Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/928
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van onderstaande onroerende zaken voor het kalenderjaar 2019 als volgt vastgesteld:
- [A] € 299.000
- [B] € 199.000
- [C] € 199.000
In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslagen) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de WOZ-waarden en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2020 te Haarlem.
Namens eiser is verschenen [D] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [E] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning aan het [A] is een appartement uit 1880 met een inhoud van ongeveer 248 m³ en een oppervlakte van 91 m².
2. De woning aan de [B] is een appartement uit 2017 met balkon. De woning heeft een inhoud van ongeveer 149 m³ en een oppervlakte van 49 m².
3. De woning aan de [C] is een appartement uit 2017 met balkon. De woning heeft een inhoud van ongeveer 149 m³ en een oppervlakte van 49 m².
Geschil
4. In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2018.
5. Eiser bepleit voor alle woningen een lagere waarde. Verweerder stelt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. De standpunten van partijen zijn hieronder in de overwegingen nader uiteengezet.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft verweerder een tweetal matrices overgelegd. De in de matrices vermelde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en qua type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de objecten. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woningen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de kwaliteit voldoende rekening is gehouden.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij [A] onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het interieur van het vergelijkingsobject [F] luxer is. Voorts heeft verweerder, gelet op de aanzienlijke verschillen in grootte, waar nodig toepassing gegeven aan de zogenaamde wet van het afnemend grensnut. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van [A] niet te hoog heeft vastgesteld.
10. De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat bij de waardering van de appartementen aan [BC] ten onrechte geen rekening is gehouden met de verschillende etages waarop de appartementen gelegen zijn. De ligging in het appartementencomplex hangt in belangrijke mate samen met de beleving daarvan door de bewoner. Naar het oordeel van de rechtbank is de beleving van de bewoner in sterke mate subjectief. De systematiek van waardering voor de Wet WOZ is echter gestoeld op een objectieve benadering. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de ligging op verschillende etages in het appartementencomplex de overwegingen van de meest biedende gegadigde negatief dan wel positief zullen beïnvloeden.
10. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat eisers grief dat de waarde van de objecten niet juist kan zijn omdat daar een waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum uit voortvloeit die buitensporig is, slaagt evenmin. Volgens vaste rechtspraak komt aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor het in geding zijnde belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De omstandigheid dat sprake is van een forse stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar kan op zichzelf dan ook niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar te hoog zou zijn vastgesteld.
12. Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de waarde van de drie woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Bruijnzeel, griffier. De beslissing is gedaan op 18 december 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.