ECLI:NL:RBNHO:2020:10159

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/303415 / HA ZA 20-341

Vonnis van 2 december 2020 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. M.N. Mense te Haarlem,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 mei 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 29 juli 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 12 oktober 2020 van mr. Mense met productie E.14;
de brief van 13 oktober 2020 van mr. Mense met productie E.15;
de mondelinge behandeling van 26 oktober 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is middellijk bestuurder van de besloten vennootschap B.I. Vastgoed B.V. (hierna: B.I. Vastgoed).

2.2.

[gedaagden] zijn met elkaar gehuwd. Zij zijn vennoten (geweest) van een schoonmaakbedrijf dat was gevestigd aan de [adres] te [vestigingsplaats] .

2.3.

Het pand waarin voornoemd bedrijf was gevestigd (hierna: de onroerende zaak), was eigendom van [gedaagden]

2.4.

De heer [xxx] , makelaar bij [xxx] Bedrijfsmakelaars (hierna: [xxx] ) had vernomen dat [gedaagden] voornemens was de onroerende zaak te verkopen. [xxx] heeft [eiser] – die hij kende – in oktober 2019 gewezen op de onroerende zaak.

2.5.

Op 22 oktober 2019 heeft [eiser] , samen met [xxx] als zijn aankoopmakelaar, de onroerende zaak bezichtigd. Namens [gedaagden] was hierbij aanwezig de heer [yyy] , makelaar bij Leef! Makelaars-Taxateurs (hierna: [yyy] ).

2.6.

Vervolgens hebben [xxx] en [yyy] mondeling, via WhatsApp en per e-mail contact met elkaar gehad. Eén of twee dagen na de bezichtiging heeft [xxx] namens B.I. Vastgoed een bod van € 500.000,- op de onroerende zaak uitgebracht. Op of omstreeks 29 oktober 2019 heeft [gedaagden] dit bod geaccepteerd.

2.7.

Omstreeks 7 november 2019 heeft [yyy] aan B.I. Vastgoed een door [gedaagden] ingevulde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” (hierna: de vragenlijst) verstrekt. De vragenlijst vermeldt onder meer:

“1.Bijzonderheden

c. Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen?

(Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren.)”

[gedaagden] heeft deze vraag met “nee” beantwoord.

“3.Daken

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)?”

[gedaagden] heeft deze vraag met “nee” beantwoord.

2.8.

Op 11 respectievelijk 15 november 2019 hebben [gedaagden] en B.I. Vastgoed een koopakte ondertekend. Deze koopakte vermeldt onder meer:

“artikel 1 Verkoop en koop

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel met woning en verdere aanhorigheden:

(…)

groot: 0 0 hectare, 0 0 are. 63 centiare,

tegen een koopsom van € 500.000,- (…)

(…)

artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 25 november 2019 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris (…).

(…)

artikel 6. Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

(…)

6.11.

Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: NIET VAN TOEPASSING. Koper is door verkoper voldoende in de gelegenheid gesteld het perceel en de opstallen op afmetingen, maten grootte ed. te controleren.

artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken

7.1.

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 2 december 2019 (…)

7.2.

Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is, en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

11.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)”

2.9.

Per e-mail van 19 november 2019 heeft [eiser] aan zijn advocaat geschreven:

“Op de [adres] viel mij op dat tijdens de bezichtiging ik een dichtgezet stuk zag (zie foto). Ik ging er vanuit dat dit dichtgezette stuk bij de [adres] hoorde. Zie afbeelding hieronder, je ziet duidelijk een stukje tuin-3 bij perceel 21. Als ik het perceel opmeet komt dat inderdaad op ongeveer 63m2 uit zoals vermeld in de koopovereenkomst.

