ECLI:NL:RBNHO:2019:9327

• Datum uitspraak: 12 november 2019
• Publicatiedatum: 11 november 2019
• Zaaknummer: 7717688 EJ VERZ 19-107
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: B. Liefting-Voogd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Besluit tot vervanging van puien in appartementencomplex en de gevolgen voor de Vereniging van Eigenaars

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 12 november 2019 uitspraak gedaan in een verzoek van een eiseres, die bezwaar maakte tegen een besluit van de Vereniging van Eigenaars (VvE) van haar appartementencomplex. De eiseres had op 19 april 2019 een verzoek ingediend om het besluit van de VvE, genomen op 11 maart 2019, te vernietigen. Dit besluit betrof de vervanging van de puien van de appartementen en het afsluiten van een lening voor deze vervangingen. De eiseres was van mening dat de huidige aluminium puien in goede staat waren en dat de noodzaak voor vervanging niet was aangetoond. De VvE had echter een meerderheid van stemmen gekregen voor het besluit, waarbij werd gesteld dat de huidige puien ernstige gebreken vertoonden en dat vervanging noodzakelijk was om verdere schade te voorkomen. De kantonrechter oordeelde dat de VvE in redelijkheid tot dit besluit had kunnen komen, mede gezien de slechte staat van de puien en de noodzaak om de kosten te financieren via een lening. De rechter wees het verzoek van de eiseres af en veroordeelde haar in de proceskosten. De uitspraak benadrukt de bevoegdheid van de VvE om besluiten te nemen over gemeenschappelijke zaken en de voorwaarden waaronder een lening kan worden aangegaan.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 7717688 \ EJ VERZ 19-107 (H.K.)

Uitspraakdatum: 12 november 2019

Beschikking van de kantonrechter op een verzoek ex art. 5:130 BW in de zaak van:

mevrouw
[eiseres]

wonende te [woonplaats]

verzoekende partij, verder te noemen: [eiseres]

in persoon procederende

tegen

de Vereniging van Eigenaars [naam VVE]

gevestigd aan de [vestigingsplaats]

verwerende partij, verder te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. W.O. Dijkstra, verbonden aan SRK Rechtsbijstand te Zoetermeer.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft op 19 april 2019 een verzoek ingediend met 1 productie.

Op 15 juli 2019 heeft [eiseres] nadere producties overgelegd.

1.2.

Op 3 oktober 2019 heeft de VvE een verweerschrift met producties ingediend.

1.3.

Op 5 november 2019 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij [eiseres] in persoon is verschenen bijgestaan door haar zuster mevr. [naam 1] , en de VvE is verschenen bij haar voorzitter [naam 2] en de bestuursleden [naam 3] en [naam 4] .

Voorts zijn verschenen als leden van de VvE: dhr. [naam 5] [adres] nr. 102), dhr. [naam 6] [adres] nr. 20) en mw. [naam 7] [adres] nr. 2). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

Het appartementencomplex [naam VVE] te Heiloo omvat drie gebouwen. Elk gebouw heeft een afzonderlijke VvE, te weten:

- VvE [naam VVE] Gebouw A

- VvE [naam VVE] Gebouw B

- VvE [naam VVE] Gebouw C.

De onderhavige procedure ziet op de VvE [naam VVE] Gebouw A.

2.2.

Bij notariële akte van 26 april 1999 is Gebouw A in 21 appartementsrechten gesplitst.

2.3.

In de onderhavige kwestie hebben de VvE’s van de drie gebouwen een afzonderlijk besluit genomen tot collectieve vervanging van de puien (onderdeel van de mandeligheid) in verband met de slechte staat van de huidige puien. De VvE heeft het besluit genomen om de aluminium puien van alle appartementen in één keer te vervangen door witte kunststof puien en hiervoor een lening af te sluiten, aangezien de reserves van de VvE ontoereikend zijn om hieruit de puien te kunnen bekostigen.

2.4.

