ECLI:NL:RBNHO:2020:10290

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8393879 \ CV EXPL 20-1173 BL

Uitspraakdatum: 2 december 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
de Staat der Nederlanden

zetelende te Den Haag

eiseres

verder te noemen: de Staat

gemachtigde: mr. M.F. Mesu-Abbekerk

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

3. de vennootschap onder firma
[gedaagde 3]

allen wonende respectievelijk gevestigd te Wieringerwerf

gedaagden

verder te noemen: gezamenlijk [gedaagden] , en afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

gemachtigde: mr. J.P. Groen

1.Het procesverloop

1.1.

De Staat heeft bij dagvaarding van 12 maart 2020 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 3 november 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De Staat en [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken toegezonden; de Staat bij brief van 22 oktober 2020 en [gedaagden] bij brieven van 23 en 27 oktober 2020. Ook heeft de Staat voorafgaand aan de zitting nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.

2.De feiten

2.1.

De Staat is eigenaar van het op de Afsluitdijk gelegen Vlietermonument (verder: het monument).

2.2.

Op de begane grond van het monument bevindt zich (onder meer) een horecagedeelte. In de uitkijktoren van het monument bevindt zich een ruimte die dienst doet als verkoopruimte.

2.3.

Op 16 mei 2011 en 6 juni 2011 heeft [gedaagde 1] gesproken met de Staat (vertegenwoordigd door medewerkers van Rijkswaterstaat) over de mogelijkheden tot overname van het huurcontract met betrekking tot het horecagedeelte, dat destijds door de Staat verhuurd werd aan derden.

2.4.

In een brief van 8 juni 2011 met onderwerp ‘Overname huurcontract’ schrijft de Staat het volgende aan [gedaagde 1] :

“Naar aanleiding van ons gesprek van 6 juni jl. wil ik u hiermee onze gemaakte afspraken bevestigen.

In ons gesprek hebben we gesproken over de toekomst van de afsluitdijk in aanwezigheid van de omgevingsmanager van het project toekomst afsluitdijk. Vanuit het project zijn de mogelijke richtingen geschetst en de daarmee samenhangende omgevingswensen. Deze laatste zullen door de provincie Friesland worden gecoördineerd.

In het gesprek is van onze zijde aangegeven, dat de toekomst van het monument gewaarborgd is binnen het project. Concreet betekent dit dat er geen grote wijzigingen te verwachten zijn in de bestemming van de afsluitdijk en het monument. Daarmee wordt de huurperiode niet beperkt tot 5 jaar, maar geeft de mogelijkheid deze langer door te laten lopen.”

2.5.

Op 18 juli 2011 zendt [gedaagde 1] een e-mail aan het Rijksvastgoedbedrijf, waarin hij zijn weergave geeft van de op 16 mei en 6 juni 2011 met Rijkswaterstaat gemaakte afspraken omtrent overname van het huurcontract voor de lunchroom per 1 augustus 2011. [gedaagde 1] dringt er bij het Rijksvastgoedbedrijf op aan het huurcontract met de grootst mogelijke spoed en conform deze afspraken met Rijkswaterstaat op te stellen.

2.6.

Op 21 juli 2011 zijn de Staat als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder een ‘huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte’ aangegaan, betreffende het tot het monument behorende lunchroomgedeelte met terras met bijbehorende werken en voorzieningen en overige aanhorigheden (hierna ook: de lunchroom). Artikel 4 van deze huurovereenkomst bepaalt dat deze is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2011 en eindigende op 31 juli 2016, na ommekomst waarvan de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar wordt verlengd, welke verlenging niet plaatsvindt indien de Staat heeft opgezegd met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 7:293-296 leden 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

2.7.

Op 30 oktober 2013 zijn de Staat als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder een ‘huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte’ aangegaan, betreffende een tot het monument op de Afsluitdijk behorende ruimte in de aanwezige uitkijktoren (hierna ook: de souvenirwinkel). Artikel 4 van deze huurovereenkomst bepaalt dat deze is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 1 januari 2014 en eindigende op 31 december 2015, en na ommekomst zonder opzegging doorloopt voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen.

2.8.

Op 27 november 2014 hebben de provincie Fryslân, de provincie Noord-Holland, de gemeente Súdwest-Fryslân, de gemeente Hollands Kroon en de gemeente Harlingen (verder: Regionale Partners) met de Staat een samenwerkingsovereenkomst gesloten (verder: SOK). Daarin zijn afspraken gemaakt over de samenwerking aangaande maatregelen ter verbetering en ontsluiting van de toeristische en recreatieve functies op het Noord-Hollands deel van de Afsluitdijk.

2.9.

Artikel 4 van de SOK bepaalt dat de Staat bereid is met de Regionale Partners de mogelijkheden voor uitbreiding en/of aanpassing van het monument te onderzoeken en daarin te investeren, mits deze investering met een sluitende business case is terug te verdienen. Het initiatief voor overleg en uitwerking van deze plannen is bij de Regionale Partners gelegd.

2.10.

Artikel 12 van de SOK benoemt zeven risico’s die tot ondertekening van de realisatieovereenkomst kunnen optreden, en voor wiens rekening en risico deze komen. Het in lid 1 omschreven vierde risico luidt als volgt:

“Regionale Partners zien geen meerwaarde meer in de ontwikkeling buitenruimte aan Waddenzeezijde omdat de aanpassing Monument niet door gaat. Dit risico kan de volgende oorzaken hebben:4.1 Aanpassing monument blijkt niet vergunbaar.4.2 Een sluitende business case blijkt niet haalbaar.4.3 Private partij gaat niet mee in de plannen voor aanpassing Monument.”

2.11.

De Nieuwe Afsluitdijk (verder: DNA), een samenwerking tussen de Regionale Partners, heeft op 12 januari 2015 een concept ‘Plan van aanpak Monument op de Afsluitdijk’ (verder: PvA) opgesteld voor de opwaardering van het monument. Dit concept PvA beschrijft het proces om te komen tot een stevige business case waarbij drie scenario’s verkend zullen worden. Onder het kopje ‘Organisatie’ vermeldt het concept PvA dat voor deze fase een werkgroep wordt samengesteld (het trekkersoverleg), waarin [gedaagde 1] deelneemt als vertegenwoordiger van [gedaagde 3] , en dat deze werkgroep rapporteert aan werkgroep R&T, terwijl besluitvorming plaatsvindt via het programmateam DNA en de Bestuurlijke Stuurgroep Afsluitdijk (verder: BSA). In BSA zijn vertegenwoordigd de Staat, de Regionale Partners, DNA, Waterschap Zuiderzeeland en Wetterskip Fryslân.

2.12.

In bovengenoemd concept PvA is onder het kopje ‘Context’ beschreven hoe het monument een horecafunctie heeft gekregen, en niet meer voldoet aan de huidige eisen op het gebied van (met name) ARBO, Horeca (keuken), sanitair, capaciteit en nutsvoorzieningen. Verder is hier vermeld dat [gedaagde 1] de wens heeft om het monument uit te breiden, en met DNA en Rijkswaterstaat plannen wil maken die de haalbaarheid van de opwaardering aantonen. Ten slotte staat onder dit kopje:
“Het voorgaande is aanleiding voor Rijk en Regio om te bezien of het Monument kan worden opgewaardeerd. (…)”

2.13.

