ECLI:NL:RBNHO:2020:10824

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 7702365 / CV EXPL 19-5036

Uitspraakdatum: 23 december 2020

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser] t.h.o.d.n. [handelsnaam],

wonend te [plaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. P.A. Dijkstra

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A. Fix

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 15 april 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een (voorwaardelijke) tegenvordering ingesteld. Daarna heeft [eiser] een conclusie van repliek ingediend, waarop [gedaagde] bij conclusie van dupliek heeft gereageerd.

1.2.

Op 6 juli 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] nog een akte overleggen nadere producties toegezonden. Omdat [gedaagde] gelet op het late tijdstip van toezending van die akte en de omvang ervan redelijkerwijs niet in staat was om daarop op de mondelinge behandeling te reageren, heeft hij nog een antwoordakte ingediend. Op de daarbij overgelegde producties heeft [eiser] bij akte uitlaten gereageerd. Daarna is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Vanaf 15 augustus 2012 tot en met 31 maart 2015 huurde [eiser] van [gedaagde] de loods- en kantoorruimte aan [adres] te [plaats] . [eiser] gebruikte de ruimte ten behoeve van zijn onderneming [handelsnaam] . Dit is een onderneming op het gebied van verhuur en verkoop van kampeertenten en partytenten.

2.2.

Bij aanvang van deze huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom van € 7.140,- aan [gedaagde] betaald.

2.3.

In 2015 is [eiser] met [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ juli 2003) aangegaan voor de duur van zestien maanden, ingaande op 1 april 2015 en lopend tot en met 31 juli 2016. Deze huurovereenkomst is vervolgens jaarlijks voortgezet voor telkens één jaar.

2.4.

De onderhandelingen met [eiser] over het sluiten van deze nieuwe huurovereenkomst zijn van de zijde van [gedaagde] gevoerd door makelaar, [makelaar] van [makelaarskantoor] . [eiser] heeft op 19 februari 2015 aan [makelaar] geschreven:
Wij gaan akkoord met het huurcontract mits (…) kwijt schelding kosten/ingehouden huur tot aan 1-3-2015.Daarop heeft [makelaar] laten weten:
Ik ga het bespreken met de eigenaar, ik zie er geen probleem in. Zodra alles akkoord kom ik langs om de huurovereenkomst te ondertekenen.

2.5.

Op 10 april 2015, toen [makelaar] bij [eiser] langskwam voor de ondertekening van het nieuwe huurcontract, heeft [makelaar] , in een handgeschreven briefje verklaard:
Beiden partijen zijn overeengekomen dat het bedrag van € 719,93 icl btw komt te vervallen.

2.6.

Op 26 januari 2018 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2018.

2.7.

In een e-mail van 19 september 2018, die op enig moment aan [eiser] is doorgestuurd, heeft [gedaagde] aan haar boekhouder bericht:
(…) De jaren 2012 tot en met 2015 waren afgesloten en de huurverhoging volgens het nieuwe contract mocht al in augustus 2015 ingaan was voor getekend. (…)

2.8.

Op 25 januari 2019 heeft een voorinspectie plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] laten weten [eiser] de verborgen klinken aan de achterdeur van de loods nog dient te herstellen. Verder heeft hij bevestigd dat de oplevering zal plaatsvinden op 31 januari 2019 om 16.30 uur.

2.9.

Op 30 januari 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] bericht dat achterstallige huur ad € 979,61 met de borgsom zal worden verrekend. In reactie daarop heeft [eiser] laten weten dat hij het met verrekening niet eens is en dat de oplevering weliswaar om 16.30 uur kan plaatsvinden, maar dat hij ervan uitgaat dat hij tot 24.00 uur de tijd heeft om de loods leeg te halen. Daarop heeft de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat [eiser] tot 16.30 uur toegang zou hebben tot het gehuurde en daarna niet meer.

2.10.

Op 31 januari 2019 om 16.30 bleek het gehuurde niet geheel leeg en ontruimd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft [eiser] op diezelfde dag aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van het niet voldoen aan de opleveringsverplichtingen.

2.11.

Op 1 februari 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] bericht dat [gedaagde] vanwege de niet tijdige oplevering een maand huur (€ 2.596,49) met de borg zou verrekenen, alsmede een bedrag van € 426,53 aan schade.

2.12.