De actuele situatie schetst wat anders, zie de foto. Het lijkt erop dat mijn stukje tuin-3 door de buurman is overgenomen. Daar ik graag ramen wil realiseren is dit dus een onhandig gegeven. Er staat ook verder niets vermeld in de koopakte en ook in het kadaster zie ik geen aanwijzingen. Zoals je ziet op de 2e en 3e print screen van ruimtelijke plannen, kost het wegvallen van het stukje tuin-3 aanzienlijke m2. (Ruw vanaf ruimtelijke plannen gemeten zo een 16m2).”

2.10.

Per e-mail van 20 november 2020 aan [yyy] heeft [xxx] geschreven:

“Ik heb onderstaande info doorgestuurd gekregen.

Er zit een tuin achter het bebouwde deel op de begane grond, deze is groot ca. 16 m2, bebouwd door de achterbuurman.

Hoe gaan we hiermee om?

Lijkt me verstandig een gesprek te arrangeren met verkoper, koper en ondergetekende op jullie kantoor.”

2.11.

Per e-mail van 20 november 2020 heeft [yyy] onder meer aan [xxx] geschreven:

“In de koopovereenkomst zijn een aantal clausules opgenomen betreffende de grootte van het pand, e.d. (…) het risico dat het object een andere afmeting heeft dan verwacht ligt bij de koper. Koper heeft vooraf bezichtigd wat hij kocht, zodat hij wist wat hij kocht en hij wist dus dat er geen tuin bij het gekochte hoorde. Verkoper staat op het standpunt dat jouw klant het pand accepteert komende maandag tegen finale kwijting ofwel dat jouw klant de koop annuleert.”

2.12.

Op 25 november 2019 was [eiser] voor de overdracht bij de notaris. [gedaagden] was niet aanwezig, maar had een volmacht verleend aan de notaris. Namens [gedaagden] was tevens [yyy] aanwezig. De overdracht vond geen doorgang.

2.13.

Bij brief van 25 november 2019 aan [gedaagden] heeft de advocaat van B.I. Vastgoed verzocht om te bewerkstelligen dat de onroerende zaak leeg, ontruimd en niet in gebruik bij derden aan B.I. Vastgoed geleverd zou worden. Bij gebreke daarvan is aanspraak gemaakt op de in de koopakte vermelde boete.

2.14.

Op 27 november 2019 verwierf [gedaagden] bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] Bij brief van deze datum heeft [gedaagden] B.I. Vastgoed gesommeerd de koopsom te voldoen en medewerking te verlenen aan de overdracht.

2.15.

Bij brief van 9 december 2019 aan B.I. Vastgoed heeft de advocaat van [gedaagden] de koopovereenkomst namens [gedaagden] ontbonden en onder meer aanspraak gemaakt op een boete van 10% van de koopsom.

2.16.

[gedaagden] heeft de onroerende zaak op 9 december 2019 verkocht aan de heer

[zzz] voor een koopsom van € 450.000,-.

2.17.

Op 26 maart 2020 heeft B.I. Vastgoed haar (gestelde) vordering op [gedaagden] van € 50.000,- aan boetes gecedeerd aan [eiser] .

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:

I. € 50.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag aan boete, te vermeerderen met rente vanaf 14 mei 2020;

II. € 1.542,75, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de rente vanaf heden;

III. de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening, van dit vonnis zijn voldaan.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, aangezien de van de onroerende zaak deel uitmakende tuin op de overeengekomen datum van overdracht niet ontruimd was, maar gebruikt werd door de buren. [gedaagden] heeft B.I. Vastgoed in de vragenlijst nadrukkelijk medegedeeld dat er geen afwijking was ten aanzien van de kadastrale eigendomsgrenzen. B.I. Vastgoed mocht van de juistheid daarvan uitgaan. B.I. Vastgoed heeft nakoming van de koopovereenkomst gevorderd, maar [gedaagden] heeft de onroerende zaak niet binnen de gestelde termijn geleverd. Op grond van de koopovereenkomst is [gedaagden] de boete van 3‰ van de koopsom met een maximum van 10% van de koopsom, derhalve € 50.000,-, aan B.I. Vastgoed verschuldigd, en door de cessie thans aan [eiser] . [gedaagden] was niet bevoegd om de koopovereenkomst te ontbinden, onder meer omdat zij zelf eerst in verzuim was (artikel 6:83 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

3.3.