De VvE heeft diverse stappen ondernomen in het proces die verband houden met de vervanging van de puien, onder meer inhoudende:

- 19-10-2017: informatiebijeenkomst in Hotel Fletcher;

- 25-10-2017: verslaglegging waarin vragen zijn geïnventariseerd;

- 01-03-2018: informatiebijeenkomst, waarbij de leden zijn geïnformeerd over het plan van

aanpak en waarbij de projectgroep inzicht heeft gegeven in de verschillende
scenario’s en financiële consequenties;

- 01-03-2018: voor het uitvoeren van het project “vervangen puien” wordt een commissie

opgericht;

- 20-03-2018: informatiebijeenkomst met betrekking tot de vraag of de schuifpuien ineens

moeten worden vervangen of gefaseerd, waarbij naar voren is gekomen

dat vervanging ineens goedkoper is;

- 18-04-2018: extra ledenvergadering in Hotel Fletcher, met als doel te komen tot het

principebesluit de puien in één keer te vervangen, waarvoor een lening moet

worden afgesloten met een looptijd van 15 jaar; de meerderheid van de leden

heeft ingestemd met dit principebesluit;

- 24-01-2019: informatiebijeenkomst; de heer [naam 8] van de Commissie Vervangen

Puien geeft een toelichting over de noodzaak van vervanging;
- 11-03-2019: extra ledenvergadering van de VvE in verband met besluitvorming over het

vervangen van de puien.

2.5.

Op laatstgenoemde ledenvergadering (ALV) van 11 maart 2019 is aan de leden voorgelegd om te stemmen over de vervanging van de puien en de financiering daarvan. De totale kosten van vervanging voor Gebouw A bedragen volgens de notulen € 139.277,--. Voor deze kosten wordt een lening afgesloten die in 180 maanden moet worden afbetaald tegen een rente van 2,9% per jaar.

De leden van de VvE van gebouw A hebben als volgt gestemd

Uitgebrachte stemmen: 19

Voor vervanging en financiering 15

Tegen vervanging en financiering 3

Ongeldig 1.

De leden van de Gebouwen B en C hebben ook met een (gekwalificeerde) meerderheid gestemd voor vervanging van de puien en de financiering door middel van een lening.

2.6.

Uit de stembrief van [eiseres] , bestemd voor de vergadering van 11 maart 2019, blijkt dat zij voor de vervanging van de puien is, maar tegen de financiering.

3. Het verzoek

3.1.

[eiseres] heeft in haar verzoek aan de kantonrechter gevraagd het door de VvE genomen besluit op de vergadering van 11 maart 2019 te vernietigen.

3.2.

[eiseres] legt aan haar verzoek – zakelijk samengevat – het volgende ten grondslag.

Ze heeft geen bezwaar tegen de besluitvorming, maar wel tegen de hoge kosten en rente en de niet aangetoonde noodzaak van vervanging.

De huidige aluminiumpuien zijn goed. Het is niet bekend of de nieuwe kunststof puien de problemen gaan verhelpen. Er zijn wellicht andere manieren om de problemen met de oude puien op te lossen. Er is geen overleg gepleegd over de keuze voor de nieuwe kozijnen/puien. Ook hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening vindt [eiseres] een probleem. Ze zal zich neerleggen bij de beslissing van de kantonrechter.

Bij afwijzing van haar verzoek, kiest [eiseres] ervoor om de kosten van de nieuwe pui in één keer te betalen, zodat ze niet wordt geconfronteerd met een verhoging van de servicekosten.

4. Het verweer

4.1.

De VvE vraagt de kantonrechter het verzoek af te wijzen, met veroordeling van [eiseres] in de reële proceskosten en de schade die door de vertraging van deze procedure is veroorzaakt. Zakelijk samengevat voert de VvE hiertoe onder meer het volgende aan.

De besluitvorming rondom de vervanging van de puien is zorgvuldig geweest.

