Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4496
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerde van 6 augustus 2019 op het bezwaar van eiser tegen de aan eiser opgelegde beschikking Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en aanslag onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020 te Haarlem. Namens eiser is verschenen J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] , taxateur.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 610.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 610.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZmet dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 647.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m³, de inhoud van de inpandige garage is ongeveer 65 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 371 m². Er is sprake van een recht van overpad van een oppervlakte van ongeveer 94 m².
3. Verweerder heeft een waarderapport en waardematrix bij het verweerschrift gevoegd. In de waardematrix staan de volgende vergelijkingsobjecten: [C] , [E] en [F] , alle gelegen te [Z] .
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 529.000. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging (gelegen aan het spoor, naast een bedrijfspand en aan een drukke doorgaande weg). Er is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning (de keuken, badkamer en sanitair dienen gemoderniseerd te worden). De vergelijkingsobjecten [C] en [E] zijn niet bruikbaar, omdat deze qua verkoopwaarde te veel afwijken (meer dan 35%) van de vastgestelde waarde van de woning.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er is voldoende rekening gehouden met de ligging. Er is uitgegaan van een slechte ligging en dat heeft geleid tot een correctie van 20% op de waarde van het perceel. Voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een bovengemiddelde ligging en dat heeft geleid tot een opslag van 20% op de waarde van het perceel. Het naastgelegen object wordt verhuurd en door de huurder gebruikt als opslag, zodat eiser daar nauwelijks hinder van ondervindt. Er is terecht uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. In 2009 is de woning door een taxateur bezocht en toen is het als bovengemiddeld aangemerkt. De vergelijkingsobjecten zijn wel bruikbaar. Verweerder verwijst naar de uitspraak over de WOZ-waarde 2018 van de woning die de rechtbank op 28 november 2019 heeft gedaan. Eiser draagt zelf geen vergelijkingsobjecten aan of enige andere onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 529.000.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn alle vrijstaande woningen in [Z] en behoren tot dezelfde groep voor de grondstaffel. De rechtbank is echter van oordeel dat de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten echter te groot zijn. Alle vergelijkingsobjecten hebben een veel groter perceel dan het perceel van de woning. Daarnaast is de inhoud van de woning kleiner dan de inhoud van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de vergelijkingsobjecten niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen.
11. De rechtbank zal eerst de door eiser voorgestane waarde beoordelen.
12. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) € 520.000 bedraagt. Eiser heeft dat namelijk niet onderbouwd met (andere) vergelijkingsobjecten. De stellingen van eiser dat de ligging zeer slecht is en dat de voorzieningen slecht zijn in plaats van gemiddeld, zijn onvoldoende onderbouwd en naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de waarde moet worden verlaagd tot € 529.000.
13. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 610.000.
14. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier, op 25 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.