[gedaagden] voert verweer tegen de vordering. Hij betwist dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. Verkocht is de bedrijfsruimte op de begane grond, met daarboven een woning, zoals door [eiser] bezichtigd. Daarbij is niet verwezen naar een kadastraal oppervlak of tekening. Het pand stond nog niet te koop, het perceel was niet ingemeten en er was geen brochure opgesteld. Mede daarom is expliciet in de koopakte vermeld dat B.I. Vastgoed voldoende in de gelegenheid is gesteld om de afmetingen te controleren. Dat de tuin geen deel uitmaakt van het verkochte was duidelijk: het buurpand is direct tegen de achterzijde van het pand gebouwd en er is geen doorgang naar achteren. Dat in de koopakte het (grotere) kadastrale perceel is vermeld, doet aan het voorgaande niet af. [yyy] was er niet van op de hoogte dat het perceel in werkelijkheid kleiner was. Bovendien was de koopovereenkomst daarvoor al tot stand gekomen. Na de melding van [eiser] is [gedaagden] gebleken dat bij het kadaster inderdaad een onjuiste perceeloppervlakte was geregistreerd. Hij was hiervan eerder niet op de hoogte. Sinds de heer [gedaagde 1] daar in de jaren ’90 kwam werken, hoorde er geen tuin bij de onroerende zaak.

B.I. Vastgoed wist dat [gedaagden] de koopsom nodig had voor de door hem gekochte bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] Doordat zij de onroerende zaak plotseling niet afnam, raakte [gedaagden] in grote problemen. [gedaagden] kwam via zijn advocaat in contact met [zzz] die bereid was de onroerende zaak op zeer korte termijn te kopen voor € 450.000,- en direct te betalen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Ter beoordeling staat of [gedaagden] is tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst door de tuin niet ontruimd op te leveren, en als gevolg daarvan de overeengekomen boete verschuldigd is. Hiervoor dient eerst te worden vastgesteld wat partijen zijn overeengekomen, meer in het bijzonder: of de tuin deel uitmaakt van de verkochte onroerende zaak.

4.2.

Artikel 6:217 BW bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan. Een aanbod is een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen. Dit voorstel dient ten minste de voornaamste punten (essentialia) van de beoogde overeenkomst te bevatten. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Of een dergelijke wilsverklaring een aanvaarding inhoudt, moet worden bepaald aan de hand van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:33 – 3:35 BW).

4.3.

In dit geval is sprake van de verkoop van een bedrijfsruimte met woning door een natuurlijk persoon aan een rechtspersoon. Bij een dergelijke verkoop kunnen aanbod en aanvaarding in beginsel in elke vorm plaatsvinden. Het schriftelijkheidsvereiste – het vereiste van een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst dat geldt bij een verkoop van een woning aan een consument – geldt in dit geval niet.

4.4.

Nadat [eiser] door [xxx] op de onroerende zaak was gewezen, heeft hij deze bezichtigd. Uit hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard blijkt dat tijdens die bezichtiging niet over de tuin is gesproken. [eiser] heeft verder verklaard dat hij tijdens de bezichtiging niet in de tuin is geweest.

Na de bezichtiging heeft [xxx] namens B.I. Vastgoed een bod op de bezichtigde onroerende zaak uitgebracht. Uit de bij conclusie van antwoord overgelegde WhatsApp-conversatie tussen [xxx] en [yyy] blijkt dat [xxx] op 31 oktober 2019 aan [yyy] heeft geschreven “
Koopsom 500k kk levering 25-11. as.spullen blijven 1 week er nog in, dus leeg 2-12”. Dit is aan te merken als een aanbod van B.I. Vastgoed dat alle essentiële elementen van de koop bevat. Dit aanbod is door [gedaagden] aanvaard. Hiermee is tussen partijen wilsovereenstemming ontstaan en is de koopovereenkomst tot stand gekomen.

