Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 928.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot
€ 864.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2020.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door S. Hanssen, een kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een hoekwoning met een aanbouw woonruimte en een gebouwde garage. De inhoud van de woning is ongeveer 625 m³ en de oppervlakte van het perceel is 503 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. Eiser bepleit een waarde van € 802.000 en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [D] van De Juistewaarde.nl op 7 november 2019 waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 802.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [E] , [F] en [G] , alle te [Z] .
Eiser heeft voorts – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:
*In het taxatierapport van eiser en van verweerder worden dezelfde referentieobjecten gebruikt. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. [F] heeft een vergelijkbare ligging. Ondanks de kleinere wooninhoud en het gedateerde afwerkingsniveau, onderbouwt dit verkoopcijfer dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is.
* [E] heeft een iets betere ligging, maar wel een verouderd afwerkingsniveau. Zowel de inhoud als de oppervlakte van het perceel wijken wel wat af ten opzichte van de woning. De taxateur van eiser heeft de verschillen tussen de objecten en de woning opgeheven door het toepassen van diverse correcties. De woning is goed geschikt als referentie, dat eens te meer aantoont, dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
* [G] heeft ook een vergelijkbare mindere ligging. Het verschil in bouwjaar is verwaarloosbaar. Zowel de inhoud van dit object als de oppervlakte van het perceel zijn kleiner, maar dit object is verder goed onderhouden. Dit object is verkocht voor een koopsom die beduidend lager ligt dan de WOZ-waarde van de woning. Het waardeverschil is op basis van de objectkenmerken niet verklaarbaar en zou kleiner moeten zijn.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van € 864.000 niet te hoog is en heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport en bijbehorende waardematrix, opgemaakt door [C] , WOZ-taxateur op 28 januari 2020, waarin de woning is getaxeerd op € 904.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
- [F] te [Z] , 2-onder-1-kapwoning met een inhoud van 670 m³ en een kaveloppervlakte van 364 m². Het bouwjaar is 1934. De woning heeft 3 dakkapellen en een aangebouwde garage. Dit object is op 7 juli 2015 inpandig opgenomen. Het is een woning met zeer veel achterstallig onderhoud. Het object is na aankoop volledig gerenoveerd. Dit object is op 24 april 2018 verkocht voor € 697.500.
- [G] te [Z] , hoekwoning met een inhoud van 570 m³ en een kaveloppervlakte van 314 m². Het bouwjaar is 1927. De woning heeft 2 dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur. Dit object is op 29 juni 2018 verkocht voor € 685.000. Het betreft een gedateerde woning.
- [E] te [Z] , rijwoning met een inhoud van 620 m³ en een kaveloppervlakte van 230 m². Het bouwjaar is 1938. De woning heeft 2 dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur. Dit object is op 1 februari 2018 verkocht voor € 700.000. De woning is na aankoop gerenoveerd. De kosten bedroegen € 140.000.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Uit het waarderapport van verweerder volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding van dit eensluidende standpunt van partijen af te wijken. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook in beginsel dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
8. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name de ligging, grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
9. Ten aanzien van de ligging overweegt de rechtbank als volgt. De objecten [F] en [G] zijn even ver van de [#] gelegen als de woning. Deze objecten hebben dus een vergelijkbare ligging. Verweerder heeft voor de ligging van de woning, net als de ligging van de vergelijkingsobjecten, een kwalificatie 1 (slecht) gehanteerd. Dit betekent dat de ligging is verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft, anders dan eiser stelt, daarom voldoende met de mindere ligging van de woning rekening gehouden en was niet gehouden de waarde op dit punt te corrigeren. De stelling van eiser dat uit de uitspraak op bezwaar noch in het taxatieverslag is op te maken in hoeverre en in welke mate met de minder gunstige ligging van de woning aan de drukke doorgaande weg [#] rekening is gehouden, kan niet slagen. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat er bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning is uitgegaan van een benedengemiddelde ligging waardoor de toegekende waarde voor de grond relatief laag is. De rechtbank is in dit geval van oordeel dat verweerder hiermee in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd heeft gereageerd op wat gemachtigde van eiser in bezwaar heeft aangevoerd.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ook met de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden.