Bij e-mail van 3 februari 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat het gehuurde op 31 januari 2019 om 21.10 uur ontruimd en bezemschoon was en dat hij vanaf 1 februari 2019 niet meer in het gehuurde is geweest. Verder refereert [eiser] in de e-mail aan een op 31 januari 2019 gemaakte afspraak dat [gedaagde] op 1 februari 2019 telefonisch contact met [eiser] zou opnemen voor de oplevering, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten. Ten slotte heeft [eiser] in de e-mail om een spoedige oplevering verzocht.

2.13.

Op 4 februari 2019 heeft [eiser] alle sleutels van het gehuurde per aangetekende post aan [gedaagde] gezonden.

2.14.

Op 8 februari 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] bevestigd dat op die dag de oplevering heeft plaatsgevonden. Daarbij is ook het opleverrapport gestuurd.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.069,73 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover en een bedrag van € 628,49 aan buitengerechtelijke incassokosten, alsmede de proceskosten (inclusief het salaris voor de gemachtigde, de nakosten en de wettelijke rente).

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] gehouden is de borgsom, die [eiser] uit hoofde van een tussen partijen bestaande huurovereenkomst, heeft voldaan, te retourneren. De huurovereenkomst is geëindigd en [eiser] heeft het gehuurde tijdig en in de overeengekomen staat opgeleverd. Het niet retourneren van de borg is in strijd met de overeenkomst, met de wettelijke plicht, met de maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm en met de redelijkheid en billijkheid. Verder is volgens [eiser] sprake van onrechtmatige daad althans ongerechtvaardigde verrijking.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert de volgende verweren aan.
- Primair betoogt [gedaagde] dat de dagvaarding nietig is omdat deze is uitgebracht door [handelsnaam] , welk bedrijf niet meer bestaat.
- Subsidiair betoogt [gedaagde] dat [handelsnaam] inmiddels deel uitmaakt van de vennootschap onder firma [naam vof] , waarvan [eiser] geen vennoot is.

- Voor zover voormelde verweren niet opgaan, voert [gedaagde] aan dat hij niet gehouden is tot terugbetaling van de borg omdat hij een tegenvordering heeft. [eiser] heeft in de periode januari 2014 tot en met december 2015 te weinig of geen huur betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan en hij een boete van € 4.800,- heeft verbeurd. Verder heeft [eiser] het gehuurde niet tijdig en niet in goede staat opgeleverd, waardoor [gedaagde] schade heeft geleden die door [eiser] vergoed moet worden.

5.De tegenvordering

5.1.

[gedaagde] vordert voorwaardelijk, voor het geval haar beroep op verrekening niet zou opgaan, dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van € 5.069,73 aan schadevergoeding en daarnaast (onvoorwaardelijk) tot betaling van € 4.800,- aan verbeurde boetes.

5.2.

[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag al hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd.

6.De beoordeling

6.1.

De vorderingen en verweren in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat de kantonrechter deze gelijktijdig zal behandelen.

Vordering ingesteld door juiste persoon?

6.2.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de verweren van [gedaagde] die zien op de persoon van de huurder. Voor zover [gedaagde] die verweren tijdens de comparitie niet heeft laten vallen, kunnen die verweren niet slagen. Weliswaar is blijkens de huurovereenkomst verhuurd aan [handelsnaam] , maar dit was een eenmanszaak die voor rekening van [eiser] werd geëxploiteerd. Om die reden staat ook in het huurcontract dat [eiser] (waarvan ook de geboortedatum en het adres zijn opgenomen) de eenmanszaak vertegenwoordigt. Een eenmanszaak is geen rechtspersoon en kan ook niet zelfstandig rechtshandelingen verrichten. De eenmanszaak is in feite gelijk te stellen aan de natuurlijke persoon die de eenmanszaak verricht. Kortom, [eiser] is degene met wie [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten en hij kan uit dien hoofde in rechte vorderingen jegens [gedaagde] instellen. De omstandigheid dat [eiser] zijn onderneming heeft verkocht en dat de handelsnaam [handelsnaam] thans tot een vennootschap onder firma behoort, maakt het voorgaande niet anders. Een huurder kan immers niet zonder instemming van de verhuurder de huurovereenkomst op naam van een andere huurder zetten. Dat [gedaagde] heeft ingestemd met overdracht van de huur aan de betreffende vennootschap onder firma, is gesteld noch gebleken. Gelet hierop is de dagvaarding niet nietig en is [eiser] ontvankelijk in zijn vorderingen.