Op 28 januari 2015 heeft [gedaagde 1] in een e-mail aan de voorzitter van DNA ( [XX] ) opmerkingen gemaakt, die hij doorgevoerd wil zien in het concept PvA. [gedaagde 1] schrijft in zijn e-mail onder meer dat het niet zo mag zijn dat indien een door BSA gekozen optimaal plan voor de exploitant financieel niet haalbaar is, een meer passende en haalbare uitbreiding onmogelijk is. In reactie daarop schrijft [XX] :
“Mijn streven is dat we een plan voorleggen aan de stuurgroep waar zowel wij als jij zich in kunnen/kan vinden.”Verder schrijft [gedaagde 1] dat hij de gevolgen van het omzetverlies gedurende de bouwperiode mist in het concept PvA, waarop [XX] schrijft dat de exploitatie van [gedaagde 1] niet valt onder de vastgoedexploitatie, en dat vanuit het project een huurwaardeberekening opgesteld zal worden die naast een door [gedaagde 1] te berekenen reële huur gelegd moet worden, waarbij bezien zal moeten worden of we eruit komen, en dat ‘we’ over best veel partijen en vele belangen gaat. Ten slotte schrijft [gedaagde 1] te hopen het gezamenlijke doel in een goede verstandhouding te kunnen bereiken, waarop [XX] reageert met:
“Daar is alles wat mij betreft op gericht.”

2.14.

Op 17 februari, 12 maart, 8 april en 11 mei 2015 heeft de werkgroep trekkersoverleg vergaderd. Verslagen daarvan zijn door [gedaagden] overgelegd. In het trekkersoverleg is aan [gedaagde 1] gevraagd een bijdrage te leveren aan het Programma van Eisen. Van bijeenkomsten van het trekkersoverleg op 3 juni en 13 augustus 2015 hebben [gedaagden] de agenda overgelegd.

2.15.

In april 2015 is door BSA het ‘Masterplan Beeldkwaliteit Afsluitdijk’ vastgesteld. Daarin is het plan opgenomen om een uitbreiding van het horecagedeelte van ongeveer 450m2 te realiseren onder het niveau van de weg aan weerszijden van het bestaande dijklichaam, met een glazen pui naar het water.

2.16.

In opdracht van de Provincie Friesland heeft Monumentenwacht Noord-Holland de algehele bouwtechnische staat van het monument geïnventariseerd, en daartoe op 7 juli 2015 het monument geïnspecteerd. Op basis van het inspectierapport van Monumentenwacht heeft Bouwadvies Groot Holland op 21 juli 2015 een meerjarenonderhoudsplan opgesteld voor het bouwkundig casco voor de periode 2015 tot en met 2025. De kosten voor onderhoud (zonder wijziging) zijn in dit plan geraamd op € 343.336,87.

2.17.

In het kader van de voorbereiding van de opwaardering van het monument heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) op 28 juli 2015 een memo ‘Uitkijktoren Afsluitdijk: cultuurhistorische waarden en ontwerpgeschiedenis’ uitgebracht.

2.18.

In opdracht van de Regionale Partners heeft Koninklijke Horeca Nederland Bedrijfsadvies op 24 augustus 2015 een second opinion uitgevoerd op de verkennende business case van DNA, onderzoek gedaan naar de vereiste aanpassingen van het monument rekening houdend met de exploitatie als horecabedrijf en een huurwaardeberekening uitgevoerd voor de verschillende scenario’s in de business case.

2.19.

In een e-mail van 31 mei 2016 aan vertegenwoordigers van de Staat, uit [gedaagde 1] zijn ongenoegen over het feit dat – hoewel in een gesprek op 4 februari 2016 is aangegeven dat eindelijk de gesprekken tussen Rijkswaterstaat en [gedaagden] met betrekking tot uitbreiding van het monument op reguliere basis op gang zouden komen – er nog geen enkel gesprek heeft plaatsgevonden. Daarbij benoemt [gedaagde 1] dat hem op 18 mei 2016 telefonisch is meegedeeld dat gesprekken voorlopig ook niet opgestart zullen worden, omdat een nieuwe groep binnen Rijkswaterstaat gaat onderzoeken wat ze met het monument willen doen, en mogelijke nieuw-/verbouw waarschijnlijk uitgesteld zal worden naar 2021-2022. [gedaagde 1] schrijft het een rare bedoening te vinden dat met een nieuwe werkgroep teruggekomen gaat worden op gemaakte afspraken. Hij wijst erop dat de onduidelijkheid van de afgelopen vier jaar de ontwikkeling van zijn bedrijf tegenhouden. [gedaagde 1] verzoekt om een schriftelijke uitleg ‘waar wij nu staan, waar wij naar toe willen, met wie en op welk moment’.

2.20.

Op 6 juli 2016 hebben de Staat en de Regionale Partners een realisatieovereenkomst (verder: ROK) ondertekend, ter nadere uitwerking van de in de SOK gemaakte afspraken. Ten aanzien van het monument is in artikel 4.9 van de ROK vastgelegd dat Rijk en Regio gezamenlijk aanpassing en uitbreiding verder verkennen, waarbij de in de door DNA gemaakte business case geschetste scenario’s het vertrekpunt zijn. Daarbij hebben de Regionale Partners zich bereid verklaard te zorgen voor financiering van ‘de onrendabele top zoals geschetst in de business case’. De door DNA gemaakte business case is door geen van partijen in het geding gebracht.

2.21.

In opdracht van de Staat (Rijkswaterstaat) heeft Bouwkundig Begeleidings Adviesgroep BV (verder: BBA) op 28 oktober 2016 een ‘Rapportage voorkeursvariant opwaardering vlietermonument op de Afsluitdijk’ opgesteld. In het voorwoord staat vermeld dat de voorkeursvariant ter besluitvorming voorgelegd zal worden aan BSA. In het rapport van BBA zijn vier renovatievarianten onderscheiden, te weten:

1. Terugbrengen in oorspronkelijke staat;
2. Renovatie van het gebouw en horeca aanpassen aan de eisen en beperkingen van het gebouw;
3. Renovatie van het gebouw en uitbreiding richting het IJsselmeer t.b.v. vergroting horecafunctie (ook wel variant “1978”);
4. Renovatie van het gebouw en uitbreiding ten behoeve van horeca aan weerszijden van het monument “in” de dijk.

2.22.

Op pagina 12/24 van de rapportage van BBA staat onder het kopje ‘Huidige exploitant’ dat bij varianten 1 en 2 de huurovereenkomsten mogelijk in stand kunnen blijven, maar bij varianten 3 en 4 feitelijk geen sprake meer is van grootschalig onderhoud of renovatie met instandhouding van de huurovereenkomsten. De conclusie van BBA is dat variant 4 het beste scoort. Daarbij heeft BBA de Staat de aanbeveling gedaan om in de vervolgfase de financiële aspecten van variant 4 nader te onderzoeken en uit te werken.

2.23.