[F] is op 24 april 2018 verkocht voor € 697.500. Het object is na aankoop volledig gerenoveerd. [E] is op 1 februari 2018 verkocht voor
€ 700.000. Deze woning is na aankoop gerenoveerd. De kosten daarvoor bedroegen
€ 140.000. Het voorgaande is tussen partijen niet in geschil. Voor de onderhoudstoestand en voorzieningen van de objecten [E] en [F] heeft de taxateur kwalificatie 1 (slecht) gehanteerd, terwijl voor de woning een kwalificatie 3 (voldoende) is gehanteerd. Met het verschil in onderhoudstoestand en voorzieningen heeft verweerder daarom voldoende rekening gehouden. De getaxeerde waarde per m³ voor de woning is € 891.1944. Dit is lager dan de gecorrigeerde transactieprijzen per m³ voor de objecten [F] en [E] (€ 987.5686 en € 896.2040), zodat niet kan worden gezegd dat de waarde voor de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast hebben de objecten [E] en [F] weliswaar een grotere inhoud, maar ook een veel kleinere perceeloppervlakte dan de woning, hetgeen ook het verschil verklaart tussen de waarde voor de woning en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
De stelling van gemachtigde van eiser dat de taxateur van verweerder in een andere WOZ-procedure de onderhoudstoestand van het object [E] als matig (“2”) heeft gekwalificeerd in plaats van slecht (“1”), kan eiser niet baten. Immers, ter zitting heeft de taxateur van verweerder aangegeven dat indien de onderhoudstoestand van [E] wordt gekwalificeerd als matig, in dat geval de gecorrigeerde kubieke meterprijs voor het object [E] € 913.333 wordt in plaats van € 891.1944. Indien dat wordt doorberekend naar de woning, zal de WOZ-waarde van de woning € 892.000 bedragen. Deze waarde is hoger dan de na bezwaar verlaagde WOZ-waarde van € 864.000, zodat ook in dat geval niet kan worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat ten opzichte van de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject.
Het object [G] is op 29 juni 2018 verkocht voor € 685.000. Het betreft een gedateerde woning. Voor de onderhoudstoestand is een kwalificatie 2 (matig) gehanteerd en voor de voorzieningen een kwalificatie 3 (voldoende). Ter zitting heeft verweerder meegedeeld dat het verschil in prijs per kubieke meter van [G]
(€ 758.8702) en de woning (€ 891.1944), is te verklaren door het verschil in onderhoudstoestand. De inhoud is vergelijkbaar, maar het perceeloppervlakte van dit object is veel kleiner dan van de woning. Daarnaast heeft dit object geen garage. Gelet op de genoemde verschillen is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van dit object.
11. De rechtbank concludeert dat verweerder met het hiervoor vermelde waarderapport en de daarin opgenomen waardematrix aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
12. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die kunnen leiden tot een lagere waarde. Eiser bepleit een waarde van € 802.000 voor de woning en heeft zijn waarde gebaseerd op het onder 3. genoemde taxatierapport. De rechtbank stelt vast dat in dit rapport de waarde in het economische verkeer naar waardepeildatum 1 januari 2018 is bepaald op basis van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en dat in het rapport gebruik is gemaakt van dezelfde vergelijkingsobjecten als die in het rapport van verweerder zijn gebruikt. De rechtbank acht dit rapport echter niet goed bruikbaar voor de onderbouwing van de waarde. Immers, in het rapport heeft de taxateur voor de waardering van de grond geen grondstaffel toegepast. De taxateur heeft op de waarde per m² voor de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast. De gecorrigeerde waarde per m² is door de taxateur berekend op € 765. Vervolgens heeft de taxateur met deze verlaagde gecorrigeerde waarde per m² voor de gehele kavel van de woning in de matrix doorgerekend. Dit leidt in de waardematrix van eiser tot een grondwaardeberekening van € 371.280 voor een kavel van 364 m² ( [F] ) en voor een kavel van 503 m² (woning van eiser) tot een grondwaardeberekening van € 384.795. Dit betekent een verschil in grondwaarde van € 13.515 en een meerwaarde van € 97,23 p/m² (€ 13.515 / 139 m²) voor een kavel die 139 m² groter is. De rechtbank is het met verweerder eens dat een vierkante meterprijs van € 97,23 niet op een marktconforme prijs duidt voor de betreffende grond in de gemeente Bloemendaal.
De rechtbank concludeert dat in het taxatierapport van eiser voor de grondwaarde van de woning een te lage waarde is toegekend, ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft daarom de hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
13. Gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag, zoals deze na de uitspraak op bezwaar luiden, niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 9 oktober 2020 door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier.
Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.