De waarborgsom

6.3.

In het navolgende zal de kantonrechter ingaan op de vraag in hoeverre [gedaagde] gehouden is de door [eiser] betaalde waarborgsom aan hem te retourneren. Vast staat immers dat een verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst de betaalde waarborg aan de huurder moet terugbetalen indien de huurder op dat moment aan al zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Volgens [gedaagde] is dat laatste niet het geval en heeft hij daarom een aantal tegenvorderingen op [eiser] die op de waarborgsom in mindering moeten worden gebracht.

De contractuele boete

6.4.

De eerste tegenvordering van [gedaagde] ziet op boetes die [eiser] zou hebben verbeurd omdat hij in de periode januari 2014 tot en met maart 2015 en over de maand december 2015 steeds een te laag bedrag aan huur heeft betaald. Het in totaal hiermee gemoeide bedrag telt op tot € 625,88. Op grond van artikel 18 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst verbeurt de huurder voor elke maand waarvoor hij de huur te laat of onvolledig betaalt, een boete van tenminste € 300,-. Voor een periode van zestien maanden komt [gedaagde] dan op een bedrag van € 4.800,-. [eiser] betwist de verschuldigdheid van de boete en voert daartoe onder meer aan dat, [gedaagde] in de gegeven omstandigheden in redelijkheid geen aanspraak meer kan maken op het boetebeding.

6.5.

De kantonrechter, stelt voorop dat zij er bij de beoordeling van dit geschilpunt vanuit gaat dat artikel 18 van de algemene voorwaarden ook van toepassing was op de eerste huurovereenkomst. De huurachterstanden hebben immers betrekking op de eerste huurovereenkomst, maar daarvan is geen exemplaar is overgelegd. [eiser] heeft de toepasselijkheid van artikel 18 van de algemene voorwaarden echter niet betwist.

6.6.

De kantonrechter vat het verweer van [eiser] op als een beroep op artikel 6:248 BW waarin staat dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat beroep slaagt en daartoe is het volgende redengevend.

Het boetebeding verbindt de verschuldigdheid van de boete aan de enkele te late of onvolledige betaling van de huur. Aldus bevat het een aansporing aan de huurder om tijdig en volledig te betalen. Die functie kan het beding alleen vervullen indien de huurder zich ervan bewust is dat hij een boete verbeurt bij niet tijdige of volledige betaling. Dat is het geval indien zo spoedig mogelijk nadat de boete verschuldigd is geworden, een beroep op de verschuldigdheid wordt gedaan. De huurder realiseert zich dan wat de gevolgen zijn van niet tijdige of volledige betalen en wordt gestimuleerd om zijn betalingsgedrag aan te passen. Door pas na jaren een beroep te doen op het boetebeding heeft [gedaagde] deze waarschuwingsfunctie miskend en [eiser] de mogelijkheid ontnomen om zijn betalingsgedrag aan te passen. [eiser] heeft er dan ook terecht op gewezen dat de functie van het beding zich niet verdraagt met het pas na geruime tijd aanspraak maken op verbeurde boetebedragen. Dit klemt te meer nu bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst in 2015 kennelijk wel aandacht is geweest voor de huurachterstand, maar [gedaagde] ook toen geen aanspraak heeft gemaakt op de boete. Daar komt bij dat het gevorderde boetebedrag van € 4.800,- bijna het achtvoudige is van de huurachterstand, hetgeen onaanvaardbaar hoog is. Ten slotte heeft [gedaagde] ook erkend dat zij geen aanspraak op de boete zou hebben gemaakt indien [eiser] de door hem betaalde waarborgsom niet had teruggevorderd. Onder deze omstandigheden is het beroep van [gedaagde] op het boetebeding oneigenlijk. Verrekening met de gestelde boete is dus niet aan de orde.

De oplevering

6.7.