4.5.

Op of omstreeks 7 november 2019, dus na de totstandkoming van de koopovereenkomst, heeft B.I. Vastgoed de vragenlijst ontvangen. [gedaagden] heeft “nee” geantwoord op de vraag “
Wijken de huidige terreinafscheidingenvolgens u(onderstreept door de rechtbank)
af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren)”.Nog daargelaten het feit dat de koopovereenkomst reeds tot stand was gekomen, zodat deze informatie geen deel uitmaakt van de reeds bestaande wilsovereenstemming tussen partijen, heeft de rechtbank geen aanleiding om eraan te twijfelen dat [gedaagden] deze vraag naar waarheid heeft beantwoord. [gedaagden] heeft immers onbetwist aangevoerd dat hij niet wist dat de kadastrale erfgrens afweek van de feitelijke erfgrens.

4.6.

Vervolgens is de koopovereenkomst schriftelijk vastgelegd in de koopakte. Hierin is vermeld dat verkocht wordt
“het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, [kadastrale aanduiding]. De tuin is niet (afzonderlijk) vermeld. In artikel 6.11 is afgeweken van de “standaard” tekst en is opgenomen dat koper door verkoper voldoende in de gelegenheid is gesteld het perceel en de opstallen op afmetingen, maten grootte en dergelijke te controleren. B.I. Vastgoed heeft deze afmetingen echter pas na ondertekening van de koopakte gecontroleerd. Bij die controle heeft zij ontdekt dat de tuin die door de buren werd gebruikt, volgens de bij het kadaster geregistreerde gegevens bij de onroerende zaak zou horen.

4.7.

De rechtbank concludeert dat de tuin pas ter sprake is gekomen na de totstandkoming van de koopovereenkomst, en zelfs na ondertekening van de koopakte. Er bestond tussen partijen dan ook geen wilsovereenstemming over het mede (ver)kopen van de tuin. Dit betekent dat de tuin geen onderdeel uitmaakt van de aan B.I. Vastgoed verkochte onroerende zaak.

4.8.

Denkbaar is overigens ook dat de tuin, hoewel deze volgens de gegevens in het kadaster (nog) onderdeel uitmaakt van het perceel, niet meer in eigendom toebehoorde aan [gedaagden] Het zou immers goed kunnen zijn dat de eigendom van de tuin als gevolg van verjaring is overgegaan op de buren van [gedaagden] , gelet op de stelling van [gedaagden] , dat de situatie in ieder geval sinds de jaren ’90 ongewijzigd is gebleven.

4.9.

Gelet op het voorgaande is [gedaagden] niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de tuin niet ontruimd aan B.I. Vastgoed te leveren. De vordering zal worden afgewezen.

4.10.

Ten overvloede merkt de rechtbank het volgende op. [gedaagden] heeft gesteld dat zij bevoegd was om de koopovereenkomst te ontbinden. Hiervoor is onder meer vereist dat B.I. Vastgoed in verzuim was. De rechtbank acht echter nog allerminst duidelijk of B.I. Vastgoed in verzuim is geraakt. B.I. Vastgoed was immers bij de notaris aanwezig op het moment waarop de overdracht zou plaatsvinden. [eiser] heeft ter zitting onbetwist verklaard dat hij met een doos gebak klaar zat en niet beter wist dan dat partijen “eruit zouden komen”. Blijkens de door [eiser] overgelegde verklaring van de notaris, had B.I. Vastgoed de koopsom aan de notaris overgemaakt. Het is nog maar de vraag of [gedaagden] onder deze omstandigheden bevoegd was om tot ontbinding over te gaan.

4.11.

Bij deze uitkomst van de procedure zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op:

griffierecht € 937,00

salaris advocaat
€ 2.148,00(2,0 punten x tarief € 1.074,00)

Totaal € 3.085,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 3.085,00,

5.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 2 december 2020.^[1]