Op 27 maart 2017 heeft BSA ingestemd met voorkeursvariant 4 en de nadere (financiële) uitwerking daarvan.

2.24.

Bij brief van 31 maart 2017 heeft de Staat aan [gedaagde 1] meegedeeld de huurovereenkomsten betreffende de souvenirwinkel en de lunchroom niet te verlengen, zodat deze conform de artikelen 4 van deze overeenkomsten zullen eindigen op 31 december 2018 respectievelijk 31 juli 2021. Als reden daarvoor vermeldt de brief dat het Ministerie van Infrastructuur & Milieu, Rijkswaterstaat voornemens is om het monument ingrijpend te renoveren en het horecagedeelte uit te breiden, en deze aanpassingen dusdanig zijn dat renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Daarbij is opgemerkt dat de planning is om de werkzaamheden in 2021 te starten en af te ronden in 2022, gelijktijdig met de andere werkzaamheden aan de Afsluitdijk.

2.25.

Bij brief van 9 juni 2017 heeft de Staat voormelde brief aan [gedaagde 1] verbeterd, in die zin dat de huurovereenkomsten worden opgezegd in plaats van niet verlengd.

3.De vordering

3.1.

De Staat vordert dat de kantonrechter – samengevat – het tijdstip waarop de huurovereenkomsten met betrekking tot de lunchroom en de souvenirwinkel zullen eindigen, vaststelt op 1 augustus 2021, met veroordeling van [gedaagde 1] (die de Staat primair alleen als huurder beschouwt), althans [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk voor wat betreft de horecaruimte, om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en te verlaten op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten, en met verklaring dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

3.2.

De Staat legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat (primair) sprake is van de verplichte beëindigingsgrond van artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW), en stelt daartoe het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik om het monument ingrijpend te renoveren, en dat deze renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

3.3.

De Staat is bereid om in het kader van de huurbeëindiging een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te voldoen zoals bedoeld in artikel 7:297 BW, op voorwaarde dat – kort gezegd en na wijziging van standpunt ter zitting – de nieuwe locatie door [gedaagden] in gebruik wordt genomen binnen een jaar na beëindiging van de huurovereenkomsten, en de nieuwe locatie zich bevindt in een straal van 50 kilometer vanaf beide uiteinden van de Afsluitdijk.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagden] stellen dat zij gezamenlijk als huurders moeten worden aangemerkt, betwisten de vordering en voeren daartoe – samengevat – het volgende aan. De Staat heeft toegezegd dat sprake zou zijn van een doorlopende huurrelatie en dat renovatie zou plaatsvinden met behoud daarvan, althans de Staat heeft dit vertrouwen bij [gedaagde 1] opgewekt. Verder is niet voldaan aan alle vereisten voor opzegging wegens dringend eigen gebruik.

4.2.

Indien de vordering van de Staat wordt toegewezen mag het vonnis op grond van artikel 7:295 lid 1 BW niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De uitzondering in deze bepaling mag alleen worden toegepast indien sprake is van misbruik van recht. Daarvan is in dit geval geen sprake.

4.3.

Verder maken [gedaagden] in geval van toewijzing van de vordering van de Staat aanspraak op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten, die nu (nog) niet te overzien zijn. [gedaagden] verzoeken zo nodig nog in staat gesteld te worden deze verhuis- en inrichtingskosten bij akte aannemelijk te maken.

4.4.

[gedaagden] vorderen bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de Staat veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot herstel van gebreken (genoemd in alinea 164-165 van de conclusie van antwoord, productie 12 van [gedaagden] en productie 10 van de Staat), op straffe van een dwangsom. Verder vorderen [gedaagden] de huur ten aanzien van de horecaruimte en souvenirwinkel met ingang van 21 maart 2016 (met uitzondering van de periode tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020) te verminderen met 50%, totdat voornoemde gebreken naar de eisen van goed en deugdelijk werk en conform de overeenkomsten tussen partijen zijn verholpen, en met ingang van 1 april 2019 (met uitzondering van de periode tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020) te verminderen met 25%, zo lang het fietspad over de Afsluitdijk is afgesloten en de parkeerplaatsen bij het gehuurde zijn afgezet. Daarbij vorderen [gedaagden] veroordeling van de Staat in verband met het gebrek bestaande uit het afsluiten van het fietspad over de Afsluitdijk en de wegafzetting en afzetting van de parkeerplaatsen tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

4.5.

De Staat betwist de tegenvordering gemotiveerd.

5.De beoordeling

de vordering

5.1.

Met betrekking tot de vraag wie als huurder moet worden aangemerkt overweegt de kantonrechter het volgende. Ter zitting heeft de Staat (in de pleitaantekeningen onder 1.1) erin berust dat [gedaagde 1] zijn eenmanszaak voor de horecaexploitatie heeft ingebracht in [gedaagde 3] , waardoor naast [gedaagde 1] ook medevennoot [gedaagde 2] huurder is van de lunchroom. Dit betekent dat het sub I en II door de Staat gevorderde zich richt tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dit is anders met betrekking tot de huurovereenkomst voor de souvenirwinkel. De berusting van de Staat ziet daar niet op, en [gedaagden] hebben hun stelling dat zij voor de souvenirwinkel gezamenlijk als huurder beschouwd moeten worden niet onderbouwd. Uit de door de Staat overgelegde uittreksels uit het handelsregister blijkt dat de eenmanszaak van [gedaagde 1] met ingang van 1 augustus 2011 (enkele dagen na ondertekening door [gedaagde 1] van de huurovereenkomst met betrekking het horecagedeelte, met ingangsdatum 1 augustus 2011) is voortgezet door de vennootschap onder firma [gedaagde 3] , met als geregistreerde activiteiten Fastfoodrestaurants, cafetaria’s, ijssalons, eetkramen e.d. De uitkijktoren is nadien, op 30 oktober 2013, verhuurd aan alleen [gedaagde 1] , om te worden gebruikt als verkoopruimte van o.a. souvenirs, reisherrineringen, brochures e.d. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – kan niet worden aangenomen dat ook [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] medehuurder van de souvenirwinkel zijn.

5.2.

toezeggingen en opgewekt vertrouwen

5.3.

Allereerst voeren [gedaagden] aan dat de Staat een doorlopende huurrelatie heeft toegezegd. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijzen [gedaagden] naar de gesprekken die hebben plaatsgevonden op 16 mei 2011 en 6 juni 2011, en daaruit voortvloeiende (e-mail)correspondentie tussen partijen, voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst voor de lunchroom op 21 juli 2011. Ter nadere toelichting is zijdens [gedaagden] ter zitting desgevraagd verklaard, dat zij onder een doorlopende huurovereenkomst verstaan dat deze in ieder geval niet na 10 jaar door de Staat zou kunnen worden opgezegd, en alleen door de huurder is op te zeggen.