De VvE betwist dat de huidige aluminium schuifpuien in goede conditie zouden verkeren. Zij verwijst naar het bouwkundig inspectierapport van [naam 9] van 23 april 2016. Al vrij snel na de oplevering van de puien, 20 jaar geleden, werd er geklaagd door de leden. De constructie van kozijn en aluminium schuifpui en montage waren de oorzaak van tocht, lekkages en houtrot. Reparaties in 2006 hebben niet het gewenste resultaat gehad. Uiteindelijk is met overgrote meerderheid van stemmen gekozen voor vervanging van de huidige puien. Er is voor gekozen om de vervanging in één keer te doen, omdat dat goedkoper is, niet het risico bestaat dat dezelfde pui later niet meer kan worden geleverd, alle bewoners in één keer dezelfde pui krijgen en de overlast door de werkzaamheden voor de leden/bewoners wordt beperkt. Ook hebben de leden gekozen voor financiering van de puien door middel van het afsluiten van een lening, af te betalen in 15 jaar tegen een rente van 2,9% per jaar. Inmiddels bedraagt de rente 2,6% per jaar. Leden die ervoor kiezen om het bedrag in één keer te betalen, mogen dat doen. Voor hen gaan de servicekosten dan niet omhoog. De hoofdelijke aansprakelijkheid voor de leden kan niet worden uitgesloten, omdat dit uit de wet voortvloeit.

4.2.

Voor het overige wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling nader op de

stellingen van partijen ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Niet betwist is dat [eiseres] tijdig, binnen een maand na kennisneming van het besluit van 11 maart 2019, het onderhavige verzoek heeft ingediend, zodat zij ten aanzien van dat besluit ontvankelijk is in haar verzoek ex artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Bij dit oordeel is van belang, dat uitdrukkelijk op de vergadering van 11 maart 2019 door de VvE is afgesproken, zoals ook in de notulen vermeld:
dat de datum van het uitbrengen van de notulen als ingangsdatum zal fungeren van de 1 maand termijn, waarin een lid eventueel bezwaar kan indienen bij de kantonrechter tegen het besluit.

5.2.

[eiseres] verweert zich niet tegen de door de VvE gevolgde procedure met betrekking tot de besluitvorming, zodat op dit punt niet behoeft te worden beslist.

5.3.

[eiseres] voert aan dat het door de VvE genomen besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, wat betreft de inhoud van het besluit. Met name is hierbij van belang de vraag of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen (art. 5:130 lid 1 BW juncto art. 2:15 lid 1 sub b BW).

In dit verband wordt het volgende overwogen.

5.4.

Volgens [eiseres] is het kozijn van de schuifpui nog goed, zodat deze niet vervangen behoeft te worden.

Uit het inspectierapport van deskundige [naam 9] , dat door de VvE is overgelegd, blijkt onder meer (blz. 8, onder 4.1), dat de conditie van het kozijn / de schuifpui slecht is, dat de aluminium schuifpui ernstige gebreken vertoont en de staat van het kozijn ernstig is gedateerd. De slecht geïsoleerde aluminium profielen vormen volgens de deskundige een koudebrug tussen binnen- en buitenzijde van het appartement wat condensvorming kan veroorzaken met als gevolg schade en schimmelvorming. Ook de afwatering van het kozijn is minimaal waardoor lekwater in de kozijnsponning slecht afgevoerd kan worden.

Het advies van de deskundige luidt daarom:
Vervanging van het kozijn lijkt de beste optie in dit geval. Alleen door middel van vervanging kan de detaillering wat betreft aansluiting van het kozijn op een degelijke manier aangepast worden. (…) D
oor middel van vervanging van kozijn/schuifpui zal de conditie er van kunnen worden geüpraded van huidig slecht naar toekomstig goed/uitstekend.

Het advies van deze deskundige is niet gemotiveerd betwist door [eiseres] door bijvoorbeeld een contraexpertise. Daarmee staat vast dat vervanging van de puien de beste optie is.

5.5.

[eiseres] heeft voorts gesteld, dat de puien gefaseerd vervangen zouden kunnen worden, zodat deze uit de reserves van de VvE bekostigd kunnen worden. Op de zitting heeft de VvE onderbouwd gesteld dat de VvE hiervoor bewust niet heeft gekozen in verband met:

a. a) de overlast voor de leden/bewoners gedurende een langere periode; bij vervanging ineens
is de overlast beperkt tot zes à acht weken;

b) door vervanging ineens is er de garantie dat dezelfde puien geleverd kunnen worden voor
alle appartementen, welke garantie er niet is bij een gefaseerde uitvoering;

c) bij gefaseerde uitvoering zouden slechts zeven puien per jaar kunnen worden vervangen
vanuit de reserves van de VvE, terwijl voor de drie gebouwen in totaal gaat om 63 puien;

d) de slechte staat van de huidige puien / kozijnen maakt vervanging ineens noodzakelijk.

5.6.

Gelet op het vorenoverwogene, heeft de VvE daarom in redelijkheid kunnen kiezen voor vervanging ineens. Die vervanging ineens kan niet uit de reserves worden voldaan, zo is komen vast te staan. Daarom heeft de VvE in redelijkheid ertoe kunnen besluiten de financiering met behulp van een lening te realiseren. De verhoging van de servicekosten, die door de lening wordt veroorzaakt, is door [eiseres] niet als bezwaar aangevoerd, omdat zij ter zitting heeft aangegeven het bedrag voor de pui in één keer te gaan betalen aan de VvE. Dit houdt in dat voor [eiseres] de servicekosten niet zullen worden verhoogd, zo heeft de VvE beaamd. Overigens is de kantonrechter van oordeel, dat de totale kosten van de vervanging van de puien niet onredelijk zijn, hetgeen ook geldt voor de rente die thans 2,6% per jaar bedraagt. Deze rente behoeft overigens niet door [eiseres] te worden voldaan, omdat zij ervoor kiest de bijdrage voor de pui in één keer aan de VvE te voldoen.

5.7.

Dat het appartementsrecht van [eiseres] in waarde zal dalen doordat een hoge schuld door de VvE wordt aangegaan in de vorm van een lening, is verder niet onderbouwd, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan.

5.8.

Ook heeft [eiseres] aangevoerd, dat de energiebesparing die door de nieuwe pui zal worden gerealiseerd niet opweegt tegen de kosten van die pui. De energiebesparing is echter niet de reden geweest voor de VvE om te besluiten tot vervanging van de puien, zo is onbetwist gesteld. Bovendien heeft het element van energiebesparing slechts een beperkte invloed op de kosten van de nieuwe pui, omdat de VvE heeft gekozen voor HR++ glas (twee lagen) en niet voor het duurdere HR+++ glas (drie lagen).

5.9.

Met betrekking tot de vraag of het aangaan van een lening door de VvE überhaupt is toegestaan, overweegt de kantonrechter als volgt.

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. Sindsdien is in artikel 5:126 lid 4 BW bepaald dat de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. In artikel 39 lid 1 het van toepassing zijnde Modelreglement 1992 valt te lezen:
Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.

Uit artikel 38 lid 5 van dit Modelreglement blijkt dat voor een dergelijk besluit een gekwalificeerde meerderheid is vereist. Niet betwist is dat een gekwalificeerde meerderheid van de vergadering heeft ingestemd met het betreffende besluit.

Nu is voldaan aan de voorwaarde in het Modelreglement 1992 – er is met gekwalificeerde meerderheid besloten – en gesteld noch gebleken is dat in het reglement of de splitsingsakte een (andere) expliciete voorwaarde of inperking is opgenomen ten aanzien van het aangaan van leenovereenkomsten, is het besluit tot aangaan van de betreffende lening geldig.

De hoofdelijke aansprakelijkheid van de VvE-leden voor een dergelijke lening vloeit voort uit het bepaalde in artikel 5:113 lid 4 BW en leidt niet tot nietigheid of vernietiging van het besluit, althans hiertoe is onvoldoende aangevoerd.

5.10.

Gelet op het vorenoverwogene, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit van 11 maart 2019 heeft kunnen komen, om de puien te vervangen en de lening aan te gaan. Het verzoek van [eiseres] dient daarom te worden afgewezen.

5.11.

[eiseres] dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld, hetgeen inhoudt veroordeling in het salaris van de gemachtigde van de VvE volgens het gebruikelijke liquidatietarief. De VvE heeft niet onderbouwd, dat [eiseres] in de reële proceskosten zou moeten worden veroordeeld, nu misbruik van recht door haar niet is aangetoond. Dit geldt ook voor de overigens gevorderde kosten.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst het verzoek van [eiseres] af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, welke kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op een bedrag van € 480,-- aan salaris gemachtigde;

6.3.

verklaart deze beschikking ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. B. Liefting-Voogd, kantonrechter, bijgestaan door J.A.J. Kreijger, griffier en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken.

De griffier De kantonrechter