[gedaagde] stelt verder vorderingen te hebben wegens schadevergoeding. Enkele van die vorderingen betreffen de oplevering. Vast staat dat de huur eindigde op 31 januari 2019. Toen [gedaagde] die dag op het afgesproken tijdstip van 16.30 uur met zijn gemachtigde voor de oplevering bij het gehuurde kwam, bleek het nog niet geheel ontruimd te zijn. Omdat de gemachtigde van [gedaagde] voor niets was gekomen, komen diens kosten voor rekening van [eiser] , aldus [gedaagde] . Verder maakt [gedaagde] nog aanspraak op een gehele maand huur omdat de uiteindelijke oplevering pas op 8 februari 2019 plaatsvond. Volgens [eiser] hoefde hij het gehuurde op 31 januari 2019 pas om 24.00 uur op te leveren. Het gehuurde was die dag om 21.00 uur geheel leeg en het is aan [gedaagde] te wijten dat de uiteindelijke oplevering pas op 8 februari 2019 plaatsvond. Voor vergoeding van de kosten van de gemachtigde van [gedaagde] bestaat geen grondslag, aldus [eiser] .

6.8.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Oplevering van het gehuurde door de huurder aan de verhuurder veronderstelt dat het gehuurde weer geheel en al ter beschikking van de verhuurder staat. Dat betekent dat het gehuurde geheel leeg en ontruimd moet zijn en dat de verhuurder in het bezit is gesteld van alle sleutels. [eiser] heeft onbestreden aangevoerd dat hij de sleutels op 4 februari 2019 per aangetekende post aan [gedaagde] heeft gestuurd. Gelet op de normale termijnen van postbezorging mag er daarom vanuit worden gegaan dat [gedaagde] de sleutels op 5 februari 2019 heeft ontvangen. Voorts staat onbestreden vast dat het gehuurde op die dag geheel leeg en ontruimd was. Dat betekent dat [eiser] geacht moet worden het gehuurde op 5 februari 2019 te hebben opgeleverd. De omstandigheid dat de eindinspectie vervolgens pas op 8 februari 2019 heeft plaatsgevonden, doet daar niet aan af.

6.9.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:225 BW heeft de verhuurder over de tijd dat de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt en hij het gehuurde mist, recht op een vergoeding gelijk aan de huurprijs. Daaruit volgt dat [gedaagde] recht heeft op de huur voor vijf dagen, wat voor februari 2019 leidt tot 5/28ste deel van € 2.596,49 = € 463,66. Niet valt in te zien waarom [eiser] , zoals [gedaagde] beweert, de huur voor de gehele maand zou moeten betalen. Gelet op voormeld wetsartikel zou daarvan alleen sprake kunnen zijn indien de schade van [gedaagde] meer is dan de vergoeding van € 463,66. Dat is echter gesteld noch gebleken. Bovendien staat vast dat [gedaagde] het gehuurde pas maanden later weer opnieuw heeft verhuurd zodat van gemiste huurinkomsten dus ook geen sprake is. Uit de uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam (22 juni 2005, LJN AT 8173) valt niet af te leiden dat het in zijn algemeenheid zo is dat bij een te late oplevering de huurder een vergoeding gelijk aan een maand huur verschuldigd is. In dat geval was sprake van een ongewisse situatie omdat het gehuurde gekraakt was, waardoor niet duidelijk was of en wanneer de huurder zou opleveren. In dit geval stond echter vast dat [eiser] op 31 januari 2019 of kort daarna zou opleveren, terwijl gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] zich in de gegeven omstandigheden niet heeft kunnen voorbereiden op wederverhuur.

Kosten gemachtigde [gedaagde]

6.10.

De kosten van de gemachtigde ad € 426,53 (nota AF3-19) die volgens [gedaagde] ten onrechte zijn gemaakt omdat [eiser] op 31 januari 2019 niet gereed was voor de eindinspectie, kunnen niet als schade ingevolge artikel 7:225 BW op [eiser] worden verhaald. Die kosten vloeien immers niet rechtstreeks voort uit het onrechtmatig onder zich houden van het gehuurde. Ook overigens is voor deze vordering geen grond aanwezig. Voor vergoeding komt alleen in aanmerking de schade die het gevolg is van de wanprestatie. Daarbij geldt dat de gelaedeerde in de positie moet worden gebracht die hij zou hebben gehad indien de wanprestatie zich niet zou hebben voorgedaan. In dit geval geldt dat wanneer [eiser] op 31 januari 2019 om 16.30 uur het gehuurde wel had kunnen opleveren, [gedaagde] de kosten voor aanwezigheid van haar gemachtigde ook had gemaakt. Derhalve is geen sprake van schade die voor vergoeding door [eiser] in aanmerking komt.

6.11.

[gedaagde] heeft ook de kosten van zijn adviseur ad € 1.052,70 (nota AF4-19) die zien op de periode 31 januari 2019 tot en met 8 februari 2019 gevorderd. Hij voert daartoe aan dat deze kosten zijn gemaakt om [eiser] alsnog tot een rechtsgeldige en ordentelijke oplevering te bewegen. [eiser] betwist de aansprakelijkheid voor die kosten en voert daartoe onder meer aan dat hij het gehuurde op 31 januari 2019 leeg had en dat het aan [gedaagde] te wijten is dat de eindinspectie pas op 8 februari 2019 heeft plaatsgevonden.

6.12.

Op grond van artikel 6:96 BW komen voor vergoeding als vermogensschade in aanmerking de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de gevorderde kosten van de gemachtigde in de periode 31 januari 2019 tot en met 8 februari 2019 niet als zodanig worden aangemerkt. Nog daargelaten dat [gedaagde] de betreffende kosten niet heeft gespecificeerd, zodat niet valt na te gaan waarop deze betrekking hebben, geldt dat de noodzaak voor het maken van die kosten ook niet is gebleken. Weliswaar was het gehuurde op 31 januari 2019 op het afgesproken tijdstip niet leeg en ontruimd maar vast staat wel dat [eiser] toen druk doende was met de ontruiming. Die situatie gaf redelijkerwijs onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat [eiser] niet op korte termijn alsnog aan zijn opleveringsverplichtingen zou voldoen. Niet valt in te zien waarom inschakeling van een jurist nodig was om tot oplevering te komen. [gedaagde] had op 1 februari 2019 telefonisch navraag kunnen doen bij [eiser] .
Verder heeft [eiser] op 3 februari 2019 per e-mail laten weten dat het gehuurde leeg en ontruimd was, drong hij aan op oplevering en vervolgens heeft hij ook de sleutels opgestuurd. Kortom, ook zonder bemoeienis van de gemachtigde van [gedaagde] , kwam [eiser] alsnog zijn verplichtingen na. De kosten van de gemachtigde voor diens aanwezigheid bij de eindinspectie kunnen evenmin voor rekening van [eiser] worden gebracht omdat niet valt in te zien welke juridische deskundige vereist is bij een feitelijke opname van een onroerende zaak.

Achterstallige huur

6.13.

[gedaagde] heeft een bedrag van € 979,61 verrekend met de borgsom in verband met nog openstaande huur, vermeerderd met incassokosten en rente. De betreffende achterstand ziet (vrijwel) geheel op de periode voorafgaand aan het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] , nadat [eiser] als voorwaarde voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst had gesteld dat huurachterstand tot 1 maart 2015 zou worden kwijtgescholden, bij monde van de door haar ingeschakelde makelaar, die voorwaarde geaccepteerd. [gedaagde] betwist dat de makelaar namens haar de huurachterstand heeft kwijt gescholden. Een makelaar treedt immers alleen op als boodschapper en kan zijn opdrachtgever niet binden.

6.14.