5.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat in het gesprek op 16 mei 2011 door de Staat aan [gedaagde 1] is meegedeeld dat, gezien de onzekere toekomst van de afsluitdijk en het monument, alleen een huurcontract voor de periode van vijf jaar aangeboden kon worden. In een e-mail van 26 mei 2011 schrijft [gedaagde 1] aan de Staat dat hij op die basis niet kan huren, omdat op basis van een afschrijving in vijf jaar geen overeenstemming bereikt kon worden met de toenmalige exploitanten van de lunchroom (over de overnamesom), waarbij [gedaagde 1] ook heeft aangegeven dan niets op te bouwen voor doorverkoop in de toekomst. Vervolgens hebben partijen op 6 juni 2011 nogmaals gesproken, en afspraken gemaakt die bij brief van 8 juni 2011 aan [gedaagde 1] zijn bevestigd. In die brief schrijft Rijkswaterstaat dat er geen grote wijzigingen te verwachten zijn in de bestemming van de afsluitdijk en het monument, waarmee de huurperiode niet wordt beperkt tot 5 jaar, maar de mogelijkheid geeft deze langer te laten doorlopen. Dat de huurovereenkomst (na 10 jaar) niet door de Staat opgezegd kan worden, is in deze brief niet te lezen.

5.5.

Verder beroepen Terpstra c.s. zich in dit verband op de e-mail van [gedaagde 1] van 18 juli 2011. Deze is gericht aan het Rijksvastgoedbedrijf, dat verantwoordelijk was voor het opstellen van het huurcontract. In deze e-mail uit [gedaagde 1] zijn ongenoegen over – kort gezegd – een mededeling van het Rijksvastgoedbedrijf dat een onderzoek naar een marktconforme huurprijs afgewacht moet worden, terwijl met Rijkswaterstaat is afgesproken dat geen huurverhoging zou plaatsvinden, aldus [gedaagde 1] . [gedaagde 1] dringt er bij het Rijksvastgoedbedrijf op aan dat het huurcontract met grote spoed wordt opgesteld, omdat hij dit nodig heeft om zijn afspraken met de toenmalige exploitanten en de bank te kunnen nakomen. Daarbij geeft [gedaagde 1] zijn weergave van de gesprekken die gevoerd zijn met Rijkswaterstaat achtereenvolgens op 16 mei en 6 juni 2011, waarbij hij met name afspraken over de huurprijs en de ingangsdatum van 1 augustus 2011 benoemt. Ook schrijft [gedaagde 1] dat in het gesprek op 6 juni
“naar voren is gekomen dat welke verandering aan de dijk er ook komt dit geen belemmering voor het Monument zal zijn, sterker nog het is volgens mevr. [YY] wenselijk dat de rustplaats cq Lunchroom behouden blijft. Er zal dan ook geen belemmering meer zijn om het 5 jarig contract een doorlopend karakter te geven.”

5.6.

Deze enkele opmerking van [gedaagde 1] zelf is, mede gelet op bovenomschreven context van zijn e-mail van 18 juli 2011, onvoldoende om te kunnen aannemen dat de Staat een dergelijke toezegging heeft gedaan. Dit geldt te meer nu [gedaagde 1] kort daarna, op 21 juli 2011, de huurovereenkomst heeft ondertekend, waarin niet staat dat deze een doorlopend karakter heeft en niet door de Staat opzegbaar is. Artikel 4 bepaalt immers dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2011, en na ommekomst daarvan van rechtswege wordt verlengd met vijf jaar. In lid 4 van artikel 4 is uitdrukkelijk bepaald dat deze verlenging van rechtswege niet plaatsvindt, indien de Staat heeft opgezegd met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 7:293-296 leden 1 en 2 BW. Verder bepaalt lid 5 expliciet dat de Staat tegen het eind van de verlengde termijn de huurovereenkomst kan opzeggen met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 7:293-296 BW. Lid 6 van artikel 4 bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt indien geen opzegging plaatsvindt tegen het eind van de 10-jaar periode.

5.7.

Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter de door [gedaagden] gestelde toezegging van de Staat niet komen vast te staan, en is de duidelijke tekst van de door [gedaagde 1] ondertekende huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden doorslaggevend. Dat wil zeggen dat de Staat terecht stelt dat de huurovereenkomst opgezegd kan worden, met inachtneming van voornoemde contractuele en wettelijke bepalingen. [gedaagden] hebben onvoldoende aangevoerd om met uitleg van de overeenkomst tot een andere conclusie te komen.

5.8.

Ook het verweer van [gedaagden] dat de Staat heeft toegezegd, althans het vertrouwen heeft opgewekt dat renovatie van het monument zou plaatsvinden met behoud van de huurovereenkomsten, slaagt niet. Daarover wordt het volgende overwogen.

5.9.

Uit de stukken blijkt dat [gedaagde 1] in elk geval vanaf januari 2015 de wens had dat het monument (en daarmee de exploitatie van zijn horecaonderneming) zou worden uitgebreid en opgewaardeerd, en betrokken is geweest bij de plannen die daartoe zijn ontplooid. Anders dan [gedaagden] suggereren blijkt echter uit het overgelegde concept PvA van DNA van 12 januari 2015 niet dat [gedaagde 1] de initiatiefnemer van deze hele operatie is. Uit de daarin omschreven context blijkt slechts dat de wens van [gedaagde 1] één van de factoren is geweest die – naast het feit dat de horecafunctie van het monument niet meer voldoet aan de huidige eisen op het gebied van (met name) ARBO, Horeca (keuken), sanitair, capaciteit en nutsvoorzieningen – voor de Staat en Regionale Partners aanleiding vormde om de mogelijkheden voor opwaardering te bezien. Bovendien wijst de Staat er in dit verband bovendien terecht op dat uit de considerans van de SOK blijkt dat de ambitie van de Staat en Regionale Partners om de Afsluitdijk en omgeving vanuit een breder perspectief te ontwikkelen al in 2011 bestond. Verder kan, anders dan [gedaagden] stellen, uit artikel 12 lid 1 punt 4 van de SOK niet worden afgeleid dat het alleen van [gedaagden] afhing of de plannen überhaupt doorgang zouden vinden. Het daar omschreven risico dat de Regionale Partners geen meerwaarde meer zouden zien in de ontwikkeling buitenruimte omdat de aanpassing van het monument niet door zou gaan, en tot ondertekening van de ROK op 6 juli 2016 kon optreden, heeft zich bovendien niet verwezenlijkt.

5.10.

Uit de stukken blijkt wel dat de (de voorzitter van) DNA c.q. het trekkersoverleg er in de eerste helft van 2015 naar heeft gestreefd aan BSA een plan voor te leggen waarin ook [gedaagde 1] zich zou kunnen vinden, en de uitbreiding en opwaardering van het monument als gezamenlijk doel met [gedaagde 1] heeft beschouwd. [gedaagde 1] heeft als deelnemer aan het trekkersoverleg ook een bijdrage geleverd aan het Programma van Eisen. De woorden ‘streven’ en ‘als gezamenlijk doel beschouwen’ duiden echter niet op harde toezeggingen. Bovendien valt de keuze voor het uit te voeren renovatiescenario en het daarbij al dan niet behouden van de huurrelatie met [gedaagden] niet binnen de bevoegdheid van (de voorzitter van) DNA of (leden van) het trekkersoverleg.

5.11.

DNA heeft een verkennende business case gemaakt, waarin verschillende scenario’s zijn geschetst. Deze business case (die geen deel uitmaakt van de stukken) is voor de Staat en Regionale Partners het uitgangpunt geweest voor verdere verkenning van aanpassing en uitbreiding van het monument. In dat kader zijn in de tweede helft van 2015 diverse onderzoeken uitgevoerd en adviezen uitgebracht, waaronder het inspectierapport van Monumentenwacht, het meerjarenonderhoudsplan, de memo van RCE en het rapport van KHN. Uit de door [gedaagden] overgelegde e-mail van 31 mei 2016 blijkt dat zij vanaf begin 2016 niet of nauwelijks meer betrokken zijn geweest in de uitwerking van de renovatieplannen.

5.12.

BBA heeft vervolgens onderzoek verricht naar de haalbaarheid van vier varianten voor opwaardering van het monument. In dat onderzoek heeft BBA diverse stukken getoetst en overleg gevoerd met diverse partijen. Op 28 oktober 2016 heeft BBA variant 4 (het meest ver gaande scenario) als voorkeursvariant aan de Staat geadviseerd, waarbij in de rapportage ten aanzien van de huidige exploitant ( [gedaagden] ) is vermeld dat bij variant 4 feitelijk geen sprake meer is van grootschalig onderhoud of renovatie met instandhouding van de huurovereenkomsten. Vervolgens zijn de financiële aspecten verder uitgewerkt, waarna BSA op 27 maart 2017 heeft ingestemd met variant 4. Direct daarop heeft de Staat aan [gedaagden] duidelijkheid gegeven, en de huurovereenkomsten opgezegd.

5.13.

Onder de gegeven omstandigheden kan niet worden aangenomen dat sprake is van een toezegging van de Staat, of een door de Staat opgewekt vertrouwen dat de huurrelatie met [gedaagden] in alle scenario’s behouden zou blijven. [gedaagden] kunnen geen rechten ontlenen aan het feit dat zij in het verkennende stadium betrokken zijn geweest bij het onderzoek naar de mogelijkheden tot uitbreiding en opwaardering van het monument. In die periode was immers nog niet duidelijk welk renovatiescenario gekozen zou worden.

opzegging wegens dringend persoonlijk gebruik

5.14.

De Staat verhuurt sinds 1 augustus 2011 de horecaruimte, en sinds 1 januari 2014 de souvenirwinkel aan [gedaagde 1] . Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het wettelijk uitgangspunt is dat een dergelijke huurovereenkomst minstens tien jaar duurt. In het algemeen biedt deze contractduur de huurder voldoende gelegenheid zijn investeringen af te schrijven, en wordt voldoende recht gedaan aan het eigendomsrecht van de verhuurder. Opzegging door de verhuurder tegen het einde van de eerste periode van vijf jaar kan alleen tot beëindiging leiden in geval van dringend eigen gebruik door verhuurder of slechte bedrijfsvoering van huurder. Deze gevallen leveren uiteraard ook na tien jaar een verplichte beëindigingsgrond op.

5.15.

[gedaagden] betwisten niet dat zij de opzeggingsbrief van de Staat hebben ontvangen, en dat de Staat tijdig heeft opgezegd tegen 1 januari 2019 (de souvenirwinkel) respectievelijk 1 augustus 2021 (de horecagelegenheid). De in deze brief vermelde grond voor opzegging is het voornemen van de Staat om het monument ingrijpend te renoveren en het horecagedeelte uit te breiden, welke aanpassingen dusdanig zijn dat renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is. [gedaagden] hebben niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomsten. Daarom vordert de Staat dat de kantonrechter het tijdstip waarop beide huurovereenkomsten zullen eindigen vaststelt op 1 augustus 2021. Bij e-mail van 3 januari 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagden] verklaard zich in een gecombineerde beëindigingsprocedure voor de lunchroom en souvenirwinkel niet te zullen beroepen op het tijdsverloop tussen de opzegging voor de souvenirwinkel en het moment waarop de procedure wordt gestart.

5.16.

De rechter moet de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:296 BW toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Daarbij is bepaald dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat niet is voldaan aan alle vereisten voor opzegging op deze grond.

Duurzaam gebruik

5.17.

[gedaagden] betwisten dat sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, omdat plaats en functie van het gehuurde gelijk zouden blijven. De kantonrechter volgt [gedaagden] hierin niet. Uit het definitief ontwerp dat de Staat heeft overgelegd, blijkt dat het bruto vloeroppervlak (bvo) van de begane grond wordt uitgebreid van 214m2 naar 844m2. Ook het horecagedeelte wordt significant groter. Het rapport ruimtelijke onderbouwing van Bureau Stedelijke Planning vermeldt dat het bvo van de lunchroom wordt vergroot van 46m2 naar 161m2, en het bvo van de keuken van 12m2 naar 38m2. Het totale horecagedeelte wordt dus uitgebreid van 58m2 naar 199m2 bvo. Dit is een vergroting van bijna 350%. Daarbij komt dat uit de stukken blijkt dat de nieuwe indeling en uitstraling van het monument niet vergelijkbaar is met de huidige. De lunchroom en souvenirwinkel in de huidige vorm verdwijnen en verplaatsen. Niet monumentale delen worden gesloopt, er komt een doorbraak in de buitenwanden voor de aanzienlijke uitbreiding aan weerszijden, de ingang en routing wijzigt en er wordt een expositieruimte en informatiecentrum toegevoegd. Op de plaats van de souvenirwinkel komt een trapopgang, waardoor de winkel niet kan terugkeren in de uitkijktoren. Dat de nieuwe aanvullende functionaliteiten gericht zijn op dezelfde doelgroep als de lunchroom en souvenirwinkel (passerende reizigers en toeristen die het monument bezoeken), maakt niet dat het verhuurde geen andere functie krijgt, zoals [gedaagden] betogen. De vraagtekens die [gedaagden] plaatsen bij de toegevoegde waarde van deze functionaliteiten zijn niet relevant voor de vraag of de voorgenomen renovatie tot een functiewijziging leidt.

5.18.

De voorgenomen renovatie leidt tot een significant grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Deze wijzigingen zijn van dusdanig wezenlijk karakter dat naar het oordeel van de kantonrechter de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde, en niet gezegd kan worden dat plaats en functie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom niet mogelijk.

dringende noodzaak voor persoonlijk gebruik

5.19.

De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk duurzaam gebruik en hoeft de dringende noodzaak niet met objectieve gegevens aan te tonen. Dringendheid in het kader van renovatie duidt niet op een urgentie in de zin van spoed, maar op de achterliggende belangen bij de renovatie. De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle – in de loop van de procedure wellicht gewijzigde – omstandigheden van het geval. Hierbij is het volgende van belang.

5.20.

De bouwkundige noodzaak van renovatie van het monument staat op zichzelf tussen partijen niet ter discussie. Partijen zijn het erover eens dat het monument niet meer voldoet aan de daaraan te stellen hedendaagse eisen. Daarbij stelt de Staat zich op het standpunt dat het uitvoeren van alleen een renovatie, zonder uitbreiding, het monument niet toekomstbestendig maakt en afbreuk doet aan de ambitie van de Staat en Regionale Partners om de Afsluitdijk en omgeving vanuit een breder perspectief te ontwikkelen. Vast staat dat de Staat hiertoe op 27 november 2014 de SOK met de Regionale Partners is aangegaan. De voorgenomen renovatie dient dus naast een bouwkundig belang van de Staat als eigenaar, ook een beleidsmatig belang van de Staat in zijn hoedanigheid van overheid.

5.21.

[gedaagden] onderschrijven het belang van opwaardering en uitbreiding ook, maar menen dat dit moet gebeuren met behoud van de huurrelatie. [gedaagden] stellen de initiatiefnemers van renovatie en uitbreiding te zijn geweest, waarbij behoud van de huurrelatie tussen partijen steeds uitgangspunt is geweest. Hiervoor is al overwogen dat dit niet is komen vast te staan. Daarbij voeren [gedaagden] aan dat zij bereid zijn om in te stemmen met redelijke, zwaardere huurvoorwaarden, zoals het betalen van een hogere huurprijs.

5.22.

Voor zover [gedaagden] daarmee bedoelen een beroep te doen op artikel 7:220 BW, kan dit hen niet baten. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie en daartoe een redelijk voorstel heeft gedaan, de huurder daartoe gelegenheid moet geven. Als voor renovatie zonder ingrijpende wijziging en uitbreiding gekozen zou zijn, dan zou aan [gedaagden] een aanbod in de zin van deze bepaling zijn gedaan, aldus de Staat ter zitting. Lid 4 van dit artikel geeft de verhuurder echter uitdrukkelijk als alternatief de opzegging op grond van artikel 7:296 BW. De regeling van artikel 7:220 BW en de onderhavige beëindiging op grond van dringend eigen gebruik sluiten elkaar dus niet uit. Als sprake is van deze wettelijke opzeggingsgrond mag de verhuurder daar gebruik van maken. In dat geval bestaat voor de verhuurder geen verplichting om onder aanbieding van een redelijk voorstel te renoveren met voortzetting van de huurovereenkomst.

5.23.

De beëindigingsvordering kan niet worden toegewezen als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden niet realiseerbaar is. Daarbij is echter niet vereist dat de verhuurder aantoont dat alle benodigde vergunningen voor een voorgenomen verbouwing ook inderdaad zullen worden verleend. De Staat voert aan dat sprake is van een concreet, serieus, haalbaar en dringend renovatieplan, en verwijst daartoe naar de volgende stukken: een door BSA goedgekeurde planning waarin de start van de werkzaamheden is voorzien in augustus 2021, een sluitende business case met aanvullende bijdragen vanuit het Waddenfonds en de Regionale Partners, een sloopmelding voor het binnenwerk en interieur en het verwijderen van asbest, een aanvraag omgevingsvergunning die is ingediend op 3 juni 2020, de uitwerking door de architect van het schetsontwerp naar een definitief ontwerp d.d. 1 september 2020, nadere stukken die zijn ingediend ten behoeve van de omgevingsvergunning waaronder een restauratieplan van Walraad architecten, een rapport ruimtelijke onderbouwing voor de afwijking van het bestemmingsplan met positieve conclusie van Bureau Stedelijke Planning, en een geactualiseerde kostenraming voor het project opgesteld door Bureau Bouwcoördinatie Nederland, op basis waarvan de business case nog steeds sluitend is. [gedaagden] hebben de onderbouwde stellingen van de Staat onvoldoende weerlegd.

5.24.

[gedaagden] voeren nog aan dat geen sprake is van financiële, bedrijfseconomische, sociale of andere problemen die de Staat met de renovatie moet oplossen. Dergelijke motieven kunnen een rol spelen bij beantwoording van de vraag of een dringende noodzaak tot persoonlijk gebruik aannemelijk is, maar zijn daartoe geen vereisten. Bovendien stelt de Staat gemotiveerd en onderbouwd dat de minder ingrijpende renovatievarianten geen oplossing bleken voor door KHN gesignaleerde knelpunten ten aanzien van de horecafunctie, hetgeen heeft meegewogen bij het advies van BBA om niet alleen te renoveren, maar ook uit te breiden. [gedaagden] weerspreken dit, en stellen dat de Staat een rendabele exploitatie wil vervangen door een onrendabele. Om dit standpunt nader te kunnen onderbouwen verzoeken [gedaagden] dat de kantonrechter de Staat beveelt om de business case over te leggen en de toetsing daarvan door KHN. Daartoe ziet de kantonrechter geen aanleiding. De Staat heeft deze stukken niet overgelegd omdat deze bedrijfsvertrouwelijke informatie betreffen. [gedaagden] hebben overigens om dezelfde reden bepaalde stukken niet overgelegd, zoals hun verzoek om nadeelcompensatie. Anders dan [gedaagden] aanvoeren staat het ontbreken van een financiële onderbouwing niet in de weg aan toewijzing van de vordering. Zoals hiervoor is overwogen hoeft de verhuurder het dringend eigen gebruik niet met objectieve gegevens aan te tonen, maar slechts aannemelijk te maken, waarbij alle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden acht de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat de plannen van de Staat bedrijfseconomische voordelen kunnen opleveren. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagden] hun verweer op dit punt niet met stukken hebben gestaafd.

5.25.

Ook de stelling van [gedaagden] dat de Staat niet heeft aangetoond dat sloop en nieuwbouw de beste of enige optie zou zijn, kan hen niet baten. Het ligt niet op de weg van de verhuurder om te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat. Het bestaan van alternatieven voor verhuurder staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. [gedaagden] hebben daartoe onvoldoende gesteld.

5.26.

Alles overziende heeft de Staat voldoende aannemelijk gemaakt bij de voorgenomen renovatie, uitbreiding en modernisering van het monument zodanige belangen van bouwkundige, beleidsmatige en bedrijfseconomische aard te hebben, dat sprake is van een dringende noodzaak tot eigen gebruik daartoe. Daarbij is mede van belang dat de Staat als verhuurder en eigenaar van het monument een zekere beleidsvrijheid heeft als het gaat om de keuzes die gemaakt moeten worden in het kader van de renovatie.

5.27.

De conclusie is dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van de wet. Daarmee is geen plaats meer voor een afweging van het aldus vastgestelde belang van de Staat tegen het belang van [gedaagden] bij voortzetting van het gebruik van het verhuurde. De vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten eindigen zal dus worden toegewezen zoals gevorderd, per 1 augustus 2021. [gedaagden] verzoeken het einde van de huurovereenkomst te bepalen niet eerder dan 1 augustus 2031. Dit verzoek wordt echter niet nader geconcretiseerd of onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.

5.28.

Ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag. De Staat heeft gemotiveerd gesteld daarbij belang te hebben, en [gedaagden] zijn de dwangsommen niet verschuldigd wanneer zij aan het vonnis voldoen. De kantonrechter ziet aanleiding de dwangsomveroordeling te maximeren tot € 75.000,00.

5.29.

Verder vordert de Staat dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. De kantonrechter stelt voorop dat een beëindigingsvordering als de onderhavige slechts uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, indien het daartegen gevoerde verweer kennelijk ongegrond voorkomt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat van een kennelijk ongegrond verweer kan worden gesproken wanneer er sprake is van misbruik van recht, en dat een terughoudende opstelling van de rechter hier op zijn plaats is omdat de huurder door de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruimingsbeslissing zijn belang bij een beslissing in hoger beroep in feite verliest (Kamerstukken II, 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8). Van misbruik van recht in vorenbedoelde zin kan ook sprake zijn bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen (HR 8 januari 1982, LJN: AG4313 en HR 3 mei 1996, LJN: ZC2065). Zoals hiervoor is overwogen betreft het een grootschalig renovatieplan, waarbij de Staat niet alleen als eigenaar/verhuurder belang heeft, maar ook als overheid. Daarbij spelen ook de belangen van de Regionale Partners, waarmee de Staat in de SOK en ROK afspraken heeft gemaakt. Hiervoor is geoordeeld dat de Staat het verhuurde dringend nodig heeft voor de voorgenomen renovatie, en dat het verweer van [gedaagden] hiertegen nauwelijks kans van slagen heeft gehad. Een groot deel van het verweer van [gedaagden] faalt omdat een en ander valt onder de beleidsvrijheid van de Staat als eigenaar van het verhuurde. De renovatieplannen zijn in een vergevorderd stadium, en de kans dat deze doorgang zullen vinden is zeer waarschijnlijk te achten. De Staat heeft de kans op afwijzing van de beëindigingsvordering wegens onvoldoende concreetheid van het renovatieplan willen minimaliseren. Dit verklaart waarom het bijna drie jaar heeft geduurd voordat tot dagvaarding van [gedaagden] is overgegaan, aldus de Staat ter zitting. Al sinds medio 2016 weten [gedaagden] dat de Staat voor hen geen plaats ziet na renovatie. Verder weegt de kantonrechter mee dat wanneer [gedaagden] in hoger beroep gaan en alsnog geheel of gedeeltelijk gelijk krijgen, de kans groot is dat zij na de renovatie als huurder in het monument kunnen terugkeren. De verbouwing gaat immers zeker 1,5 jaar duren na start van de sloop in augustus 2021. In die zin is de beslissing tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van dit vonnis minder definitief. De belangen van [gedaagden] bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren wegen naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen die van de Staat bij de voortgang van het renovatieplan. Aldus kan worden aangenomen dat het verweer van [gedaagden] kennelijk ongegrond is.

5.30.

[gedaagden] maken aanspraak op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zoals bedoeld in artikel 7:297 BW. De Staat heeft zich uitdrukkelijk bereid verklaard om een dergelijke tegemoetkoming te voldoen. Ter zitting zijn partijen het eens geworden over de aan de toekenning te stellen voorwaarden, te weten dat de nieuwe locatie door [gedaagden] . in gebruik wordt genomen binnen een jaar na beëindiging van de huurovereenkomsten, en dat de nieuwe locatie zich bevindt in een straal van 50 kilometer vanaf beide uiteinden van de Afsluitdijk.

5.31.

[gedaagden] hebben echter hun verhuis- en inrichtingskosten nog niet geconcretiseerd en aannemelijk gemaakt. Zij verzoeken daartoe bij akte nog in de gelegenheid te worden gesteld. De Staat heeft daartegen geen bezwaren ingebracht, zodat dit verzoek zal worden toegewezen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting van woensdag 30 december 2020 voor akte aan de zijde van [gedaagden] De Staat zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren.

5.32.

Artikel 7:297 lid 2 BW bepaalt dat de kantonrechter, alvorens een bedrag als tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten vast te stellen, haar voornemen ter kennis van partijen brengt en een termijn vaststelt waarbinnen de verhuurder de bevoegdheid heeft de vordering in te trekken. De beslissing omtrent de tegemoetkoming kan alleen in een later stadium worden gegeven dan de (toewijzende) beslissing ten aanzien van de beëindigingsvordering, als de verhuurder al heeft aangegeven de beëindiging van de huur te wensen ongeacht de hoogte van het door de kantonrechter vast te stellen bedrag. De Staat heeft echter de mogelijkheid tot intrekking van zijn vordering tot huurbeëindiging niet prijsgegeven, zodat de kantonrechter iedere verdere beslissing aanhoudt totdat een beslissing omtrent de tegemoetkoming genomen kan worden.

de tegenvordering

5.33.

[gedaagden] vorderen herstel van gebreken genoemd in alinea 164-165 van hun conclusie van eis in reconventie, de daarbij overgelegde productie 12 (een e-mail van 21 maart 2016 van Terpstra aan (de heer [ZZ] van) Rijkswaterstaat) en productie 10 van de Staat (het inspectierapport van Monumentenwacht uit 2015). In alinea 164 wordt verwezen naar genoemde producties, zonder nadere specificatie of toelichting. In alinea 165 citeren [gedaagden] uit een e-mail van 2 juni 2017 van [gedaagde 1] aan [ZZ] , waarin Terpstra refereert aan een gesprek met [ZZ] in februari (2017) en schrijft:
“Jij had een brief bij je waarin de volgende zaken werden toegezegd;• Toiletten renoveren voor een bedrag van € 25.000,- excl.• Riolering vernieuwen uitgetrokken bedrag € 90.000,- excl.• Aggregaat bijdrage € 15.000,- excl.• Budget klein onderhoud € 10.000,- excl. Per jaar.”

5.34.

[gedaagden] . baseren dit deel van hun vordering op toezeggingen tot herstel, die de Staat daartoe vanaf 2014 zou hebben gedaan, hetgeen zou blijken uit de overgelegde correspondentie. [gedaagden] stellen dat in de e-mail van 21 maart 2016 de meest in het oog springende gebreken zijn genoemd. Het betreft – samengevat – een defect opwindsysteem van een vlaggenmast, een blootliggende gasleiding, een verzakkend dijklichaam waardoor wegdek bij parkeerplaatsen en hokken bij het aggregaat beginnen te verzakken, (niet nader omschreven problemen met) septic tanks en riolering, het tegelplateau, groen uitslaan van bordes, gat waar plaquette heeft gezeten, een trapleuning die een bout mist en zaken omschreven in het inspectierapport van Monumentenwacht. Vervolgens schrijft Terpstra in een e-mail van 22 april 2016 aan [ZZ] dat er nog geen enkele actie is ondernomen, het schandalig te vinden in zo’n verwaarloosde omgeving zijn gasten te moeten ontvangen, te weten dat [ZZ] ‘op zoek moet naar geld’, maar voor DNA en Kornwerderzand met geld wordt gesmeten. In reactie daarop laat [ZZ] diezelfde dag weten dat [AA] afspraken heeft gemaakt om te komen tot een inspectie van de riolering zodat een budget geraamd kan worden, en in de wandelgangen gehoord te hebben dat er een voorstel is voor de elektriciteitsvoorziening. Op 19 december 2016 (acht maanden later) schrijft [ZZ] in een e-mail aan [gedaagde 1] :
“Helaas heb ik nog geen zicht over de definitieve budgetten voor het beheer en onderhoud energie riolering enz. Ik bespreek het morgenochtend met mijn directeur, ook het maken van een afspraak om bij je langs te komen.”De kantonrechter is van oordeel dat hieruit geen toezegging kan worden afgeleid.

5.35.

Hetzelfde geldt voor het citaat uit de e-mail van [gedaagde 1] zelf van 2 juni 2017. Dit citaat is door de toenmalig gemachtigde van [gedaagden] in een brief van 23 juni 2017 voorgehouden aan het Rijksvastgoedbedrijf, dat daarop reageert bij brief van 28 november 2017. Het Rijksvastgoedbedrijf bevestigt dat door Rijkswaterstaat bij monde van [ZZ] is gesproken over herstelkosten met betrekking tot het monument, dat voor het beheer en onderhoud van het monument jaarlijks een bedrag van € 10.000,00 is gereserveerd, voor herstel van de riolering eenmalig € 90.000,00 zou worden gereserveerd, en voor de vervanging van de generator € 15.000,00. Daarbij merkt het Rijksvastgoedbedrijf echter op dat deze gesprekken zijn gevoerd in de periode dat er nog geen besluit was genomen omtrent de grootschalige renovatie waartoe BSA op 27 maart 2017 heeft besloten, en dat in het licht van de geplande grootschalige renovatie genoemde onderhoudscomponenten niet tot uitvoering zullen worden gebracht in de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Ook de door [gedaagden] overgelegde e-mail van [ZZ] van 23 maart 2017, waarin hij schrijft dat [AA] in samenwerking met [gedaagde 1] ‘gaat trekken aan de vernieuwing van de toiletvoorziening en riolering’ dateert van vóór de beslissing van BSA, en houdt geen concrete toezegging in.

5.36.

Zonder toezegging zou ook sprake kunnen zijn van gebreken aan het gehuurde, die hersteld moeten worden op basis van de wet. Terpstra c.s. hebben echter onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd dat en welke gebreken zich op dit moment voordoen. De enkele verwijzing naar bovenomschreven e-mails is daartoe onvoldoende. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat vrijwel alle punten die genoemd zijn in de e-mail van 21 maart 2016, ook vermeld staan op het door de Staat overgelegde overzicht van werkzaamheden die vanaf april 2016 onbetwist zijn uitgevoerd, te weten (onder meer) vlaggenmastreparaties, gangbaar maken van de deur van de aggregaatruimte, diverse rioleringswerkzaamheden, legen van de septic tank, plaatsen van een natuursteen afdekplaat en reparatie van een trapleuning. Verder stelt de Staat onbetwist dat de toiletten (sanitair) in het verhuurde vervangen zijn.

5.37.

Vast staat dat het monument niet meer voldoet aan de eisen die daaraan heden ten dage gesteld kunnen worden. Met name de riolering is aan renovatie toe. [gedaagde 1] verklaart daarover ter zitting dat de riolering al in 2011, bij het aangaan van de huurovereenkomst, een probleem was. Dit heeft te maken met een damwandprofiel van staal, dat bijna is weggerot, waardoor de septic tanks steeds verzakken, aldus [gedaagde 1] . Met de Staat is de kantonrechter van oordeel dat gezien het voorliggende grootschalige renovatieplan in redelijkheid niet te vergen is, dat in de huidige setting tot renovatie van riolering en elektriciteitsvoorziening wordt overgegaan. Daarbij komt dat uit de stukken blijkt, dat wanneer zich concrete rioleringsproblemen voordoen, deze telkens door de Staat worden verholpen. [gedaagden] hebben de Staat ook niet in gebreke gesteld ter zake herstel van specifieke gebreken.

5.38.

Dit betekent dat het sub I door [gedaagden] gevorderde niet kan worden toegewezen.

5.39.

Verder vorderen [gedaagden] 50% huurprijsvermindering ter zake de gebreken waarvan zij (sub I) herstel hebben gevorderd. Ook hier geven [gedaagden] geen nadere onderbouwing van deze gebreken. Bovendien hebben [gedaagden] niet geconcretiseerd waaruit hun vermindering van het huurgenot bestaat. Mede gelet op hetgeen ten aanzien van de vordering tot herstel is overwogen en beslist, wordt ook het sub II gevorderde afgewezen.

5.40.

Daarnaast vorderen [gedaagden] 25% huurprijsvermindering ter zake het verkeersbesluit van de Staat tot afsluiting van het fietspad op de Afsluitdijk van 1 april 2019 tot 1 april 2022, en de beslissing om per 1 maart 2020 ten behoeve van mobiele rijstrooksignalering 16 parkeerplaatsen voor het monument af te zetten. Deze maatregelen houden verband met de grootschalige werkzaamheden ter versterking van de Afsluitdijk die in opdracht van de Staat worden uitgevoerd. De kantonrechter volgt [gedaagden] niet in hun standpunt dat de afsluiting van het fietspad en de afzetting van 16 parkeerplaatsen een gebrek aan het gehuurde opleveren, zodat ook het sub III gevorderde wordt afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.41.

De Staat voert aan dat zich aan weerszijden van het monument 144 parkeerplaatsen bevinden, waarvan er nu 128 gebruikt kunnen worden, waarmee nog altijd ruimschoots aan de parkeernorm wordt voldaan, zodat geen sprake is van verminderd huurgenot. Ter onderbouwing hiervan verwijst de Staat naar het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning, waarin recent de parkeerbehoefte ter plaatse is onderzocht in de situatie na uitbreiding van het monument. In de nieuwe situatie blijven 122 van de 144 parkeerplaatsen over, waarmee volgens Bureau Stedelijke Planning ruimschoots aan de parkeernorm wordt voldaan. Dit terwijl de horecaruimte in de nieuwe situatie significant groter is, en een expositieruimte en informatiecentrum worden toegevoegd. [gedaagden] hebben een en ander niet weersproken. Ook hebben [gedaagden] niet geconcretiseerd of onderbouwd welk nadeel zij ondervinden van de afzetting van 16 parkeerplaatsen.

5.42.

Ten aanzien van de afsluiting van het fietspad stelt de Staat onbetwist dat daar een voorziening voor is getroffen, die eruit bestaat dat (brom)fietsers kosteloos gebruik kunnen maken van een fietsbus, met een halte bij het monument, zodat (brom)fietsers nog steeds het monument kunnen bezoeken. [gedaagden] hebben daartegenover onvoldoende gesteld en onderbouwd om te kunnen aannemen dat hun huurgenot is verminderd en uit hoofde daarvan aanspraak bestaat op huurprijsvermindering.

5.43.

Ten slotte vorderen [gedaagden] vergoeding van schade, voortvloeiend uit het gebrek bestaande in de afsluiting van het fietspad en de afzetting van de weg en 16 parkeerplaatsen. Nu niet is komen vast te staan dat dit een gebrek aan het gehuurde is, moet ook het sub IV gevorderde worden afgewezen. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd kan daarmee buiten verdere bespreking blijven.

5.44.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij worden [gedaagden] ook veroordeeld tot betaling van € 90,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de Staat worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 30 december 2020 te 09.30 uurvoor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagden] met het doel als hiervoor onder 5.31. vermeld;

6.2.

verleent in beginsel geen uitstel;

6.3.

houdt iedere verdere beslissing aan;

de tegenvordering

6.4.