het eerste contact met [eigenaar Delta] . Nadien heb ik geverifieerd binnen de gemeente of deze inspanningsverplichting bestond. En dat bleek te kloppen. Ik heb dat in de diverse gesprekken met [eigenaar Delta] aan hem bevestigd. Wij hebben wel discussie gehad over hoe het bedrijventerrein zou worden ingevuld, maar niet over het bestaan van de inspanningsverplichting (..)”

2.6.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat Delta de onderhavige percelen in het verleden heeft aangekocht met het uitdrukkelijke doel om deze percelen op enig moment in de (verre) toekomst te ontwikkelen tot bedrijventerrein. De percelen hadden (en hebben) weliswaar een agrarische bestemming, maar Delta is géén agrarische onderneming. Delta is een onderneming die gespecialiseerd is in het aankopen van gronden die op strategisch belangwekkende locaties gelegen zijn, met het oogmerk om die gronden in de toekomst te ontwikkelen tot bedrijventerreinen. Niet betwist is dat de percelen strategisch gelegen zijn: ze liggen immers naast de eveneens door Delta ontwikkelde bedrijventerreinen aan de andere kant van de A-9, in de directe omgeving van het Noordzeekanaal.

2.7.

Delta heeft betoogd dat de onderhavige percelen feitelijk de enige gronden zijn binnen de gemeente Beverwijk waarop redelijkerwijs nog uitbreiding of ontwikkeling van bedrijventerreinen kan plaatsvinden. Ook de oud-burgemeester van Beverwijk heeft dit uitdrukkelijk zo verklaard. Door TenneT is dit niet (voldoende) betwist, zodat voor de kantonrechter vaststaat dat deze stelling van Delta juist is.

2.8.

Dat de gemeente Beverwijk in de in 2009 vastgestelde Structuurvisie 2015 heeft vastgelegd dat de Wijkermeerpolder, waarin de percelen gelegen zijn, moet dienen als groene buffer tussen de gemeente Beverwijk en de gemeente Zaanstad, hoeft geenszins in de weg te staan aan een ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein. Immers, de percelen zijn gelegen aan de uiterste rand van de uitgestrekte Wijkermeerpolder. Een blik op de kaart leert dat de door de gemeente gewenste groene buffer ook bij realisatie van een bedrijventerrein op de onderhavige percelen in stand zou blijven. De gemeente Beverwijk heeft zich overigens ook na vaststelling van de structuurvisie in 2009 nog actief ingezet voor de mogelijke ontwikkeling van de percelen tot bedrijventerrein, zoals blijkt uit de getuigenverklaringen.

2.9.

Uit de getuigenverklaringen, elk afzonderlijk en in onderling verband bezien, blijkt dat de gemeente Beverwijk in het verleden expliciet heeft toegezegd zich te zullen inspannen om een bedrijventerrein op de percelen mogelijk te maken. Deze toezegging is aanvankelijk gedaan in het kader van een overeenkomst tussen de gemeente en Delta met betrekking tot de financiering van de ontsluiting van de A-9. Nadien is deze toezegging blijven bestaan, ook nadat de gemeente de overeengekomen dwangsom aan Delta had betaald.

2.10.

Zoals door [getuige 1] is opgemerkt en zoals ook uit de verklaringen van [getuige 2] en [getuige 3] kan worden opgemaakt was het meewerken aan deze ontwikkeling voor de gemeente een vanzelfsprekende zaak omdat de ontwikkeling gezien de situering van het terrein voor de hand ligt en alternatieve locaties binnen de gemeente Beverwijk feitelijk niet voor handen zijn. Uit de verklaring van de oud-burgemeester kan worden opgemaakt dat de ontwikkeling juist heel goed zou passen in de gemeentelijke strategie ten aanzien van de haven. De oud-burgemeester heeft immers verklaard: “
De gemeente Beverwijk had als speerpunt transport en distributie in het havengebied en wij wilden de haven weer beschikbaar maken voor haven-gebonden activiteiten. Voor het verplaatsen van niet-haven gebonden activiteiten was ruimte nodig. Binnen ons grondgebied was die ruimte alleen beschikbaar op het onderhavige terrein van Delta. Er zou dan ruimte vrijkomen voor de haven-gebonden activiteiten bij de haven.”

2.11.

Tennet heeft betoogd dat uit de getuigenverklaringen niet volgt dat op de gemeente Beverwijk op het moment van het opleggen van de gedoogbeschikking nog een inspanningsverplichting rustte om mee te werken aan een bestemmingswijziging van de percelen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet juist. Vast staat dat de gemeente de inspanningsverplichting is aangegaan ten tijde van de ontsluiting op de A-9 en uit de getuigenverklaringen blijkt dat ook na het betalen van de dwangsom, de gemeente, bij monde van de burgemeester en de verantwoordelijk wethouder, zichzelf nog steeds gebonden achtte aan die inspanningsverplichting, waarbij de gemeente ook zelf een strategisch belang had in verband met de ontwikkeling van het havengebied. Uit niets blijkt dat de inspanningsverplichting nadien is komen te vervallen. Wat er zij van een eventuele verjaring van de inspanningsverplichting, daarop komt TenneT in elk geval geen beroep toe. Dat de gemeente Beverwijk op het moment van het opleggen van de gedoogverplichting niet actief gestalte zou hebben gegeven aan enige inspanning om de bestemming van de percelen te wijzigen, zoals door TenneT is gesteld, maakt niet dat de inspanningsverplichting niet meer op haar zou rusten. Zoals door [getuige 1] is opgemerkt vergen dit soort ontwikkelingen veel tijd; het bedrijventerrein aan de andere kant van de A-9 is in 1970 aangekocht en is nog altijd niet vol. En zolang het niet vol is, is er, zo blijkt uit de verklaring van [getuige 1] , geen haast met het ontwikkelen van de onderhavige percelen.

2.12.

De conclusie is dat Delta geslaagd is in het leveren van het opgedragen bewijs. Dat betekent dat de grond moet worden gekwalificeerd als “warme grond”, dat wil zeggen grond waaraan naast de agrarische waarde een verwachtingswaarde moet worden toegekend. Voor zover die verwachtingswaarde is verminderd als gevolg van het opleggen van een gedoogplicht tot de aanleg en instandhouding van de 380 kV-verbinding, is dit, zoals in het tussenvonnis is overwogen, schade die valt onder de reikwijdte van de Belemmeringenwet Privaatrecht (BP). Deze schade dient volledig te worden vergoed door de verzoeker van de gedoogplicht, zijnde in casu TenneT.

2.13.

De vervolgvraag voor de bepaling van de door Delta geleden schade is in de eerste plaats wat de verwachtingswaarde is. De tweede vraag is in hoeverre die verwachtingswaarde door de aanleg van de 380 kV-verbinding is gedaald. In het door Delta overgelegde taxatierapport van [taxateur] is de waarde van de grond getaxeerd op basis van een waarschijnlijke ontwikkeling tot bedrijventerrein binnen vijftien jaar. In het rapport is er vervolgens vanuit gegaan dat door de aanleg van de 380 kV-verbinding de betrokken percelen per definitie geheel onbruikbaar zijn geworden voor de ontwikkeling tot bedrijventerrein. In het taxatierapport is schade die Delta vordert berekend op € 5.112.201,00, zijnde de gestelde waarde van de percelen op basis van een waarschijnlijke ontwikkeling tot bedrijventerrein binnen vijftien jaar (volgens het rapport
€ 7.359.654,00) minus de waarde in de huidige situatie met de 380 kV-verbinding, waarbij wordt uitgegaan van uitsluitend nog de agrarische waarde van de grond (volgens het rapport € 2.247,453,00).

2.14.

TenneT heeft gemotiveerd betoogd dat het rapport [taxateur] terzijde moet worden geschoven (zie onder meer de pleitaantekening van TenneT voor de comparitie van 5 april 2017).

2.15.

De kantonrechter is van oordeel dat het rapport [taxateur] weliswaar een eerste aanzet biedt voor de bepaling van de door Delta geleden schade, maar te eenzijdig is om er een doorslaggevende betekenis aan toe te kennen. De kantonrechter ziet geen mogelijkheid om de schade in het kader van de onderhavige procedure zelf te begroten. De kantonrechter acht een verwijzing naar de schadestaatprocedure dan ook aangewezen. Daarom zal TenneT, zoals door Delta is gevorderd, worden veroordeeld om aan Delta te vergoeden de schade die Delta heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de gedoogbeschikking, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

2.16.

De proceskosten komen voor rekening van TenneT, omdat zij ongelijk krijgt.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt TenneT tot vergoeding aan Delta van de schade die Delta heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de gedoogbeschikking, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

3.2.

veroordeelt TenneT tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Delta tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 82,54

griffierecht € 941,00

salaris gemachtigde € 5.764,00 ;

3.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter