Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5625
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 348.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2020 te Haarlem. Namens eiser is middels Skype verschenen zijn gemachtigde voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een schuur en zwembad. De woning heeft een inhoud van ongeveer 310 m³. De grondoppervlakte is ongeveer 4.280 m².
2. Bij het verweerschrift is een waardematrix gevoegd. In de waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [C] , [D] en [E] , alle gelegen te [Z] .
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).
4. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden verminderd tot € 319.000 dan wel € 329.000. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de slechte warmte-isolatie van de woning, dat de woning geen fundering heeft, de keuken, de badkamer en toilet zijn gedateerd, er is sprake van lekkage en er is een septic tank aanwezig. Voorts bestaat de grondoppervlakte voor het overgrote deel uit bosgrond en daar heeft verweerder geen rekening mee gehouden. De woning is gelegen aan de zeer drukke N242 en daar heeft verweerder bij de ligging geen rekening mee gehouden (met name geluidsoverlast). Er is sprake van een gebouw dat het uitzicht belemmert. De woning is nabij de nieuwe woonwijk Broekhorn gelegen en dat is waardeverminderend, omdat daar eerst een boomgaard lag. [C] en [D] zijn niet vergelijkbaar vanwege de ligging. Eiser wijst op het verkoopcijfer van [F] . Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat rekening is gehouden met de ligging aan de N242 en de daarbij behorende geluidsoverlast. Er is uitgegaan van een matige ligging. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de grootte van het perceel en dat een deel van het perceel is voorzien van bomen. Voorts is rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst. Verweerder betwist dat de nieuwbouwwijk achter de woning een waardedrukkend effect heeft. Er is gebleken dat de aanbouw van 39 m³ en het zwembad ten onrechte niet in de waardering waren betrokken. De woning heeft een totale inhoud van 349 m³. Er is uitgegaan van een slechte kwaliteit en een matige onderhoudstoestand. Het door eiser genoemde vergelijkingsobject [F] is qua ligging niet goed te vergelijken omdat de woning midden in een woonwijk ligt en omdat het een stolpboerderij met rieten dak betreft met één slaapkamer en een paardenstal. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte (van het perceel), de onderhoudstoestand en kwaliteit voldoende rekening is gehouden.
10. Eiser heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de zeer slechte ligging van de woning. Verweerder is slechts uitgegaan van een matige ligging. De woning ligt aan de drukke N242-weg. De rechtbank acht het waarschijnlijk dat dat voor de nodige geluidsoverlast zorgt, maar is van oordeel dat daar voldoende rekening mee is gehouden. Bij vergelijkingsobject [D] is eveneens sprake van een waardeverminderde factor ten aanzien van de ligging, namelijk het nabijgelegen tankstation. De matige ligging van de woning (en vergelijkingsobject [D] ) is verdisconteerd in de lagere vierkante meterprijs voor de grond. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom de ligging als slecht gekwalificeerd moet worden. De volgens eiser naastgelegen woonwijk heeft naar het oordeel van de rechtbank niet tot gevolg dat de ligging van de woning als slecht gekwalificeerd moet worden. De woonwijk is op enige afstand van de woning gelegen en tussen de woonwijk en de woning is een stuk tuin met bomen gelegen. Dat er nabij de woning een oogkliniek is gelegen, doet niet ter zake. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat eerst in 2019 is begonnen met het bouwen van de oogkliniek. Eiser heeft dat niet weersproken. Aangezien de oogkliniek op de waardepeildatum niet aanwezig was, heeft dat geen invloed op de waarde van de woning op de waardepeildatum.
11. Eiser heeft gesteld dat sprake is van bosgrond. Ter zitting heeft verweerder laten zien dat het gedeelte waar bomen staan niet officieel bosgrond is, maar dat het bestemming tuin heeft en dat daar bomen zijn geplaatst. Dat maakt niet dat sprake is van bosgrond. De rechtbank is van oordeel dat daar dan ook geen rekening mee gehouden moet worden.
12. Eiser heeft gesteld dat een waardedrukkend effect uitgaat van het achterstallig onderhoud en de gedateerdheid van de woning. Verweerder heeft het onderhoud als matig gekwalificeerd en de kwaliteit als slecht. De door eiser genoemde waardedrukkende effecten zijn in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere m3-prijs die voor de woning is gehanteerd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudsstaat en kwaliteit.
13. Ter zitting heeft eiser gesteld dat aan het zwembad een te hoge waarde is toegekend, aangezien het 35 jaar oud is en het niet duurzaam met de grond is verenigd. De rechtbank is van oordeel dat de waarde die verweerder aan het zwembad heeft toegekend, zijnde € 20.000, niet te hoog is. Dat het zwembad al 35 jaar aanwezig is en dat het deels is ingegraven, maakt naar het oordeel van de rechtbank dat het een onderdeel is van het object en dat daar een waarde aan toegekend moet worden. De rechtbank acht het zeer onwaarschijnlijk dat eiser bij een eventuele verkoop van de woning het zwembad zou kunnen meenemen, en hoe dat dan gerealiseerd zou kunnen worden. Eiser heeft, met deze stelling ter zitting, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat die waarde te hoog is.
14. Eiser heeft zelf een vergelijkingsobject aangedragen, namelijk [F] gelegen te [Z] . Verweerder heeft betwist dat dit een goed vergelijkingsobject is, omdat het een stolpboerderij met rieten dak betreft, maar over één slaapkamer beschikt en er een inpandige paardenstal aanwezig is. De rechtbank is van oordeel dat dit door eiser aangedragen vergelijkingsobject minder goed vergelijkbaar is met de woning dan de vergelijkingsobjecten die door verweerder zijn aangedragen en laat om die reden dit object buiten beschouwing.
15. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen.
16. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 25 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.