De kantonrechter passeert het verweer van [gedaagde] . Weliswaar is haar betoog dat een makelaar niet gevolmachtigd is zijn opdrachtgever te binden, in zijn algemeenheid juist, maar [eiser] heeft in dit geval uit de verdere omstandigheden van het geval kunnen en mogen afleiden dat [gedaagde] akkoord was met de door hem gestelde voorwaarde van kwijtschelding, althans dat de makelaar beschikte over een toereikende volmacht om hem die kwijtschelding te verlenen. Uitgangspunt is dat voor de toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde ook plaats kan zijn indien de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de in werkelijkheid onbevoegde tussenpersoon op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. In dit verband is relevant dat de onderhandelingen en het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst door [gedaagde] helemaal aan de makelaar zijn overgelaten en zij daar zelf geen voor [eiser] zichtbare bemoeienis mee heeft gehad. [eiser] heeft die makelaar kenbaar gemaakt dat hij de nieuwe huurovereenkomst alleen wilde sluiten onder de voorwaarde dat de huurachterstand, die van beperkte omvang was, hem zou worden kwijtgescholden. Met die boodschap is de makelaar naar [gedaagde] gegaan en enige tijd later heeft die makelaar het door [gedaagde] geaccordeerde huurcontract aan [eiser] ter ondertekening voorgelegd. Uit die gang van zaken heeft [eiser] kunnen en mogen opmaken dat [gedaagde] akkoord was met kwijtschelding van de huurachterstand. Op zijn verzoek heeft de makelaar dit schriftelijk bevestigd. De juistheid van de veronderstelling van [eiser] wordt bevestigd door de e-mail van [gedaagde] aan haar boekhouder van 19 september 2018 en de omstandigheid dat [eiser] vóór 10 april 2015 stelselmatig een bedrag inhield op de huur (volgens [eiser] omdat een deel van het gehuurde terrein bij de loods niet aan hem ter beschikking werd gesteld, hetgeen [gedaagde] betwist), terwijl [eiser] daarmee is gestaakt in april 2015. Voor zover, ondanks het voorgaande, zou moeten worden aangenomen dat [gedaagde] geen kwijtschelding heeft willen verlenen en de makelaar niet over een toereikende volmacht beschikte, heeft [eiser] op de schijn van volmachtverlening mogen vertrouwen en is [gedaagde] toch aan die kwijtschelding gebonden.

6.15.

De kwijtschelding ziet op de huurachterstand tot 1 maart 2015. Uit de door [gedaagde] overgelegde grootboekrekening blijkt dat nadien nog één keer een bedrag van € 48,39 te weinig is betaald. Omdat ook uit de grootboekrekening blijkt dat [eiser] daarna, op 14 april 2016 een bedrag van € 84,39 te veel heeft betaald, gaat de kantonrechter er van uit dat het te weinig betaalde hierdoor is gecompenseerd. Per saldo heeft [gedaagde] dus geen huurachterstand meer van [eiser] te vorderen. Dat betekent dat de vordering van [gedaagde] tot betaling van incassokosten en wettelijke rente over de achterstallige huur iedere grondslag ontbeert en dus niet kan slagen.

Factuur Energiewachtgroep

6.16.

Ten slotte is er nog de factuur van de Energiewachtgroep van € 14,40 die volgens [gedaagde] voor rekening van [eiser] komt. Daarvan heeft [eiser] aangegeven dat deze verrekend kan worden met de waarborgsom. De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen.

Voorwaardelijke reconventie

6.17.

[gedaagde] heeft in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat, voor zover zij de hiervoor genoemde posten niet zou mogen verrekenen met de borg, [eiser] wordt veroordeeld om die bedragen alsnog te voldoen aan [gedaagde] . Deze vordering is gelet op hetgeen in het voorgaande is overwogen, niet toewijsbaar.

Conclusies

6.18.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde] een bedrag van (€ 14,10 + € 463,66 =) € 477,76 in mindering mocht brengen op de borgsom van € 7.140,00, zodat resteert een bedrag van € 6.662,24. Daarvan heeft [gedaagde] al een bedrag van € 2.070,27 aan [eiser] terugbetaald. Daarom zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van € 4.591,97. De wettelijke handelsrente zal worden toegewezen zoals gevorderd nu daartegen geen verweer is gevoerd. Daarbij heeft 26 februari 2019 als datum te gelden waarop de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom is ontstaan, nu [gedaagde] op die datum een deel van de waarborgsom aan [eiser] heeft terugbetaald.

6.19.

[eiser] vordert tevens betaling van de buitengerechtelijke kosten op grond van de Wet normering buitengerechtelijke kosten. Het gevorderde bedrag is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijk tarief ter hoogte van € 595,90.

6.20.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. De kosten aan de zijde van [eiser] in conventie worden tot op heden begroot op € 1.050,00 aan salaris gemachtigde en € 120,00 aan nakosten en in reconventie op nihil.

7.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

7.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 4.591,97 te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over dat bedrag vanaf 26 februari 2019 tot aan de dag van de gehele betaling;

7.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 595,90 aan buitengerechtelijke incassokosten;

7.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op € 1.505,54, te weten:

dagvaarding € 104,54

griffierecht € 231,00

salaris gemachtigde € 1.050,00

nakosten € 120,00;

7.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

wijst de vordering voor het overige af;

In (voorwaardelijke) reconventie

7.6.

wijst de vordering af;

7.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter